Η Οδύσσεια ενός επενδυτή στην Κω!

Η πραγ­μα­τι­κό­τητα έρχεται να επι­βε­βαιώ­σει με τον πιο ηχηρό τρόπο το πρό­σφατο απο­κλει­στικό ρεπορ­τάζ του www.money-tourism.gr, σχετικά με το θεσμικό κενό που απειλεί περιου­σίες δισε­κα­τομ­μυ­ρίων και έχει «παγώσει» δεκάδες του­ρι­στι­κές επεν­δύ­σεις σε όλη τη χώρα. Με επίσημη επι­στολή του προς το ΧΡΗΜΑ & ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ, ο κ. Γεώρ­γιος Φράγκος, ιδιο­κτή­της της εται­ρείας Luxury Hotels Kos IKE, κατα­θέ­τει μια απο­λύ­τως πραγ­μα­τική και εν εξε­λί­ξει υπόθεση που απο­τυ­πώ­νει με ακρί­βεια όσα ανα­δεί­χθη­καν στο απο­κλει­στικό μας: επέν­δυση 5 αστέρων στην Κω, με όλες τις απαι­τού­με­νες εγκρί­σεις – περι­βαλ­λο­ντι­κές, αρχαιο­λο­γι­κές, πολε­ο­δο­μι­κές, του­ρι­στι­κές και επι­χο­ρή­γηση 3,5 εκατ. ευρώ – παρα­μέ­νει μπλο­κα­ρι­σμένη, απο­κλει­στικά λόγω της μη ανα­γνώ­ρι­σης ενός υφι­στά­με­νου δημο­τι­κού/παρα­λια­κού δρόμου.

Πρό­κει­ται για μία ακόμη περί­πτωση καλό­πι­στου επεν­δυτή που αδειο­δο­τή­θηκε βάσει του τότε ισχύ­ο­ντος πλαι­σίου και σήμερα βρί­σκε­ται σε θεσμικό κενό, καθώς η νέα νομο­λο­γία και η δια­χρο­νική αδρά­νεια του Δημο­σίου για την ανα­γνώ­ριση των οδών καθι­στούν αδύνατη την έκδοση προ­έ­γκρι­σης άδειας.

Η επι­στολή αυτή επι­βε­βαιώ­νει ότι το πρό­βλημα δεν είναι μελ­λο­ντικό ούτε θεω­ρη­τικό· είναι υπαρκτό, άμεσο και ήδη παράγει τερά­στιες οικο­νο­μι­κές απώ­λειες και πλήρη ανα­σφά­λεια δικαίου στον του­ρι­στικό και κατα­σκευα­στικό κλάδο. Αφορά δε μια επέν­δυση, που είναι -όπως κάθε επένδυση- κρί­σι­μης σημα­σίας για τον ελλη­νικό Του­ρι­σμό, ενώ το ιστο­ρικό της διώχνει επεν­δυ­τές που θέλουν να επεν­δύ­σουν στην χώρα, απο­δει­κνύ­ο­ντας στην πράξη ότι η ασφά­λεια Δικαίου στην χώρα είναι πρα­κτικά ανύ­παρ­κτη!

Αξίζει να σημειω­θεί ότι όπως προ­κύ­πτει από τις φωτο­γρα­φίες που δημο­σιεύ­ουμε, στο συγκε­κρι­μένο σημείο υπάρχει ξενο­δο­χείο που λει­τουρ­γεί κανο­νικά!

H επι­στολή

Η επι­στολή του κ. Γ. Φράγκου έχει ως ακο­λού­θως:

“Αξιό­τι­μοι/ες κύριοι/κυρίες της συντα­κτι­κής ομάδας του money-tourism,

Με αφορμή το πρό­σφατο άρθρο σας με τίτλο «ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΟ: ΣΟΚ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΣΤΟΝ ΤΟΥΡΙΣΜΟ – Χάνο­νται περιου­σίες δισ. €, απόφαση ΣτΕ στον “αέρα” η ασφά­λεια δικαίου», θα ήθελα να σας γνω­στο­ποι­ήσω μια απο­λύ­τως πραγ­μα­τική και εν εξε­λί­ξει περί­πτωση, η οποία απο­τυ­πώ­νει με ακρί­βεια όσα περι­γρά­φο­νται στο δημο­σί­ευμά σας.

Είμαι ιδιο­κτή­της και νόμιμος εκπρό­σω­πος της εται­ρείας Luxury Hotels Kos IKE και τα τελευ­ταία έτη επι­χειρώ την αδειο­δό­τηση ξενο­δο­χεια­κής μονάδας 5* στην Κω. Πρό­κει­ται για ώριμη επέν­δυση, με:

– εγκε­κρι­μένη Μελέτη Περι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σεων,

– έγκριση αρχαιο­λο­γίας,

– έγκριση εισόδου–εξόδου από τον Δήμο,

– εγκε­κρι­μέ­νους όρους δόμησης σε χρονικό σημείο που οι ΥΔΟΜ εξέ­δι­δαν κανο­νικά άδειες,

– έγκριση επι­χο­ρή­γη­σης ύψους 3,5 εκατ. ευρώ,

– και θετική κρίση καταλ­λη­λό­τη­τας τοπο­γρα­φι­κού από την αρμόδια του­ρι­στική αρχή.

