Ανατροπές στα ακίνητα: Τι φόρο θα πληρώνουν όσοι πουλάνε διαμερίσματα και οικόπεδα

Ει­σό­δη­μα από επι­χει­ρη­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα που φο­ρο­λο­γεί­ται με συ­ντε­λε­στή 26% από το πρώτο ευρώ θα θε­ω­ρεί­ται για την εφο­ρία το κέρ­δος που προ­κύ­πτει από τρεις ή πε­ρισ­σό­τε­ρες πω­λή­σεις ακι­νή­των εφό­σον αυτές γί­νουν σε διά­στη­μα δύο ετών.

Αυτό ση­μαί­νει ότι όποιος φο­ρο­λο­γού­με­νος που­λή­σει του­λά­χι­στον τρία ακί­νη­τα μέσα σε διά­στη­μα δύο ετών θε­ω­ρεί­ται από την εφο­ρία ως επι­χει­ρη­μα­τί­ας και η υπε­ρα­ξία από την πώ­λη­ση των ακι­νή­των του λαμ­βά­νε­ται υπόψη ως κέρ­δος από επι­χει­ρη­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα και θα φο­ρο­λο­γεί­ται με συ­ντε­λε­στή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπε­ρα­ξί­ας 15% και με αφο­ρο­λό­γη­το 25.000 ευρώ.

Ο χρό­νος αρ­χί­ζει να μετρά από την 1η Ια­νουα­ρί­ου 2014, όταν τέ­θη­καν σε εφαρ­μο­γή οι δια­τά­ξεις για τον φόρο υπε­ρα­ξί­ας ακι­νή­των και επο­μέ­νως στην τσι­μπί­δα του φόρου 26% κιν­δυ­νεύ­ουν να πια­στούν από το 2016 όσοι θα έχουν πω­λή­σει τρία ή πε­ρισ­σό­τε­ρα ακί­νη­τα.

Ο τρό­πος υπο­λο­γι­σμού της υπε­ρα­ξί­ας κρύ­βει πα­γί­δες για τους φο­ρο­λο­γού­με­νους που πω­λούν ακί­νη­τα, ενώ η απί­στευ­τη πε­ρι­πτω­σιο­λο­γία στον υπο­λο­γι­σμό των αξιών κτή­σης και τους φόρου που ανα­λο­γεί προ­κα­λεί «πο­νο­κέ­φα­λο» στους συμ­βο­λαιο­γρά­φους. Το τοπίο επι­χει­ρεί να ξε­κα­θα­ρί­σει νέα ανα­λυ­τι­κή εγκύ­κλιος της γε­νι­κής γραμ­μα­τέ­ας Δη­μο­σί­ων Εσό­δων Κατ. Σαβ­βα­ΐ­δου, με την οποία μά­λι­στα εφι­στά την προ­σο­χή στους φο­ρο­λο­γου­μέ­νους και τους συμ­βο­λαιο­γρά­φους όσον αφορά τις δια­τά­ξεις περί επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας και επι­χει­ρη­μα­τι­κής συ­ναλ­λα­γής.

Σύμ­φω­να με την εγκύ­κλιο:

