Στο κυνήγι του «μαύρου» ενοικίου η εφορία

Στο οικο­νο­μικό επι­τε­λείο ανα­ζη­τούν την επόμενη «δεξα­μενή» εύρεσης φορο­λο­γι­κών εσόδων, που θα προ­έλ­θουν, όχι από την αύξηση των φορο­λο­γι­κών συντε­λε­στών, αλλά από τον περιο­ρι­σμό της φορο­δια­φυ­γής.

Όπως σημειώ­νει ρεπορ­τάζ της Καθη­με­ρι­νής, μετά τον ΦΠΑ και το ελά­χι­στο εισό­δημα των αυτο­α­πα­σχο­λού­με­νων, η προσοχή εστιά­ζε­ται τώρα στο εισό­δημα από ακίνητα. Παρα­κι­νού­με­νοι από τα πρό­σφατα στα­τι­στικά ευρή­ματα – μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο της τάξης των 230-240 ευρώ και συνο­λικά εισο­δή­ματα από μισθώ­σεις της τάξης των 8-9 δισ. ευρώ, παρά το… ράλι στα ακίνητα– στο οικο­νο­μικό επι­τε­λείο προ­ω­θούν την ίδια συνταγή: ψηφιο­ποί­ηση της πλη­ρο­φο­ρίας και αξιο­ποί­ηση της τεχνο­λο­γίας για τον εντο­πι­σμό του «μαύρου» χρή­μα­τος.

Μέσα στη χρονιά δρο­μο­λο­γού­νται μεγάλες αλλαγές οι οποίες θα επη­ρε­ά­σουν κάθε ιδιο­κτήτη: η πλήρης απο­γραφή της ακί­νη­της περιου­σίας, η ηλε­κτρο­νική κατα­γραφή για πρώτη φορά της χρήσης των ακι­νή­των και η κατά­ταξή τους σε μία από τις δέκα δια­φο­ρε­τι­κές κατη­γο­ρίες που έχουν ήδη προσ­διο­ρι­στεί, αλλά και η θέσπιση υπο­χρέ­ω­σης κατα­βο­λής όλων των ενοι­κίων μέσω τρα­πε­ζι­κών λογα­ρια­σμών. Πρό­κει­ται για ένα πολύ απαι­τη­τικό σχέδιο, κατά την υλο­ποί­ηση του οποίου ανα­μέ­νε­ται να προ­κύ­ψουν πολλά εμπόδια. To πρώτο και βασικό εμπόδιο προ­κύ­πτει από τον όγκο της πλη­ρο­φο­ρίας. Ουσια­στικά θα ζητηθεί από επτά εκα­τομ­μύ­ρια ιδιο­κτή­τες να δηλώ­σουν τη χρήση των ακι­νή­των τους και να ελέγ­ξουν την ακρί­βεια των όσων εμφα­νί­ζο­νται στα ηλε­κτρο­νικά αρχεία. Ταυ­τό­χρονα, περίπου 1,2 εκατ. ιδιο­κτή­τες και άλλοι τόσοι ενοι­κια­στές θα πρέπει να συμ­φω­νή­σουν στον νέο τρόπο πλη­ρω­μής των ενοι­κίων. Η πολυ­πλο­κό­τητα του εγχει­ρή­μα­τος είναι πολύ μεγάλη και αυτό φέρνει και τις καθυ­στε­ρή­σεις στην υλο­ποί­ηση. Ενώ το υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών και η ΑΑΔΕ προ­γραμ­μά­τι­ζαν να ξεκι­νή­σουν την απο­γραφή μέσα στον Ιανουά­ριο, φαί­νε­ται ότι θα υπάρξει αναβολή αρκετών εβδο­μά­δων, ενώ και για την πληρωμή των ενοι­κίων μέσω τρα­πε­ζι­κού λογα­ρια­σμού δόθηκε παρά­ταση μέχρι τον Απρίλιο, καθώς ακόμη δεν έχουν εκδοθεί οι σχε­τι­κές οδηγίες προς τους εμπλε­κό­με­νους πολίτες.