Παρά τα ανωτέρω, η προ­έ­γκριση της οικο­δο­μι­κής άδειας δεν εκδί­δε­ται απο­κλει­στικά και μόνο λόγω του ότι ο υφι­στά­με­νος δημο­τι­κός/παρα­λια­κός δρόμος που εξυ­πη­ρε­τεί το ακίνητο –και χρη­σι­μο­ποιεί­ται επί δεκα­ε­τίες– δεν έχει ανα­γνω­ρι­στεί με Προ­ε­δρικό Διά­ταγμα, γεγονός που οφεί­λε­ται απο­κλει­στικά σε δια­χρο­νική αδρά­νεια του Δημο­σίου.

Η υπόθεση εξε­τά­στηκε και από τον Συνή­γορο του Πολίτη, ο οποίος απευ­θύν­θηκε εγγρά­φως στην ΥΔΟΜ Κω. Η απά­ντηση της υπη­ρε­σίας επι­βε­βαιώ­νει ότι η επέν­δυση παρα­μέ­νει «παγω­μένη» έως ότου υπάρξει θεσμική ρύθμιση για την ανα­γνώ­ριση των οδών – δηλαδή ακριβώς το θεσμικό κενό που περι­γρά­φε­ται στο άρθρο σας.

Με απλά λόγια, η επέν­δυσή μου απο­τε­λεί ζωντανό παρά­δειγμα:

– καλό­πι­στου επεν­δυτή,

– που αδειο­δο­τή­θηκε βάσει ισχύ­ο­ντος πλαι­σίου,

– και σήμερα βρί­σκε­ται σε πλήρη αβε­βαιό­τητα λόγω μετα­στρο­φής της νομο­λο­γίας και έλλει­ψης ασφά­λειας δικαίου.

Θεώρησα χρήσιμο να σας το γνω­στο­ποι­ήσω, καθώς το θέμα που ανα­δει­κνύ­ετε δεν είναι θεω­ρη­τικό ή μελ­λο­ντικό, αλλά ήδη παράγει πραγ­μα­τι­κές οικο­νο­μι­κές και επεν­δυ­τι­κές απώ­λειες.

Είμαι στη διάθεσή σας για οποια­δή­ποτε διευ­κρί­νιση ή επι­πλέον στοι­χεία, εφόσον το κρίνετε δημο­σιο­γρα­φικά χρήσιμο.

Με εκτί­μηση,

Γεώρ­γιος Φράγκος

Ιδιο­κτή­της & Νόμιμος Εκπρό­σω­πος

Luxury Hotels Kos IKE

Κως

Το ιστο­ρικό

Ο κ. Φράγκος έχει κατα­θέ­σει ένα ολο­κλη­ρω­μένο υπό­μνημα

ΠΡΟΣ ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΔΟΜΗΣΗΣ ΚΩ

ΥΠΟΜΝΗΜΑ

Της ΙΚΕ με την επω­νυ­μία «ΛΟΥΞΟΥΡΙ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΚΩΣ ΙΚΕ» που εδρεύει στην Κω και εκπρο­σω­πεί­ται νόμιμα με ΑΦΜ χχχχχχ και αρ. ΓΕΜΗ 00000000.

Όπως γνω­ρί­ζετε, η εται­ρεία μας έχει υπο­βά­λει ενώπιον της Ειδικής Υπη­ρε­σίας Προ­ώ­θη­σης και Αδειο­δό­τη­σης Του­ρι­στι­κών Επεν­δύ­σεων την υπ΄α­ριθμ. πρωτ. 1,149,283/19-09-2023 αίτηση για την ανέ­γερση ξενο­δο­χεια­κής μονάδας στην Καρ­δά­μαινα της Κω επί ακι­νή­των ιδιο­κτη­σίας της.

Στα πλαίσια αυτά έχει ήδη ζητήσει και λάβει τις κάτωθι εγκρί­σεις που απο­δει­κνύ­ουν την ωρι­μό­τητα της επέν­δυ­σης και συγκε­κρι­μένα:

Α) έγκριση αρχαιο­λο­γίας ( ΑΔΑ 62ΔΠ4653Π4 – ΕΡ 2, Α.Π 455970 13/10/21)

Β) έγκριση περι­βαλ­λο­ντι­κών όρων ( ΑΔΑ 61Γ20Π1Ι-Δ31, Α.Π 4723 12/02/2024)

Γ) έγκριση εισόδου εξόδου από το Δήμο που αφορά τον συγκε­κρι­μένο μη ανα­γνω­ρι­σμένο από το κτη­μα­το­λό­γιο δρόμο (ΑΔΑ Ψ2ΡΚΩΛΕ-1ΛΗ, ΑΡ. ΑΠΟΦ. 162, 7/7/2023)

Δ) εγκε­κρι­μέ­νους ορούς δόμησης από ΥΔΟΜ ΚΩ σε χρονική περίοδο ( 24/11/2022) στην οποία η ΥΔΟΜ Κω  χορη­γούσε οικο­δο­μι­κές άδειες.

