Νέα παρέμβαση του Δικηγορικού Συλλόγου Ρόδου για το σκάνδαλο των ακινήτων που υφαρπάχθηκαν από το Δημόσιο με πλαστές αποφάσεις εκποίησης

• Ο νόμος που θεσπί­στηκε για να κλείσει μια από τις μεγα­λύ­τε­ρες υπο­θέ­σεις που απα­σχό­λη­σαν τη δικαιο­σύνη στα Δωδε­κά­νησα απο­δεί­χθηκε στην πράξη ανε­παρ­κής, αφή­νο­ντας ακά­λυ­πτους τους καλό­πι­στους αγο­ρα­στές • Ο Δικη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Ρόδου ζητά τώρα τη ριζική ανα­μόρ­φωση του άρθρου 18

Στην καρδιά της υπό­θε­σης βρί­σκε­ται ένα από τα μεγα­λύ­τερα σκάν­δαλα που απα­σχό­λη­σαν τη δικαιο­σύνη στα Δωδε­κά­νησα, το οποίο έφερε στο φως η «δημο­κρα­τική». Πρό­κει­ται για εκτά­σεις που φέρο­νται να υφαρ­πά­χθη­καν από την ιδιο­κτη­σία του Ελλη­νι­κού Δημο­σίου με τη χρήση ανυ­πό­στα­των, πλαστών απο­φά­σεων εκποί­η­σης, σε εφαρ­μογή του ν.719/77.

Πάνω σε αυτές τις αμφι­σβη­τού­με­νες πράξεις χτί­στηκε ένα ολό­κληρο πλέγμα μετα­βι­βά­σεων, που κατέ­ληξε να μπλέξει σε δικα­στι­κές περι­πέ­τειες δεκάδες οικο­γέ­νειες, επι­χει­ρη­μα­τίες και τρά­πε­ζες.

Για να δοθεί διέ­ξο­δος, θεσπί­στηκε ειδική διάταξη, το άρθρο 18 του Ν.5024/2023, που παρου­σιά­στηκε ως η ορι­στική λύση. Σήμερα ωστόσο ο Δικη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Ρόδου, ένας από τους πρώτους φορείς που είχαν ζητήσει νομο­θε­τική παρέμ­βαση, επα­νέρ­χε­ται δρι­μύ­τε­ρος. Η εκτί­μηση που δια­τυ­πώ­νε­ται είναι σαφής. Η ρύθμιση δεν άγγιξε τον πυρήνα του προ­βλή­μα­τος και, σε αρκετές περι­πτώ­σεις, άφησε τους ίδιους ανθρώ­πους που υπο­τί­θε­ται ότι θα προ­στά­τευε εκτε­θει­μέ­νους απέ­να­ντι στις αξιώ­σεις του Δημο­σίου.

Πώς στήθηκε η υπόθεση που σημά­δεψε τα Δωδε­κά­νησα

Η ρίζα του ζητή­μα­τος εντο­πί­ζε­ται σε ακίνητα που ανήκαν στο Ελλη­νικό Δημόσιο, το οποίο τα είχε απο­κτή­σει ως διά­δο­χος του Ιτα­λι­κού Δημο­σίου, και τα οποία, μέσα από ανυ­πό­στα­τες απο­φά­σεις εκποί­η­σης, φέρο­νται να πέρασαν σε φερό­με­νους ως αρχι­κούς δικαιού­χους. Το σχήμα ήταν μεθο­δικό. Με βάση απο­φά­σεις που εμφα­νί­ζο­νταν ως νόμιμες πράξεις από­δο­σης κατά τις δια­τά­ξεις του ν.719/77, εκτά­σεις του Δημο­σίου μετα­γρά­φο­νταν στους οικεί­ους τόμους του Κτη­μα­το­λο­γίου της Ρόδου επ’ ονόματι ιδιωτών. Από τη στιγμή που η εγγραφή είχε συντε­λε­στεί, το ακίνητο φαι­νό­ταν καθαρό, με απο­τέ­λε­σμα κάθε επό­με­νος αγο­ρα­στής να συναλ­λάσ­σε­ται έχοντας μπροστά του έναν τυπικά άρτιο τίτλο.