1. Έξτρα φόρο υπε­ρα­ξί­ας 3.750 ευρώ μπο­ρεί να φέρει η ημε­ρο­μη­νία σύ­ντα­ξης των συμ­βο­λαί­ων με­τα­βί­βα­σης ενός ακι­νή­του, στον βαθμό που έστω και για μία ημέρα δεν έχουν συ­μπλη­ρω­θεί ημε­ρο­λο­για­κά πέντε χρό­νια από το έτος κτή­σης του. Προ­κει­μέ­νου να υπο­λο­γι­σθούν τα έτη δια­κρά­τη­σης, ώστε να αφαι­ρε­θεί από την προ­κύ­πτου­σα υπε­ρα­ξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαι­τεί­ται η πλή­ρης συ­μπλή­ρω­ση της οι­κεί­ας πε­ντα­ε­τί­ας δια­κρά­τη­σης του συ­γκε­κρι­μέ­νου ακι­νή­του. Αν η με­τα­βί­βα­ση γίνει έστω και μια ημέρα νω­ρί­τε­ρα, τότε από την υπε­ρα­ξία που προ­κύ­πτει (τιμή πώ­λη­σης μείον τιμή κτή­σης) χά­νε­ται το αφο­ρο­λό­γη­το των 25.000 ευρώ. Αυτό ση­μαί­νει ότι και επί των 25.000 ευρώ επι­βάλ­λε­ται συ­ντε­λε­στής φόρου 15%, που οδη­γεί σε αύ­ξη­ση της φο­ρο­λο­γι­κής επι­βά­ρυν­σης κατά 3.750 ευρώ. Αντι­θέ­τως, στην πε­ρί­πτω­ση εφαρ­μο­γής συ­ντε­λε­στών απο­μεί­ω­σης για τον υπο­λο­γι­σμό των ετών δια­κρά­τη­σης λαμ­βά­νε­ται υπόψη το συ­μπλη­ρω­μέ­νο έτος με βάση την αντί­στοι­χη ημε­ρο­λο­για­κή ημέρα του χρό­νου κτή­σης, εάν δε το συμ­βό­λαιο πώ­λη­σης συ­ντάσ­σε­ται έστω και κατά μια μέρα αρ­γό­τε­ρα από την ημε­ρο­μη­νία αυτή, το διά­στη­μα αυτό υπο­λο­γί­ζε­ται, για λό­γους χρη­στής διοί­κη­σης, ως επι­πλέ­ον έτος. Για πα­ρά­δειγ­μα: Έστω ότι στις 5/5/2009 απο­κτή­θη­κε ακί­νη­το με αγορά αντί δη­λω­θέ­ντος τι­μή­μα­τος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γί­νε­ται πώ­λη­ση του ακι­νή­του ένα­ντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα πα­ρα­πά­νω η υπε­ρα­ξία είναι η ακό­λου­θη: 110.000 – 50.000 = 60.000 x 93% (συ­ντε­λε­στής απο­μεί­ω­σης για 5 έτη δια­κρά­τη­σης) = 55.800 ευρώ x 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαι­ρεί­ται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πω­λη­τής δεν δια­κρά­τη­σε το ακί­νη­το του­λά­χι­στον πέντε έτη (ημε­ρο­λο­για­κά συ­μπλη­ρω­μέ­να), ενώ αντί­θε­τα ο συ­ντε­λε­στής απο­μεί­ω­σης είναι αυτός των πέντε ετών.

2. Οι­κό­πε­δο στα όρια οι­κι­σμού: Σε πε­ρί­πτω­ση πώ­λη­σης οι­κο­πέ­δου ή αγρο­τε­μα­χί­ου το οποίο εντά­χθη­κε στα όρια οι­κι­σμού αρ­κε­τό χρο­νι­κό διά­στη­μα μετά την ημε­ρο­μη­νία από­κτη­σής του από τον πω­λη­τή, ως χρό­νος κτή­σης δεν θε­ω­ρεί­ται η ημε­ρο­μη­νία στην οποία πραγ­μα­τι­κά απο­κτή­θη­κε το ακί­νη­το αλλά ο χρό­νος έντα­ξης του ακι­νή­του στα όρια του οι­κι­σμού. Με τον τρόπο αυτό μειώ­νε­ται ο χρό­νος που εμ­φα­νί­ζε­ται να έχει με­σο­λα­βή­σει με­τα­ξύ κτή­σης και πώ­λη­σης του ακι­νή­του και η φο­ρο­λο­γη­τέα υπε­ρα­ξία αυ­ξά­νε­ται πλα­σμα­τι­κά, με απο­τέ­λε­σμα ο πω­λη­τής να πλη­ρώ­νει επι­πλέ­ον φόρο. Ακόμη και σε πε­ρί­πτω­ση που ο πραγ­μα­τι­κός χρό­νος κτή­σης είναι πριν από την 1η Ια­νουα­ρί­ου 1995, αλλά ο χρό­νος έντα­ξης στα όρια του οι­κι­σμού είναι μετά την ημε­ρο­μη­νία αυτή, ως χρό­νος κτή­σης λαμ­βά­νε­ται η ημε­ρο­μη­νία έντα­ξης στα όρια του οι­κι­σμού με συ­νέ­πεια να μην ισχύ­ει για τον πω­λη­τή η απαλ­λα­γή που προ­βλέ­πε­ται σε πε­ρί­πτω­ση κτή­σης του ακι­νή­του πριν από την 1η Ια­νουα­ρί­ου 1995.