Ε) Αίτηση για προ­έ­γκριση οικο­δο­μι­κής άδειας προς ΕΥΠΑΤΕ ( Α/Α ΑΙΤΗΣΗΣ 1,149,283, 19/09/2023)

Ζ) Στη φάση της αίτησης προ­έ­γκρι­σης η ΕΥΠΑΤΕ έχει εκδώσει ΚΑΤΑΛΛΗΛΟΤΗΤΑ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟΥ με α.π Υπ. Τουρ. 20165, 31/10/2023.

Η) ΕΓΚΡΙΣΗ ΕΠΙΧΟΡΗΓΗΣΗΣ ΥΨΟΥΣ 3,500,000 ΕΥΡΩ Η ΟΠΟΙΑ ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ Α.Φ 3420, ΣΤΙΣ 28/07/2021 ΜΕ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 5206/ΥΠΕ/7/00395/Γ/Ω.4399/2016, ΜΕ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗΣ 10/03/2021

Θ) ΕΓΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΤΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΕΝΟΤΗΤΑΣ ΚΩ ΜΕ Α.Π 1.369.762 ΣΤΙΣ 19/03/2024

Γίνεται σαφές ότι απο­μέ­νει ουσια­στικά μόνο η προ­έ­γκριση της οικο­δο­μι­κής άδειας από την Υπη­ρε­σία σας για την υλο­ποί­ηση της επέν­δυ­σης, η χρη­μα­το­δό­τηση της οποίας έχει τεθεί σε άμεσο κίνδυνο λόγω της παρόδου τριε­τίας από την έγκρισή της.

Αντι­λαμ­βα­νό­με­νοι ότι η φημο­λο­γία σχετικά με την πρό­σφατη νομο­λο­γία του ΣτΕ ανα­φο­ρικά με την εκτός σχεδίου δόμηση έχει επη­ρε­ά­σει την πορεία της ως άνω αίτησής μας θα επι­θυ­μού­σαμε να διευ­κρι­νί­σουμε τις ιδιαι­τε­ρό­τη­τες της υπό κρίση περί­πτω­σης.

Κατ΄ αρχάς, είναι σαφές ότι, ανε­ξάρ­τητα από το περιε­χό­μενό τους, οι απο­φά­σεις του ΣτΕ δεν εισά­γουν κανόνες δικαίου ούτε υπο­χρε­ώ­νουν την Διοί­κηση να μετα­βάλ­λει τον τρόπο που ενεργεί σε άσχετες με την ένδικη κάθε φορά υπόθεση. Ελλεί­ψει μάλιστα σχε­τι­κής έστω εγκυ­κλίου του αρμο­δίου Υπουρ­γείου, ουδείς λόγος συντρέ­χει να «νεκρώ­σει» κυριο­λε­κτικά η εν γένει οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα στη χώρα, πολύ περισ­σό­τερο η του­ρι­στική της ανά­πτυξη που απο­τε­λεί το βασικό πυλώνα της ελλη­νι­κής οικο­νο­μίας. Για το λόγο αυτό, άλλωστε, άλλες Υ.ΔΟΜ. σε όμοιες με την υπό κρίση περί­πτωση προ­χω­ρούν στην έκδοση των οικο­δο­μι­κών αδειών ζητώ­ντας απλώς να συνυ­πο­βλη­θεί δήλωση του ιδιο­κτήτη περί γνώσης των απο­φά­σεων του ΣτΕ και ρητή εκ των προ­τέ­ρων παραί­τηση από οποια­δή­ποτε αξίωσή του έναντι της Υπη­ρε­σίας σε περί­πτωση μελ­λο­ντι­κής ακύ­ρω­σης της εκδο­θει­σό­με­νης άδειας.

