Τέλος στην προστασία της πρώτης κατοικίας, τι πρέπει να ξέρετε

Παρελ­θόν απο­τε­λεί από την Τρίτη η προ­στα­σία της πρώτης κατοι­κίας. Αντι­μέ­τω­ποι με πτώ­χευση οφει­λέ­τες με στε­γα­στικά δάνεια. Επίδομα στέ­γα­σης μόνο στους οικο­νο­μικά ευά­λω­τους. Πώς μπορούν να παρα­μεί­νουν για 12 χρόνια με ενοίκιο και δυνα­τό­τητα επα­να­γο­ράς.

Το τέλος της προ­στα­σίας της πρώτης κατοι­κίας των «κόκ­κι­νων» δανειο­λη­πτών έρχεται από την Τρίτη 1η Ιουνίου, ημε­ρο­μη­νία κατά την οποία τίθεται σε εφαρ­μογή το νέο πτω­χευ­τικό πλαίσιο (νόμος 4738/2020 «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύ­τε­ρης ευκαι­ρίας και άλλες δια­τά­ξεις».

Με την έναρξη ισχύος του εν λόγω νόμου, κλείνει η δεκα­ε­τής «παρέν­θεση» προ­στα­σίας της πρώτης κατοι­κίας που πρω­το­ε­φαρ­μό­στηκε στη χώρα μας το 2010, με το νόμο 3869/2010 (νόμος Κατσέλη) και τις μετέ­πειτα τρο­πο­ποι­ή­σεις του.

Θα πρέπει να σημειω­θεί ότι ο νόμος Κατσέλη δεν θεσπί­στηκε για να αντι­με­τω­πί­σει τις έκτα­κτες συν­θή­κες της οικο­νο­μι­κής κρίσης, οι οποίες ούτε το 2010 ήταν ακόμη εμφα­νείς και φυσικά κανείς το συγκε­κρι­μένο έτος μπο­ρούσε να προ­βλέ­ψει την έκταση που πήρε στα επόμενα χρόνια.

Ο συγκε­κρι­μέ­νος νόμος, παρά τις αδυ­να­μίες του, τις οποίες εκμε­ταλ­λεύ­τη­καν κάποιοι, στρα­τη­γικά κακο­πλη­ρω­τές, θεσπί­στηκε προ­κει­μέ­νου και η Ελλάδα να απο­κτή­σει ένα σύγ­χρονο πλαίσιο προ­στα­σίας της πρώτης κατοι­κίας, ανάλογο με αυτό άλλων χωρών της ΕΕ.

Πλέον, με το νέο πλαίσιο, ακόμα και τα φυσικά πρόσωπα μπορούν να οδη­γη­θούν στην πτώ­χευση, είτε με αίτηση των πιστω­τών είτε και των ιδίων (των φυσικών προ­σώ­πων), με τη μόνη «άμυνα» που τους απο­μέ­νει να είναι το στε­γα­στικό επίδομα για τα οικο­νο­μικά ευάλωτα νοι­κο­κυ­ριά και τη μίσθωση της απω­λε­σθεί­σας κατοι­κίας από τον Φορέα Από­κτη­σης και Επα­να­μί­σθω­σης, με την προ­ο­πτική, μετά την παρέ­λευση 12 ετών, να την επα­να­γο­ρά­σουν.

Θα πρέπει να σημειω­θεί ότι οι παρα­πάνω «εναλ­λα­κτι­κές» αφορούν μόνο τους οικο­νο­μικά ευά­λω­τους, που στην περί­πτωση πεντα­με­λούς και άνω οικο­γέ­νειας, το ετήσιο εισό­δημα δεν ξεπερ­νάει τις 21.000 ευρώ. Για τους υπό­λοι­πους δεν υπάρχει κάποια πρόνοια, καθώς η πρώτη κατοι­κία -όπως άλλωστε για τους οικο­νο­μικά ευάλωτους- απο­τε­λεί μέρος της πτω­χευ­τι­κής περιου­σίας.

