Άλυτος γρίφος η στεγαστική κρίση

Ιδιαί­τερα δύσκολη εμφα­νί­ζε­ται η λύση της “εξί­σω­σης” της στε­γα­στι­κής κρίσης, με δεδο­μένο ότι η Ελλάδα απο­τε­λεί εδώ και αρκετά χρόνια ουραγό σε ό,τι αφορά την προ­σι­τό­τητα στέγης σε πανευ­ρω­παϊκό επίπεδο και ταυ­τό­χρονα δεν έχει απο­κα­τα­στα­θεί η λει­τουρ­γία ενός φορέα, όπως του πρώην Οργα­νι­σμού Εργα­τι­κής Κατοι­κίας (ΟΕΚ), προ­κει­μέ­νου να κατα­σκευα­στούν οι απαι­τού­με­νες κατοι­κίες για τη στέγαση, του­λά­χι­στον των πιο ευά­λω­των νοι­κο­κυ­ριών. Το απο­τέ­λε­σμα είναι το ζήτημα της στέγης να είναι πολύ πιο οξύ στην Ελλάδα, τη στιγμή που το θέμα απο­τε­λεί πλέον και ευρω­παϊκό πρό­βλημα, δείγμα των μεγάλων προ­κλή­σεων που βρί­σκο­νται στον ορί­ζο­ντα.

Στην τελευ­ταία έκθεσή της για τη χρη­μα­το­πι­στω­τική στα­θε­ρό­τητα, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) ανέφερε ότι “η αύξηση των τιμών των κατοι­κιών και των ενοι­κίων τους, σε συν­δυα­σμό με τη φορο­λο­γική επι­βά­ρυνση των ακι­νή­των και το αυξη­μένο λει­τουρ­γικό κόστος τους, συνέ­βα­λαν τα τελευ­ταία έτη στην όξυνση του προ­βλή­μα­τος στέ­γα­σης και στην Ελλάδα, η οποία αντι­κα­το­πτρί­ζε­ται στον λόγο του κόστους στέ­γα­σης προς το δια­θέ­σιμο εισό­δημα”. Στο πλαίσιο αυτό, η ΤτΕ ανα­φέ­ρει ότι, για το 2024, το 35,5% του εισο­δή­μα­τος των νοι­κο­κυ­ριών διο­χε­τευό­ταν για την κάλυψη αναγκών στέγης.

Σε πρό­σφατη ανάλυσή του για το στε­γα­στικό πρό­βλημα, το ΕΛΙΑΜΕΠ ανέφερε ότι “σύμφωνα με τα δεδο­μένα της ΤτΕ, οι τιμές αυξή­θη­καν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024, ενώ το δια­θέ­σιμο εισό­δημα των νοι­κο­κυ­ριών αυξή­θηκε κατά 8,1% και 5,6% αντί­στοιχα. Επίσης, η στε­γα­στική κρίση εκφρά­ζε­ται με τη μείωση του ποσο­στού ιδιο­κα­τοί­κη­σης, λόγω της συσ­σώ­ρευ­σης ακι­νή­των από τρά­πε­ζες και εται­ρείες δια­χεί­ρι­σης χρέους και της αδυ­να­μίας πρό­σβα­σης σε ιδιο­κα­τοί­κηση από τα νέα νοι­κο­κυ­ριά”.

