Αυστηρό πλαφόν 100 κλινών και νέοι όροι δόμησης βάζουν φρένο στην άναρχη τουριστική επέκταση στα μικρά νησιά

Το νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό, που ισχύει από τις 7 Αυγού­στου 2026, κατα­τάσ­σει τα νησιά σε 3 ομάδες με βάση την έκτασή τους και θεσπί­ζει δια­φο­ρο­ποι­η­μέ­νους κανόνες για νέες μονάδες, δυνα­μι­κό­τητα κλινών, παρά­κτια ζώνη και βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, με τις πιο προ­στα­τευ­τι­κές για το περι­βάλ­λον προ­βλέ­ψεις να υπε­ρι­σχύ­ουν σε κάθε περί­πτωση επι­κά­λυ­ψης. Σε καθε­στώς αυστη­ρό­τε­ρων κανόνων του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης εισέρ­χε­ται ο νησιω­τι­κός χώρος της χώρας, καθώς τέθηκε σε ισχύ το νέο Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο δημο­σιεύ­θηκε με Κοινή Υπουρ­γική Απόφαση των Υπουρ­γείων Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας και Του­ρι­σμού στις 7 Αυγού­στου 2026. Πρό­κει­ται για το πρώτο εθνικό στρα­τη­γικό κείμενο που καθο­ρί­ζει με ενιαίο και δεσμευ­τικό τρόπο πού και με ποιους όρους μπορεί να ανα­πτύσ­σε­ται ο του­ρι­σμός, με τα νησιά να βρί­σκο­νται στον πυρήνα των νέων ρυθ­μί­σεων. Το πλαίσιο επι­φυ­λάσ­σει ειδική μετα­χεί­ριση στις νησιω­τι­κές περιο­χές, ανα­γνω­ρί­ζο­ντας ότι αυτές δέχο­νται τις εντο­νό­τε­ρες πιέσεις από την του­ρι­στική δρα­στη­ριό­τητα και ότι η φυσιο­γνω­μία τους, το τοπίο και η φέρουσα ικα­νό­τητά τους απαι­τούν δια­κριτό επίπεδο προ­στα­σίας. Οι βασικές ρυθ­μί­σεις είναι άμεσα εφαρ­μό­σι­μες, γεγονός που σημαί­νει ότι ήδη από την ημέρα δημο­σί­ευ­σης του σχε­τι­κού ΦΕΚ οι νέες του­ρι­στι­κές επεν­δύ­σεις στα νησιά κρί­νο­νται με τα νέα, αυστη­ρό­τερα κρι­τή­ρια.

Τρεις ομάδες νησιών με δια­φο­ρε­τι­κούς κανόνες

Η κεντρική και­νο­το­μία του νέου πλαι­σίου για τον νησιω­τικό χώρο είναι η κατά­ταξη των νησιών, πλην της Κρήτης και της Εύβοιας, σε 3 δια­κρι­τές ομάδες με κρι­τή­ριο την έκτασή τους. Η Ομάδα Ι περι­λαμ­βά­νει τα μεγάλα νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., στα οποία προ­βλέ­πε­ται δυνα­τό­τητα μεγα­λύ­τε­ρης του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης, καθώς θεω­ρεί­ται ότι δια­θέ­τουν το μέγεθος και τις υπο­δο­μές για να απορ­ρο­φή­σουν πρό­σθετη δρα­στη­ριό­τητα. Για τα μικρό­τερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ η προ­σέγ­γιση αντι­στρέ­φε­ται. Εκεί εφαρ­μό­ζο­νται αυστη­ρό­τε­ρες κατευ­θύν­σεις προ­στα­σίας του τοπίου, περιο­ρι­σμοί στη δόμηση και σαφή όρια στη δυνα­μι­κό­τητα των νέων μονάδων, με στόχο τη δια­τή­ρηση της φυσιο­γνω­μίας τους και την προ­ώ­θηση ηπιό­τε­ρων μορφών του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης. Η λογική αυτής της διά­κρι­σης είναι ότι ένα μικρό νησί δεν μπορεί να αντέξει το ίδιο ανα­πτυ­ξιακό βάρος με έναν μεγάλο νησιω­τικό προ­ο­ρι­σμό, ούτε ως προς τους φυσι­κούς πόρους ούτε ως προς τις υπο­δο­μές και τις τοπικές κοι­νω­νίες. Η νησιω­τική κατη­γο­ριο­ποί­ηση λει­τουρ­γεί παράλ­ληλα με τη γενική κατά­ταξη του εθνικού χώρου σε 5 κατη­γο­ρίες, από τις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης (Α) έως τις Περιο­χές Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης (Ε), η οποία γίνεται με βάση την ένταση του του­ρι­στι­κού φαι­νο­μέ­νου, δηλαδή τον αριθμό των του­ρι­στι­κών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πλη­θυ­σμό κάθε Δημο­τι­κής Ενό­τη­τας. Κρίσιμη είναι εδώ η πρό­βλεψη ότι, όταν σε μια περιοχή συντρέ­χουν δύο ή περισ­σό­τε­ρες κατευ­θύν­σεις ή ρυθ­μί­σεις, υπε­ρι­σχύ­ουν πάντοτε οι πιο προ­στα­τευ­τι­κές για το περι­βάλ­λον. Στην πράξη, αυτό σημαί­νει ότι ένα μικρό νησί που εμπί­πτει ταυ­τό­χρονα σε ζώνη υψηλής του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης δεν χάνει την αυξη­μένη προ­στα­σία που του εξα­σφα­λί­ζει η ένταξή του στις Ομάδες ΙΙ ή ΙΙΙ.

