ΞΕΕ: Άδικη η φορολογική αντιμετώπιση των ξενοδοχειακών ακινήτων «sale and lease back»

Άδικη θεωρεί το ΞΕΕ τη φορο­λο­γική αντι­με­τώ­πιση των ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των που έχουν υπαχθεί στο καθε­στώς του sale and lease back, ‘γιατί πρό­κει­ται για μία κατη­γο­ρία ξενο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σεων, που δεν παρου­σιά­ζει ιδιαι­τε­ρό­τη­τες στην λει­τουρ­γία της, αλλά μόνο στο καθε­στώς της δανεια­κής της χρη­μα­το­δό­τη­σης, τις οποίες υπο­σχέ­θηκε το Υπουρ­γείο Του­ρι­σμού να εξο­μα­λύ­νει’.

Όσον αφορά στα ξενο­δο­χειακά ακίνητα ‘sale and lease back’, το Ξενο­δο­χειακό Επι­με­λη­τή­ριο Ελλάδος ανα­φέ­ρει ότι το νέο νόμο για τον Ενιαίο Φόρο Ιδιο­κτη­σίας Ακι­νή­των ν.4223/2013, δεν υφί­στα­ται καμία πρό­βλεψη για το ιδιο­χρη­σι­μο­ποιού­μενο ξενο­δο­χείο από την ξενο­δο­χειακή επι­χεί­ρηση που έχει εντα­χθεί στο καθε­στώς του sale & lease back, “με απο­τέ­λε­σμα να εξα­κο­λου­θεί να ‘τιμωρείται’ με υψηλή φορο­λο­γική επι­βά­ρυνση ο ανύ­πο­πτος ξενο­δό­χος που συνήψε σύμβαση sale & lease back σε χρόνο που δεν υφί­στατο δια­φο­ρε­τική φορο­λο­γική μετα­χεί­ριση των ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των. Θεω­ρούμε ότι με ερμη­νευ­τική εγκύ­κλιο θα μπο­ρούσε να χαρα­κτη­ρι­στεί ως ιδιο­χρη­σι­μο­ποιού­μενο ξενο­δο­χειακό ακίνητο και το ευρι­σκό­μενο υπό το καθε­στώς του sale & lease back”.

Παράλ­ληλα, προ­σφά­τως προ­έ­κυψε ένα ακόμη σημα­ντι­κής επι­βά­ρυν­σης πρό­βλημα, για την ίδια κατη­γο­ρία επι­χει­ρή­σεων δηλαδή τα sale & lease back ακίνητα. Συγκε­κρι­μένα στην πρό­σφατη ΠΟΛ 1007/02-01-2014 που υλο­ποιεί απόφαση του Υπουρ­γείου Του­ρι­σμού για την εφαρ­μογή της παρ. 12 του άρθρου 72 του Ν. 4172/2013, συμπε­ρι­λαμ­βά­νο­νται, ατυχώς και αδίκως κατά την άποψ του ΞΕΕ και τα “αφο­ρο­λό­γητα” απο­θε­μα­τικά από Sale & Leaseback.

Σύμφωνα με την περί­πτωση ζ΄ παρ.3 άρθρου 28 ν.2238/1994) που ίσχυε μέχρι πρό­τι­νος, “η υπε­ρα­ξία που προ­κύ­πτει από την πώληση ακι­νή­του επι­χεί­ρη­σης σε εται­ρεία χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης, για το οποίο στη συνέ­χεια θα συνα­φθεί σύμβαση χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης μεταξύ εται­ρείας χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης και της πωλή­τριας επι­χεί­ρη­σης, απαλ­λάσ­σε­ται από το φόρο εισο­δή­μα­τος, με την προ­ϋ­πό­θεση ότι θα εμφα­νι­σθεί σε ιδιαί­τερο λογα­ρια­σμό αφο­ρο­λό­γη­του απο­θε­μα­τι­κού, το οποίο φορο­λο­γεί­ται, σε περί­πτωση δια­νο­μής ή διά­λυ­σης της επι­χεί­ρη­σης, καθώς και λόγω λύσης της σύμ­βα­σης ή υπο­κα­τά­στα­σης του μισθωτή από νέο πρόσωπο, σύμφωνα με τις ισχύ­ου­σες δια­τά­ξεις”.

