«Φρένο» στην άδικη φορολόγηση ιδιοκτητών ακινήτων με 26%

Να αλλάξει ο νόμος για τον φόρο Υπε­ρα­ξίας ζητούν οι συμ­βο­λαιο­γρά­φοι – Οι ιδιο­κτή­τες καλού­νται να πλη­ρώ­σουν σα να είναι επι­χει­ρή­σεις

Να δοθεί με νόμο ριζική και μόνιμη λύση στον «γόρδιο δεσμό» της φορο­λό­γη­σης των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των με φόρο 26% σαν να ήταν …εται­ρίες, ζητά ο συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κός κόσμος από την κυβέρ­νηση. Αφορμή στάθηκε η εγκύ­κλιος που εξέδωσε η Γενική Γραμ­μα­τέας κυρία Κατε­ρίνα Σαβ­βα­ΐ­δου, με την οποία η ΓΓΔΕ «προει­δο­ποιεί» πολίτες και συμ­βο­λαιο­γρά­φους να προ­σέ­ξουν γιατί ο νόμος προ­βλέ­πει ότι πάνω από δύο μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των μέσα σε δύο χρόνια, θεω­ρού­νται «επι­χει­ρη­μα­τική συναλ­λαγή» και άρα πρέπει οι πωλητές (ακόμα και απλοί μισθω­τοί ή συντα­ξιού­χοι) να φορο­λο­γη­θούν σαν να ήταν επι­χει­ρη­μα­τίες!

Το πρό­βλημα έχει ανα­δεί­ξει με αλλε­πάλ­ληλα ρεπορ­τάζ τον τελευ­ταίο ένα χρόνο η εφη­με­ρίδα ΠΡΩΤΟ ΘΕΜΑ, όταν φάνηκε πως στο υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών χτίζουν μία «φάμπρικα» φορο­λό­γη­σης (και μάλιστα ανα­δρο­μι­κής σε πολ­λέ­ςπε­ρι­πτώ­σεις) για τις αγο­ρα­πω­λη­σίες ακι­νή­των. Είχε επι­ση­μάνε μάλιστα ότι ενώ όλα ξεκί­νη­σαν από μία προ­βλη­μα­τική ερμη­νεία του νόμου σε ελέγ­χους που γινόταν αρχικά μόνο σε «έχοντες και κατέ­χο­ντες», στα­διακά το μέτρο θα επε­κτεί­νετο de facto και στους απλούς πολίτες.

Ως αντί­δραση στα δημο­σιεύ­ματα και σε μια προ­σπά­θεια να «θερα­πεύ­σει» το πρό­βλημα το υπουρ­γείο Οικο­νο­μι­κών έφερε νέο νόμο (άρθρο 21 του ν.4172 του 2013) με τον οποίο έθεσε μεν πιο ξεκά­θαρα κρι­τή­ρια (πάνω από δύο μετα­βι­βά­σεις ακι­νή­των μέσα σε δύο χρόνια συνιστά επι­χει­ρη­μα­τική συναλ­λαγή) αλλά στην ουσία μονι­μο­ποί­ησε το μέτρο, ώστε χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες να απει­λού­νται να φορο­λο­γη­θούν με συντε­λε­στή 26% στο τίμημα από την πώληση!

Τη διά­σταση αυτή ανέ­δειξε εμμέσως και η «προει­δο­ποί­ηση» της ΓΓΔΕ, αλλά και ο Συμ­βο­λαιο­γρα­φι­κός Σύλ­λο­γος που επι­ση­μαί­νει ότι το ζήτημα αυτό πρέπει να επι­λυ­θεί με νόμο , επειδή η ΓΓΔΕ δεν νομο­θε­τεί αλλά ερμη­νεύει δια­τά­ξεις που έχει ψηφισει η Βουλή. Το «μπαλάκι» πέφτει μοιραία στην πολι­τική ηγεσία του υπουρ­γείου Οικο­νο­μι­κών που καλεί­ται να ετοι­μά­σει και­νούρ­γιο νόμο ώστε να μην προ­κα­λού­νται στρε­βλώ­σεις, παρερ­μη­νείες και αυθαι­ρε­σίες. Για τον λόγο αυτό άλλωστε και ο προη­γού­με­νος ΓΓΔΕ κύριος Θεο­χά­ρης δεν είχε εκδώσει σχετική εγκύ­κλιο που να καθο­ρί­ζει πώς θα φορο­λο­γού­νται τα εισο­δή­ματα από πώληση ακι­νή­των, αν και κατά την άποψη πολλών ο νόμος ήταν εξ αρχής διά­τρη­τος στις ερμη­νείες του.

