Ανατροπή στις ρυθμίσεις Σκυλακάκη για την εκτός σχεδίου δόμηση με απόφαση που αφορά σε ακίνητο στον Αγιο Ανδρέα Αφάντου

• Η «δημο­κρα­τική» δημο­σιο­ποιεί το πλήρες κείμενο της απο­φά­σεως που προ­κά­λεσε πανελ­λή­νιο θόρυβο

Αίσθηση προ­κά­λεσε στο πανελ­λή­νιο η νέα απόφαση του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας που βάζει στον «πάγο» τις προ­ω­θού­με­νες ρυθ­μί­σεις που έχει εξαγ­γεί­λει η πολι­τική ηγεσία του ΥΠΕΝ για τη δόμηση σε άρτια εκτός σχεδίου οικό­πεδα.

Σε ανα­κοί­νωσή του το Υπουρ­γείο την περα­σμένη εβδο­μάδα ανέφερε ότι τελεί εν αναμονή της από­φα­σης του Ε΄ Τμή­μα­τος του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας η οποία ανα­μέ­νε­ται να καθα­ρο­γρα­φεί, προ­κει­μέ­νου να δια­πι­στω­θεί εάν προ­κύ­πτει κάποια νεότερη νομο­λο­γία και εάν από τα δεδο­μένα που δια­τυ­πώ­νο­νται από το Δικα­στή­ριο επη­ρε­ά­ζο­νται οι μετα­βα­τι­κές δια­τά­ξεις που σχε­διά­ζο­νται από το ΥΠΕΝ.

Πάντως, η νέα απόφαση του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας έρχεται να ανα­τρέ­ψει τις προ­ω­θού­με­νες από το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας (ΥΠΕΝ) ρυθ­μί­σεις για τη δόμηση σε οικό­πεδα εκτός σχεδίου.

Ειδι­κό­τερα, εξε­τά­ζο­ντας μια περί­πτωση οικο­δο­μι­κής άδειας στη Ρόδο, οι ανώ­τα­τοι δικα­στές στην απόφασή τους επα­να­λαμ­βά­νουν, για άλλη μια φορά, ότι τα εκτός σχεδίου οικό­πεδα που δημιουρ­γή­θη­καν προ του 2003 πρέπει να έχουν πρόσωπο – δηλαδή κοινό όριο – σε νόμιμη οδό για να είναι δομή­σιμα και δεν αρκεί η αρτιό­τητα ως προς το εμβαδόν του οικο­πέ­δου.

Οπως προ­κύ­πτει από το κείμενο της απο­φά­σεως που έχει η «δημο­κρα­τική», η απόφαση εξε­τά­ζει το νομο­θε­τικό πλαίσιο για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιο­χές στην Ελλάδα, σε σχέση και με την ανάγκη προ­στα­σίας του φυσικού και πολι­τι­στι­κού περι­βάλ­λο­ντος και την ορθο­λο­γική χωρο­τα­ξική ανα­διάρ­θρωση της χώρας, όπως ορί­ζε­ται στο Σύνταγμα και τους νόμους.

Σύμφωνα με το Σύνταγμα, το φυσικό και το πολι­τι­στικό περι­βάλ­λον απο­τε­λούν αυτο­τε­λώς προ­στα­τευό­μενα αγαθά, για την προ­στα­σία των οποίων το Κράτος οφείλει να λαμ­βά­νει απαι­τού­μενα νομο­θε­τικά και διοι­κη­τικά μέτρα. Επι­προ­σθέ­τως, επι­βάλ­λε­ται η ορθο­λο­γική χωρο­τα­ξική ανα­διάρ­θρωση της χώρας με στόχο τη δια­σφά­λιση της ορθής ανά­πτυ­ξης των οικι­σμών και της προ­στα­σίας του περι­βάλ­λο­ντος στο πλαίσιο της αει­φο­ρίας.

Υπάρχει θεμε­λιώ­δης δια­φο­ρο­ποί­ηση μεταξύ των περιο­χών που ανα­πτύσ­σο­νται με βάση οργα­νω­μένο πολε­ο­δο­μικό σχέδιο και εκείνων που βρί­σκο­νται εκτός σχεδίου.

