Κτηματολόγιο: Απόφαση Πρωτοδικείου αλλάζει τα δεδομένα στη χρησικτησία

Μετά το 2025 κλείνει ορι­στικά η δια­δι­κα­σία κτη­μα­το­γρά­φη­σης και ξεκινά φάση δικα­στι­κών διεκ­δι­κή­σεων. Απόφαση-σταθμός του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Αθηνών ξεκα­θα­ρί­ζει ότι οι δικα­στι­κές απο­φά­σεις κυριό­τη­τας κατα­χω­ρί­ζο­νται υπο­χρε­ω­τικά, περιο­ρί­ζο­ντας την εξουσία των προϊ­στα­μέ­νων των Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φείων.

Μετά το 2025 η κτη­μα­το­γρά­φηση ολο­κλη­ρώ­νε­ται σε όλη τη χώρα. Παρα­μέ­νουν ωστόσο ανοι­χτές χιλιά­δες υπο­θέ­σεις ακι­νή­των, με διεκ­δι­κή­σεις μεταξύ ιδιωτών και εκκρε­μό­τη­τες χρη­σι­κτη­σίας. Όσα ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί και δεν κατο­χυ­ρω­θούν εμπρό­θε­σμα θα θεω­ρού­νται περιου­σία του Δημο­σίου.

Η νέα φάση θα επι­κε­ντρω­θεί σε δικα­στι­κές δια­δι­κα­σίες και διορ­θώ­σεις. Απόφαση του Μονο­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Αθηνών (υπ’ αριθμ. 698/2025) φέρνει μεγάλη αλλαγή: οι προϊ­στά­με­νοι Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φείων δεν μπορούν να ελέγ­ξουν το περιε­χό­μενο μιας δικα­στι­κής από­φα­σης ούτε να το συν­δυά­σουν με άλλες εγγρα­φές. Είναι υπο­χρε­ω­μέ­νοι, μετά από τυπικό έλεγχο, να εγγρά­ψουν την απόφαση κυριό­τη­τας στο Κτη­μα­το­λό­γιο, το οποίο γίνεται ο μονα­δι­κός φορέας από­δει­ξης και προ­στα­σίας ιδιο­κτη­σίας.

Υπόθεση ακι­νή­του στην Αγία Βαρβάρα

Η απόφαση αφορά δια­μέ­ρι­σμα στην Αγία Βαρβάρα. Κάτοι­κος του ακι­νή­του από το 1998 διεκ­δί­κησε κυριό­τητα λόγω έκτα­κτης χρη­σι­κτη­σίας. Είχε ήδη πετύχει αμε­τά­κλητη απόφαση του Ειρη­νο­δι­κείου Αθηνών που ανα­γνώ­ριζε την κυριό­τητά του.

Ο εγγε­γραμ­μέ­νος στο Κτη­μα­το­λό­γιο ιδιο­κτή­της απου­σί­αζε από τη δίκη. Η αγωγή συζη­τή­θηκε ερήμην του, εκδό­θηκε ορι­στική απόφαση στη­ριγ­μένη στο τεκ­μή­ριο ομο­λο­γίας λόγω ερη­μο­δι­κίας και το δια­μέ­ρι­σμα χάθηκε ορι­στικά για τον αρχικό ιδιο­κτήτη.

Η προϊ­στα­μένη του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου Αθηνών αρνή­θηκε να κατα­χω­ρί­σει την απόφαση στο πεδίο κυριό­τη­τας, κατα­χώ­ρισε μόνο στο περι­θώ­ριο αγωγών. Το Πρω­το­δι­κείο έκρινε την άρνηση παρά­νομη και εσφαλ­μένη, διέταξε την πλήρη κατα­χώ­ριση και κατα­δί­κασε την προϊ­στα­μένη στη δικα­στική δαπάνη.