Πώς έμπλε­ξαν οι ιδιο­κτή­τες

Με βάση τον νόμο 4172/2013 απλοί πολίτες, ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των, πρέπει να φορο­λο­γη­θούν σαν να ήταν … επι­χει­ρή­σεις και να πλη­ρώ­σουν  φόρο 26% για «κέρδη» που, στην πραγ­μα­τι­κό­τητα, δεν έχουν, αφού πολλοί ξεπου­λάνε όσο-όσο για τα ακίνητά που έχουν στο όνομά τους για να γλι­τώ­σουν από τον ΕΝΦΙΑ και τεκ­μή­ρια ή για να μπο­ρέ­σον να πλη­ρώ­σουν άλλα «χαρά­τσια».

Το χρονικό της υπό­θε­σης, όπως το απο­κά­λυψε με ρεπορ­τάζ  του το ΠΡΩΤΟ ΘΕΜΑ, έχει ως εξής:

1. Το άρθρο 28 του Κώδικα Φορο­λο­γίας Εισο­δή­μα­τος που ίσχυε μέχρι πέρυσι (ν.2398 του 1994) ορίζει ότι «επι­χεί­ρηση απο­τε­λεί και μεμο­νω­μένη ή συμ­πτω­μα­τική πράξη που απο­βλέ­πει στην επί­τευξη κέρδους, καθώς και η πώληση μέσα σε δύο (2) χρόνια από την από­κτηση εξ  επα­χθούς αιτίας εδα­φι­κών εκτά­σεων που βρί­σκο­νται εκτός σχεδίου πόλεως και έχουν μεγάλη αξία».  Η διάταξη απο­τε­λεί  μετα­φορά «λέξη προς λέξη» από νόμο του 1968  (άρθρο 7 του Ανα­γκα­στι­κού Νόμου  285/68) που εισήχθη μόνο και μόνο για να ξεκα­θα­ρί­σει στη φορο­λο­γική νομο­θε­σία τον όρο «επι­χεί­ρηση». Το άρθρο αυτό αφο­ρούσε μόνον στις εται­ρίες (νομικά πρόσωπα)  και εισήχθη επειδή ποτέ πριν δεν καθο­ρι­ζό­ταν η έννοια της επι­χεί­ρη­σης στο φορο­λο­γικό νόμο. Έως τότε, όποια εταιρία ήθελε, έβρισκε «πάτημα» να ζητά να φορο­λο­γη­θεί μόνο για τη το επι­χει­ρη­μα­τικό αντι­κεί­μενο που δήλωνε και όχι για την πώληση ακι­νή­των της που απο­τε­λού­σαν πάγια περιου­σιακά της στοι­χεία.

2. Η διάταξη του 1994 περι­λαμ­βά­νε­ται στον Κώδικα Φορο­λο­γίας Νομικών Προ­σώ­πων  (δηλαδή των εται­ριών και όχι των φυσικών προ­σώ­πων)  και απο­σκο­πεί να κατα­στή­σει σαφές τι είναι κέρδος για μια επι­χεί­ρηση και όχι για τον απλό ιδιώτη. Για το λόγο αυτόν  και το 2005, όταν για πρώτη φορά  επί υπουρ­γίας Αλο­γο­σκούφη  θεσπί­ζε­ται (για το μικρό διά­στημα που εφαρ­μό­στηκε) ο Φόρος Υπε­ρα­ξίας στο Εισό­δημα Φυσικών Προ­σώ­πων, ουδείς εφο­ρια­κός επέβαλε φόρο στον πωλητή για το τίμημα που εισέ­πραξε.

