Οι επενδυτές του Γκολφ Αφάντου πηγαίνουν σε… άλλες πολιτείες!

Ανέν­δο­τοι είναι και οι δύο επεν­δυ­τές, παρά την προ­σπά­θεια του Υπουρ­γού Πολι­τι­σμού κ. Αρ. Μπαλτά να δια­σκε­δά­σει τις εντυ­πώ­σεις που δημιουρ­γή­θη­καν από την πρό­σφατη απόφαση του να κηρύξει αρχαιο­λο­γική την έκταση στην Αφάντου της Ρόδου, στο ενδε­χό­μενο υπο­γρα­φής των σχε­τι­κών συμ­βά­σεων με το ΤΑΙΠΕΔ και της εγκα­τά­στα­σης τους στα προς αξιο­ποί­ηση ακίνητα.

Το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού προ­σπά­θησε συγκε­κρι­μένα χθες να πείσει ότι η κήρυξη του εν λόγω αρχαιο­λο­γι­κού χώρου σε καμία περί­πτωση δεν στο­χεύει στην ακύρωση του επεν­δυ­τι­κού προ­γράμ­μα­τος του ΤΑΙΠΕΔ, αντι­θέ­τως βελ­τιώ­νει το θεσμικό πλαίσιο της του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης στην περιοχή.

Πλην όμως το γεγονός ότι η απόφαση δημο­σιεύ­θηκε στην Εφη­με­ρίδα της Κυβερ­νή­σεως την 21η Απρι­λίου 2016, την ίδια μέρα που «έκλεινε» η έγκριση του τελικού σχεδίου του ΕΣΧΑΔΑ από το Κεντρικό Συμ­βού­λιο Διοί­κη­σης, προ­κει­μέ­νου να προ­ω­θη­θεί στην πορεία προς έγκριση στο Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας, μόνο ως σύμ­πτωση δεν μπορεί να θεω­ρη­θεί.

Ποιες είναι όμως οι επι­πτώ­σεις μετά από έρευνα των νομικών συμ­βού­λων των δύο επεν­δυ­τών και τι προ­ε­κτά­σεις έχουν αυτές και στις ιδιω­τι­κές περιου­σίες στην αρχαιο­λο­γική έκταση «μαμούθ» των 10.000 στρεμ­μά­των, που κήρυξε ο Υπουρ­γός Πολι­τι­σμού;

Με τρο­πο­λο­γία που είχε κατα­τε­θεί με το μεσο­πρό­θε­σμο στη Βουλή δόθηκε η δυνα­τό­τητα, στους υπο­ψή­φιους επεν­δυ­τές, πολε­ο­δό­μη­σης και εκμε­τάλ­λευ­σης δημό­σιων ακι­νή­των με ιδιαί­τερα ευνοϊ­κούς όρους.

Με τις ρυθ­μί­σεις ελα­χι­στο­ποιού­νται πολε­ο­δο­μικά και άλλα εμπόδια και ανοί­γουν τον δρόμο για την αξιο­ποί­ηση δημο­σίων ακι­νή­των από το Ταμείο Αξιο­ποί­η­σης Ιδιω­τι­κής Περιου­σίας του Δημο­σίου (ΤΑΙΠΕΔ).

Τα ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανά­πτυ­ξης Δημο­σίων Ακι­νή­των), καταρ­τί­ζο­νται και θα εγκρί­νο­νται για τον καθο­ρι­σμό του χωρικού προ­ο­ρι­σμού των δημο­σίων ακι­νή­των και σε αυτά, θα περι­λαμ­βά­νο­νται και οι περι­βαλ­λο­ντι­κοί όροι του ακι­νή­του.

Θα απο­τε­λούν, δηλαδή, ένα ιδιαί­τερα προ­στα­τευ­μένο πλαίσιο, θεσμικά και νομικά, ακόμα και έναντι προ­σφυ­γών και άλλων ένδικων ή μη δια­δι­κα­σιών προ­βο­λής και παρε­μπό­δι­σης της υλο­ποί­η­σης των προ­βλε­πό­με­νων επεν­δύ­σεων αξιο­ποί­η­σης που θα εγκρί­νει και θα προωθεί το Ταμείο Δημό­σιας Περιου­σίας.

Γενικά, όπως προ­κύ­πτει από το θεσμικό πλαίσιο λει­τουρ­γίας του πανί­σχυ­ρου, πλέον, αυτού φορέα, με Π.Δ. μπορεί να τρο­πο­ποιού­νται εγκε­κρι­μένα ρυμο­το­μικά σχέδια και σχέδια πόλεως, καθώς και πολε­ο­δο­μι­κές μελέτες ή και να καθο­ρί­ζο­νται ειδικές χρήσεις γης και ειδικοί όροι και περιο­ρι­σμοί δόμησης για τα εντός σχεδίου πόλεως δημόσια ακίνητα, ακόμη και κατά παρέκ­κλιση από τους ισχύ­ο­ντες στην περιοχή όρους και περιο­ρι­σμούς δόμησης, καθώς και από τις δια­τά­ξεις του Γενικού Οικο­δο­μι­κού Κανο­νι­σμού.

