Επενδύσεις πέντε αστέρων στον τουρισμό

Ο ενά­ρε­τος κύκλος της ελλη­νι­κής του­ρι­στι­κής βιο­μη­χα­νίας και επη­ρε­ά­ζει και επη­ρε­ά­ζε­ται θετικά και τον ξενο­δο­χειακό κλάδο, τη ζωτι­κό­τερη συνι­στώσα της, παρα­σύ­ρο­ντας ανοδικά όλα τα βασικά στοι­χεία και τους δείκτες επί­δο­σης του του­ρι­σμού συνο­λικά. Η ανάγκη να παρα­μεί­νει αντα­γω­νι­στικό το ελλη­νικό του­ρι­στικό προϊόν και να αντα­πο­κρι­θεί στη συνεχώς αυξα­νό­μενη διεθνή ζήτηση οδήγησε στη στα­διακή ανα­βάθ­μισή του, με αιχμή την ποιο­τική εξέλιξη του ξενο­δο­χεια­κού στοκ. Και αυτό έχει άμεσο, θετικό αντί­κτυπο στους ποιο­τι­κούς δείκτες της χώρας.

Η εντυ­πω­σιακή του­ρι­στική επίδοση δεν θα μπο­ρούσε να αφήσει αδιά­φο­ρους εγχώ­ριους και ξένους επεν­δυ­τές. Μεγάλες αλυ­σί­δες και εται­ρείες δια­χεί­ρι­σης ξενο­δο­χείων έχουν εισέλ­θει δυνα­μικά στην ελλη­νική αγορά, δια­βλέ­πο­ντας τις εξαι­ρε­τι­κές προ­ο­πτι­κές της. Τα τελευ­ταία δύο χρόνια, επεν­δύ­θη­καν συνο­λικά 3,8 δισ. ευρώ στην ανά­πτυξη νέων ξενο­δο­χείων και στην ανα­καί­νιση υφι­στα­μέ­νων, με το 41,3% της συνο­λι­κής δαπάνης να αφορά τα ξενο­δο­χεία 4 και 5 αστέρων, σύμφωνα με την Algean Properties, η οποία επε­ξερ­γά­στηκε δεδο­μένα του ΙΝΣΕΤΕ και του ΞΕΕ. Με συνο­λικά 209 ξενο­δο­χεια­κές αλυ­σί­δες (+5,6% σε σχέση με το 2017), η Ελλάδα είναι τέταρτη στην Ευρώπη, μετά την Ισπανία (253), την Ιταλία (240) και τη Γερ­μα­νία (222).

Στον δείκτη Global Review Index –που χρη­σι­μο­ποιεί­ται για την αξιο­λό­γηση επι­δό­σεων μεμο­νω­μέ­νων ξενο­δο­χείων ή ομάδων ξενο­δο­χείων και για την παρα­κο­λού­θηση της εξέ­λι­ξης της επί­δο­σης ενός ξενο­δο­χείου στην πάροδο του χρόνου– η Ελλάδα το 2018 είναι πρώτη, με ποσοστό 86,3%, μεταξύ των μεσο­γεια­κών χωρών.

Ακο­λου­θούν η Ισπανία και η Κύπρος (84,2%), η Ιταλία (83,8%), η Κροατία (83,7%), η Τουρκία (81,3%) και η Γαλλία (78,9%). Το υψη­λό­τερο ποσοστό ικα­νο­ποί­η­σης των του­ρι­στών σε σχέση με τη διαμονή τους κατα­γρά­φε­ται στη Σαντο­ρίνη (89,2%) και έπονται η Μύκονος (88,5%), η Σαρ­δη­νία (85,1%), το Σεν Τροπέ (85%) και η Ιμπιζα (83,8%).

Ο ελλη­νι­κός του­ρι­σμός στη­ρί­ζε­ται, σε πολύ μεγάλο βαθμό, στο μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και οι εγχώ­ριοι προ­ο­ρι­σμοί με τη μεγα­λύ­τερη επι­σκε­ψι­μό­τητα κατα­γρά­φουν υψη­λό­τερα ποσοστά ικα­νο­ποί­η­σης των του­ρι­στών από αντί­στοι­χους στην υπό­λοιπη Μεσό­γειο. Ειδι­κό­τερα, ο δείκτης ικα­νο­ποί­η­σης είναι 90% για τις Κυκλά­δες, 86,2% για την Κρήτη, 86,1% για τη Χαλ­κι­δική και 85,8% για τα Δωδε­κά­νησα. Παρεμ­βάλ­λε­ται η Μαρ­μπέ­για (85,3%) και τη σκυτάλη παίρνει ξανά η Ελλάδα, με τα Ιόνια Νησιά (85%). Τον κατά­λογο συμπλη­ρώ­νουν η Μαγιόρκα, η Ιστρια, η Αττά­λεια, το Μπό­ντρουμ και το Ρίμινι.