3. Το 2010 όμως, όταν η χώρα μπήκε στο Μνη­μό­νιο και άρχισαν να ελέγ­χο­νται οι μεγα­λοϊ­διο­κτή­τες ακι­νή­των, κάποιοι «φορο­μπή­χτες» ελεγ­κτές απο­φά­σι­σαν να εφαρ­μό­σουν την διάταξη που ίσχυε για τα κέρδη των επι­χει­ρή­σεων και στα φυσικά πρόσωπα! Αν και είχαν ζητηθεί από τους ελεγ­κτές γραπτές οδηγίες που δεν τους δόθηκε από το υπουρ­γείο, στην μανία τους να φορο­λο­γή­σουν, πολλοί ελεγ­κτές άρχισαν να ψάχνουν αν ο ελεγ­χό­με­νος έχει που­λή­σει σπίτια κατά τα προη­γού­μενα δέκα χρόνια. Παρότι ο φόρος Υπε­ρα­ξίας για κέρδη από πωλή­σεις ακι­νή­των ισχύει από φέτος, πολλοί ελεγ­κτές τον επέ­βα­λαν ανα­δρο­μικά σε όσους ιδιώτες πού­λη­σαν σπίτια στο παρελ­θόν, υπο­στη­ρί­ζο­ντας θα έπρεπε να έχουν δηλώσει στο έντυπο Ε1 τα χρήματα που εισέ­πρα­ξαν σαν καθαρό κέρδος από επι­χεί­ρηση (κωδικός 401), και όχι να το ανα­γρά­ψουν απλώς ως χρη­μα­τικό εισό­δημα από διάθεση περιου­σια­κών στοι­χείων (κωδικός 781), όπως κάθε απλός πολίτης έκανε, για να καλύψει μελ­λο­ντικά «πόθεν έσχες».

4. Το φαι­νό­μενο έτσι αποκτά στα­διακά δια­στά­σεις, παρά τις αντι­δρά­σεις εκ μέρους και πολλών ελεγ­κτών ακόμα. Μετά από ερω­τή­ματα των υπη­ρε­σιών, το 2013 εκδό­θη­καν 3 γνω­μο­δο­τή­σεις του Νομικού Συμ­βου­λίου του Κράτους, που έδωσαν το ελεύ­θερο στους «σκληρού» του υπουρ­γείου επι­βάλ­λουν εται­ρικό φόρο και πρό­στιμα, ακόμα και για μία μόνον πώληση ακι­νή­του!  Σύμφωνα με το ΝΣΚ,  «θεω­ρεί­ται, κατά πλάσμα δικαίου, εισό­δημα από εμπο­ρι­κές επι­χει­ρή­σεις και άρα φορο­λο­γεί­ται, το κέρδος από την άσκηση επι­χεί­ρη­σης αγο­ρα­πω­λη­σίας ακι­νή­των»  ενώ επι­χεί­ρηση απο­τε­λεί ακόμα και « μεμο­νω­μένη ή συμ­πτω­μα­τική πράξη, που απο­βλέ­πει στην επί­τευξη κέρδους» -λες και μπο­ρούσε να γίνει επί σκοπώ ζημίας!

5. Καθώς η κατά­σταση άρχιζε να ξεφεύ­γει, το 2013 η κυβέρ­νηση φέρνει νέο Κώδικα Φόρου Εισο­δή­μα­τος και επι­βάλ­λει φόρο στην Υπε­ρα­ξία από πώληση ακι­νή­των (άρθρο 21 του ν.4172/2013) θέτο­ντας επι­τέ­λους κρι­τή­ρια για την επιβολή του φόρου  26% των εται­ριών σε ιδιώτες (εξε­τά­ζε­ται δηλαδή αν υπήρξε πώληση τριών ή παρα­πάνω ακι­νή­των σε δύο χρόνια, ώστε του­λά­χι­στον να μη θεω­ρεί­ται «εταιρία» και όποιος πουλάει ένα μόνον σπίτι!

Το μέτρο στόχευε να περιο­ρί­σει εργο­λά­βους κατα­σκευα­στές να πωλούν δια­με­ρί­σματα σαν να ήταν προ­σω­πική ή οικο­γε­νειακή τους περιου­σία, για να μην φορο­λο­γη­θούν ως επι­χεί­ρηση.  Έτσι όμως εδραιώ­θηκε τελικά για όλους ένας φόρος που προ­έ­κυψε «από το πουθενά», έστω και αν ετέθη σε άλλη βάση. Ωστόσο μέχρι σήμερα δεν έχει ακόμα ενερ­γο­ποι­η­θεί με εφαρ­μο­στική εγκύ­κλιο που να καθο­ρί­ζει επ’ακριβώς πώς φορο­λο­γεί­ται κάθε πράξη πώλησης ακι­νή­του. Και έτσι όμως, χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες παρα­μέ­νουν έκθετοι για ανα­δρο­μικά πρό­στιμα έως 45% για ακίνητα που πού­λη­σαν, στα προη­γού­μενα χρόνια που δεν ίσχυε καν ακόμη ο φόρος Υπε­ρα­ξίας από πωλή­σεις ακι­νή­των.

http://www.protothema.gr