Πλαφόν 100 κλινών και όρια στα γήπεδα

Η πλέον απτή ρύθμιση για τις νέες επεν­δύ­σεις στα νησιά αφορά τη δυνα­μι­κό­τητα των κατα­λυ­μά­των. Στα νησιά επι­τρέ­πο­νται νέα του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμ­ματα του γηπέδου. Για το τμήμα του γηπέδου που υπερ­βαί­νει τα 16 στρέμ­ματα εφαρ­μό­ζε­ται όριο 6 κλινών ανά στρέμμα, έως το μέγιστο όριο κλινών της αντί­στοι­χης κατη­γο­ρίας. Στις Ανα­πτυγ­μέ­νες περιο­χές (Β) το ανώτατο όριο για νησιω­τι­κές μονάδες δια­μορ­φώ­νε­ται στις 350 κλίνες, ενώ για τα μικρό­τερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ η δυνα­μι­κό­τητα των νέων μονάδων δεν μπορεί να υπερ­βαί­νει τις 100 κλίνες. Με τον τρόπο αυτό τίθεται ουσια­στικό φρένο στη δημιουρ­γία μεγάλων ξενο­δο­χεια­κών συγκρο­τη­μά­των σε νησιά περιο­ρι­σμέ­νης έκτασης. Παράλ­ληλα, ανα­προ­σαρ­μό­ζο­νται προς τα πάνω τα ελά­χι­στα όρια αρτιό­τη­τας για την ανέ­γερση νέων ξενο­δο­χείων σε εκτός σχεδίου περιο­χές. Στις Περιο­χές Ελεγ­χό­με­νης Ανά­πτυ­ξης (Α), όπου η του­ρι­στική δρα­στη­ριό­τητα είναι ήδη πολύ υψηλή, απαι­τεί­ται πλέον γήπεδο του­λά­χι­στον 16 στρεμ­μά­των, έναντι των 8 στρεμ­μά­των ή και 4 κατά παρέκ­κλιση που ίσχυαν έως σήμερα. Στις Ανα­πτυγ­μέ­νες περιο­χές (Β) το όριο ανε­βαί­νει στα 12 στρέμ­ματα, ενώ στις κατη­γο­ρίες Γ και Δ δια­μορ­φώ­νε­ται στα 8 στρέμ­ματα. Μόνο στις Περιο­χές Ενί­σχυ­σης Ειδικής Ανά­πτυ­ξης (Ε) δια­τη­ρεί­ται το ισχύον καθε­στώς των 8 έως 4 στρεμ­μά­των κατά παρέκ­κλιση, και αυτό υπό την αυστηρή προ­ϋ­πό­θεση ότι η επέν­δυση πληροί σωρευ­τικά υψηλές πολε­ο­δο­μι­κές, ενερ­γεια­κές και περι­βαλ­λο­ντι­κές προ­δια­γρα­φές. Το πλαίσιο δίνει επίσης έμφαση σε κατα­λύ­ματα υψη­λό­τε­ρων προ­δια­γρα­φών, με μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις κατη­γο­ρίες Α, Β και Γ, ενώ στις κορε­σμέ­νες περιο­χές η προ­τε­ραιό­τητα μετα­το­πί­ζε­ται από τη δημιουρ­γία νέων μονάδων στην ανα­βάθ­μιση και τον εκσυγ­χρο­νι­σμό των υφι­στά­με­νων.