Η σύγκριση των κορυ­φαίων του­ρι­στι­κών προ­ο­ρι­σμών στη Μεσό­γειο –μία από τις δημο­φι­λέ­στε­ρες επι­λο­γές των του­ρι­στών παγκο­σμίως– δείχνει ότι τα ελλη­νικά νησιά έχουν τις υψη­λό­τε­ρες απο­δό­σεις σε σχέση με τους άμεσους αντα­γω­νι­στές τους.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοι­χεία του 2018, στην Ελλάδα λει­τουρ­γούν συνο­λικά 9.873 ξενο­δο­χεια­κές μονάδες (425.973 δωμάτια, 835.773 κλίνες). Ωστόσο, την τελευ­ταία εξαετία η αύξηση της ξενο­δο­χεια­κής ικα­νό­τη­τας δεν είναι ευθέως ανάλογη με τη θεα­μα­τική αύξηση στα του­ρι­στικά μεγέθη (διε­θνείς αφίξεις, του­ρι­στική δαπάνη). Την περίοδο 2013-2018, η ξενο­δο­χειακή δυνα­μι­κό­τητα αυξή­θηκε σε μονάδες μόλις 2%, ενώ η αντί­στοιχη δυνα­μι­κό­τητα δωμα­τίων και κλινών αυξή­θηκε 6,1% και 8% αντι­στοί­χως. Το ίδιο διά­στημα, ο αριθμός των ξενο­δο­χείων 4 και 5 αστέρων αυξή­θηκε σημα­ντικά (+42,9% για τα 5 αστέρων), σε αντί­θεση με τα κατα­λύ­ματα 1, 2 και 3 αστέρων, των οποίων ο αριθμός μειώ­θηκε (-9,3% τα 1 αστέρα). Η δια­δι­κα­σία ανα­βάθ­μι­σης παλαιό­τε­ρων μονάδων και ανά­πτυ­ξης νέων εις βάρος των χαμη­λό­τε­ρης ποιό­τη­τας κατα­λυ­μά­των συνε­χί­ζε­ται αδιά­λει­πτη.

Μέσα σε μία τριετία τα έσοδα ανά δια­θέ­σιμο δωμάτιο αυξή­θη­καν 30%

Η σταθερή άνοδος των διεθνών αφίξεων πέρυσι, που έφθασαν τα 33 εκα­τομ­μύ­ρια ταξι­διώ­τες, και η αύξηση της του­ρι­στι­κής δαπάνης, που άγγιξε τα 16 δισ., ενί­σχυ­σαν τους βασι­κούς δείκτες επί­δο­σης (KΡIs) των ξενο­δο­χείων –όπως ποσοστά πλη­ρό­τη­τας, μέση ημε­ρή­σια τιμή δια­μο­νής (ADR) και έσοδα ανά δια­θέ­σιμο δωμάτιο (RevPaR)– δημιουρ­γώ­ντας προσ­δο­κίες για περαι­τέρω ανά­πτυξη του κλάδου. Το 2018, το ποσοστό πλη­ρό­τη­τας ξενο­δο­χεια­κών κλινών παρου­σί­ασε αύξηση 3,2% (προ­σω­ρινά στοι­χεία) σε σχέση με το 2017, ενώ κατα­γρά­φε­ται αύξηση 20,6% την περίοδο 2013-2018, μια εύγλωττη αντα­νά­κλαση της προόδου των τελευ­ταίων 6 ετών.

Η μέση ημε­ρή­σια τιμή δια­μο­νής στις περιο­χές «θάλασ­σας και ήλιου» δείχνει ως ακρι­βό­τερο προ­ο­ρι­σμό τις Κυκλά­δες (ADR 204 ευρώ).

Ακο­λου­θούν η Χαλ­κι­δική (134 ευρώ), τα Ιόνια Νησιά (120 ευρώ), η Κρήτη (110 ευρώ) και τα Δωδε­κά­νησα (98 ευρώ). Σε ό,τι αφορά τους «βασι­κούς προ­ο­ρι­σμούς», η Μύκονος παρα­μέ­νει στην κορυφή (216 ευρώ), ακο­λου­θού­μενη από τη Σαντο­ρίνη (211 ευρώ), την Αθήνα (110 ευρώ) και τη Θεσ­σα­λο­νίκη (91 ευρώ).

