Πώς θα μπορεί να προστατευθεί η πρώτη κατοικία μετά τις 31/12/2017

Της Νένας Μαλ­λιάρα

Ρύθμιση με την τράπεζα, νόμος Κατσέλη και εξω­δι­κα­στι­κός μηχα­νι­σμός, θα απο­τε­λούν από το νέο έτος τις μόνες επι­λο­γές των υπερ­χρε­ω­μέ­νων δανειο­λη­πτών για την προ­στα­σία της πρώτης κατοι­κίας.

Οι πλει­στη­ρια­σμοί που σύντομα θα γίνουν απο­κλει­στικά ηλε­κτρο­νι­κοί, αλλά και η δυνα­τό­τητα πωλή­σεων μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων σε funds, δημιουρ­γούν νέα δεδο­μένα έναντι των οποίων “άμυνα” θα μπορούν να προ­βάλ­λουν μόνο όσοι δανειο­λή­πτες βρί­σκο­νται σε πραγ­μα­τική οικο­νο­μική – περιου­σιακή αδυ­να­μία.

Σημειώ­νε­ται ότι στις 31 Δεκεμ­βρίου 2017 εκπνέει και η προ­στα­σία από την πώληση σε ξένα funds  των “κόκ­κι­νων” δανείων τα οποία  είναι συν­δε­δε­μένα με προ­ση­μεί­ωση ή υποθήκη πρώτης κατοι­κίας, αντι­κει­με­νι­κής αξίας έως 140.000 ευρώ, καθώς και εκείνων που έχουν την εγγύηση του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου. Αυτό σημαί­νει ότι δάνεια, όχι μόνο στε­γα­στικά, αλλά και κατα­να­λω­τικά, επι­σκευα­στικά, δάνεια ελευ­θέ­ρων επαγ­γελ­μα­τιών, εμπόρων, αγροτών, καθώς και τα δάνεια μικρών και μικρο­με­σαίων επι­χει­ρή­σεων, που έχουν δια­σφά­λιση σε πρώτη κατοι­κία, με αντι­κει­με­νική αξία μέχρι 140.000 ευρώ και χωρίς κάποιο εισο­δη­μα­τικό κρι­τή­ριο, παύουν να προ­στα­τεύ­ο­νται από πωλή­σεις σε funds.

Όπως προ­βλέ­πει ο νόμος 4354/2015, τα “κόκκινα” δάνεια θα μπορούν να πωλού­νται υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι ο δανειο­λή­πτης και ο εγγυ­η­τής έχουν προ­σκλη­θεί με εξώδικη πρό­σκληση από την τράπεζα, 12 μήνες πριν από την έναρξη της δια­δι­κα­σίας πώλησης, για να δια­κα­νο­νί­σουν τις οφειλές με βάση γραπτή πρόταση με συγκε­κρι­μέ­νους όρους απο­πλη­ρω­μής, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεο­ντο­λο­γίας της ΤτΕ.

Σημειώ­νε­ται ότι στις περι­πτώ­σεις πώλησης και μετα­βί­βα­σης απαι­τή­σεων, καθώς και στις περι­πτώ­σεις ανά­θε­σης δια­χεί­ρι­σης, δεν θα χει­ρο­τε­ρεύει η ουσια­στική και δικο­νο­μική θέση του οφει­λέτη και του εγγυητή και δεν θα επι­τρέ­πε­ται η μονο­με­ρής τρο­πο­ποί­ηση όρου σύμ­βα­σης καθώς και του επι­το­κίου. Αυτό σημαί­νει ότι και στην περί­πτωση των πωλή­σεων δανείων σε funds, για την πρώτη κατοι­κία θα ισχύει ό,τι θα ίσχυε και στη σχέση του δανειο­λή­πτη με την τράπεζα.

Μπροστά στη νέα πραγ­μα­τι­κό­τητα που δια­μορ­φώ­νε­ται, οι δανειο­λή­πτες θα πρέπει να απευ­θυν­θούν πρω­τί­στως στην τράπεζά τους προ­κει­μέ­νου να ανα­ζη­τή­σουν την κατάλ­ληλη για αυτούς ρύθμιση της οφειλής τους. Οι τρά­πε­ζες δεν έχουν κανένα λόγο για “κατα­διώ­ξουν” τους δανειο­λή­πτες που έχουν υποστεί τις συνέ­πειες της κρίσης και ψάχνουν ένα τρόπο να είναι συνε­πείς με τις υπο­χρε­ώ­σεις τους. Στους δανειο­λή­πτες αυτούς οι τρά­πε­ζες θα προ­σφέ­ρουν λύσεις απο­κλει­στικά σχε­δια­σμέ­νες για την κάθε περί­πτωση και με σημα­ντικό “κούρεμα” εφόσον ο δανειο­λή­πτης απο­δει­κνύ­ε­ται συνεπής στη συμ­φω­νη­μένη ρύθμιση.

Δανειο­λή­πτες που βρί­σκο­νται σε πραγ­μα­τική αδυ­να­μία να απο­πλη­ρώ­σουν το χρέος τους, θα μπορούν να προ­στα­τευ­θούν μόνο μέσω της υπα­γω­γής τους στο νόμο Κατσέλη ή στον εξω­δι­κα­στικό μηχα­νι­σμό, εφόσον πρό­κει­ται για επι­χει­ρή­σεις ή για ελεύ­θε­ρους επαγ­γελ­μα­τίες.