Περαι­τέρω και σύμφωνα με τα ορι­ζό­μενα στην παρ. 3 του αρ. 2 της ΥΑ216/2015 (ΦΕΚΒ 10/9-1-2015) προ­βλέ­πε­ται πως «η προ­σπέ­λαση στα ξενο­δο­χεία, η οποία βεβαιώ­νε­ται και απο­τυ­πώ­νε­ται στην τεχνική έκθεση που προ­βλέ­πε­ται στην περί­πτωση ζ΄ της παρα­γρά­φου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από ανα­γνω­ρι­σμένη ως κοι­νό­χρη­στη ή ιδιω­τική οδό ή μη ανα­γνω­ρι­σμένη αγρο­τική οδό πλάτους του­λά­χι­στον 3,5 μέτρων ή δια δου­λείας διόδου συστα­θεί­σας με μετα­γε­γραμ­μένη συμ­βο­λαιο­γρα­φική πράξη.» Στα πλαίσια αυτά, είναι πάγια η θέση της ΕΥΠΑΤΕ για τη χορή­γηση καταλ­λη­λό­λη­τας σε ακίνητα ακόμα και χωρίς ανα­γνω­ρι­σμένη οδό, η οποία σε καμία περί­πτωση δεν έχει προ­έλ­θει από ιδιω­τική πρω­το­βου­λία! Στην προ­κει­μένη περί­πτωση, η ως άνω Υπη­ρε­σία (ΕΥΠΑΤΕ) έχει προβεί σε ενδε­λεχή έλεγχο του φακέλου του ακι­νή­του μας και έχει εγκρί­νει την υλο­ποί­ηση της επέν­δυ­σης λαμ­βά­νο­ντας ιδίως υπόψη το Διά­γραμμα Κάλυψης και την έγκριση της μελέτης εισόδου – εξόδου οχη­μά­των από το Δήμο Κω. Άλλωστε, είναι αναμ­φι­σβή­τητο πως η επίμαχη οδός τυγ­χά­νει κοι­νό­χρη­στη, δια­νοι­γείσα εδώ και δεκα­ε­τίες από την τότε Κοι­νό­τητα Καρ­δά­μαι­νας με νόμιμο τρόπο, ενώ συντη­ρεί­ται από το Δήμο της Κω. Αυτό ακριβώς βεβαιώ­νει και ο Δήμος Κω εγκρί­νο­ντας τη μελέτη εισόδου – εξόδου. Η απο­τύ­πωση της οδού ή μη στους κτη­μα­το­λο­γι­κούς χάρτες που συνέ­τα­ξαν οι Ιταλοί κατα­κτη­τές πριν από σχεδόν ένα αιώνα δεν μπορεί επ’ ουδενί να απο­τε­λεί κρι­τή­ριο για την οικο­δο­μη­σι­μό­τητα του ακι­νή­του μας υπό το πρίσμα των άνω δια­τά­ξεων. Τόσο το γράμμα όσο και το πνεύμα αυτών είναι ξεκά­θαρο. Τέλος, κρίσιμο στοι­χείο για την έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας απο­τε­λεί και η χάραξη του αιγια­λού και της παρα­λίας, απ’ όπου να προ­κύ­πτει ότι η καθο­ρι­σμένη ζώνη παρα­λίας εξυ­πη­ρε­τεί τις ανάγκες της κυκλο­φο­ρίας και έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι δια­μορ­φω­μένη οδός, γεγονός που ισχύει στην υπό κρίση περί­πτωση.

Επι­πλέον, η τεκ­μη­ρί­ωση για την πρό­σβαση στο ακίνητο έχει συμπε­ρι­λη­φθεί και στην εγκρι­θείσα Μελέτη Περι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σεων στην ενότητα 1.3, η οποία εκδό­θηκε, έπειτα από έλεγχο της νομι­μό­τη­τας της οδού πρό­σβα­σης (Γεω­γρα­φική θέση και διοι­κη­τική υπαγωγή έργου) όπου χαρα­κτη­ρι­στικά ανα­φέ­ρε­ται πως «Η πρό­σβαση στο ακίνητο θα γίνεται από τα νότια μέσω ασφαλ­το­στρω­μέ­νης από την πρώην κοι­νό­τητα Καρ­δά­μαι­νας παρα­λια­κής οδού, που συντη­ρεί­ται από την αρμόδια Υπη­ρε­σία του Δήμου και άρα περι­λαμ­βά­νε­ται στο δημοτικό-κοινοτικό οδικό δίκτυο. Από τον Φορέα του έργου έχει υπο­βλη­θεί το υπ’ αρ. πρ. 4471/24-2-2023 αίτημα έγκρι­σης εισόδου – εξόδου στην Διεύ­θυνση Τεχνι­κών Υπο­δο­μών του Δ. Κω και έχει εκδοθεί η υπ’ αρ. 167/7-7-2023 (ΑΔΑ: Ψ2ΡΚΩΛΕ-1ΛΗ) Απόφαση για την έγκριση της μελέτης εισόδου – εξόδου οχη­μά­των της εν θέματι ξενο­δο­χεια­κής μονάδας (επι­συ­νά­πτε­ται στο Παράρ­τημα V).»

Συνο­ψί­ζο­ντας γίνεται σαφές πως η επιταγή του ΣτΕ για το επι­τρε­πτό της δόμησης σε εκτός σχεδίου αγρο­τε­μά­χια υπό την προ­ϋ­πό­θεση αυτά να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο δεν μπορεί να παρα­γνω­ρί­σει την αυτα­πό­δει­κτη επί δεκα­ε­τίες αδρά­νεια της Διοί­κη­σης να κυρώσει και απο­τυ­πώ­σει το μεγα­λύ­τερο μέρος του οδικού δικτύου. Στα πλαίσια αυτά, για την τεκ­μη­ρί­ωση της κοι­νο­χρη­στίας ουσιώδη βαρύ­τητα έχουν:

α) η χάραξη του αιγια­λού και της παρα­λίας, απ’ όπου προ­κύ­πτει ότι η καθο­ρι­σμένη ζώνη παρα­λίας εξυ­πη­ρε­τεί τις ανάγκες της κυκλο­φο­ρίας και εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι δια­μορ­φω­μένη οδός.