Κεντρι­κός στόχος είναι, για πρώτη φορά στην Ιστορία της χώρας, οι φορο­λο­γι­κές αρχές να μπορούν «με ένα κουμπί» να ανα­κτούν, όχι μόνο τα χαρα­κτη­ρι­στικά του κάθε ακι­νή­του, αλλά και τον τρόπο με τον οποίο αυτό χρη­σι­μο­ποιεί­ται. Η ΑΑΔΕ και το υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών, παρου­σιά­ζο­ντας το νέο ψηφιακό μητρώο ακι­νή­των στους εκπρο­σώ­πους των ιδιο­κτη­τών (σ.σ. τον λεγό­μενο ΜΙΔΑ) ενη­μέ­ρω­σαν ότι όλα τα ακίνητα της χώρας θα κατα­νε­μη­θούν σε δέκα «δεξα­με­νές», ανάλογα με τον τρόπο χρήσης τους:

1. Ιδιο­κα­τοι­κού­μενα (σ.σ. είναι τα ακίνητα που καλύ­πτουν στε­γα­στι­κές ανάγκες και χρη­σι­μο­ποιού­νται είτε ως κύριες κατοι­κίες είτε και ως δευ­τε­ρεύ­ου­σες).

2. Ιδιο­χρη­σι­μο­ποιού­μενα (σ.σ. είναι τα ακίνητα άλλων χρήσεων που χρη­σι­μο­ποιού­νται από τους ιδιο­κτή­τες τους, π.χ. γραφεία).

3. Δωρεάν παρα­χω­ρού­μενα (σ.σ. αυτά που εμφα­νί­ζο­νται να δια­τί­θε­νται για την κάλυψη αναγκών τρίτων προ­σώ­πων, συνήθως συγ­γε­νών. Ο νόμος προ­βλέ­πει γι’ αυτή την κατη­γο­ρία ακι­νή­των ότι πρέπει να δηλώ­νε­ται τεκ­μαρτό μίσθωμα ίσο με το 3% της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του).

4. Ακίνητα που χρη­σι­μο­ποιού­νται για μακρο­χρό­νιες μισθώ­σεις.

5. Ακίνητα που δια­τί­θε­νται για βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις.

6. Ακίνητα που παρα­μέ­νουν κενά, δηλαδή δεν χρη­σι­μο­ποιού­νται και δεν εμφα­νί­ζουν κατα­νά­λωση ηλε­κτρι­κής ενέρ­γειας.

7. Ακίνητα για τα οποία έχουν παρα­χω­ρη­θεί τα δικαιώ­ματα εκμε­τάλ­λευ­σης.

8. Ακίνητα τα οποία διέ­πο­νται από συμ­βά­σεις χρη­μα­το­δο­τι­κής μίσθω­σης.

9. Ακίνητα που διέ­πο­νται από εξω­συμ­βα­τική χρήση.

10. Ακίνητα που ανήκουν στην κατη­γο­ρία της επί­τα­ξης.

Οπως έχει επι­ση­μά­νει η «Κ», οι ιδιο­κτή­τες είναι αυτοί που θα κληθούν να δηλώ­σουν τη χρήση του κάθε ακι­νή­του που έχουν στην κατοχή τους μόλις ανα­κοι­νω­θεί η έναρξη της σχε­τι­κής δια­δι­κα­σίας. Ομως, θα πρέπει να διευ­κρι­νι­στούν πολλά ακόμη ζητή­ματα τα οποία παρα­μέ­νουν ανοικτά. Π.χ., με ποια δια­δι­κα­σία θα επι­και­ρο­ποιεί­ται η σχετική πλη­ρο­φο­ρία. Η χρήση ενός ακι­νή­του αλλάζει. Από κλειστό μπορεί να γίνει μισθω­μένο, από μακρο­χρό­νια μισθω­μένο βρα­χυ­χρό­νια κ.λπ. Αρα, θα πρέπει να θεσπι­στεί δια­δι­κα­σία υπο­βο­λής δήλωσης με συγκε­κρι­μένα χρονικά περι­θώ­ρια και κυρώ­σεις για τους… ξεχα­σιά­ρη­δες.

Μείζον θέμα προ­κύ­πτει με τις ασυμ­φω­νίες που ενδε­χο­μέ­νως θα προ­κύ­ψουν όσον αφορά την επι­φά­νεια των ακι­νή­των. Η ΠΟΜΙΔΑ ήδη ζήτησε επίσημα, αν δια­πι­στω­θεί ότι τα πραγ­μα­τικά τετρα­γω­νικά ενός ακι­νή­του είναι περισ­σό­τερα από αυτά που φαί­νο­νται σήμερα στο ηλε­κτρο­νικό περιου­σιο­λό­γιο, αυτά να δηλω­θούν χωρίς όμως να ανα­ζη­τη­θούν ανα­δρο­μικά οι φόροι. Κάτι τέτοιο είχε γίνει και προ 4ετίας, όταν δηλώ­θη­καν στους δήμους οι «τακτο­ποι­η­μέ­νες» επι­φά­νειες. Τα δημο­τικά τέλη άρχισαν να κατα­λο­γί­ζο­νται από τη στιγμή της δήλωσης και μετά.