Η ανάλυση της μηνιαίας κατα­γρα­φής ADR ανά κατη­γο­ρία και ανά περιοχή ανα­δει­κνύει ισχυρή επο­χι­κό­τητα – φαι­νό­μενο που καθο­ρί­ζει την ξενο­δο­χειακή και του­ρι­στική βιο­μη­χα­νία γενι­κό­τερα. Αθήνα και Θεσ­σα­λο­νίκη, που βασί­ζο­νται στο του­ρι­στικό μοντέλο «city break» (ολι­γο­ή­μερη παρα­μονή), ακο­λου­θούν το ίδιο μοτίβο αφίξεων με καθιε­ρω­μέ­νους καλο­και­ρι­νούς προ­ο­ρι­σμούς, όπως η Μύκονος, η Χαλ­κι­δική, η Κρήτη, τα Ιόνια Νησιά – προ­ο­ρι­σμοί που εξαρ­τώ­νται πρω­τί­στως και κατά βάσιν από το του­ρι­στικό μοντέλο «ήλιος και θάλασσα».

Η θετική πορεία του του­ρι­στι­κού κλάδου αντα­να­κλά­ται και στα έσοδα ανά δια­θέ­σιμο δωμάτιο. Για το 2018, τα RevPaR στην Αθήνα εμφά­νι­σαν αύξηση 10%, στη Θεσ­σα­λο­νίκη 6,1%, και 10,1% στα νησιά και στους επο­χι­κούς προ­ο­ρι­σμούς.

Κατά μέσον όρο, την περίοδο 2016-2018 τα RevPaR αυξή­θη­καν 31,6%, επι­βε­βαιώ­νο­ντας και τα περι­θώ­ρια κέρδους που μπορεί να προ­σφέ­ρει μια επέν­δυση στον του­ρι­στικό τομέα. Με δεδο­μένο ότι οι τιμές σε περιο­χές που παρα­δο­σιακά προ­σελ­κύ­ουν μεγάλο αριθμό του­ρι­στών κυμαί­νο­νται γενικώς στο ίδιο επίπεδο, η ποιό­τητα των παρε­χό­με­νων υπη­ρε­σιών είναι παρά­γο­ντας που μπορεί να κάνει τη διαφορά στην επιλογή προ­ο­ρι­σμού.

Τα τελευ­ταία χρόνια, έχει γίνει σοβαρή και συστη­μα­τική προ­σπά­θεια εμπλου­τι­σμού του του­ρι­στι­κού προ­ϊ­ό­ντος, με σαφή στόχο την καλύ­τερη κατα­νομή των διεθνών επι­σκε­πτών καθ’ όλη τη διάρ­κεια του έτους, έτσι ώστε να ενι­σχυ­θούν και προ­ο­ρι­σμοί όχι ιδιαί­τερα δημο­φι­λείς κατά τη διάρ­κεια του θέρους. Τα πρώτα απο­τε­λέ­σματα δεί­χνουν πως, αν και αργή, υπάρχει βελ­τί­ωση αφίξεων και εσόδων σε παρα­δο­σιακά μη του­ρι­στι­κές περιό­δους. Χρειά­ζε­ται όμως ακόμη πολλή προ­σπά­θεια για να επι­τευ­χθούν απο­τε­λέ­σματα που θα έχουν άμεσο και απτό αντί­κτυπο στον ξενο­δο­χειακό κλάδο.

Νέες υπερ­πο­λυ­τε­λείς μονάδες και mega projects με βίλες, γήπεδα γκολφ και καζίνο