β) η απόφαση του γενικού γραμ­μα­τέα της οικείας Περι­φέ­ρειας, με την οποία δια­πι­στώ­νε­ται ότι ο δρόμος έχει κατα­σκευα­στεί από τεχνι­κές υπη­ρε­σίες του Δημο­σίου και επι­τρέ­πει την πρό­σβαση σε ακτή, αρχαιο­λο­γικό χώρο, εθνικό δρόμο, χιο­νο­δρο­μικό κέντρο ή σε σημα­ντικό δημόσιο έργο (όπως φράγ­ματα, στρα­τιω­τι­κές εγκα­τα­στά­σεις, νοσο­κο­μεία κ.λπ

γ) Διοι­κη­τι­κές Πράξεις από τις οποίες να δια­πι­στώ­νε­ται ότι ο δρόμος έχει κατα­σκευα­στεί  και δια­νοί­χθηκε με νόμιμο τρόπο από τεχνι­κές υπη­ρε­σίες του Δημο­σίου (π.χ έγκριση εισόδου –  εξόδου).

Δ) Στον Ν. 5092/2024,   στην 9η παρά­γρα­φος στο άρθρο 23 (μετα­βα­τι­κές δια­τά­ξεις), ανα­φέ­ρει ρητά ότι θα εφαρ­μό­ζο­νται και στα Δωδε­κά­νησα πλέον ο εν λόγω νόμος και οι δια­τη­ρού­με­νες δια­τά­ξεις του ν. 2971/2001 (ΦΕΚ Α’ 285).

Δηλαδή, Οι εκτά­σεις που ανήκαν στη δημόσια κτήση του Δημο­σίου, σύμφωνα με τον Κτη­μα­το­λο­γικό Κανο­νι­σμό Δωδε­κα­νή­σου (Κυβερ­νη­τικό Διά­ταγμα 132/1929 που δια­τη­ρή­θηκε σε ισχύ σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 8 του ν. 510/1947, Α’ 298), θα ανήκουν από την έναρξη ισχύος του νόμου στην ιδιω­τική περιου­σία του Δημο­σίου.

Καταρ­γεί­ται δηλαδή στην ουσία το άρθρο 26 του ν. 2971/2001 που όριζε ότι στη Δωδε­κά­νησο κατι­σχύ­ουν όλων των άλλων δια­τά­ξεων εκείνες του Κυβερ­νη­τι­κού δια­τάγ­μα­τος 132/1929 περί Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κανο­νι­σμού Δωδε­κα­νή­σου που δια­τη­ρή­θη­καν σε ισχύ με το άρθρο 8 του ν. 510/1947 (ΦΕΚ Α’ 298).

Επο­μέ­νως, εξυ­πη­ρε­τεί τις ανάγκες της κυκλο­φο­ρίας  σε δημόσια κτήση του Δημο­σίου και  έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι δια­μορ­φω­μένη οδός.

Ε) Στον Ν.3212/ 31/12/2003, ο οποίος ισχύει για αγρο­τε­μά­χια τα οποία δημιουρ­γή­θη­καν πριν από το 2003 ( στη δική μας περί­πτωση δημιουρ­γή­θη­καν το 2001), στο άρθρο 10, ανα­φέ­ρε­ται ρητά ότι δικαί­ωμα δόμησης έχουν τα αγρο­τε­μά­χια που έχουν πρόσωπο σε κοι­νό­χρη­στο δρόμο είκοσι πέντε μέτρα, κάτι που ισχύει στην δική μας περί­πτωση.

Το σύνολο των άνω προ­ϋ­πο­θέ­σεων πλη­ρού­ται στην υπό κρίση περί­πτωση καθι­στώ­ντας αδιαμ­φη­σβή­τητο γεγονός την ύπαρξη κοι­νό­χρη­στου δρόμου, γεγονός που επι­τρέ­πει τη χορή­γηση της αιτη­θεί­σας άδειας.

Επειδή, σύμφωνα με τα ανωτέρω, ουδείς λόγος υφί­στα­ται για την αναμονή έκδοσης νομο­θε­τι­κής διά­τα­ξης σχετικά με την «προ­σαρ­μογή» των κανόνων της εκτός σχεδίου δόμησης στη βάση της νομο­λο­γίας του ΣτΕ, πολλώ δε μάλλον ενόσω αυτή έχει μετα­τε­θεί σε άγνωστο μελ­λο­ντικό χρόνο υπό το πρίσμα πολι­τι­κών εξε­λί­ξεων όπως οι εκλογές.

Επειδή, όπως προ­α­να­φέρ­θηκε, οποια­δή­ποτε περαι­τέρω καθυ­στέ­ρηση στην υλο­ποί­ηση της επέν­δυ­σης θα επι­φέ­ρει με βεβαιό­τητα την οικο­νο­μική κατα­στροφή της εται­ρείας.