Κρίσιμο ζήτημα είναι το αν θα προ­βλε­φθούν ή όχι «κυρώ­σεις» για όσους δεν θα συμ­με­τά­σχουν στη δια­δι­κα­σία της απο­γρα­φής. Καθώς η δημιουρ­γία του μητρώου έχει χαρα­κτήρα προ­τε­ραιό­τη­τας για το οικο­νο­μικό επι­τε­λείο, θεω­ρεί­ται δεδο­μένο ότι η συμ­με­τοχή στη δια­δι­κα­σία δεν θα έχει «προ­αι­ρε­τικό» χαρα­κτήρα. Είναι πολύ πιθανό ότι θα εγερ­θούν εμπόδια στις μετα­βι­βά­σεις ή στις ενοι­κιά­σεις ανα­πό­γρα­φων περιου­σια­κών στοι­χείων, αν και όλα αυτά μένει να ανα­κοι­νω­θούν από το υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών και την ΑΑΔΕ.

Η κατα­βολή των ενοι­κίων απο­κλει­στικά μέσω τρα­πε­ζι­κού λογα­ρια­σμού έχει νομο­θε­τη­θεί και μάλιστα προ­βλέ­πει αυστη­ρές κυρώ­σεις για ιδιο­κτή­τες και ενοι­κια­στές σε περί­πτωση μη συμ­μόρ­φω­σης. Οι μεν ιδιο­κτή­τες θα χάνουν την έκπτωση που προ­βλέ­πει ο νόμος επί του φορο­λο­γη­τέου εισο­δή­μα­τος από ενοίκια (σ.σ. για ενοίκιο 1.000 ευρώ τον μήνα φορο­λο­γού­νται για τα 950 ευρώ, δηλαδή γίνεται έκπτωση 50 ευρώ) οι δε ενοι­κια­στές θα χάνουν το δικαί­ωμα επι­στρο­φής ενοι­κίου ή είσπρα­ξης κοι­νω­νι­κών επι­δο­μά­των. Μετά την παρά­ταση που ανα­κοι­νώ­θηκε, η δια­δι­κα­σία θα πρέπει να ξεκι­νή­σει από τον Απρίλιο. Πολύ νωρί­τερα, προ­κει­μέ­νου να προ­σαρ­μο­στεί η αγορά, θα πρέπει να γνω­στο­ποι­η­θούν οι σχε­τι­κές οδηγίες από την ΑΑΔΕ. Να ανα­κοι­νω­θεί δηλαδή αν θα υπάρ­ξουν εξαι­ρέ­σεις (σ.σ. π.χ. με ηλι­κιακά κρι­τή­ρια ή κρι­τή­ρια εγγύ­τη­τας περιο­χών σε τράπεζα κ.λπ.), αλλά και πώς θα αντι­με­τω­πι­στούν ειδικές περι­πτώ­σεις οι οποίες όμως είναι πολύ συνη­θι­σμέ­νες: συνι­διο­κτη­σίες, εκπρό­θε­σμες πλη­ρω­μές ενοι­κίων, κατα­σχέ­σεις εισο­δή­μα­τος από ενοίκια από τρα­πε­ζι­κούς λογα­ρια­σμούς, «φέσια» σε ιδιο­κτή­τες κ.λπ.

Στα «μεγάλα κεφά­λαια» για τους ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των μέσα στο 2026 είναι και οι επι­κεί­με­νες αλλαγές στον τρόπο υπο­λο­γι­σμού του Τέλους Ακί­νη­της Περιου­σίας, το οποίο εισπράτ­τε­ται μέσα από τους λογα­ρια­σμούς ηλε­κτρι­κού ρεύ­μα­τος. Ο προ­γραμ­μα­τι­σμός είναι οι αλλαγές να ανα­κοι­νω­θούν και να ψηφι­στούν μέσα στο τρέχον έτος, ώστε να ενερ­γο­ποι­η­θούν από τις αρχές του 2027.

Ανα­ζη­τεί­ται δημο­σιο­νο­μι­κός χώρος για πρό­σθετα μέτρα

Η πλήρης λει­τουρ­γία ενός μηχα­νι­σμού εντο­πι­σμού κρυφών εισο­δη­μά­των από ακίνητα μπορεί να απο­τε­λέ­σει ισχυρό χαρτί στα χέρια του οικο­νο­μι­κού επι­τε­λείου της κυβέρ­νη­σης για να διεκ­δι­κή­σει από την Ευρω­παϊκή Επι­τροπή «δημο­σιο­νο­μικό χώρο» ώστε να χρη­μα­το­δο­τή­σει επι­πλέον μέτρα στή­ρι­ξης.