Πρό­κει­ται δηλαδή για μέτρο που λει­τουρ­γεί προς όφελος του επεν­δυτή προ­κει­μέ­νου να κατα­στεί ελκυ­στική η επέν­δυση.

Στο Νόμο 3986/2011 (ΦΕΚ Α΄152/01.07.2011) «Επεί­γο­ντα Μέτρα Εφαρ­μο­γής Μεσο­πρό­θε­σμου Πλαι­σίου Δημο­σιο­νο­μι­κής Στρα­τη­γι­κής 2012-2015» και στο κεφά­λαιο Α’ που αφορά το Ταμείο Αξιο­ποί­η­σης της Ιδιω­τι­κής Περιου­σίας του Δημο­σίου, στο άρθρο 11 παρά­γρα­φος Α, περι­λαμ­βά­νο­νται γενικοί κανόνες για την χωρο­θέ­τηση των δημο­σίων ακι­νή­των.

Στο εδάφιο 3 ανα­φέ­ρο­νται τα εξής:

«Η αξιο­ποί­ηση δημο­σίων ακι­νή­των, στα οποία περι­λαμ­βά­νο­νται χώροι που προ­στα­τεύ­ο­νται από την κείμενη περι­βαλ­λο­ντική και αρχαιο­λο­γική νομο­θε­σία λόγω του ειδικού χαρα­κτήρα τους, όπως είναι ιδίως ζώνες προ­στα­σίας αρχαιο­λο­γι­κών χώρων, ιστο­ρι­κοί τόποι, φυσικά πάρκα και περιο­χές οικο­α­νά­πτυ­ξης, πραγ­μα­το­ποιεί­ται σύμφωνα με τους ειδι­κό­τε­ρους όρους και περιο­ρι­σμούς που θέτουν οι σχε­τι­κές δια­τά­ξεις των νόμων 998/1979, 1650/1986 και 3028/2002, όπως ισχύουν».

Μετά την έκδοση της από­φα­σης του Υπουρ­γού Πολι­τι­σμού και την κήρυξη της περιο­χής σε αρχαιο­λο­γικό χώρο, η συγκε­κρι­μένη ως άνω πρό­βλεψη του νόμου έχει, σύμφωνα με νομι­κούς συμ­βού­λους των επεν­δυ­τών, διπλή ανά­γνωση.

Μια πρώτη ανά­γνωση θέλει πλέον την περιοχή να εξαι­ρεί­ται παντε­λώς από τις δια­τά­ξεις του ΕΣΧΑΔΑ αφού ισχύουν οι κοινές δια­τά­ξεις για οικο­δό­μηση μετά από έγκριση της Δασικής Υπη­ρε­σίας, της Πολε­ο­δο­μίας και της Αρχαιο­λο­γι­κής Υπη­ρε­σίας. Την άποψη μάλιστα αυτή εξέ­φρασε χθες και ο νομικός σύμ­βου­λος του Δήμου Ρόδου κ. Θ. Παπα­γε­ωρ­γίου, στην κοινή σύσκεψη φορέων που πραγ­μα­το­ποι­ή­θηκε στο Δημαρ­χείο για το ζήτημα και τις επι­πτώ­σεις του.

Μια άλλη άποψη, με δεδο­μένη και την δέσμευση του Υπουρ­γείου Πολι­τι­σμού, θέλει να μην δημιουρ­γεί­ται πρό­βλημα στην έκδοση και έγκριση ΕΣΧΑΔΑ, παρότι το θέμα θα κριθεί από το ΣτΕ.

Οι νομικοί σύμ­βου­λοι των επεν­δυ­τών έχουν λάβει δια­βε­βαιώ­σεις ότι δεν θα υπάρξει παρέμ­βαση στις χρήσεις που προ­βλέ­πο­νται, ενώ θεωρούν ότι προ­κει­μέ­νου να μην στην κυριο­λε­ξία εκτεθεί συνο­λικά η κυβέρ­νηση, θα υπάρξει η έκδοση και έγκριση νέου ΕΣΧΑΔΑ.

Από εκεί και πέρα όμως υπάρχει μια λεπτο­μέ­ρεια την οποία δεν δια­πραγ­μα­τεύ­ο­νται οι επεν­δυ­τές.

Σε περί­πτωση δόμησης με τις κοινές δια­τά­ξεις των νόμων αυτός που οικο­δο­μεί, αν κατά την διάρ­κεια εκσκα­φών βρεί αρχαία καλεί την αρχαιο­λο­γία για να διε­νερ­γή­σει τα προ­βλε­πό­μενα συνήθως με ίδιες δαπάνες.