Έτσι, μέσω δια­δο­χι­κών αγο­ρα­πω­λη­σιών, οι εκτά­σεις κατέ­λη­ξαν σε καλό­πι­στους τρίτους. Οι τελευ­ταίοι στή­ρι­ξαν τις αγορές τους απο­κλει­στικά στα δεδο­μένα του Κτη­μα­το­λο­γίου Ρόδου και στους τίτλους που τους παρου­σιά­στη­καν, χωρίς να δια­θέ­τουν κανέναν τρόπο να γνω­ρί­ζουν την παρά­νομη προ­έ­λευση των αρχικών εγγρα­φών. Πρό­κει­ται για το σημείο που απο­τε­λεί και τον ηθικό πυρήνα της υπό­θε­σης. Οι άνθρω­ποι αυτοί δεν συμ­με­τεί­χαν σε καμία υφαρ­παγή. Εμπι­στεύ­τη­καν τον θεσμό του Κτη­μα­το­λο­γίου, όπως ακριβώς προ­βλέ­πε­ται να πράττει κάθε συναλ­λασ­σό­με­νος.

Η νομική βάση πάνω στην οποία στη­ρί­χθη­καν είναι θεμε­λιώ­δης. Βασική αρχή του θεσμού του Κτη­μα­το­λο­γίου απο­τε­λεί η δημόσια πίστη του κτη­μα­το­λο­γι­κού βιβλίου και το τεκ­μή­ριο ακρί­βειας των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών, αρχές που διέπουν τόσο τον Κτη­μα­το­λο­γικό Κανο­νι­σμό Δωδε­κα­νή­σου, ο οποίος ισχύει για τη Ρόδο, την Κω και το Λακί της Λέρου, όσο και το Εθνικό Κτη­μα­το­λό­γιο για την υπό­λοιπη επι­κρά­τεια. Σύμφωνα με τις αρχές αυτές, ο τρίτος που έχει συναλ­λα­γεί καλό­πι­στα και με επαχθή αιτία θεω­ρεί­ται ότι απέ­κτησε πράγ­ματι το δικαί­ωμα που εμφα­νί­ζε­ται στο κτη­μα­το­λο­γικό βιβλίο, ενώ το βάρος από­δει­ξης της κακής πίστης φέρει εκείνος που αμφι­σβη­τεί την ακρί­βεια της εγγρα­φής, δηλαδή στην προ­κει­μένη περί­πτωση το Δημόσιο.

Παρά το θεσμικό αυτό υπό­βα­θρο, το Ελλη­νικό Δημόσιο, δια­πι­στώ­νο­ντας ότι οι αρχικές εγγρα­φές στη­ρί­ζο­νταν σε ανυ­πό­στα­τες απο­φά­σεις, αμφι­σβή­τησε την εγκυ­ρό­τητά τους και προ­χώ­ρησε στην άσκηση αγωγών ενώπιον του Πολυ­με­λούς Πρω­το­δι­κείου Ρόδου. Με τα δικό­γραφα αυτά δεν ζητούσε μόνο την απο­κα­τά­σταση της ιδιο­κτη­σίας του και την ακύρωση των κτη­μα­το­λο­γι­κών εγγρα­φών, αλλά και απο­ζη­μιώ­σεις από αδι­κο­πρα­ξία. Με αυτόν τον τρόπο, η δικα­στική διεκ­δί­κηση απέ­κτησε διπλό χαρα­κτήρα, εμπράγ­ματο και ενοχικό, στοι­χείο που, όπως θα φανεί, παρα­μέ­νει σήμερα στο επί­κε­ντρο της κρι­τι­κής.

Οι συνέ­πειες για τους καλό­πι­στους αγο­ρα­στές υπήρξαν βαρύ­τα­τες. Πολλοί είχαν στο μεταξύ κατα­βά­λει φόρους μετα­βί­βα­σης προς το Δημόσιο, είχαν εκδώσει οικο­δο­μι­κές άδειες και είχαν προ­χω­ρή­σει σε ανέ­γερση κτηρίων, του­ρι­στι­κών, βιο­τε­χνι­κών και λοιπών μονάδων, με επεν­δύ­σεις που σε ορι­σμέ­νες περι­πτώ­σεις άγγιξαν τις εκα­το­ντά­δες χιλιά­δες ευρώ. Τα ακίνητα είχαν επι­πλέον βαρυν­θεί με προ­ση­μειώ­σεις και υπο­θή­κες προς τρά­πε­ζες, οι οποίες με τη σειρά τους ενε­πλά­κη­σαν στις ίδιες αγωγές. Πρό­κει­ται για ένα πλέγμα νομικών, οικο­νο­μι­κών και κοι­νω­νι­κών εκκρε­μο­τή­των που εξηγεί γιατί η υπόθεση κατα­τά­χθηκε ανάμεσα στις πιο σοβαρές που εξέτασε η δικαιο­σύνη στην περιοχή.