Οι πρώτες προ­ο­ρί­ζο­νται για δόμηση με την μόνη προ­ϋ­πό­θεση την τήρηση των ορισμών και περιο­ρι­σμών που επι­βάλ­λο­νται από το σχε­δια­σμό. Αντι­θέ­τως, οι εκτός σχεδίου περιο­χές δεν προ­ο­ρί­ζο­νται κατ’ αρχήν για δόμηση, με την οικι­στική εκμε­τάλ­λευση να επι­τρέ­πε­ται μόνο κατ’ εξαί­ρεση και υπό αυστη­ρούς όρους.

Η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιο­χές επι­τρέ­πε­ται μόνο υπό ορι­σμέ­νες προ­ϋ­πο­θέ­σεις, με κυρί­αρχη αυτή της ύπαρξης προ­σώ­που σε κοι­νό­χρη­στο χώρο που υφί­στα­ται νομίμως.

Η προ­ϋ­πό­θεση αυτή ισχύει και για τα κατά παρέκ­κλιση άρτια οικό­πεδα, αλλά και για τα οικό­πεδα εντός ζώνης οικι­σμού, διότι η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικι­σμού είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης. Συνεπώς, σε κάθε περί­πτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξο­μοιού­μενα με αυτά εντός οικι­σμού ακίνητα απαι­τεί­ται να έχουν πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο χώρο προ­κει­μέ­νου να είναι οικο­δο­μή­σιμα.

Το ΣτΕ επι­λή­φθηκε ειδι­κό­τερα εφέσεως με την οποία ζητή­θηκε η εξα­φά­νιση της 826/2017 από­φα­σης του Διοι­κη­τι­κού Εφε­τείου Πειραιά, με την οποία ακυ­ρώ­θηκε η από 28-12-2011 οικο­δο­μική άδεια της Διεύ­θυν­σης Πολε­ο­δο­μίας του Δήμου Ροδίων, όπως ανα­θε­ω­ρή­θηκε με την από 3-10-2012 πράξη της ίδιας Πολε­ο­δο­μι­κής Υπη­ρε­σίας, βάσει της οποίας επε­τράπη στους εκκα­λού­ντες η ανέ­γερση διώ­ρο­φης οικο­δο­μής με υπόγειο (δύο κατοι­κίες) στην εκτός σχεδίου περιοχή Αγίου Ανδρέα Αφάντου.

Ειδι­κό­τερα με την από 28-12-2011 οικο­δο­μική άδεια της Διεύ­θυν­σης Πολε­ο­δο­μίας Ρόδου επε­τράπη στους εκκα­λού­ντες η ανέ­γερση διώ­ρο­φης οικο­δο­μής με υπόγειο (τρεις κατοι­κίες), σε γήπεδο επι­φά­νειας, βάσει τίτλων, 2.443 τ.μ., στην εκτός σχεδίου περιοχή Αγίου Ανδρέα Αφάντου, το οποίο δεν έχει πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο χώρο.

Ακο­λού­θως, με την από 3-10-2012 πράξη ανα­θε­ώ­ρη­σης της ίδιας υπη­ρε­σίας, ανα­θε­ω­ρή­θηκε η εν λόγω οικο­δο­μική άδεια «ως προς την κατάρ­γηση της μιας κατοι­κίας και την προ­σθήκη γκαράζ, υπό τα νέα σχέδια και φορο­λο­γικά».

Σύμφωνα με την από την από 19-5-2010 βεβαί­ωση του τμη­μα­τάρχη της αρμό­διας Διεύ­θυν­σης Πολε­ο­δο­μίας, Χωρο­τα­ξίας και Περι­βάλ­λο­ντος της Ν.Α. Δωδε­κα­νή­σου επί των από Μαρτίου 2010 και από Ιουλίου 2011 τοπο­γρα­φι­κών δια­γραμ­μά­των ιδιώτη αρχι­τέ­κτο­νος μηχα­νι­κού, το επίμαχο γήπεδο είναι εντός της ζώνης των 500 μ. από τον οικισμό Αφάντου.

