Τέλος στις άτυπες λύσεις των Πολεοδομιών για χαμένους φακέλους και ακυρωμένες οικοδομικές άδειες

• Τρεις απο­φά­σεις του 2026 υπο­χρε­ώ­νουν τις ΥΔΟΜ να ανα­συ­στή­νουν με τυπική δια­δι­κα­σία τους φακέ­λους που απώ­λε­σαν και κλεί­νουν τον δρόμο της αυτό­μα­της τακτο­ποί­η­σης για κτίρια των οποίων η άδεια ακυ­ρώ­θηκε δικα­στικά

Σε πεδίο με ιδιαί­τερο βάρος για χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες, μηχα­νι­κούς και δημο­τι­κές υπη­ρε­σίες κινεί­ται η πρό­σφατη νομο­λο­γία του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας. Με την απόφαση 1104/2026 το Δικα­στή­ριο καθο­ρί­ζει τι οφείλει να κάνει μια Υπη­ρε­σία Δόμησης όταν έχει χαθεί φάκελος οικο­δο­μι­κής άδειας, ενώ με τις απο­φά­σεις 1182 και 1183/2026 η Ολο­μέ­λεια θέτει όρια στη δια­τή­ρηση κτιρίων με άδειες που ακυ­ρώ­θη­καν από τη Δικαιο­σύνη. Το κοινό συμπέ­ρα­σμα είναι ότι οι πολε­ο­δο­μι­κές υπο­θέ­σεις δεν χωρούν πλέον σε άτυπες υπη­ρε­σια­κές πρα­κτι­κές.

Σύμφωνα με την απόφαση 1104/2026, όταν ο φάκελος χάθηκε με ευθύνη της Διοί­κη­σης, η αρμόδια υπη­ρε­σία είναι υπο­χρε­ω­μένη να προ­χω­ρή­σει σε ανα­σύ­στασή του, και δεν αρκεί η λεγό­μενη «εν τοις πράγ­μασι» ανα­σύ­σταση, δηλαδή η συγκέ­ντρωση ορι­σμέ­νων σχεδίων και εγγρά­φων χωρίς τυπική κατά­ληξη.

Το Δικα­στή­ριο έκρινε ότι με βάση το π.δ. 114/2005 απαι­τεί­ται η έκδοση δύο χωρι­στών δια­πι­στω­τι­κών πράξεων, μίας για την απώλεια και μίας για την ολο­κλή­ρωση της ανα­σύ­στα­σης, οι οποίες προ­έρ­χο­νται από το αρμόδιο όργανο και κοι­νο­ποιού­νται στον ενδια­φε­ρό­μενο. Το ίδιο διά­ταγμα προ­βλέ­πει και σφιχτά χρονικά περι­θώ­ρια. Η υπη­ρε­σία που δια­πι­στώ­νει την απώλεια πρέπει να ενη­με­ρώ­σει τον πολίτη μέσα σε 24 ώρες, ενώ η ανα­σύ­σταση πρέπει κατ’ αρχήν να ολο­κλη­ρω­θεί μέσα σε 30 ημέρες.

Κρίσιμο για τους πολίτες είναι ότι το βάρος δεν περνά σε αυτούς. Ο ιδιο­κτή­της ή ο μηχα­νι­κός δεν καλεί­ται αυτο­μά­τως να προ­σκο­μί­σει, ενδε­χο­μέ­νως μετά από δεκα­ε­τίες, όλα τα στοι­χεία που είχαν αρχικά κατα­τε­θεί. Η υπη­ρε­σία οφείλει να ανα­ζη­τή­σει η ίδια ό,τι υπάρχει σε άλλες δημό­σιες υπη­ρε­σίες και να ζητήσει τη συν­δρομή του πολίτη μόνο όπου αυτή είναι πραγ­μα­τικά ανα­γκαία.

Στο ίδιο πεδίο κινεί­ται και το άρθρο 339 του νέου Κώδικα Χωρο­τα­ξίας και Πολε­ο­δο­μίας, που κυρώ­θηκε με τον ν. 5306/2026. Για τις νεό­τε­ρες άδειες, ο ανα­συ­στα­θείς φάκελος περι­λαμ­βά­νει τοπο­γρα­φικό, διά­γραμμα κάλυψης, κατό­ψεις, όψεις και τομές, τα οποία κατα­τί­θε­νται και θεω­ρού­νται από την αρμόδια ΥΔΟΜ. Ο Κώδικας δηλαδή απαντά στο ποια στοι­χεία απαι­τού­νται, ενώ η απόφαση του ΣτΕ στο ποια δια­δι­κα­σία πρέπει να τηρηθεί.

Εντελώς δια­φο­ρε­τική είναι η περί­πτωση που εξέτασε η Ολο­μέ­λεια. Χαμένος φάκελος δεν σημαί­νει ακυ­ρω­μένη άδεια. Οι απο­φά­σεις 1182 και 1183/2026 αφο­ρού­σαν διάταξη του ν. 4495/2017 που επέ­τρεπε, υπό όρους, την υπαγωγή στις ρυθ­μί­σεις αυθαι­ρέ­των κτι­σμά­των που ανε­γέρ­θη­καν με άδεια η οποία ακυ­ρώ­θηκε αργό­τερα λόγω εφαρ­μο­γής εσφαλ­μέ­νου πολε­ο­δο­μι­κού καθε­στώ­τος.

Η Ολο­μέ­λεια έκρινε τις δια­τά­ξεις αντι­συ­νταγ­μα­τι­κές, με το σκε­πτικό ότι η αυτό­ματη εξαί­ρεση από την κατε­δά­φιση ισο­δυ­να­μεί στην ουσία με ανα­βί­ωση άδειας που έχει ήδη ακυ­ρω­θεί. Μάλιστα, ακόμη και όταν ο ιδιο­κτή­της έχτισε καλό­πι­στα με άδεια της ίδιας της Πολε­ο­δο­μίας, η αρχή της δικαιο­λο­γη­μέ­νης εμπι­στο­σύ­νης δεν μπορεί να εξου­δε­τε­ρώ­σει δικα­στική απόφαση. Το Δικα­στή­ριο αφήνει πάντως ανοιχτό ένα παρά­θυρο, καθώς δια­κρί­νει τη «διάσωση» μεμο­νω­μέ­νου κτιρίου από μια γενική, τεκ­μη­ριω­μένη αλλαγή του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού μιας περιο­χής.

Για τους δήμους η νομο­λο­γία μετα­φρά­ζε­ται σε περισ­σό­τερη γρα­φειο­κρα­τική τυπι­κό­τητα και αυστη­ρό­τερη τεκ­μη­ρί­ωση. Οι ΥΔΟΜ δια­χει­ρί­ζο­νται φυσικά αρχεία δεκα­ε­τιών, με έντυπα σχέδια, παλαιά μικρο­φίλμ και ελλι­πείς κατα­χω­ρί­σεις. Χωρίς οργα­νω­μένη δια­δι­κα­σία, ένας χαμένος φάκελος μπορεί να μπλο­κά­ρει μετα­βι­βά­σεις, Ηλε­κτρο­νι­κές Ταυ­τό­τη­τες Κτιρίων, προ­σθή­κες και νέες άδειες. Υπό αυτό το πρίσμα, η ψηφιο­ποί­ηση των πολε­ο­δο­μι­κών αρχείων παύει να είναι απλώς ζήτημα εκσυγ­χρο­νι­σμού και αποκτά χαρα­κτήρα νομικής ασφά­λειας, τόσο για τους πολίτες όσο και για τις ίδιες τις υπη­ρε­σίες.