Για να μπορεί κάποιος που βρί­σκε­ται σε οικο­νο­μική αδυ­να­μία να υπο­βά­λει αίτηση (μέχρι 31/12/2018) για την προ­στα­σία της κύριας κατοι­κίας του στο νόμο Κατσέλη, θα πρέπει να πληροί τις ακό­λου­θες προ­ϋ­πο­θέ­σεις:

1) Ακα­θά­ρι­στο εισό­δημα (προ φόρων) έως 13.906 ευρώ για άγαμους που φτάνει έως 35.086 ευρώ για τετρα­με­λείς οικο­γέ­νειες

• Άγαμος €13.906 (προ φόρων)

• Έγγαμος €23.659 (προ φόρων)

• Έγγαμος με ένα τέκνο €29.373 (προ φόρων)

• Έγγαμος με δύο τέκνα €35.086 (προ φόρων)

2) Η αντι­κει­με­νική αξία της κύριας κατοι­κίας κατά τον χρόνο συζή­τη­σης της αίτησης, να μην υπερ­βαί­νει:

• Για τον άγαμο τις €180.000

• Για τον έγγαμο τις €220.000

• Για τον έγγαμο με ένα τέκνο τις €240.000

• Για τον έγγαμο με δύο τέκνα τις €260.000

3) Εξα­σφά­λιση από την τράπεζα πιστο­ποι­η­τι­κού συνερ­γά­σι­μου δανειο­λή­πτη.

Εάν ο δανειο­λή­πτης δεν πληροί έστω και ένα από τα παρα­πάνω κρι­τή­ρια, η υποβολή αίτησης είναι αδύνατη.

Με το νέο καθε­στώς του νόμου, μπορούν να εντάσ­σο­νται στη δικα­στική ρύθμιση εκτός από τα χρέη προς την τράπεζα και οφειλές προς το Δημόσιο, πλην εκείνων που συνι­στούν ποινικό αδίκημα (πχ. ΦΠΑ, πρό­στιμα κ.λπ.).

Βάσει του ανα­θε­ω­ρη­μέ­νου νόμου, ο δανειο­λή­πτης θα πρέπει να κατα­βάλ­λει στην τράπεζα την τρέ­χουσα εμπο­ρική αξία του ακι­νή­του σε βάθος 20ετίας.

Για όσους έχουν εισό­δημα έως 8.180 ευρώ για άγαμους και έως 20.639 ευρώ για τετρα­με­λείς οικο­γέ­νειες και η αντι­κει­με­νική αξία της κύριας κατοι­κίας τους δεν υπερ­βαί­νει τις 120.000 ευρώ για άγαμους και 200.000 για τετρα­με­λείς οικο­γέ­νειες, προ­βλέ­πε­ται κρατική στήριξη για την πληρωμή της μηνιαίας δόσης τα τρία πρώτα χρόνια της ρύθ­μι­σης.

Η βοήθεια αυτή δεν χαρί­ζε­ται, αλλά είναι δάνειο που πρέπει να επι­στρα­φεί.

Η ρύθμιση του δανείου μέσω του δικα­στη­ρίου περι­λαμ­βά­νει τα ακό­λουθα:

1) Τα τρία πρώτα χρόνια θα κατα­βάλ­λε­ται μία δόση από το ενα­πο­μεί­ναν εισό­δημα, αφού αφαι­ρε­θούν οι εύλογες δαπάνες δια­βί­ω­σης.

Σε αυτό το διά­στημα, δεν επι­βάλ­λο­νται τόκοι.

2) Μετά τα τρία πρώτα χρόνια, ο δανειο­λή­πτης θα κατα­βά­λει δόση για την εμπο­ρική αξία του ακι­νή­του, η οποία θα εκτι­μά­ται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Το επι­τό­κιο δια­μορ­φώ­νε­ται περί το 2% και ανάλογα με την κρίση του δικαστή είναι κυμαι­νό­μενο ή σταθερό.

Το υπό­λοιπο ποσό πέραν της εμπο­ρι­κής αξίας του ακι­νή­του δια­γρά­φε­ται. Φυσικά για να δια­σω­θεί η α΄ κατοι­κία θα πρέπει οι δόσεις να κατα­βάλ­λο­νται μέχρι τη λήξη.

Υπάρχει η δυνα­τό­τητα καθυ­στέ­ρη­σης έως και τριών δόσεων κατά τη διάρ­κεια του δανείου.

Σε δια­φο­ρε­τική περί­πτωση ο πλει­στη­ρια­σμός του ακι­νή­του προχωρά κανο­νικά.

Σημειώ­νε­ται ότι με τον επι­και­ρο­ποι­η­μένο νόμο Κατσέλη εισά­γε­ται ταχεία δια­δι­κα­σία πλήρους δια­γρα­φής του χρέους για οφειλές που δεν υπερ­βαί­νουν τις 20.000 ευρώ.

Οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις είναι οι εξής:

– Μηδε­νικό εισό­δημα σήμερα

– Όλα τα εισο­δή­ματα καθ’ όλη τη διάρ­κεια του τελευ­ταίου έτους πριν από την κατά­θεση της αίτησης να είναι μηδε­νικά

– Έλλειψη ακί­νη­της περιου­σίας

– Μη μετα­βί­βαση ή εκποί­ηση ακί­νη­της περιου­σίας την τελευ­ταία τριετία

– Η λοιπή περιου­σία να μην υπερ­βαί­νει τα 1.000 ευρώ

– Ο οφει­λέ­της να υπήρξε συνερ­γά­σι­μος δανειο­λή­πτης

– Μη ύπαρξη εμπραγ­μά­τως ασφα­λι­σμέ­νων πιστω­τών

– Οι περι­λαμ­βα­νό­με­νες στην αίτηση οφειλές να αφορούν το σύνολο των υπο­χρε­ώ­σεων του οφει­λέτη.

capital.gr