Γνωμοδότηση «βόμβα» για τις εμπορικές μισθώσεις στην Νέα Αγορά

Με ένα πο­λυ­σέ­λι­δο, πλή­ρες και εμπε­ρι­στα­τω­μέ­νο γνω­μο­δο­τι­κό ση­μεί­ω­μα, ο έγκρι­τος δι­κη­γό­ρος κ. Πα­ντε­λής Απο­στο­λάς, εκ­φρά­ζει με επί­κλη­ση νόμων και δια­τά­ξε­ων, ως και νο­μο­λο­γί­ας ακυ­ρω­τι­κών δι­κα­στη­ρί­ων, την επι­στη­μο­νι­κή του άποψη γύρω από το μεί­ζον θέμα που έχει ανα­κύ­ψει με τις μι­σθώ­σεις δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των στην Νέα Αγορά.

Το γνω­μο­δο­τι­κό ση­μεί­ω­μα συ­ντά­χθη­κε μετά από εντο­λή του επαγ­γελ­μα­τι­κού σω­μα­τεί­ου με την επω­νυ­μία «ΕΝΩΣΗ ΚΑ­ΤΑ­ΣΤΗ­ΜΑ­ΤΑΡ­ΧΩΝ ΔΗ­ΜΟ­ΤΙ­ΚΩΝ ΚΑ­ΤΑ­ΣΤΗ­ΜΑ­ΤΩΝ» και ανα­μέ­νε­ται να απο­τε­λέ­σει «μπού­σου­λα» για τις πε­ραι­τέ­ρω ενέρ­γειές του ένα­ντι του Δήμου Ρόδου.

Τα θέ­μα­τα που εξέ­τα­σε, με­τα­ξύ άλλων, ο κ. Απο­στο­λάς είναι και τα εξής:

– Το θε­σμι­κό πλαί­σιο για την, εκτός δη­μο­πρα­σί­ας, πα­ρά­τα­ση των εμπο­ρι­κών μι­σθώ­σε­ων των δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των της Νέας Αγο­ράς Ρόδου, που λή­γουν συμ­βα­τι­κά την 31-12-2018.

– Δυ­να­τό­τη­τα προ­στα­σί­ας των μι­σθω­τών από την από­φα­ση που θα πάρει ο Δήμος Ρόδου, με την οποία θα απορ­ρί­πτε­ται η υπο­βλη­θεί­σα (σύμ­φω­να με ισχύ­ου­σα διά­τα­ξη νόμου), έγ­γρα­φη δή­λω­σή τους για πα­ρά­τα­ση των μι­σθώ­σε­ων.

Πιο συ­γκε­κρι­μέ­να δια­τυ­πώ­νε­ται από το Δήμο Ρόδου η άποψη ότι δεν υπάρ­χει καμία δυ­να­τό­τη­τα, με βάση το ισχύ­ον νο­μι­κό πλαί­σιο, το οποίο να επι­τρέ­πει την πα­ρά­τα­ση των εμπο­ρι­κών μι­σθώ­σε­ων των δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των της Νέας Αγο­ράς Ρόδου, μετά την 31-12-2018 και ότι είναι πλέον μο­νό­δρο­μος, στο πλαί­σιο τη­ρή­σε­ως της νο­μι­μό­τη­τας, ο πλειο­δο­τι­κός δια­γω­νι­σμός για την εκ­μί­σθω­ση των εν λόγω κα­τα­στη­μά­των.

Το­νί­ζε­ται έτσι ει­σα­γω­γι­κά στη γνω­μο­δό­τη­ση ότι ο νο­μο­θέ­της, στο θέμα των εμπο­ρι­κών μι­σθώ­σε­ων με τις εκά­στο­τε πα­ρεμ­βά­σεις του, οριο­θέ­τη­σε τις σχέ­σεις εκ­μι­σθω­τή και μι­σθω­τή, μέχρι την ισχύ του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α 50/28.2.2014), μέσα από ένα πλέγ­μα δια­τά­ξε­ων, με κυ­ριαρ­χία αυτών του ανα­γκα­στι­κού δι­καί­ου, ως προς την ελα­χί­στη διάρ­κεια της μί­σθω­σης και την ανα­γκα­στι­κή πα­ρά­τα­σή της, δια­πνε­ό­με­νος προ­φα­νώς από ένα πνεύ­μα, προ­στα­σί­ας του μι­σθω­τή (και, κατά τα τότε κρι­τή­ρια, της εθνι­κής οι­κο­νο­μί­ας), κό­ντρα στο πνεύ­μα της ελεύ­θε­ρης αγο­ράς και στην κυ­ριαρ­χία της αρχής της ελευ­θε­ρί­ας των συμ­βά­σε­ων.

