Τέλος στις άτυπες λύσεις των Πολεοδομιών για χαμένους φακέλους και ακυρωμένες οικοδομικές άδειες

• Τρεις αποφάσεις του 2026 υποχρεώνουν τις ΥΔΟΜ να ανασυστήνουν με τυπική διαδικασία τους φακέλους που απώλεσαν και κλείνουν τον δρόμο της αυτόματης τακτοποίησης για κτίρια των οποίων η άδεια ακυρώθηκε δικαστικά

Σε πεδίο με ιδιαίτερο βάρος για χιλιάδες ιδιοκτήτες, μηχανικούς και δημοτικές υπηρεσίες κινείται η πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με την απόφαση 1104/2026 το Δικαστήριο καθορίζει τι οφείλει να κάνει μια Υπηρεσία Δόμησης όταν έχει χαθεί φάκελος οικοδομικής άδειας, ενώ με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026 η Ολομέλεια θέτει όρια στη διατήρηση κτιρίων με άδειες που ακυρώθηκαν από τη Δικαιοσύνη. Το κοινό συμπέρασμα είναι ότι οι πολεοδομικές υποθέσεις δεν χωρούν πλέον σε άτυπες υπηρεσιακές πρακτικές.
Σύμφωνα με την απόφαση 1104/2026, όταν ο φάκελος χάθηκε με ευθύνη της Διοίκησης, η αρμόδια υπηρεσία είναι υποχρεωμένη να προχωρήσει σε ανασύστασή του, και δεν αρκεί η λεγόμενη «εν τοις πράγμασι» ανασύσταση, δηλαδή η συγκέντρωση ορισμένων σχεδίων και εγγράφων χωρίς τυπική κατάληξη.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι με βάση το π.δ. 114/2005 απαιτείται η έκδοση δύο χωριστών διαπιστωτικών πράξεων, μίας για την απώλεια και μίας για την ολοκλήρωση της ανασύστασης, οι οποίες προέρχονται από το αρμόδιο όργανο και κοινοποιούνται στον ενδιαφερόμενο. Το ίδιο διάταγμα προβλέπει και σφιχτά χρονικά περιθώρια. Η υπηρεσία που διαπιστώνει την απώλεια πρέπει να ενημερώσει τον πολίτη μέσα σε 24 ώρες, ενώ η ανασύσταση πρέπει κατ’ αρχήν να ολοκληρωθεί μέσα σε 30 ημέρες.
Κρίσιμο για τους πολίτες είναι ότι το βάρος δεν περνά σε αυτούς. Ο ιδιοκτήτης ή ο μηχανικός δεν καλείται αυτομάτως να προσκομίσει, ενδεχομένως μετά από δεκαετίες, όλα τα στοιχεία που είχαν αρχικά κατατεθεί. Η υπηρεσία οφείλει να αναζητήσει η ίδια ό,τι υπάρχει σε άλλες δημόσιες υπηρεσίες και να ζητήσει τη συνδρομή του πολίτη μόνο όπου αυτή είναι πραγματικά αναγκαία.
Στο ίδιο πεδίο κινείται και το άρθρο 339 του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026. Για τις νεότερες άδειες, ο ανασυσταθείς φάκελος περιλαμβάνει τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, όψεις και τομές, τα οποία κατατίθενται και θεωρούνται από την αρμόδια ΥΔΟΜ. Ο Κώδικας δηλαδή απαντά στο ποια στοιχεία απαιτούνται, ενώ η απόφαση του ΣτΕ στο ποια διαδικασία πρέπει να τηρηθεί.
Εντελώς διαφορετική είναι η περίπτωση που εξέτασε η Ολομέλεια. Χαμένος φάκελος δεν σημαίνει ακυρωμένη άδεια. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 αφορούσαν διάταξη του ν. 4495/2017 που επέτρεπε, υπό όρους, την υπαγωγή στις ρυθμίσεις αυθαιρέτων κτισμάτων που ανεγέρθηκαν με άδεια η οποία ακυρώθηκε αργότερα λόγω εφαρμογής εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος.
Η Ολομέλεια έκρινε τις διατάξεις αντισυνταγματικές, με το σκεπτικό ότι η αυτόματη εξαίρεση από την κατεδάφιση ισοδυναμεί στην ουσία με αναβίωση άδειας που έχει ήδη ακυρωθεί. Μάλιστα, ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης έχτισε καλόπιστα με άδεια της ίδιας της Πολεοδομίας, η αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης δεν μπορεί να εξουδετερώσει δικαστική απόφαση. Το Δικαστήριο αφήνει πάντως ανοιχτό ένα παράθυρο, καθώς διακρίνει τη «διάσωση» μεμονωμένου κτιρίου από μια γενική, τεκμηριωμένη αλλαγή του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής.
Για τους δήμους η νομολογία μεταφράζεται σε περισσότερη γραφειοκρατική τυπικότητα και αυστηρότερη τεκμηρίωση. Οι ΥΔΟΜ διαχειρίζονται φυσικά αρχεία δεκαετιών, με έντυπα σχέδια, παλαιά μικροφίλμ και ελλιπείς καταχωρίσεις. Χωρίς οργανωμένη διαδικασία, ένας χαμένος φάκελος μπορεί να μπλοκάρει μεταβιβάσεις, Ηλεκτρονικές Ταυτότητες Κτιρίων, προσθήκες και νέες άδειες. Υπό αυτό το πρίσμα, η ψηφιοποίηση των πολεοδομικών αρχείων παύει να είναι απλώς ζήτημα εκσυγχρονισμού και αποκτά χαρακτήρα νομικής ασφάλειας, τόσο για τους πολίτες όσο και για τις ίδιες τις υπηρεσίες.