Επειδή η ιδιαι­τε­ρό­τητα της υπό κρίση υπό­θε­σης δικαιο­λο­γεί, σε περί­πτωση που η Υπη­ρε­σία σας δια­τη­ρεί αμφι­βο­λίες σχετικά με τη νομι­μό­τητα του αιτή­μα­τός μας, την άμεση απεύ­θυνση ερω­τή­μα­τος στις ιεραρ­χικά ανώ­τε­ρες υπη­ρε­σίες για την ορθό­τητά του ή μη.

Ακο­λου­θεί Τεχνική Έκθεση  που αφορά στην τεκ­μη­ρί­ωση του δικαιώ­μα­τος έκδοσης οικο­δο­μι­κής άδειας σε ακίνητο, έχοντας όλες τις ανωτέρω εγκρί­σεις, με «πρόσωπο» σε κοι­νό­χρη­στο δημο­τικό δρόμο:

ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΙΣ Κ.Μ. 1252,1253,1253Β, 1253Γ, 1253Δ ΓΑΙΩΝ ΚΑΡΔΑΜΑΙΝΑΣ\

ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ ΚΑΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Κ.Μ. 1252 Γαιών Καρ­δά­μαι­νας επι­φα­νείας Ε=20.200 μ2

Κ.Μ. 1253 Γαιών Καρ­δά­μαι­νας επι­φα­νείας Ε=5.470 μ2

Κ.Μ. 1253Β Γαιών Καρ­δά­μαι­νας επι­φα­νείας Ε=4.010 μ2

Κ.Μ. 1253Γ Γαιών Καρ­δά­μαι­νας επι­φα­νείας Ε=4.010 μ2

Κ.Μ. 1253Δ Γαιών Καρ­δά­μαι­νας επι­φα­νείας Ε=5.200 μ2

Επι­φά­νεια συνο­λι­κού γηπέδου: Ε=38.890 μ2

ΤΜΗΜΑ ΕΚΤΟΣ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ

Τμήμα επι­φα­νείας Ε=2.011,15 μ2 ΕΝΤΟΣ ΖΩΝΗΣ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΑΚΤΩΝ

(ΦΕΚ 445Δ/12.05.2003)

ΤΜΗΜΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΙΜΟ

Τμήμα επι­φα­νείας Ε=38.89,00-2.011,15=36.878,15 μ2 ΕΝΤΟΣ ΖΩΝΗΣ “6”

(ΦΕΚ 445Δ/12.05.2003)

ΘΕΣΗ

Το ανωτέρω ενιαίο γήπεδο, βρί­σκε­ται εκτός ρυμο­το­μι­κού σχεδίου πόλεως, εκτός οικι­σμού, εκτός κατα­φυ­γίου άγριας ζωής, εκτός της Ε.Ζ.Δ. του δικτύου  NATURA 2000, εντός αρχαιο­λο­γι­κού χώρου Καρ­δά­μαι­νας (ΦΕΚ 102 ΑΑΠ/ 28.03.2013) εκτός του Γ.Π.Σ. Καρ­δά­μαι­νας, αλλά εντός των ανα­πτυ­ξια­κών ζωνών και ειδι­κό­τερα εντός της του­ρι­στι­κής ζώνης με το χαρα­κτη­ρι­στικό “6” (ΦΕΚ 445Δ/12.05.2003)

ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ/ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ

Το ενιαίο γήπεδο που προ­κύ­πτει απ’ τη συνέ­νωση των παρα­πάνω ιδιο­κτη­σιών, είναι άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο σύμφωνα με τις ισχύ­ου­σες πολε­ο­δο­μι­κές δια­τά­ξεις και σύμφωνα με το θεω­ρη­μένο τοπο­γρα­φικό από την  Υπη­ρε­σία Δόμησης Κω  με ημε­ρο­μη­νία θεώ­ρη­σης την 24.11.2022 (ΦΕΚ 270Δ/85 & Ν. 3212/2003 & Ν. 4759/2020 & ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/117814/ 3961/10.11.2022 ΑΔΑ: Ψ56Β4653Π8-ΓΞ3).

Οι όροι δόμησης έχουν ελεγ­χθεί και θεω­ρη­θεί σύμφωνα με τις υπο­δεί­ξεις και διορ­θώ­σεις που έχει κάνει η Περι­φέ­ρεια και κατά την περίοδο που θεω­ρή­θη­καν οι όροι δόμησης από την Υπη­ρε­σία Δόμησης Κω, η ίδια υπη­ρε­σία εξέδιδε οικο­δο­μι­κές άδειες ακόμα και σε τυφλά γήπεδα, τα οποία δεν είχαν καν πρόσωπο δηλαδή σε υφι­στά­μενο και ασφαλ­το­στρω­μένο δημο­τικό δρόμο.

ΔΑΣΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΣ

Σύμφωνα με το ΦΕΚ 907Δ/29.11.2022 βρί­σκε­ται εκτός περιο­χής αρμο­διό­τη­τας δασικής υπη­ρε­σίες, έχοντας χαρα­κτη­ρι­σμό “AA” δηλαδή μη δασικό.