Ένας νόμος που δεν άγγιξε την ουσία

Η νομο­θε­τική πρω­το­βου­λία πήρε σάρκα και οστά με τον Ν.5024/2023, στο πλαίσιο της ευρύ­τε­ρης ρύθ­μι­σης για τα κατε­χό­μενα και ανταλ­λά­ξιμα ακίνητα του Δημο­σίου. Στο άρθρο 18 προ­βλέ­φθηκε ότι όποιος απέ­κτησε από επαχθή αιτία, 20 έτη πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου, ακίνητο σε περιο­χές όπου λει­τουρ­γεί το Κτη­μα­το­λό­γιο Δωδε­κα­νή­σου, και στη­ρί­ζει το δικαί­ωμά του σε κτη­μα­το­λο­γι­κές εγγρα­φές, ορι­στι­κές ή μετα­γε­νέ­στε­ρες, των οποίων η εγκυ­ρό­τητα αμφι­σβη­τή­θηκε με αγωγή του Δημο­σίου, δικαιού­ται να υπο­βά­λει αίτηση εξα­γο­ράς. Το τίμημα ορί­στηκε στο 50% της αντι­κει­με­νι­κής αξίας του ακι­νή­του, προ­σαυ­ξα­νό­μενο κατά 25% εφόσον υπάρχει κτίσμα, με δυνα­τό­τητα είτε εφάπαξ κατα­βο­λής και έκπτω­σης 10%, είτε τμη­μα­τι­κής εξό­φλη­σης σε έως 12 άτοκες μηνιαίες δόσεις. Η προ­θε­σμία υπο­βο­λής ορί­στηκε στα 2 έτη από την έναρξη ισχύος, ενώ στον χρόνο κατοχής του αιτού­ντος συνυ­πο­λο­γί­ζε­ται και ο χρόνος κατοχής των δικαιο­πα­ρό­χων του. Με την εξό­φληση, το Δημόσιο δεσμεύ­ε­ται να παραι­τη­θεί από το δικό­γραφο και το δικαί­ωμα της αγωγής.

Στα χαρτιά, η διάταξη έμοιαζε να κλείνει την υπόθεση. Στην εφαρ­μογή της όμως ανα­δεί­χθη­καν σοβαρά κενά, τα οποία σήμερα συστη­μα­το­ποιεί ο Δικη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Ρόδου.

Το πρώτο και ίσως βαρύ­τερο αφορά το πεδίο εφαρ­μο­γής. Όπως είναι δια­τυ­πω­μένο, το άρθρο 18 δεν περι­λαμ­βά­νει τις περι­πτώ­σεις χρη­σι­κτη­σίας. Όσοι δηλαδή θεμε­λιώ­νουν το δικαί­ωμά τους σε μακρά και αδια­τά­ρα­κτη κατοχή, και όχι σε μετα­βι­βα­στική πράξη, μένουν εκτός της ευνοϊ­κής ρύθ­μι­σης. Η παρά­λειψη αυτή δεν είναι επου­σιώ­δης, καθώς η χρη­σι­κτη­σία απο­τε­λεί ανα­γνω­ρι­σμένη και νόμιμη μορφή κτήσης, με απο­τέ­λε­σμα ολό­κληρη κατη­γο­ρία θιγό­με­νων να απο­κλεί­ε­ται αυθαί­ρετα από τη δυνα­τό­τητα τακτο­ποί­η­σης, παρότι βρί­σκε­ται σε ουσια­στικά ισο­δύ­ναμη θέση με τους υπο­λοί­πους.

Στενά συν­δε­δε­μένο με αυτό είναι το δεύτερο πρό­βλημα. Η ρύθμιση προ­βλέ­πε­ται απο­κλει­στικά για ακίνητα που απο­κτή­θη­καν από επαχθή αιτία, δηλαδή κατά κανόνα μέσω αγο­ρα­πω­λη­σίας. Ο νόμος δηλαδή προ­στα­τεύει μόνο όσους πλή­ρω­σαν τίμημα για να απο­κτή­σουν, αφή­νο­ντας απέξω κάθε άλλη μορφή κτήσης. Έτσι, το ευερ­γέ­τημα της εξα­γο­ράς περιο­ρί­ζε­ται σε μια στενή κατη­γο­ρία δικαιού­χων, ενώ απο­κλεί­ε­ται πλήθος άλλων που υπέ­στη­σαν τις ίδιες ακριβώς συνέ­πειες, χωρίς όμως να πληρούν τον τυπικό όρο της επα­χθούς κτήσης.