Το ΕΛΙΑΜΕΠ σημειώ­νει ότι στην Ελλάδα και τη Νότια Ευρώπη ευρύ­τερα η μετα­τροπή της κατοι­κίας σε επεν­δυ­τικό προϊόν ακο­λου­θεί τρεις κύριες δια­δρο­μές, που υπο­στη­ρί­ζο­νται από αντί­στοι­χες δημό­σιες πολι­τι­κές, οι οποίες συν­δέ­ο­νται με στόχους οικο­νο­μι­κής μεγέ­θυν­σης: Πρώτον, η προ­σέλ­κυση ξένων κεφα­λαίων μέσω του προ­γράμ­μα­τος “Χρυσή Βίζα” και ειδικών φορο­λο­γι­κών καθε­στώ­των για εύπο­ρους αλλο­δα­πούς, που λει­τουρ­γούν ως κατα­λύ­τες για την εκτί­ναξη τιμών κατοι­κίας και ενοι­κίων. Δεύ­τε­ρον, η δια­χεί­ριση του ιδιω­τι­κού χρέους, η οποία, μετά την οικο­νο­μική κρίση, συγκρο­τή­θηκε σε πεδίο άντλη­σης αξίας από μη εξυ­πη­ρε­τού­μενα δάνεια και εμπράγ­μα­τες εξα­σφα­λί­σεις· η δια­δι­κα­σία αυτή, με εκτε­τα­μένη στήριξη δημό­σιων πόρων, έχει οδη­γή­σει σε συγκέ­ντρωση μεγάλου μέρους του οικι­στι­κού απο­θέ­μα­τος σε τρά­πε­ζες, εται­ρείες δια­χεί­ρι­σης ακι­νή­των (REOCOs) και servicers, με τη συμ­με­τοχή διεθνών funds. Τρίτον, η ενερ­γο­ποί­ηση επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας στην αγορά οικι­στι­κών μισθώ­σεων, με νέες μορφές επέν­δυ­σης (φοι­τη­τική στέγη, εται­ρικά δια­με­ρί­σματα, Ανώ­νυ­μες Εται­ρείες Επεν­δύ­σεων σε Ακίνητη Περιου­σία κ.ά.) και με ιδιαί­τερη έμφαση σε “εναλ­λα­κτι­κούς τομείς” και σε μορφές μη οικι­στι­κής χρήσης, όπως οι του­ρι­στι­κές βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, που έχουν παγιω­θεί ως θεσμο­ποι­η­μένη επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα.

Η ΤτΕ πραγ­μα­το­ποί­ησε και ανάλυση για την προ­σι­τό­τητα της στέγης, μια μελέτη που υπο­γρά­φουν οι κ.κ. Νικό­λαος Βέττας, Γιώργος Γατό­που­λος, Αλέ­ξαν­δρος Λουκά και Αντώνης Μαυ­ρό­που­λος από το ΙΟΒΕ, αλλά και ο εκλιπών Σωτή­ριος Σαπέρας (Διεύ­θυνση Στα­τι­στι­κής της ΤτΕ). Με βάση την ανάλυση, το 2021 το 60% των νοι­κο­κυ­ριών που νοι­κιά­ζουν δαπα­νούσε πάνω από το 40% του δια­θέ­σι­μου εισο­δή­μα­τός του για την κάλυψη των δαπανών που σχε­τί­ζο­νται με τη στέγασή του. Παρότι το ποσοστό αυτό είναι ελά­χι­στα υψη­λό­τερο από το 2018 (59,2%), εντού­τοις είναι υψη­λό­τερο ακόμα και σε σχέση με όσους ιδιο­κτή­τες εξυ­πη­ρε­τούν στε­γα­στικό δάνειο. Μεταξύ αυτών, το ποσοστό που καλεί­ται να δαπα­νή­σει άνω του 40% για την κάλυψη δαπανών στέ­γα­σης δια­μορ­φώ­νε­ται κάτω του 50% (49%), όντας μάλιστα ελαφρώς χαμη­λό­τερο σε σχέση με το 2018, λόγω και της βελ­τί­ω­σης που κατέ­γραψε η αγο­ρα­στική δύναμη των νοι­κο­κυ­ριών από το 2018 μέχρι το 2021. Στην καλύ­τερη θέση βρί­σκο­νται ασφαλώς οι ιδιο­κτή­τες που δεν έχουν να καλύ­ψουν στε­γα­στικό δάνειο, καθώς μόλις το 12,5% δαπανά άνω του 40% του δια­θέ­σι­μου εισο­δή­μα­τος για την κάλυψη στε­γα­στι­κών εξόδων (π.χ. ρεύμα, ΕΝΦΙΑ κτλ.).