Το τελικό «όφελος» για τους κόκ­κι­νους δανειο­λή­πτες από τη ρευ­στο­ποί­ηση της περιου­σίας τους, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νης και της πρώτης κατοι­κίας τους, είναι η απαλ­λαγή εντός ενός έτους από τα χρέη τους.

Με βάση το νέο πλαίσιο, οι πιστω­τές πλέον μπορούν να κηρύσ­σουν σε πτώ­χευση τους οφει­λέ­τες τους, εφόσον πλη­ρού­νται οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις του νόμου.

Βέβαια, αυτή τη στιγμή, δεν έχει συστα­θεί ο Φορέας Από­κτη­σης και Επα­να­μί­σθω­σης των πρώτων κατοι­κιών των οικο­νο­μικά ευά­λω­των νοι­κο­κυ­ριών, με συνέ­πεια το οικο­νο­μικό επι­τε­λείο να ζητεί από τις τρά­πε­ζες «στάση ανα­μο­νής» για τη συγκε­κρι­μένη κατη­γο­ρία οφει­λε­τών. Πάντως, το οικο­νο­μικό επι­τε­λείο υπο­στη­ρί­ζει ότι ο συγκε­κρι­μέ­νος φορέας είναι εφικτό να συστα­θεί κατά τους επό­με­νους πέντε μήνες.

Πότε κηρύσ­σε­ται πτώ­χευση

Βάσει του νόμου 4738/2020, σε πτώ­χευση κηρύσ­σε­ται ο οφει­λέ­της που βρί­σκε­ται σε παύση πλη­ρω­μών. Δηλαδή αυτός που αδυ­να­τεί να εκπλη­ρώ­νει τις ληξι­πρό­θε­σμες χρη­μα­τι­κές υπο­χρε­ώ­σεις του κατά τρόπο γενικό και μόνιμο.

Για να «εντα­χθεί» σε κατά­σταση παύσης πλη­ρω­μών ένας οφει­λέ­της, θα πρέπει να μην κατα­βάλ­λει χρη­μα­τι­κές υπο­χρε­ώ­σεις του προς το Δημόσιο, τους Φορείς Κοι­νω­νι­κής Ασφά­λι­σης ή πιστω­τικά ή χρη­μα­το­δο­τικά ιδρύ­ματα, σε ύψος του­λά­χι­στον 40% των συνο­λι­κών ληξι­πρό­θε­σμων υπο­χρε­ώ­σεών του προς τον αντί­στοιχο φορέα για περίοδο του­λά­χι­στον 6 μηνών, εφόσον η μη εξυ­πη­ρε­τού­μενη υπο­χρέ­ωσή του υπερ­βαί­νει το ποσό των 30.000 ευρώ.

Ποιος κηρύτ­τει την πτώ­χευση

Ακο­λου­θή­στε το Euro2day.gr στο Google News!Παρα­κο­λου­θή­στε τις εξε­λί­ξεις με την υπο­γραφη εγκυ­ρό­τη­τας του Euro2day.grΗ πτώ­χευση κηρύσ­σε­ται μετά από αίτηση ενός ή περισ­σό­τε­ρων πιστω­τών με έννομο συμ­φέ­ρον, καθώς και μετά από αίτηση του εισαγ­γε­λέα πρω­το­δι­κών, εφόσον τούτο δικαιο­λο­γεί­ται από λόγους δημό­σιου συμ­φέ­ρο­ντος, ή μετά από αίτηση του οφει­λέτη.