Οι σημα­ντι­κές επεν­δυ­τι­κές απο­δό­σεις και προ­ο­πτι­κές στον ξενο­δο­χειακό κλάδο ανα­γνω­ρί­στη­καν από τις εται­ρείες επεν­δύ­σεων ακι­νή­των (REITs) παγκο­σμίως. Μέσω ίδρυσης εται­ρειών ειδικού σκοπού (Grivalia Hospitality, Μπλε Κέδρος), οι εγχώ­ριες REITs δέσμευ­σαν ένα ανα­λο­γι­κώς σημα­ντικό ποσό στην ανά­πτυξη του ξενο­δο­χεια­κού τους χαρ­το­φυ­λα­κίου, εκμε­ταλ­λευό­με­νες τη θετική συγκυ­ρία και τις δυνατές επι­δό­σεις της του­ρι­στι­κής βιο­μη­χα­νίας, επι­ση­μαί­νουν οι σύμ­βου­λοι ακι­νή­των Algean Property. Το 2018, σε όρους αξίας, η επέν­δυση σε ξενο­δο­χεια­κές μονάδες ήταν το 21,7% των συνο­λι­κών επεν­δύ­σεων – κατα­κό­ρυφη αύξηση σε σχέση με το 2017, όταν το αντί­στοιχο νούμερο ήταν μόλις 2,4%. Στις σημα­ντι­κό­τε­ρες συμ­φω­νίες περι­λαμ­βά­νο­νται η εξαγορά της Amanzoe Luxury Hotel & Resort από την Grivalia Properties έναντι 5,8 εκατ. (συν υφι­στά­με­νες υπο­χρε­ώ­σεις της Amanzoe ύψους 76,5 εκατ.) και η εξαγορά του «Αστέρια Γλυ­φά­δας» από την Grivalia Properties έναντι 17 εκατ. (συν υφι­στά­μενα δάνεια προς ιδιώτη ύψους 12,325 εκατ.).

Ολα τα εγχώρια και διεθνή «ονόματα» ισχυ­ρο­ποί­η­σαν την παρου­σία τους στην Ελλάδα τα τελευ­ταία χρόνια. Πλέον ανα­με­νό­μενη το 2019 ήταν η επα­να­λει­τουρ­γία του Αστέρα Βου­λιαγ­μέ­νης, τον Μάρτιο, υπό το μάνα­τζμεντ της Four Seasons Hotels & Resorts. Η Thomas Cook, παρά τα προ­βλή­ματα που αντι­με­τω­πί­ζει, δρο­μο­λό­γησε τη λει­τουρ­γία τεσ­σά­ρων νέων μονάδων μέσα στο καλο­καίρι (δύο στην Κω, μία στην Κρήτη και μία στη Ρόδο), ενώ το β΄ εξάμηνο του έτους ανα­μέ­νε­ται να ανοίξει το Angsana Corfu, το πρώτο ξενο­δο­χείο της σιγκα­που­ρια­νής BanyanTree, στην Κέρκυρα. Μετά την επιτυχή πρώτη μονάδα στο Ηρά­κλειο, η Accor Hotels ανοίγει, στην Αθήνα, και δεύτερη μονάδα του παγκό­σμιου brand της Ibis Style. Η Marriot Hotels σχε­διά­ζει τη λει­τουρ­γία τριών νέων μονάδων το 2019 και το 2020, σε Αθήνα, Μύκονο και Πάτρα, ενώ η TUI θα δημιουρ­γή­σει επι­πλέον δύο μονάδες, στην Κρήτη και στη Σαντο­ρίνη, πέραν του ξενο­δο­χείου της στη Χαλ­κι­δική που λει­τούρ­γησε το 2018.

Εκτός των μεμο­νω­μέ­νων ακι­νή­των, μεγάλο ενδια­φέ­ρον παρου­σιά­ζει και η δρο­μο­λό­γηση έργων πολύ μεγάλης κλί­μα­κας (mega projects), με πληθώρα υπερ­πο­λυ­τε­λών μονάδων που θα βοη­θή­σουν να καθιε­ρω­θεί παγκο­σμίως η Ελλάδα ως πολυ­τε­λής προ­ο­ρι­σμός. Με προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό 1,5 δισ., το Atalanti Hills στον Λοκρό Φθιώ­τι­δας θα απο­τε­λέ­σει ολο­κλη­ρω­μένο έργο περι­η­γή­σεων και εκδη­λώ­σεων γκολφ, που θα ανα­δια­μορ­φώ­σει το ελλη­νικό του­ρι­στικό τοπίο. Το σχέδιο περι­λαμ­βά­νει την κατα­σκευή τριών ξενο­δο­χεια­κών μονάδων 5 αστέρων, συνο­λι­κού εμβαδού 420.823 τ.μ. και χωρη­τι­κό­τη­τας 2.990 κλινών. Στην Ελούντα, η κατα­σκευή του Elounda Hills ανα­μέ­νε­ται να ξεκι­νή­σει εντός του 2019. Με προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό 400 εκατ., το σχέδιο περι­λαμ­βά­νει πολυ­τε­λείς βίλες και κατα­σκευή τριών ξενο­δο­χεια­κών μονάδων 5 αστέρων, συνο­λι­κής χωρη­τι­κό­τη­τας 730 κλινών. Στη Σητεία, το πρό­τζεκτ «Itanos Gaia» (που έχει πάρει πράσινο φως αλλά έχει ακόμα διά­φο­ρες εκκρε­μό­τη­τες), με συνο­λικό προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό 418 εκατ., περι­λαμ­βά­νει την κατα­σκευή πέντε ξενο­δο­χεια­κών μονάδων 5 αστέρων, καθώς και γηπέδου γκολφ. Τέλος, η πολυα­να­με­νό­μενη ανά­πλαση στο Ελλη­νικό περι­λαμ­βά­νει την ανά­πτυξη δύο πολυ­τε­λών ξενο­δο­χείων συνο­λι­κής χωρη­τι­κό­τη­τας 2.200 κλινών, στο ένα εκ των οποίων θα λει­τουρ­γή­σει και καζίνο.