ΕΓΚΡΙΣΗ ΕΙΣΟΔΟΥ ΕΞΟΔΟΥ

Έχει εγκρι­θεί από το Δ.Σ. ΔΗΜΟΥ ΚΩ [167/ 2023 ] η είσοδος-έξοδος οχη­μά­των σύμφωνα με το άρθρο 21 παρ. 5 του ΠΔ 118/2006 (ΦΕΚ 119/Α/ 16.6.2006).

ΑΠΟΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΜΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΧΑΝΔΑΚΑ

Σύμφωνα με το υπ’ αριθμ. πρωτ. Δ.Τ.Ε. 2697/14.07.2016 εγγρά­φου της Διεύ­θυν­σης Τεχνι­κών Έργων Δωδε­κα­νή­σου της Περι­φέ­ρειας Νοτίου Αιγαίου, το κτη­μα­το­λο­γικό χαντάκι στη νότιο-δυτική πλευρά της ιδιο­κτη­σίας, δεν απο­τε­λεί ρέμα.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟΣ ΠΑΡΑΛΙΑΚΟΣ ΔΡΟΜΟΣ

Όπως εμφαί­νε­ται στην επι­συ­να­πτό­μενη αερο­φω­το­γρα­φία του έτους 1945-1960 της Κτη­μα­το­λό­γιο Α.Ε. (Σχ. 1), ο παρα­λια­κός δρόμος υφί­στα­ται κατά την περίοδο εκείνη καθώς επίσης και σε μετα­γε­νέ­στε­ρες αερο­φω­το­γρα­φίες του έτους 2015 (Σχ. 2).

Ο συγκε­κρι­μέ­νος δρόμος, παρέχει σύνδεση με τον οικισμό της Καρ­δά­μαι­νας, καθώς συν­δέ­ε­ται και με την υφι­στά­μενη επαρ­χιακή οδό Καρδάμαινα-Πυλί μέσω κάθετων οδών.

ΝΟΜΟΣ 4759/2020

Άρθρο 32:

“Κ2. Στα γήπεδα που βρί­σκο­νται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφι­στα­μέ­νων οικι­σμών προ του έτους 1923, που στε­ρού­νται ρυμο­το­μι­κού σχεδίου, αλλά εντός περιο­χών στις οποίες καθο­ρί­ζο­νται χρήσεις γης, όροι και περιο­ρι­σμοί δόμησης από εργα­λεία πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού πρώτου επι­πέ­δου”

Άρθρο 33:

Στις εκτός σχεδίου περιο­χές επι­τρέ­πε­ται η συνέ­νωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προ­ϋ­πο­θέ­σεις:

α) το νέο γήπεδο που προ­κύ­πτει μετά τη συνέ­νωση έχει εμβαδόν του­λά­χι­στον 4.000 τ.μ. και,

β) του­λά­χι­στον ένα από τα γήπεδα που συνε­νώ­νο­νται είναι άρτιο και οικο­δο­μή­σιμο με τις δια­τά­ξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρό­ντος νόμου.

– Άρθρο 40

Εκδί­δο­νται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη ισχύος του παρό­ντος νόμου οικο­δο­μι­κές άδειες στις παρα­κάτω περι­πτώ­σεις:

α) εάν έχει χορη­γη­θεί προ­έ­γκριση οικο­δο­μι­κής άδειας ή έχει υπο­βλη­θεί σχετικό αίτημα,

β) εάν έχει χορη­γη­θεί άδεια εγκα­τά­στα­σης ή άδεια ίδρυσης ή λει­τουρ­γίας ή παρά­ταση ή τρο­πο­ποί­ηση αυτής με ή χωρίς παρεκ­κλί­σεις με βάση τις προϊ­σχύ­ου­σες δια­τά­ξεις,

γ) εάν έχει χορη­γη­θεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκ­κλι­σης από τους ισχύ­ο­ντες όρους δόμησης,

δ) εάν έχει υπο­βλη­θεί στην αρμόδια υπη­ρε­σία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχι­τε­κτο­νική μελέτη, η οποία προ­βλέ­πε­ται από τις σχε­τι­κές δια­τά­ξεις για τη χορή­γηση οικο­δο­μι­κής άδειας,

ε) εάν έχει υπο­βλη­θεί αίτηση για χορή­γηση άδειας εκσκα­φής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιο­τή­των της Γενικής Διεύ­θυν­σης Αρχαιο­τή­των και Πολι­τι­στι­κής Κλη­ρο­νο­μιάς,

στ) εάν έχει υπο­βλη­θεί φάκελος παρέκ­κλι­σης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. με πλήρη αρχι­τε­κτο­νική μελέτη,

ζ) εάν έχει υπο­βλη­θεί Μελέτη Περι­βαλ­λο­ντι­κών Επι­πτώ­σεων για την εγκα­τά­σταση και λει­τουρ­γία έργου ή

δρα­στη­ριό­τη­τας ή έχει χορη­γη­θεί Απόφαση Έγκρι­σης Περι­βαλ­λο­ντι­κών Όρων (Α.Ε.Π.Ο.),

η) εάν έχει εγκρι­θεί χρη­μα­το­δό­τηση από ευρω­παϊ­κούς πόρους για εργα­σίες που πρό­κει­ται να αδειο­δο­τη­θούν.