Αντι­πα­ρά­θεση δικη­γό­ρων – Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φείων

Η υπόθεση φωτίζει μια δια­χρο­νική τριβή: τα όρια ελέγχου των προϊ­στα­μέ­νων Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φείων για εγγρα­φές πράξεων στο Κτη­μα­το­λό­γιο. Ο Δικη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Αθηνών και η Ολο­μέ­λεια Δικη­γο­ρι­κών Συλ­λό­γων έχουν ζητήσει ενιαί­ους κανόνες λει­τουρ­γίας και ειδική δια­δι­κα­σία επα­νε­λέγ­χου, ώστε να αντι­με­τω­πί­ζο­νται λάθη χωρίς να απαι­τεί­ται δικα­στική εμπλοκή.

Οι νομικοί τονί­ζουν ότι η πρα­κτική εφαρ­μογή του θεσμι­κού ελέγχου θα λύσει πολλά καθη­με­ρινά προ­βλή­ματα και θα μειώσει τις καθυ­στε­ρή­σεις σε δικαιο­πρα­ξίες και συμ­βό­λαια.

Το Μονο­με­λές Πρω­το­δι­κείο υπο­γράμ­μισε ότι ο έλεγχος νομι­μό­τη­τας που διε­νερ­γεί ο προϊ­στά­με­νος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου αφορά μόνο στην καταλ­λη­λό­τητα της εγγρα­πτέας πράξης. Δεν μπορεί να επε­κτα­θεί στην ουσία μιας αμε­τά­κλη­της δικα­στι­κής από­φα­σης, ούτε να απαιτεί συγκε­κρι­μένο τύπο αγωγής όταν δεν πρό­κει­ται για διόρ­θωση αρχικής εγγρα­φής αλλά για μετα­γε­νέ­στερη εγγραφή κυριό­τη­τας.

Η απόφαση επι­κα­λεί­ται ρητά το άρθρο 12 του Ν. 2664/1998 και το άρθρο 1192 του Αστικού Κώδικα: στα κτη­μα­το­λο­γικά φύλλα κατα­χω­ρί­ζο­νται τελε­σί­δι­κες δικα­στι­κές απο­φά­σεις που ανα­γνω­ρί­ζουν κυριό­τητα λόγω έκτα­κτης χρη­σι­κτη­σίας, εφόσον η αγωγή στρέ­φε­ται κατά του φερό­με­νου δικαιού­χου.

Η Προϊ­στα­μένη επι­κα­λέ­στηκε τα άρθρα 6, 12, 16 και 17 του Ν. 2664/1998, υπο­στη­ρί­ζο­ντας ότι απαι­τεί­ται ειδική αγωγή (άρθρο 6 παρ. 2) και όχι αγωγή του άρθρου 220 ΚΠολΔ, ώστε να υπάρξει κατα­χώ­ριση χρη­σι­κτη­σίας. Το δικα­στή­ριο έκρινε ότι ο ισχυ­ρι­σμός υπε­ρέ­βαινε τα όρια του ελέγχου νομι­μό­τη­τας.

Έτσι, δέχθηκε την ανα­γνω­ρι­στική αγωγή, επι­βε­βαί­ωσε ότι πλη­ρού­νται όλες οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις για κατα­χώ­ριση και διέταξε την εγγραφή της από­φα­σης ως μετα­γε­νέ­στερη εγγραφή κυριό­τη­τας.

Νομικό προη­γού­μενο για τη χρη­σι­κτη­σία

Η απόφαση 698/2025 αναλύει εκτενώς τη δια­δι­κα­σία εγγρα­φής στα κτη­μα­το­λο­γικά βιβλία και ξεκα­θα­ρί­ζει ότι οι τελε­σί­δι­κες απο­φά­σεις ανα­γνώ­ρι­σης κυριό­τη­τας λόγω χρη­σι­κτη­σίας πρέπει να κατα­χω­ρί­ζο­νται χωρίς περι­θώ­ρια αμφι­σβή­τη­σης. Η πρα­κτική αυτή ανα­μέ­νε­ται να αhttps://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/ktimatologio-apofasi-protodikiou-allazi-ta-dedomena-sti-chrisiktisia/ποτε­λέ­σει οδηγό για ανά­λο­γες υπο­θέ­σεις σε όλη τη χώρα, ενόψει της λήξης της κτη­μα­το­γρά­φη­σης το 2025.

Πηγή: newemoney.gr