Αυτές οι πα­ρεμ­βά­σεις δεν άφη­σαν έξω από την επι­χει­ρη­θεί­σα προ­στα­σία και τους μι­σθω­τές των επαγ­γελ­μα­τι­κών μι­σθώ­σε­ων δη­μο­τι­κών ακι­νή­των με εκ­μι­σθω­τή Ο.Τ.Α. α βαθ­μού. Βε­βαί­ως, τα ακί­νη­τα, που ανή­κουν στα Ν.Π.Δ.Δ. και γε­νι­κά τα δια­χει­ρι­ζό­με­να από αυτά, εκ­μι­σθώ­νο­νται με δη­μό­σιο πλειο­δο­τι­κό δια­γω­νι­σμό. Οι δια­τά­ξεις όμως του π.δ. 34/1995 και η εξ αυτού προ­στα­σία ισχύ­ουν κατά την πάγια νο­μο­λο­γία και βι­βλιο­γρα­φία και όταν η μί­σθω­ση συ­νά­πτε­ται από το Δη­μό­σιο ή Ν.Π.Δ.Δ. με την ιδιό­τη­τα του εκ­μι­σθω­τή ή του μι­σθω­τή.

Στις μι­σθώ­σεις αυτές, είναι ισχυ­ρές οι δια­τά­ξεις των ει­δι­κών νόμων περί δια­χεί­ρι­σης της πε­ριου­σί­ας του Δη­μο­σί­ου ή των ΝΠΔΔ, με τις οποί­ες προ­βλέ­πε­ται η διε­νέρ­γεια δια­γω­νι­σμού και η τή­ρη­ση τύπου.

Επι­ση­μαί­νει πα­ρα­πέ­ρα ότι οι εκ­μι­σθώ­σεις δη­μο­τι­κών ακι­νή­των που διε­νερ­γού­νται με δη­μο­πρα­σία, συ­νι­στούν πρά­ξεις δια­χεί­ρι­σης της ιδιω­τι­κής πε­ριου­σί­ας των Δήμων προς εξυ­πη­ρέ­τη­ση των τα­μιευ­τι­κών ανα­γκών τους.

Εκ­φρά­ζει την άποψη ότι μπο­ρεί τα Ν.Π.Δ.Δ., να μη δι­καιού­νται να προ­βαί­νουν σε πα­ρά­τα­ση ή σε ανα­νέ­ω­ση της μί­σθω­σης (ανα­μί­σθω­ση), που έληξε, αν δε διε­ξα­χθεί πλειο­δο­τι­κός δια­γω­νι­σμός, όμως ο νο­μο­θέ­της μπο­ρεί να επι­βά­λει ανα­γκα­στι­κά (κάτι που ήδη έχει γίνει), είτε να ισχύ­ει η μί­σθω­ση για χρόνο με­γα­λύ­τε­ρο από τον ήδη ορι­σθέ­ντα στον πλειο­δο­τι­κό δια­γω­νι­σμό, είτε και να κα­θο­ρί­σει όρους για την χωρίς πλειο­δο­τι­κό δια­γω­νι­σμό πα­ρά­τα­σή της.

Το­νί­ζει ότι υπάρ­χει δυ­να­τό­τη­τα στον Δήμο Ρόδου, χωρίς δη­μο­πρα­σία, να επι­τρέ­ψει την πα­ρά­τα­ση των εμπο­ρι­κών μι­σθώ­σε­ων των δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των της Νέας Αγο­ράς Ρόδου, μετά την 31-12-2018.

Επι­ση­μαί­νει δε ότι κάθε πράξη ή πα­ρά­λει­ψη της δη­μο­τι­κής αρχής, υπό­κει­ται σε έλεγ­χο. Το ίδιο ισχύ­ει και με την τυχόν απορ­ρι­πτι­κή από­φα­ση που θα πάρει ο Δήμος Ρόδου σε σχέση με τις δη­λώ­σεις των μι­σθω­τών του για πα­ρά­τα­ση των μι­σθώ­σε­ων και με την προ­κή­ρυ­ξη δη­μο­πρα­σί­ας και υλο­ποί­η­σή της για την εκ­μί­σθω­ση των δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των.