Το ίδιο συνέβη με το σύστημα myDATA, το ίδιο με τη δια­σύν­δεση ταμεια­κών μηχανών με τα POS, το ίδιο με το ελά­χι­στο τεκ­μαρτό εισό­δημα των αυτο­α­πα­σχο­λού­με­νων ή την κάρτα εργα­σίας. Το ψηφιακό μητρώο ακι­νή­των –σε πλήρη λει­τουρ­γία– μπορεί να εξα­σφα­λί­σει πρό­σθετα έσοδα «από φορο­δια­φυγή» (σ.σ. αυτά δηλαδή που ανα­γνω­ρί­ζει η Κομι­σιόν στον κανόνα δαπανών), καθώς μπορεί να φέρει στο φως προ­κλη­τικά χαμηλά ενοίκια, όπως αυτά που απο­κα­λύ­φθη­καν κατά τη δια­δι­κα­σία επι­στρο­φής ενοι­κίου ή και κλειστά ακίνητα «μαϊμού». Κρι­τή­ριο επι­τυ­χίας θα είναι τα δηλω­θέ­ντα εισο­δή­ματα από ενοίκια. Η αύξησή τους με ρυθμό μεγα­λύ­τερο από αυτόν που προ­βλέ­πει η συνήθης οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα οδηγεί και στη δημιουρ­γία τού προς διάθεση δημο­σιο­νο­μι­κού χώρου. Προ­φα­νώς αυτό θα αρχίσει να φαί­νε­ται από το 2027. Και ο τρόπος αξιο­ποί­η­σης αυτού του «περι­θω­ρίου» θα μπορεί να είναι η περαι­τέρω μείωση των συντε­λε­στών φορο­λό­γη­σης των ενοι­κίων για τα φυσικά πρόσωπα, κάτι που ουσια­στικά έχει προ­α­ναγ­γελ­θεί και από τον πρω­θυ­πουργό.

Για τη φετινή χρονιά το ζητού­μενο είναι να αξιο­ποι­η­θούν οι πόροι που θα δια­τε­θούν για την ανα­καί­νιση και ενερ­γειακή ανα­βάθ­μιση των ακι­νή­των. Το μεγάλο στοί­χημα θα είναι για φέτος να λει­τουρ­γή­σει στην πράξη το νέο πρό­γραμμα ανα­καί­νι­σης κλει­στών ή ιδιο­κα­τοι­κού­με­νων ακι­νή­των το οποίο ανα­μέ­νε­ται ότι θα ξεκι­νή­σει μετά τον Μάρτιο και «μέχρι εξα­ντλή­σεως των δια­θε­σί­μων κον­δυ­λίων» (σ.σ. προς το παρόν 400 εκατ. ευρώ, αλλά με εκφρα­σμένη την πρόθεση του οικο­νο­μι­κού επι­τε­λείου να προ­σθέ­σει ακόμη περισ­σό­τε­ρους πόρους). Θα επι­χει­ρη­θεί το ποσό να αυξηθεί ακόμη και κατά 200 εκατ. ευρώ, ειδικά αν απο­δει­χθεί στην πράξη ότι υπάρχει αυξη­μένο ενδια­φέ­ρον κυρίως από την πλευρά των ιδιο­κτη­τών κλει­στών ακι­νή­των.

Με δεδο­μένο ότι δεν υπάρ­χουν αυτή τη στιγμή αξιό­πι­στα στοι­χεία για τον ακριβή αριθμό αλλά και τις… διευ­θύν­σεις των κλει­στών ακι­νή­των στην Ελλάδα, το οικο­νο­μικό επι­τε­λείο θα «ποντά­ρει» σε πρώτη φάση στους ελκυ­στι­κούς όρους του νέου προ­γράμ­μα­τος. Ουσια­στικά, οι ιδιο­κτή­τες θα μπορούν να εξα­σφα­λί­σουν «δωρεάν χρήμα» έως και 36.000 ευρώ, το οποίο θα αυξάνει την αξία της περιου­σίας τους και θα τους παρέχει ετήσιο εισό­δημα αρκετών χιλιά­δων ευρώ.

Το μονα­δικό που θα τους ζητεί­ται ως «αντάλ­λαγμα» είναι το να κρα­τή­σουν το ίδιο μίσθωμα για μια περίοδο του­λά­χι­στον τριών ετών μετά την αρχική ενοι­κί­αση του ακι­νή­του. Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι το πρό­γραμμα θα αφορά ακίνητα κτι­σμένα πριν από το 1990 τα οποία θα έχουν επι­φά­νεια όχι μεγα­λύ­τερη από 120 τετρα­γω­νικά μέτρα.

Πηγή: moneyreview.gr