Το γήπεδο αυτό απο­τε­λεί τμήμα αρχικού γηπέδου, εμβαδού 4.470 τ.μ., με αρχική κατα­γραφή στο κτη­μα­το­λό­γιο στις 16-4-1925, στη συνέ­χεια όμως απο­μειώ­θηκε μετά από ανα­γκα­στική απαλ­λο­τρί­ωση τμή­μα­τος 2.027 τ.μ. υπέρ του Δημο­σίου, που κηρύ­χθηκε με την ΔΕ 20645/21-11- 1990 απόφαση του νομάρχη Δωδε­κα­νή­σου και συντε­λέ­σθηκε το έτος 1996, με συνέ­πεια να απο­μεί­νει η παρα­πάνω έκταση εμβαδού 2.443 τ.μ.. Eξάλλου, η οικο­δο­μική άδεια εκδό­θηκε με την αντί­ληψη ότι πρό­κει­ται για γήπεδο κατά παρέκ­κλιση άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο, καθ’ όσον πριν από την απαλ­λο­τρί­ωση το αρχικό γήπεδο εμβαδού 4.470 τ.μ. ήταν άρτιο και μετά από αυτήν έχει τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις αρτιό­τη­τας της περ. α της παρ. 2 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985 (δηλαδή εμβαδόν 2000 τ.μ., ως εντός ζώνης οικι­σμού), χωρίς περαι­τέρω να απαι­τεί­ται να έχει πρόσωπο σε ανα­γνω­ρι­σμένη κοι­νό­χρη­στη οδό, προ­ϋ­πό­θεση που κατά την Πολε­ο­δο­μία αφορά τα γήπεδα που δημιουρ­γού­νται μετά την ισχύ του ν. 3121/2003.

Το ΣτΕ απέρ­ριψε ως απα­ρά­δε­κτο τον ισχυ­ρι­σμό των εκκα­λού­ντων ότι το ακίνητο έχει πρόσωπο σε δρόμο, αφενός μεν διότι προ­βλή­θηκε το πρώτον με το από 10.10.2023 υπό­μνημα που υπε­βλήθη μετά τη συζή­τηση της υπό­θε­σης στο ακρο­α­τή­ριο, εντός της προ­θε­σμίας που χορη­γή­θηκε από τον Πρόεδρο, αφε­τέ­ρου δε διότι δεν αφορά σε κριθέν με την εκκα­λου­μένη απόφαση νομικό ζήτημα.

Σε κάθε περί­πτωση, κρίθηκε πως δεν προ­κύ­πτει ο χαρα­κτή­ρας της οδού ως νομίμως υφι­στά­με­νης εθνικής, επαρ­χια­κής, δημο­τι­κής ή κοι­νο­τι­κής και εφόσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προ­ϋ­φι­στά­μενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στη δημόσια οδό (υπό την προ­μνη­σθείσα στη σκ. 8 έννοια), δεν ήταν οικο­δο­μή­σιμο σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υπο­χρε­ω­μένη να απορ­ρί­ψει, για τον λόγο αυτόν, το αίτημα έκδοσης της προ­σβλη­θεί­σας με την αίτηση ακυ­ρώ­σεως οικο­δο­μι­κής άδειας.

Συνεπώς, όπως κρίθηκε, νομίμως ακυ­ρώ­θηκε με την εκκα­λού­μενη απόφαση η προ­σβλη­θείσα άδεια οικο­δο­μής, απορ­ρι­πτο­μέ­νου του ισχυ­ρι­σμού των εκκα­λού­ντων ότι η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υπο­χρε­ω­μένη, αντι­θέ­τως, να εκδώσει την οικο­δο­μική άδεια, εφαρ­μό­ζο­ντας τον κανόνα αρτιό­τη­τας που αφορά μόνον στο εμβαδό του γηπέδου. Επο­μέ­νως, ο πρώτος λόγος εφέσεως με τον οποίο προ­βάλ­λο­νται τα αντί­θετα είναι απορ­ρι­πτέος.