“Με βάση τον παρα­πάνω νόμο του 1994”, ανα­φέ­ρει το ΞΕΕ, “την τελευ­ταία δεκα­ε­τία, πολλές ξενο­δο­χεια­κές επι­χει­ρή­σεις επέ­λε­ξαν για την χρη­μα­το­δό­τησή τους το ‘sale and lease back’. Η συγκε­κρι­μένη μορφή χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης προ­ϋ­πο­θέ­τει την πώληση του ακι­νή­του στην δανειο­δο­τούσα τράπεζα και την ταυ­τό­χρονη σύναψη σύμ­βα­σης χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης για το ακίνητο. Ουσια­στικά, πρό­κει­ται για ένα δάνειο με εγγύηση το ίδιο το ακίνητο, το οποίο μετα­βι­βά­ζε­ται απευ­θείας στην τράπεζα. Ο νόμος προ­έ­βλεπε φορο­λο­γικά την ένταξη της υπε­ρα­ξίας από την μετα­βί­βαση του ακι­νή­του σε ένα λογα­ρια­σμού αφο­ρο­λό­γη­του απο­θε­μα­τι­κού, που δεν θα φορο­λο­γείτο εφόσον δεν άλλαζε στην συνέ­χεια ο κύριος του ακι­νή­του.

Σύμφωνα με την απόφασή σας, εξαι­ρέ­σατε από την φορο­λό­γηση, ορθά κατά τη γνώμη μας, μία σειρά άλλα ‘αφορολόγητα’ απο­θε­μα­τικά, όπως από τόκους κατα­θέ­σεων, από ανα­προ­σαρ­μογή παγίων, κάποια που αφορούν τις συνε­ται­ρι­στι­κές επι­χει­ρή­σεις, τις επι­χει­ρή­σεις και­νο­το­μίας και τα επι­χει­ρη­σιακά πάρκα. Κάποια από αυτά αφορούν έσοδα φορο­λο­γη­μένα με ειδικό τρόπο και κάποια άλλα όχι.

‘Οι εν λόγω δια­τά­ξεις, πέραν των όσων ανα­φέ­ρο­νται στην παρά­γραφο 2 της παρού­σας, δεν κατα­λαμ­βά­νουν απο­θε­μα­τικά που έχουν σχη­μα­τι­σθεί από εισο­δή­ματα που έχουν φορο­λο­γη­θεί κατ’ειδικό τρόπο (τόκοι κατα­θέ­σεων, υπε­ρα­ξία από την πώληση μετοχών μη εισηγ­μέ­νων, κ.λπ.), καθώς και απο­θε­μα­τικά που σχη­μα­τί­σθη­καν με βάση ειδικές δια­τά­ξεις νόμων (ανα­προ­σαρ­μογή παγίων κατ’εφαρμογή των δια­τά­ξεων του ν. 2065/1992, φορο­λο­γικά κίνητρα ευρε­σι­τε­χνίας κατ‘εφαρ­μογή του άρθρου 71 του ν. 3842/2010, άρθρο 15 του ν.4015/2011 περί Αγρο­τι­κών Συνε­ται­ρι­στι­κών Οργα­νώ­σεων, ανά­πτυξη επι­χει­ρη­σια­κών πάρκων κατ‘εφαρ­μογή της παρ.3 του άρθρου 62 του ν.3982/2011 κ.λπ.).’

Όπως καλά γνω­ρί­ζετε, τα απο­θε­μα­τικά από Sale & Leaseback δεν είναι αφο­ρο­λό­γητα απο­θε­μα­τικά που προ­κύ­πτουν από κέρδη. Απο­τε­λούν μία τεχνική λογι­στική και φορο­λο­γική αντι­με­τώ­πιση ενός εργα­λείου χρη­μα­το­δο­τι­κής φύσης. Η τράπεζα στην περί­πτωση του Sale & Leaseback, για να έχει μεγα­λύ­τερη εξα­σφά­λιση, αποκτά την κυριό­τητα του ακί­νη­του, ενώ στην ουσία τίποτε δεν αλλάζει στην λει­τουρ­γία, στα έξοδα και ακόμη στην κερ­δο­φο­ρία της επι­χεί­ρη­σης, είτε τη στιγμή που υπο­γρά­φε­ται η νέα σύμβαση είτε μελ­λο­ντικά.

Επειδή ακριβώς αυτό το απο­θε­μα­τικό δεν προ­έρ­χε­ται από κέρδη, δε θα έπρεπε να εντάσ­σε­ται στις ρυθ­μί­σεις του Ν. 4172, όπως δεν εντάσ­σο­νται και οι περι­πτώ­σεις που ήδη εξαι­ρέ­σατε, για δια­φο­ρε­τι­κούς λόγους η κάθε μία”.