Τρίτο σημείο τριβής απο­τε­λεί το χρονικό κατώφλι. Ο νόμος απαιτεί η κτήση να έχει συντε­λε­στεί 20 έτη πριν από την έναρξη ισχύος του. Το διά­στημα αυτό κρί­νε­ται υπερ­βο­λικά μεγάλο και λει­τουρ­γεί στην πράξη ως φραγμός. Απο­κλείει ιδιο­κτή­τες οι οποίοι, αν και θιγ­μέ­νοι από την ίδια ακριβώς κατά­σταση, απέ­κτη­σαν τα ακίνητά τους πιο πρό­σφατα και δεν συμπλη­ρώ­νουν την εικο­σα­ε­τία, με απο­τέ­λε­σμα η ρύθμιση να αφήνει έξω ακριβώς εκεί­νους που εξα­κο­λου­θούν να αντι­με­τω­πί­ζουν ζωντα­νές δικα­στι­κές εκκρε­μό­τη­τες.

Το πιο κρίσιμο όμως ζήτημα εντο­πί­ζε­ται στη φύση της παραί­τη­σης που ανα­λαμ­βά­νει το Δημόσιο. Με την ισχύ­ουσα δια­τύ­πωση, το Δημόσιο παραι­τεί­ται από τα εμπράγ­ματα δικαιώ­ματά του στις αγωγές που έχει ασκήσει, όχι όμως και από τις ενο­χι­κές του αξιώ­σεις. Δεδο­μέ­νου ότι τα δικό­γραφα του Δημο­σίου περιεί­χαν παράλ­ληλα και αιτή­ματα απο­ζη­μί­ω­σης από αδι­κο­πρα­ξία, η μερική αυτή παραί­τηση σημαί­νει ότι, ακόμη και εφόσον ο πολίτης κατα­βά­λει το τίμημα εξα­γο­ράς και δια­σφα­λί­σει την κυριό­τητα, παρα­μέ­νει εκτε­θει­μέ­νος στις αξιώ­σεις απο­ζη­μί­ω­σης και στις διεκ­δι­κή­σεις για ηθική βλάβη. Η εκκρε­μό­τητα δηλαδή δεν κλείνει στο σύνολό της. Ο ιδιο­κτή­της πλη­ρώ­νει για να κρα­τή­σει το ακίνητό του, αλλά συνε­χί­ζει να απει­λεί­ται με χρη­μα­τι­κές απαι­τή­σεις, γεγονός που καθιστά τη λεγό­μενη ορι­στική επίλυση ουσια­στικά ημιτελή.

Η νέα πρόταση και η κλι­μά­κωση σε όλα τα επίπεδα

Με βάση τις δια­πι­στώ­σεις αυτές, ο Δικη­γο­ρι­κός Σύλ­λο­γος Ρόδου προωθεί νέα πρόταση για τη βελ­τί­ωση του άρθρου 18. Τα αιτή­ματα είναι συγκε­κρι­μένα. Πρώτον, να επε­κτα­θεί η ρύθμιση ώστε να καλύ­πτει και τις χρη­σι­κτη­σίες. Δεύ­τε­ρον, να μην περιο­ρί­ζε­ται απο­κλει­στικά στα ακίνητα που απο­κτή­θη­καν από επαχθή αιτία. Τρίτον, να αμβλυν­θεί η απαί­τηση της εικο­σα­ε­τίας, που λει­τουρ­γεί απο­κλει­στικά. Και τέταρ­τον, το πιο ουσια­στικό, να προ­βλε­φθεί πλήρης παραί­τηση του Δημο­σίου τόσο από τα εμπράγ­ματα δικαιώ­ματα όσο και από τις ενο­χι­κές του αξιώ­σεις, ώστε να μην παρα­μέ­νει ανοιχτό το μέτωπο των απο­ζη­μιώ­σεων μετά την εξαγορά.

Η διοί­κηση του Δικη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου Ρόδου δια του προ­έ­δρου της κ. Βασίλη Κατα­βε­νάκη ξεκα­θα­ρί­ζει ότι θα κινηθεί σε όλα τα επίπεδα, καθώς θεωρεί ότι το ζήτημα δεν έχει ακόμη διευ­θε­τη­θεί. Το μήνυμα είναι ότι η υφι­στά­μενη ρύθμιση, στην παρούσα μορφή της, δεν προ­σφέ­ρει την προ­στα­σία για την οποία θεσπί­στηκε και ότι απαι­τεί­ται παρέμ­βαση που να αντι­με­τω­πί­ζει το πρό­βλημα στο σύνολό του και όχι απο­σπα­σμα­τικά.