Απα­γό­ρευση κατα­σκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτή

Ρύθμιση με άμεση και ορατή επί­πτωση στον νησιω­τικό και παρά­κτιο χώρο απο­τε­λεί η πλήρης απα­γό­ρευση νέων δια­μορ­φώ­σεων και κατα­σκευών στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτο­γραμμή. Οι μόνες εξαι­ρέ­σεις που προ­βλέ­πο­νται αφορούν έργα πρό­σβα­σης ατόμων με ανα­πη­ρία, πρό­σβαση ασθε­νο­φό­ρου και συγκε­κρι­μέ­νες παρεμ­βά­σεις που ήδη προ­βλέ­πει η νομο­θε­σία για τον αιγιαλό και την παραλία. Η απα­γό­ρευση είναι άμεσα εφαρ­μο­στέα και συνο­δεύ­ε­ται από αυξη­μένη έμφαση στη φέρουσα ικα­νό­τητα των παρά­κτιων περιο­χών και στην προ­στα­σία του τοπίου, στοι­χεία που στα νησιά απο­κτούν ιδιαί­τερη βαρύ­τητα, καθώς το σύνολο σχεδόν της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας ανα­πτύσ­σε­ται σε άμεση γειτ­νί­αση με τη θάλασσα.Πρό­σθετο επίπεδο προ­στα­σίας προ­βλέ­πε­ται για τις περιο­χές του Εθνικού Συστή­μα­τος Προ­στα­τευό­με­νων Περιο­χών, πολλές από τις οποίες βρί­σκο­νται σε νησιω­τικό έδαφος. Εκεί ισχύουν αυστη­ρό­τε­ροι όροι δόμησης, περιο­ρι­σμοί στην ένταση της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας και αυξη­μέ­νες απαι­τή­σεις περι­βαλ­λο­ντι­κής αξιο­λό­γη­σης και τεκ­μη­ρί­ω­σης της φέρου­σας ικα­νό­τη­τας, όπου αυτό κρί­νε­ται απα­ραί­τητο, ώστε η του­ρι­στική ανά­πτυξη να παρα­μέ­νει ήπια και συμβατή με τη δια­φύ­λαξη της βιο­ποι­κι­λό­τη­τας.

Βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις και ενερ­γεια­κές δρα­στη­ριό­τη­τες στα νησιά

Το νέο πλαίσιο ανοίγει επίσης τον δρόμο για γεω­γρα­φικά στο­χευ­μέ­νους περιο­ρι­σμούς στις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, ζήτημα που αγγίζει ευθέως τους νησιω­τι­κούς προ­ο­ρι­σμούς με έντονη του­ρι­στική πίεση. Προ­βλέ­πε­ται η δυνα­τό­τητα καθο­ρι­σμού όρων και προ­ϋ­πο­θέ­σεων για τη διάθεση ακι­νή­των σε βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, ιδίως σε συνάρ­τηση με τη χρήση τους ως κύριας κατοι­κίας, η ρύθμιση της χρο­νι­κής διάρ­κειας της δρα­στη­ριό­τη­τας ανά έτος, η θέσπιση γεω­γρα­φι­κών ζωνών απα­γό­ρευ­σης ή περιο­ρι­σμού, καθώς και ο περιο­ρι­σμός της νέας προ­σφο­ράς σε περιο­χές με αυξη­μένη πίεση ή ιδιαί­τερα γεω­γρα­φικά χαρα­κτη­ρι­στικά, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων περι­πτώ­σεων νεό­δμη­των κατοι­κιών. Η αναφορά σε περιο­χές με ιδιαί­τερα γεω­γρα­φικά χαρα­κτη­ρι­στικά παρα­πέ­μπει ευθέως στον νησιω­τικό χώρο, όπου η ραγδαία εξά­πλωση της βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης έχει συν­δε­θεί με πιέσεις στη στέγαση των μόνιμων κατοί­κων. Ρύθμιση προ­βλέ­πε­ται και για τη συνύ­παρξη του του­ρι­σμού με άλλες δρα­στη­ριό­τη­τες, όπως η βιο­μη­χα­νία, οι εξο­ρύ­ξεις, οι υδα­το­καλ­λιέρ­γειες και οι Ανα­νε­ώ­σι­μες Πηγές Ενέρ­γειας. Ειδικά για τα αιολικά πάρκα, εντός των περιο­χών Α και Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, η ανά­πτυξή τους επι­τρέ­πε­ται απο­κλει­στικά για αυτο­κα­τα­νά­λωση, πρό­βλεψη που περιο­ρί­ζει σημα­ντικά τη δυνα­τό­τητα εγκα­τά­στα­σης μεγάλων ενερ­γεια­κών μονάδων εμπο­ρι­κού χαρα­κτήρα σε του­ρι­στικά ανε­πτυγ­μένα νησιά. Το τελικό κείμενο του ΕΧΠ-Τ απο­τε­λεί εξέλιξη του σχεδίου που είχε τεθεί σε δημόσια δια­βού­λευση τον Ιούλιο του 2024. Σύμφωνα με στοι­χεία που συνο­δεύ­ουν τη θεσμο­θέ­τηση, οι δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις σε σχέση με το αρχικό κείμενο αφορούν κυρίως την ενι­σχυ­μένη προ­στα­σία του νησιω­τι­κού και του παρά­κτιου χώρου, των περιο­χών Natura και των ευαί­σθη­των τοπίων, τη μεγα­λύ­τερη έμφαση στη φέρουσα ικα­νό­τητα και στις περι­βαλ­λο­ντι­κές επι­δό­σεις των κατα­λυ­μά­των, καθώς και πρό­σθε­τες εξει­δι­κευ­μέ­νες ρυθ­μί­σεις για τα νησιά και τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις. Οι προ­σαρ­μο­γές αυτές προ­έ­κυ­ψαν από την εκτε­τα­μένη δια­βού­λευση, τη Στρα­τη­γική Μελέτη Περι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σεων, τη Μελέτη Δέουσας Εκτί­μη­σης, τις γνω­μο­δο­τή­σεις των αρμό­διων οργάνων και την περι­βαλ­λο­ντική έγκριση.