11) ΕΓΚΡΙΣΗ ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΑΣ

Έχει εκδοθεί η με Α.Π. 455970/13.10.2021 (ΑΔΑ: 62ΔΛ4653Π4-ΕΡ2) Απόφαση του Τμή­μα­τος Προϊ­στο­ρι­κών και Κλα­σι­κών Αρχαιο­λο­γι­κών Χώρων, Μνη­μείων και Αρχαιο­λο­γι­κών Έργων, του Υπουρ­γείου Πολι­τι­σμού και Αθλη­τι­σμού με θέμα «Έγκριση ανέ­γερ­σης νέας ξενο­δο­χεια­κής μονάδας 5* σε ακίνητο φερο­μέ­νης ιδιο­κτη­σίας ΛΟΥΞΟΥΡΙ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΚΩΣ, στην περιοχή Πεδιάς Καρ­δά­μαι­νας, εντός κηρυγ­μέ­νου αρχαιο­λο­γι­κού χώρου της Καρ­δά­μαι­νας της Κω (ΚΜ 1252, 1253Β, 1253Γ και 1253Δ Γαιών Καρ­δά­μαι­νας) με δια­τή­ρηση των εντο­πι­σθέ­ντων αρχαιο­λο­γι­κών κατα­λοί­πων σε κατά­χωση».

ΕΓΚΡΙΣΗ Μ.Π.Ε. (ΜΕΛΕΤΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΩΝ ΕΠΙΠΤΩΣΕΩΝ)

Η υπ’ αρ. πρωτ. 4723/12.02.2024 Έγκριση Περι­βαλ­λο­ντι­κών Όρων για το έργο «Νέα ξενο­δο­χειακή μονάδα κατη­γο­ρίας 5*, δυνα­μι­κό­τη­τας 420 κλινών, στη θέση “Πεδιάς Καρ­δά­μαι­νας”, επί των Κ.Μ. 1252, 1253, 1253Β, 1253Γ & 1253Δ Γαιών Καρ­δά­μαι­νας, στην Δ.Κ. Καρ­δά­μαι­νας, της Δ.Ε. Ηρα­κλει­δών, Δήμο Κω, Π.Ε Κω, της Περι­φέ­ρειας Νοτίου Αιγαίου, για λογα­ρια­σμό της “ΛΟΥΞΟΥΡΙ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΚΩΣ ΙΚΕ”» (ΠΕΣ 222308990528). Για την χορή­γηση της εν λόγω Έγκρι­σης, λήφθηκε υπόψη απ’ την αρμόδια υπη­ρε­σία, η ύπαρξη και η νομι­μό­τητα/κοι­νο­χρη­σία του υφι­στά­με­νου παρα­λια­κού δρόμου, μιας και απει­κο­νί­ζε­ται στο διά­γραμμα του Αιγια­λού.

ΧΡΟΝΟΛΟΓΙΚΗ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΚΗ ΑΠΕΙΚΟΝΙΣΗ ΑΠΟ GOOGLE EARTH

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΛΗΨΗΣ: 02/2005

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΛΗΨΗΣ: 12/2013

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΛΗΨΗΣ: 06/2023

14) ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΑΙΓΙΑΛΟΥ ΚΑΙ ΠΑΡΑΛΙΑΣ

Το τμήμα που πλέον δεν ανήκει στην ιδιο­κτη­σία μας, είναι απο­τυ­πω­μένο στο Υπ’ ριθμ. ΔΚ 600 Απόφαση  ΦΕΚ 336Δ/06.05.88 του αιγια­λού και της παρα­λίας και επι­συ­νά­πτε­ται από­σπα­σμα από το τοπο­γρα­φικό που συνο­δεύει το ΦΕΚ.

Ο παρα­λια­κός δρόμος εμφα­νί­ζε­ται κατά το ήμισυ εντός και κατά το ήμισυ εκτός της καθο­ρι­σθεί­σης ζώνης τους αιγια­λού.

15) ΑΙΤΗΣΗ ΑΔΕΙΑΣ ΕΥΠΑΤΕ/ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΓΙΑ ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΗ ΣΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΚΩ

* Υπ’ αριθμ. Πρωτ 1.236.969/24.11.2023 αίτηση προς την ΕΥΠΑΤΕ για «ΝΕΟ ΔΙΟΡΟΦΟ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟ 5 ΑΣΤΕΡΩΝ ΔΥΝΑΜΙΚΟΤΗΤΑΣ 420 ΚΛΙΝΩΝ ΜΕ ΥΠΟΓΕΙΟ, ΣΤΕΓΗ, ΚΟΛΥΜΒΗΤΙΚΕΣ ΔΕΞΑΜΕΝΕΣ ΚΑΙ 40 ΥΠΑΙΘΡΙΕΣ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ»

16) ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΥΠΟΒΑΘΡΟ

Για την εται­ρεία

Πηγή: money-tourism.gr