Αν δε γίνει η απα­ραί­τητη διόρ­θωση στη συγκε­κρι­μένη απόφαση, το ΞΕΕ υπο­στη­ρί­ζει ότι πολλές επι­χει­ρή­σεις του ξενο­δο­χεια­κού κλάδου θα κληθούν να κατα­βάλ­λουν, χωρίς λόγο, υπέ­ρο­γκους φόρους και ουσια­στικά θα οδη­γη­θούν στην οικο­νο­μική κατα­στροφή, έχοντας παράλ­ληλα τηρήσει όλες τις νομικές και φορο­λο­γι­κές προ­ϋ­πο­θέ­σεις που προ­έ­βλεπε ο 2238/1994 για το Sale & Leaseback. Οι ξενο­δο­χεια­κές επι­χει­ρή­σεις προ­χώ­ρη­σαν σε αυτή την τεχνική της δανεια­κής χρη­μα­το­δό­τη­σης για να μπο­ρέ­σουν συγ­χρό­νως να χρη­μα­το­δο­τή­σουν τις μεγάλες και απαι­τη­τι­κές επεν­δύ­σεις στην ανα­βάθ­μιση και εκσυγ­χρο­νι­σμό των ξενο­δο­χείων τους.

“Το αίτημά μας να διορ­θω­θεί η απόφαση, όμως δεν βασί­ζε­ται μόνο στο γεγονός των δυσβά­στα­κτων συνε­πειών, αλλά και στην μέχρι πρό­τι­νος ισχύ­ουσα νομο­θε­σία αλλά και στην κοινή λογική.

Οι σύμ­βου­λοί μας Ορκωτοί Ελεγ­κτές, είναι από­λυ­τοι, και κατη­γο­ρη­μα­τι­κοί, στο γεγονός ότι ο ορθός χει­ρι­σμός για το Sale & Leaseback, είναι αυτός που περι­λαμ­βά­νε­ται στο Διεθνές Λογι­στικό Πρότυπο 17 για τις μισθώ­σεις, που προ­βλέ­πει στα­διακή από­σβεση της δια­φο­ράς στη διάρ­κεια της μίσθω­σης και ότι η αρχική ρύθμιση που έγινε δεν ήταν ορθή και φυσικά δεν είναι ορθή η παρούσα ρύθμιση.

Προ­φα­νώς, τα στελέχη του υπουρ­γείου σας γνω­ρί­ζουν πολύ καλά τις ρυθ­μί­σεις του ΔΛΠ 17, αλλά σε κάθε περί­πτωση είμαστε στη διάθεσή σας να συμ­βάλ­λουμε συμ­βου­λευ­τικά στην αντι­με­τώ­πιση αυτού προ­βλή­μα­τος.

Η προ­τει­νό­μενη λύση μας, για την αδικία που προ­έ­κυψε σε βάρος των ξενο­δο­χείων, με την πρό­σφατη ρύθμισή σας είναι, το σημε­ρινό ‘αφορολόγητο’ απο­θε­μα­τικό να μετο­νο­μα­στεί σε ‘Διαφορά από Sale & Leaseback’, όπως ουσια­στικά είναι, και να απο­σβέν­νε­ται στα­διακά σε όφελος των απο­τε­λε­σμά­των, ανάλογα με τη διάρ­κεια της σύμ­βα­σης.

Άλλωστε, πιστεύ­ουμε ότι κατα­νο­είτε πως πρέπει να στα­μα­τή­σει η αυθαί­ρετη αντι­με­τώ­πιση των φορο­λο­γι­κών ζητη­μά­των και ότι πρέπει επι­τέ­λους ως χώρα να ακο­λου­θούμε τη λογική, τους κανόνες και τις βέλ­τι­στες πρα­κτι­κές που ακο­λου­θούν και οι άλλες χώρες της Ευρω­παϊ­κής Ένωσης. Σε κάθε γνώστη του θέματος, είναι προ­φα­νές πως η λύση που ανα­φέ­ρε­ται στο ΔΛΠ 17 είναι η σωστή λύση, γιατί αντι­με­τω­πί­ζει ορθά και όχι αυθαί­ρετα την ουσία της συναλ­λα­γής.

Θεω­ρούμε με την παρά­θεση όλων των παρα­πάνω, θα γίνει κατα­νοητή από την υπη­ρε­σία σας, τόσο η ουσία του προ­βλή­μα­τος που προ­έ­κυψε από τη παρα­πάνω ρύθμιση σας, αλλά και οι κατα­στρο­φι­κές συνέ­πειες που η εφαρ­μογή της ρύθ­μι­σης αυτής θα προ­κα­λέ­σουν στη βιω­σι­μό­τητα των επι­χει­ρή­σεων, αλλά και στην επι­χει­ρη­μα­τι­κό­τητα του του­ρι­στι­κού κλάδου. Ελπί­ζουμε ότι θα ανα­λη­φθεί από μέρους σας η πρω­το­βου­λία για την άμεση άρση της αδικίας που δημιουρ­γή­θηκε τόσο με την εφαρ­μογή της ΠΟΛ 1007/2014 στα ‘αφορολόγητα’ απο­θε­μα­τικά από Sale & Leaseback των ξενο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σεων, όσο και με τον ΕΝ.ΦΙ.Α.