Όταν η αίτηση υπο­βάλ­λε­ται από πιστωτή ή πιστω­τές του οφει­λέτη, οι οποίοι εκπρο­σω­πούν το 30% του­λά­χι­στον του συνόλου των απαι­τή­σεων σε βάρος του οφει­λέτη, στους οποίους περι­λαμ­βά­νο­νται ενέγ­γυοι πιστω­τές που εκπρο­σω­πούν του­λά­χι­στον το 20% του­λά­χι­στον των ενέγ­γυων, και εφόσον πρό­κει­ται για επι­χεί­ρηση και δεν είναι πτώ­χευση μικρού αντι­κει­μέ­νου, μπορεί να περιέ­χει αίτημα για εκποί­ηση του συνόλου του ενερ­γη­τι­κού της επι­χεί­ρη­σης ή των επι­μέ­ρους λει­τουρ­γι­κών συνόλων αυτής

Η πτω­χευ­τική περιου­σία

Σύμφωνα με το νόμο, η πτω­χευ­τική περιου­σία περι­λαμ­βά­νει το σύνολο της περιου­σίας που ανήκει στον οφει­λέτη κατά την κήρυξη της πτώ­χευ­σης, οπου­δή­ποτε και αν βρί­σκε­ται. Σε περί­πτωση οφει­λέτη φυσικού προ­σώ­που, από την κήρυξη της πτώ­χευ­σης μέχρι την απαλ­λαγή του οφει­λέτη, στην πτω­χευ­τική περιου­σία ανήκει και το μέρος του ετήσιου εισο­δή­μα­τός του που υπερ­βαί­νει τις εύλογες δαπάνες δια­βί­ω­σης.

Αυτό σημαί­νει ότι για την απο­πλη­ρωμή της οφειλής ενός φυσικού προ­σώ­που, πέραν της ρευ­στο­ποί­η­σης της περιου­σίας, παρα­κρα­τεί­ται και το μέρος π.χ. του μισθού του που υπερ­βαί­νει τις εύλογες δαπάνες δια­βί­ω­σης.

Πότε εξαι­ρού­νται τα ετήσια εισο­δή­ματα του οφει­λέτη

Πάντως, τα ετήσια εισο­δή­ματα του οφει­λέτη εξαι­ρού­νται της πτω­χευ­τι­κής περιου­σίας ανε­ξαρ­τή­τως ύψους, όταν, έπειτα από αίτησή του, το πτω­χευ­τικό δικα­στή­ριο δια­πι­στώ­σει ότι η πτω­χευ­τική περιου­σία περι­λαμ­βά­νει την κύρια κατοι­κία του οφει­λέτη ή και άλλα πάγια περιου­σιακά του στοι­χεία που υπερ­βαί­νουν σε αξία το 10% των συνο­λι­κών του υπο­χρε­ώ­σεων και η ελά­χι­στη αξία τους δεν υπο­λεί­πε­ται των 100.000 ευρώ, εξαι­ρου­μέ­νων όσων έχουν απο­κτη­θεί στη διάρ­κεια των δώδεκα μηνών που προη­γού­νται της υπο­βο­λής της αίτησης πτώ­χευ­σης.

Η απαλ­λαγή από τα χρέη

Η απαλ­λαγή του οφει­λέτη φυσικού προ­σώ­που από τα χρέη του επέρ­χε­ται με την πάροδο 36 μηνών από την κήρυξη της πτώ­χευ­σης. Ωστόσο, αν στην πτω­χευ­τική περιου­σία περι­λαμ­βά­νε­ται και η πρώτη κατοι­κία, η απαλ­λαγή επέρ­χε­ται σε 12 μήνες.

Οι οικο­νο­μικά ευά­λω­τοι οφει­λέ­τες

Σε περί­πτωση που ένας ευά­λω­τος οφει­λέ­της κηρυ­χθεί σε πτώ­χευση, ή σε περί­πτωση που σε βάρος της κύριας κατοι­κίας του ευά­λω­του οφει­λέτη επι­σπεύ­δε­ται ανα­γκα­στική εκτέ­λεση από ενυ­πό­θηκο ή προ­ση­μειούχο πιστωτή, ο ευά­λω­τος οφει­λέ­της μπορεί να υπο­βά­λει αίτημα μετα­βί­βα­σης ή μίσθω­σης της κύριας κατοι­κίας του σε φορέα από­κτη­σης και επα­να­μί­σθω­σης και να συνε­χί­σει τη διαμονή του στην πρώην κύρια κατοι­κία με την κατα­βολή ενοι­κίου.