Για τις επεν­δύ­σεις που βρί­σκο­νταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημο­σί­ευση του πλαι­σίου προ­βλέ­πο­νται μετα­βα­τι­κές δια­τά­ξεις. Οι νέες ρυθ­μί­σεις δεν εφαρ­μό­ζο­νται σε δια­δι­κα­σίες αδειο­δό­τη­σης του­ρι­στι­κών εγκα­τα­στά­σεων ή εγκρί­σεις ΟΥΤΔ και ΕΠΣ, εφόσον πριν από τη δημο­σί­ευση είχε εκδοθεί αρμο­δίως συγκε­κρι­μένη πράξη ή είχε υπο­βλη­θεί πλήρης σχε­τι­κός φάκελος. Η μετα­βα­τική προ­στα­σία καλύ­πτει ενδει­κτικά περι­πτώ­σεις ΑΕΠΟ ή εισή­γη­σης περι­βαλ­λο­ντι­κής έγκρι­σης, υπα­γω­γής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προ­έ­γκρι­σης ΕΠΣ, προ­έ­γκρι­σης οικο­δο­μι­κής άδειας ή οικο­δο­μι­κής άδειας, πλήρους φακέλου προ­έ­γκρι­σης δόμησης, καθώς και εγκρί­σεων υπα­γω­γής σε ανα­πτυ­ξιακή νομο­θε­σία ή χρη­μα­το­δο­τικά προ­γράμ­ματα. Το ΕΧΠ-Τ λει­τουρ­γεί εφεξής ως κατευ­θυ­ντή­ριο και δεσμευ­τικό πλαίσιο για τα υπο­κεί­μενα εργα­λεία σχε­δια­σμού, όπως τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολε­ο­δο­μικά Σχέδια, αλλά και για τα Περι­φε­ρειακά Χωρο­τα­ξικά Πλαίσια, τα οποία θα εναρ­μο­νί­ζο­νται στα­διακά με τις κατευ­θύν­σεις του κατά την ανα­θε­ώ­ρηση ή την τρο­πο­ποί­ησή τους. Για τον νησιω­τικό χώρο, αυτό σημαί­νει ότι το νέο καθε­στώς αυξη­μέ­νης προ­στα­σίας δεν απο­τε­λεί μεμο­νω­μένη ρύθμιση αλλά τον σταθερό γνώμονα με βάση τον οποίο θα κρί­νε­ται κάθε μελ­λο­ντική του­ρι­στική επέν­δυση στα ελλη­νικά νησιά.