Συνο­λικά, στις αστικές περιο­χές της Ελλάδας το 31% των νοι­κο­κυ­ριών δαπανά άνω του 40% του δια­θέ­σι­μου εισο­δή­μα­τος για δαπάνες που σχε­τί­ζο­νται με τη στέγασή του, ενώ στις αγρο­τι­κές περιο­χές το ποσοστό αυτό υπο­χω­ρεί σε 25% του συνόλου των νοι­κο­κυ­ριών. “Τα ευρή­ματα αυτά ενι­σχύ­ο­νται και από το γεγονός ότι η κρατική δαπάνη για τη στέγαση στην Ελλάδα είναι από τις χαμη­λό­τε­ρες στην Ευρω­παϊκή Ένωση”, τονί­ζουν οι μελε­τη­τές στην ανάλυσή τους. Όπως μάλιστα ανα­φέ­ρουν, “οι πρό­σφα­τες αυξή­σεις που έχουν σημειω­θεί στα εισο­δή­ματα των νοι­κο­κυ­ριών δεν έχουν μετα­φρα­στεί σε ανάλογη αύξηση της αγο­ρα­στι­κής δύναμης, λόγω των υψηλών πλη­θω­ρι­στι­κών πιέσεων, ενι­σχύ­ο­ντας τις συζη­τή­σεις για κανο­νι­στι­κές παρεμ­βά­σεις στή­ρι­ξης των νοι­κο­κυ­ριών”.

Σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, τη χει­ρό­τερη εικόνα με βάση την προ­σι­τό­τητα της στέγης εμφα­νί­ζουν η Αττική, η Θεσ­σα­λο­νίκη, η Κεντρική Μακε­δο­νία, το Νότιο Αιγαίο και η Ήπειρος. Σε αυτές τις περιο­χές το στε­γα­στικό κόστος σε σχέση με το δια­θέ­σιμο εισό­δημα για κάθε νοι­κο­κυ­ριό είναι υψη­λό­τερο συγκρι­τικά με άλλα σημεία της χώρας. Όπως είναι ανα­με­νό­μενο, τις μεγα­λύ­τε­ρες δυσκο­λίες πρό­σβα­σης σε προσιτή στέγη έχουν τα νοι­κο­κυ­ριά με νέους ανθρώ­πους (κάτω των 30 ετών), καθώς το ζήτημα αφορά πάνω από το 50% αυτών, ενώ κάτι ανάλογο ισχύει και για τα νοι­κο­κυ­ριά που απο­τε­λού­νται από ηλι­κιω­μέ­νους ανθρώ­πους (άνω των 85 ετών), που επίσης πιέ­ζο­νται οικο­νο­μικά, λόγω των χαμηλών τους εισο­δη­μά­των.

Συνε­χί­ζε­ται η αύξηση των τιμών πώλησης

Εν τω μεταξύ, με βάση τους δείκτες τιμών πώλησης κατοι­κιών της ΤτΕ, δεν παρα­τη­ρού­νται ακόμη σημάδια κόπωσης, και μάλιστα η αυξη­τική τάση ανα­μέ­νε­ται να δια­τη­ρη­θεί και το επόμενο χρονικό διά­στημα, όσο η ζήτηση από το εσω­τε­ρικό και το εξω­τε­ρικό δια­τη­ρεί­ται ισχυρή και το απόθεμα κατοι­κιών παρα­μέ­νει περιο­ρι­σμένο. Η ΤτΕ σημειώ­νει ότι “η χαμηλή προ­σφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρ­ροια της επεν­δυ­τι­κής εκμε­τάλ­λευ­σης της κατοι­κίας, της από­συρ­σης από την αγορά ακι­νή­των που εξα­σφα­λί­ζουν μη εξυ­πη­ρε­τού­μενα δάνεια και προ­ο­ρί­ζο­νται για πλει­στη­ρια­σμό και της μείωσης του αριθμού νεό­δμη­των κατοι­κιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επι­τρέ­ψει την ομαλή ανα­πλή­ρωση του απο­θέ­μα­τος”.

Αξίζει να σημειω­θεί ότι, ειδικά στην Αττική, οι τιμές πώλησης κατοι­κιών έχουν αυξηθεί κατά 100% κατά μέσο όρο, από το χαμη­λό­τερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί στις αρχές του 2017 και μέχρι το φετινό δεύτερο τρίμηνο. Σε πανελ­λα­δικό επίπεδο, οι τιμές πώλησης κατοι­κιών έχουν αυξηθεί κατά 82% από το χαμη­λό­τερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί την περίοδο της κρίσης, ενώ το αντί­στοιχο ποσοστό αύξησης στη Θεσ­σα­λο­νίκη ανέρ­χε­ται σε 95%.

Πηγή: capital.gr