Παράλ­ληλα, η επι­τά­χυνση της δια­χεί­ρι­σης των μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων λει­τουρ­γεί ως θρυαλ­λίδα επεν­δύ­σεων για τον ξενο­δο­χειακό κλάδο. Η βελ­τί­ωση των οικο­νο­μι­κών επι­δό­σεων του κλάδου μείωσε την έκθεσή του στις τρά­πε­ζες, αλλά, σύμφωνα με τα τελευ­ταία δια­θέ­σιμα στοι­χεία, τα μη εξυ­πη­ρε­τού­μενα ή τα καθυ­στε­ρού­μενα δάνεια του του­ρι­στι­κού τομέα φθάνουν περίπου τα 3 δισ. ή το 42% του συνόλου, κατα­γρά­φο­ντας μείωση 10% σε σχέση με το 2016 (46,5%). Οι τρά­πε­ζες βρί­σκο­νται σε δια­δι­κα­σία πώλησης πακέτων μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων σε funds και θεσμι­κούς επεν­δυ­τές, ενώ εντός του 2019 ετοι­μά­ζο­νται παρό­μοια πακέτα που θα αφορούν αμιγώς ξενο­δο­χεία.

Υψηλή φορο­λο­γία

Το ισχύον καθε­στώς φορο­λό­γη­σης του ξενο­δο­χεια­κού κλάδου παρα­μέ­νει φραγμός για την περαι­τέρω ανά­πτυξή του. Η μείωση της φορο­λο­γίας θα ισχυ­ρο­ποι­ή­σει τη ρευ­στό­τητά του, θα απε­λευ­θε­ρώ­σει κεφά­λαια που μπορούν να χρη­σι­μο­ποι­η­θούν για βελ­τί­ωση υπαρ­χου­σών εγκα­τα­στά­σεων και θα επι­τρέ­ψει νέες επεν­δύ­σεις – δίνο­ντας έτσι ώθηση στην αντα­γω­νι­στι­κό­τητά του σε σχέση με άλλους μεσο­γεια­κούς προ­ο­ρι­σμούς.

Χωρίς κανόνες

Η κρατική αδρά­νεια υιο­θέ­τη­σης χωρο­τα­ξι­κών κανόνων στην του­ρι­στική βιο­μη­χα­νία δια­δρα­μα­τί­ζει ανα­σταλ­τικό ρόλο, επι­βρα­δύ­νει τη δυνα­μική του ταχύ­τερα ανα­πτυσ­σό­με­νου κλάδου της χώρας και παρε­μπο­δί­ζει την υλο­ποί­ηση πολλών μεγάλων του­ρι­στι­κών πρό­τζεκτ. Τα δύο τελευ­ταία προ­γράμ­ματα δράσης για τον του­ρι­σμό (2009, 2013) ακυ­ρώ­θη­καν με απο­φά­σεις του Συμ­βου­λίου Επι­κρα­τείας (2015, 2017).

Μεγάλη ευκαι­ρία

Τη δεδο­μένη στιγμή, το μέλλον του ξενο­δο­χεια­κού κλάδου δια­γρά­φε­ται ευοίωνο. Η αυξη­τική τάση του παγκό­σμιου του­ρι­σμού, σε συν­δυα­σμό με το συγκρι­τικό πλε­ο­νέ­κτημα του ελλη­νι­κού του­ρι­στι­κού προ­ϊ­ό­ντος, παρέχει εξαι­ρε­τική ευκαι­ρία για περαι­τέρω ανά­πτυξη του κλάδου – με προ­ϋ­πό­θεση την αντι­με­τώ­πιση των προ­βλη­μά­των που δημιουρ­γούν στρε­βλώ­σεις (φορο­λό­γηση, γρα­φειο­κρα­τία, ανα­βάθ­μιση χωρο­τα­ξι­κού πλαι­σίου).