3. Αυ­θαί­ρε­το κτί­σμα: Σε πε­ρί­πτω­ση από­κτη­σης ακά­λυ­πτου οι­κο­πέ­δου/αγρο­τε­μα­χί­ου και εν συ­νε­χεία ανέ­γερ­σης επ’ αυτού κτί­σμα­τος, χωρίς οι­κο­δο­μι­κή άδεια ανέ­γερ­σης, σε πε­ρί­πτω­ση τα­κτο­ποί­η­σης αυτού ως εξ ολο­κλή­ρου αυ­θαι­ρέ­του, ως τιμή κτή­σης λαμ­βά­νε­ται υπόψη η τιμή κτή­σης του ακά­λυ­πτου οι­κο­πέ­δου/αγρο­τε­μα­χί­ου (ανε­ξαρ­τή­τως χρό­νου από­κτη­σης αυτού) προ­σαυ­ξη­μέ­νη με συ­ντε­λε­στή 20%. Ακόμη και αν το οι­κό­πε­δο/αγρο­τε­μά­χιο απο­κτή­θη­κε πριν το 1995, εφό­σον ανε­γέρ­θη­κε επ’ αυτού κτί­σμα εξ ολο­κλή­ρου αυ­θαί­ρε­το το οποίο τα­κτο­ποι­ή­θη­κε πο­λε­ο­δο­μι­κά και στη συ­νέ­χεια πω­λεί­ται, ως τιμή κτή­σης λαμ­βά­νε­ται η τιμή κτή­σης του ακά­λυ­πτου οι­κο­πέ­δου/αγρο­τε­μα­χί­ου προ­σαυ­ξη­μέ­νη με συ­ντε­λε­στή 20%. Τα ανω­τέ­ρω ισχύ­ουν και στην πε­ρί­πτω­ση που με­σο­λά­βη­σε διοι­κη­τι­κή πράξη προσ­διο­ρι­σμού των ορίων οι­κι­σμού και το κτη­θέν αγρο­τε­μά­χιο εντά­χθη­κε εντός οι­κι­σμού. Ως εκ τού­του η υπε­ρα­ξία που θα προ­κύ­πτει σε κάθε τέ­τοια πε­ρί­πτω­ση θα είναι με­γά­λη, καθώς θα προσ­διο­ρί­ζε­ται από τη δια­φο­ρά με­τα­ξύ αξίας κτί­σμα­τος και αξίας οι­κο­πέ­δου ή αγρο­τε­μα­χί­ου έστω και προ­σαυ­ξη­μέ­νης κατά 20%. Πά­ντως, σε πε­ρί­πτω­ση πο­λε­ο­δο­μι­κής τα­κτο­ποί­η­σης εξ ολο­κλή­ρου αυ­θαί­ρε­της κα­τα­σκευ­ής, εάν ο χρό­νος ανέ­γερ­σης, όπου πι­στο­ποιεί­ται από τον μη­χα­νι­κό στην αί­τη­ση τα­κτο­ποί­η­σης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπε­ρα­ξία θε­ω­ρεί­ται μη­δε­νι­κή.

4. Αλ­λα­γή χρή­σης: Στην πε­ρί­πτω­ση κατά την οποία για το με­τα­βι­βα­ζό­με­νο ακί­νη­το προ­βλε­πό­ταν συ­γκε­κρι­μέ­νη χρήση του ως νο­μί­μως υφι­στά­με­νου κτι­ρί­ου και, στη συ­νέ­χεια, η χρήση αυτή με­τα­βλή­θη­κε, καθ’ οιον­δή­πο­τε τρόπο, μετά την έκ­δο­ση οι­κο­δο­μι­κής άδειας αλ­λα­γής χρή­σης, η με­τα­βο­λή αυτή είναι αδιά­φο­ρη για τον προσ­διο­ρι­σμό τόσο του χρό­νου όσο και της τιμής κτή­σης (π.χ. το με­τα­βι­βα­ζό­με­νο ακί­νη­το ήταν κα­τοι­κία κατά την από­κτη­σή του, ενώ κατά την πώ­λη­σή του έχει με­τα­τρα­πεί σε επαγ­γελ­μα­τι­κό χώρο).

5. Απο­πε­ρά­τω­ση ημι­τε­λούς κτί­σμα­τος: Σε πε­ρί­πτω­ση από­κτη­σης ημι­τε­λούς κτί­σμα­τος (μετά την 1.1.1995) και πώ­λη­σης αυτού στη συ­νέ­χεια, μετά από ανέ­γερ­ση, ως ημι­τε­λούς, σε οποιο­δή­πο­τε στά­διο κα­τα­σκευ­ής, προ της απο­πε­ρά­τω­σής του, τότε η τιμή κτή­σης υπο­λο­γί­ζε­ται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε απο­κτη­θεί. Αντί­θε­τα, εάν πω­λη­θεί ως απο­πε­ρα­τω­μέ­νο, η τιμή κτή­σης θα προσ­διο­ρι­στεί με πολ­λα­πλα­σια­σμό της τιμής με­τα­βί­βα­σης του ακι­νή­του επί τον Δεί­κτης Τιμών Κα­τοι­κιών του έτους κτή­σης διά του Δεί­κτη Τιμών Κα­τοι­κιών του αμέ­σως προη­γού­με­νου της με­τα­βί­βα­σης έτους. Σε αμ­φό­τε­ρες τις πε­ρι­πτώ­σεις ως χρό­νος κτή­σης θε­ω­ρεί­ται εκεί­νος της από­κτη­σης, ενώ είναι αδιά­φο­ρος ο χρό­νος έκ­δο­σης της οι­κο­δο­μι­κής άδειας.

Ημε­ρη­σία