Στην προ­κεί­μενη περί­πτωση οι επεν­δυ­τές αφού πρώτα υπο­βά­λουν τα σχέδια και τις μελέτες τους προς έγκριση στο Κεντρικό Αρχαιο­λο­γικό Συμ­βού­λιο κι αφού αυτά εγκρι­θούν από τον Υπουργό Πολι­τι­σμού τότε θα πρέπει να ανα­μέ­νουν σε κάθε σημείο που θα σκάβουν να προη­γη­θεί ο έλεγχος της αρχαιο­λο­γίας και όταν αυτός ολο­κλη­ρω­θεί τότε να προ­χω­ρούν στην οικο­δό­μηση!!.

Η αρχαιο­λο­γία θα προη­γεί­ται έτσι κάθε ενέρ­γειάς τους και με τους ρυθμούς που λει­τουρ­γεί η συγκε­κρι­μένη υπη­ρε­σία σύμφωνα με τα διδάγ­ματα της κοινής πείρας είναι σχεδόν βέβαιο ότι ούτε μπορεί να προ­γραμ­μα­τι­στεί μια επέν­δυση ούτε και να υπο­λο­γι­στεί το τελικό κόστος της.

Η «δημο­κρα­τική» απο­κα­λύ­πτει εξάλλου σήμερα το σχέδιο ΕΣΧΑΔΑ που προ­ω­θούσε το Κεντρικό Συμ­βού­λιο Διοί­κη­σης πριν προ­κύ­ψει η εμπλοκή με το Υπουρ­γείο Πολι­τι­σμού.

Ως προς τους όρους δόμησης προ­έ­βλεπε συγκε­κρι­μένα στην περιοχή Νότιο Αφάντου, ελλεί­ψει ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή άλλου σχεδίου σχεδίου χρήσεων γης, να εφαρ­μο­στεί το καθε­στώς της εκτός σχεδίου δόμησης με την ειδι­κό­τερη πρό­βλεψη αρτιό­τη­τας 10 στρεμ­μά­των για γήπεδα προ­ο­ρι­ζό­μενα για του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις. Υφί­στατο περιο­ρι­σμός στην δόμηση σε δύο γήπεδα λόγω δεσμεύ­σεων αρχαιο­λο­γίας στο πρώτο γήπεδο και δεσμεύ­σεων δασικής νομο­θε­σίας στο δεύτερο γήπεδο αντι­στοί­χως ενώ η συνο­λική δομή­σιμη επι­φά­νεια ήταν 763.417 τ.μ.

Επι­ση­μαί­νε­ται εξάλλου ότι τμήμα του ακι­νή­του στην περιοχή Βόρειο Αφάντου, επι­φα­νείας 209.100 τ.μ., περι­λαμ­βά­νε­ται στη Ζώνη Α του κηρυγ­μέ­νου αρχαιο­λο­γι­κού χώρου Ερη­μο­κά­στρου, στην οποία απα­γο­ρεύ­ε­ται η δόμηση και ισχύουν οι όροι προ­στα­σίας που ορί­ζο­νται στην υπ’ αριθμ. ΥΠΠΟ/ΑΡΧ/Α1/Φ22/54880/2808/2.11.2000 απόφαση του Υπουρ­γού Πολι­τι­σμού.

Το ανωτέρω τμήμα του ακι­νή­του, έχει περι­λη­φθεί στο προ­τει­νό­μενο ΕΣΧΑΔΑ ως ειδική ζώνη προ­στα­σίας (Ζώνη V) με πλήρη απα­γό­ρευση δόμησης και δεν θα περιέλ­θει, στον επεν­δυτή που έχει πλειο­δο­τή­σει στον σχετικό δια­γω­νι­σμό αξιο­ποί­η­σης που διε­νήρ­γησε το ΤΑΙΠΕΔ, αλλά θα παρα­μεί­νει κατά κυριό­τητα στο Ελλη­νικό Δημόσιο με σκοπό τη, δια­χεί­ριση του κατά τις δια­τά­ξεις της αρχαιο­λο­γι­κής νομο­θε­σίας.

Προ­βλε­πό­ταν ακόμη η τήρηση των όρων της με αριθ. Φ.22/54880/2808/02-11-2000 Από­φα­σης Υπ. Πολι­τι­σμού (Β 1399) με την οποία καθο­ρί­στη­καν και οριο­θε­τή­θη­καν οι Αρχαιο­λο­γι­κές Ζώνες Α και Β στο Βόρειο τμήμα του Ακι­νή­του (περιοχή Γκολφ Αφαντου). Στη Ζώνη Α’ απα­γο­ρεύ­ε­ται οποια­δή­ποτε δόμηση με Βάση το αρθρ. 13 του ν. 3028/2002. Στη Ζώνη Β οι εργα­σίες επι­τρέ­πο­νται υπό τους όρους και περιο­ρι­σμούς δόμησης που θα θέσουν οι αρμό­διες υπη­ρε­σίες του Υπουρ­γείου Πολι­τι­σμού και Αθλη­τι­σμού κατά τη φάση χωρο­θέ­τη­σης του επεν­δυ­τι­κού σχεδίου, σύμφωνα με τα ορι­ζό­μενα στο άρθρο 13 του ν. 3986/2011.