Η διάρ­κεια της μίσθω­σης ορί­ζε­ται σε 12 έτη και το ύψος του ενοι­κίου θα είναι ανάλογο με την αξία και την περιοχή της κατοι­κίας και ανα­προ­σαρ­μό­ζε­ται κάθε χρόνο.

Πότε γίνεται καταγ­γε­λία της μίσθω­σης

Η μίσθωση καταγ­γέλ­λε­ται εφόσον ο μισθω­τής είναι υπε­ρή­με­ρος ως προς την κατα­βολή 3 μισθω­μά­των και η υπε­ρη­με­ρία δεν θερα­πευ­θεί ως προς το σύνολό της εντός μηνός από τη σχετική όχληση του μισθωτή. Η μίσθωση καταγ­γέλ­λε­ται επίσης σε περί­πτωση που κριθεί από το αρμόδιο πτω­χευ­τικό δικα­στή­ριο ότι ο οφει­λέ­της δεν απαλ­λάσ­σε­ται από τις οφειλές του.

Η δυνα­τό­τητα επα­να­γο­ράς

Σύμφωνα με το νόμο, εφόσον ο οφει­λέ­της κατα­βά­λει το σύνολο των μισθω­μά­των για τη διάρ­κεια της μίσθω­σης, μπορεί να ασκήσει το δικαί­ωμα επα­να­γο­ράς και να απο­κτή­σει έναντι τιμή­μα­τος επα­να­γο­ράς που θα καθο­ρι­σθεί με υπουρ­γική απόφαση. Η τιμή επα­να­πό­κτη­σης θα είναι πλησίον της εμπο­ρι­κής αξίας του ακι­νή­του.

Σε κάθε περί­πτωση, για να γίνει πρόταση επα­να­γο­ράς από τον οφει­λέτη, θα πρέπει να περά­σουν 12 χρόνια μίσθω­σης και κατα­βο­λής των ενοι­κίων. Ακόμη και αν μπορεί να την επα­να­γο­ρά­σει νωρί­τερα, θα πρέπει να κατα­βά­λει πρώτα τα ενοίκια 12 ετών.

Το στε­γα­στικό επίδομα

Στη συγκε­κρι­μένη κατη­γο­ρία οφει­λε­τών, δηλαδή τους οικο­νο­μικά ευά­λω­τους, προ­βλέ­πε­ται και η κατα­βολή στε­γα­στι­κού επι­δό­μα­τος.

Το μέγιστο ποσό του στε­γα­στι­κού επι­δό­μα­τος για τα ευάλωτα νοι­κο­κυ­ριά ορί­ζε­ται ως ακο­λού­θως: α) Για τον αιτού­ντα: 70 ευρώ ανά μήνα. β) Για κάθε επι­πλέον μέλος του νοι­κο­κυ­ριού προ­σαύ­ξηση 35 ευρώ τον μήνα. γ) Στη μονο­γο­νεϊκή οικο­γέ­νεια χορη­γεί­ται επι­πλέον προ­σαύ­ξηση 35 ευρώ τον μήνα. δ) Στα νοι­κο­κυ­ριά με απρο­στά­τευτο/α τέκνο/α χορη­γεί­ται επι­πλέον προ­σαύ­ξηση 35 ευρώ τον μήνα για κάθε απρο­στά­τευτο τέκνο. ε) Ως ανώτατο όριο του επι­δό­μα­τος στέ­γα­σης ορί­ζο­νται τα 210 ευρώ μηνιαίως, ανε­ξαρ­τή­τως της σύν­θε­σης του νοι­κο­κυ­ριού.

Ποιοι χαρα­κτη­ρί­ζο­νται ως οικο­νο­μικά ευά­λω­τοι

Ως «ευά­λω­τος οφει­λέ­της» νοείται ο οφει­λέ­της, στο πρόσωπο του οποίου πλη­ρού­νται σωρευ­τικά τα εισο­δη­μα­τικά, περιου­σιακά και λοιπά κρι­τή­ρια που ισχύουν, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 4472/2017 (Α’ 74).