Οποια­δή­πο­τε μη σύν­νο­μη από­φα­ση του Δήμου Ρόδου, με την οποία μά­λι­στα πα­ρα­βιά­ζο­νται κα­νό­νες ου­σια­στι­κού δι­καί­ου, μπο­ρεί, αυ­το­νό­η­τα, να προ­σβλη­θεί στα έχο­ντα δι­καιο­δο­σία αρ­μό­δια δι­κα­στή­ρια.

Εξη­γεί πα­ρα­πέ­ρα ο κ. Απο­στο­λάς, ότι θα ήταν έκ­φρα­ση ακραί­ας κα­κο­πι­στί­ας να θε­ω­ρή­σει εκ προ­οι­μί­ου κά­ποιος τις απο­φά­σεις της δη­μο­τι­κής αρχής, με τις οποί­ες αρ­νεί­ται την δή­λω­ση πα­ρά­τα­σης των μι­σθώ­σε­ων (παρά τη ζημιά που θα υπο­στούν, στην υπό­θε­ση των δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των της Νέας Αγο­ράς, του­λά­χι­στον 300 οι­κο­γέ­νειες μι­σθω­τών και ερ­γα­ζο­μέ­νων) και προ­χω­ρά στην υλο­ποί­η­ση ενός προ­βαλ­λό­με­νου με­γα­λό­πνο­ου σχε­δί­ου αξιο­ποί­η­σης και χρή­σης της Νέας Αγο­ράς από επεν­δυ­τή, που θα προ­κύ­ψει από πλειο­δο­τι­κό δια­γω­νι­σμό (έχο­ντας την πείρα του «ΘΕΡ­ΜΑΙ» ο κα­θέ­νας μας έχει επι­φυ­λά­ξεις για το όφε­λος του Δήμου και της κοι­νω­νί­ας), ότι πρό­κει­ται για συ­μπε­ρι­φο­ρές από τις οποί­ες ανα­δύ­ο­νται, χωρίς άλλο, ποιο­τι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά, που θα μπο­ρού­σαν να αξιο­λο­γη­θούν ποι­νι­κά.

Η από­φα­ση όμως που θα πάρει ο Δήμος Ρόδου, με την οποία θα απορ­ρί­πτε­ται η νο­μο­θε­τι­κά προ­βλε­πό­με­νη, έγ­γρα­φη δή­λω­ση – αί­τη­μα – των μι­σθω­τών των δη­μο­τι­κών κα­τα­στη­μά­των της Νέας Αγο­ράς Ρόδου για πα­ρά­τα­ση των μι­σθώ­σε­ων, δη­λα­δή η ενα­ντί­ω­σή του προς την χρή­ζου­σα «συ­ναι­νέ­σε­ως» για την επέ­λευ­ση των εν­νό­μων συ­νε­πειών δι­καιο­πρα­κτι­κή δή­λω­ση των μι­σθω­τών (μο­λο­νό­τι έχει κρι­θεί ότι δεν είναι, άνευ ετέ­ρου, κα­τα­χρη­στι­κή η άσκη­ση του δι­καιώ­μα­τος του ενά­γο­ντα-εκ­μι­σθω­τή να ζη­τή­σει την από­δο­ση του μι­σθί­ου με τη λήξη της μί­σθω­σης ή η άρ­νη­ση του να συ­ναι­νέ­σει στην πα­ρά­τα­ση της μί­σθω­σης, έστω και αν για τον ενα­γό­με­νο-μι­σθω­τή θα έχει δυ­σμε­νείς συ­νέ­πειες), σε κάθε πε­ρί­πτω­ση υπό­κει­ται στους πε­ριο­ρι­σμούς και του άρ­θρου 25 παρ. 3 του Συ­ντάγ­μα­τος και του άρ­θρου 281 του Αστι­κού Κώ­δι­κα, εφό­σον συ­ντρέ­ξουν, με επί­κλη­ση και από­δει­ξη στοι­χεί­ων, οι τασ­σό­με­νες στην πα­ρα­πά­νω διά­τα­ξη (ΑΚ 281) προ­ϋ­πο­θέ­σεις, η δε δια­πί­στω­ση ύπαρ­ξης κα­τά­χρη­σης, στο πλαί­σιο δι­κα­στι­κής έρευ­νας, θα κα­τα­στή­σει σύν­νο­μη την δή­λω­ση πα­ρά­τα­σης των μι­σθώ­σε­ων, αλλά και πα­ρά­νο­μη την κί­νη­ση της όποιας δια­δι­κα­σί­ας σε βάρος των μι­σθω­τών.