Σύμφωνα με το τελευ­ταίο αυτό άρθρο, ως ισχύει, τα εισο­δη­μα­τικά, περιου­σιακά και λοιπά κρι­τή­ρια πρέπει να συντρέ­χουν σωρευ­τι­κώς και είναι τα κάτωθι:

1. Εισο­δη­μα­τικά κρι­τή­ρια: Το συνο­λικό εισό­δημα του νοι­κο­κυ­ριού δεν μπορεί να υπερ­βαί­νει τις 7.000 ευρώ για μονο­πρό­σωπο νοι­κο­κυ­ριό, προ­σαυ­ξα­νό­μενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε μέλος του νοι­κο­κυ­ριού.

2. Στη μονο­γο­νεϊκή οικο­γέ­νεια ορί­ζε­ται επι­πλέον προ­σαύ­ξηση 3.500 ευρώ για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοι­κο­κυ­ριού.

3. Στο νοι­κο­κυ­ριό με απρο­στά­τευτο/α τέκνο/α ορί­ζε­ται επι­πλέον προ­σαύ­ξηση 3.500 ευρώ για κάθε απρο­στά­τευτο τέκνο. Το συνο­λικό εισό­δημα δεν μπορεί να υπερ­βαί­νει τις 21.000 ευρώ ετησίως, ανε­ξαρ­τή­τως της σύν­θε­σης του νοι­κο­κυ­ριού.

Παρα­τί­θε­νται, ενδει­κτικά, οι ακό­λου­θες περι­πτώ­σεις:

Μονο­πρό­σωπο νοι­κο­κυ­ριό 7.000 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από δύο μέλη 10.500 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από τρία μέλη ή μονο­γο­νεϊκή οικο­γέ­νεια με ένα ανήλικο μέλος 14.000 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από τέσσερα ή μονο­γο­νεϊκή οικο­γέ­νεια με δύο ανήλικα μέλη 17.500 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από πέντε μέλη και πάνω ή μονο­γο­νεϊκή οικο­γέ­νεια με τρία ανήλικα μέλη και πάνω 21.000 €

Περιου­σιακά κρι­τή­ρια

α. Ακίνητη περιου­σία: Η συνο­λική φορο­λο­γη­τέα αξία της ακί­νη­της περιου­σίας του νοι­κο­κυ­ριού στην Ελλάδα ή στο εξω­τε­ρικό, όπως αυτή προσ­διο­ρί­ζε­ται για τον υπο­λο­γι­σμό του συμπλη­ρω­μα­τι­κού ΕΝ.Φ.Ι.Α. με τις δια­τά­ξεις του ν. 4223/2013 (Α’ 287) και προ­κύ­πτει από την τελευ­ταία εκδο­θείσα πράξη προσ­διο­ρι­σμού φόρου, δεν μπορεί να υπερ­βαί­νει στο σύνολό της το ποσό των 120.000 ευρώ για το μονο­πρό­σωπο νοι­κο­κυ­ριό, προ­σαυ­ξα­νό­μενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρό­σθετο μέλος και έως του ποσού των 180.000 ευρώ.

β. Κινητή περιου­σία: Το συνο­λικό ύψος των κατα­θέ­σεων του νοι­κο­κυ­ριού ή/και η τρέ­χουσα αξία μετοχών, ομο­λό­γων κ.λπ., όπως προ­κύ­πτουν από την τελευ­ταία εκκα­θα­ρι­σμένη δήλωση φορο­λο­γίας εισο­δή­μα­τος, δεν μπορεί να υπερ­βαί­νει τα παρα­κάτω όρια:

Μονο­πρό­σωπο νοι­κο­κυ­ριό 7.000 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από δύο μέλη 10.500 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από τρία μέλη 14.000 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από τέσσερα μέλη 17.500 €

Νοι­κο­κυ­ριό απο­τε­λού­μενο από 5 μέλη και πάνω 21.000 €

Πηγή euro2day.gr

Στα­μά­της Ζησίμου