Ανατροπές στα ακίνητα: Τι φόρο θα πληρώνουν όσοι πουλάνε διαμερίσματα και οικόπεδα

Εισό­δημα από επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα που φορο­λο­γεί­ται με συντε­λε­στή 26% από το πρώτο ευρώ θα θεω­ρεί­ται για την εφορία το κέρδος που προ­κύ­πτει από τρεις ή περισ­σό­τε­ρες πωλή­σεις ακι­νή­των εφόσον αυτές γίνουν σε διά­στημα δύο ετών.

Αυτό σημαί­νει ότι όποιος φορο­λο­γού­με­νος που­λή­σει του­λά­χι­στον τρία ακίνητα μέσα σε διά­στημα δύο ετών θεω­ρεί­ται από την εφορία ως επι­χει­ρη­μα­τίας και η υπε­ρα­ξία από την πώληση των ακι­νή­των του λαμ­βά­νε­ται υπόψη ως κέρδος από επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα και θα φορο­λο­γεί­ται με συντε­λε­στή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπε­ρα­ξίας 15% και με αφο­ρο­λό­γητο 25.000 ευρώ.

Ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την 1η Ιανουα­ρίου 2014, όταν τέθηκαν σε εφαρ­μογή οι δια­τά­ξεις για τον φόρο υπε­ρα­ξίας ακι­νή­των και επο­μέ­νως στην τσι­μπίδα του φόρου 26% κιν­δυ­νεύ­ουν να πια­στούν από το 2016 όσοι θα έχουν πωλήσει τρία ή περισ­σό­τερα ακίνητα.

Ο τρόπος υπο­λο­γι­σμού της υπε­ρα­ξίας κρύβει παγίδες για τους φορο­λο­γού­με­νους που πωλούν ακίνητα, ενώ η απί­στευτη περι­πτω­σιο­λο­γία στον υπο­λο­γι­σμό των αξιών κτήσης και τους φόρου που ανα­λο­γεί προ­κα­λεί «πονο­κέ­φαλο» στους συμ­βο­λαιο­γρά­φους. Το τοπίο επι­χει­ρεί να ξεκα­θα­ρί­σει νέα ανα­λυ­τική εγκύ­κλιος της γενικής γραμ­μα­τέας Δημο­σίων Εσόδων Κατ. Σαβ­βα­ΐ­δου, με την οποία μάλιστα εφιστά την προσοχή στους φορο­λο­γου­μέ­νους και τους συμ­βο­λαιο­γρά­φους όσον αφορά τις δια­τά­ξεις περί επι­χει­ρη­μα­τι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας και επι­χει­ρη­μα­τι­κής συναλ­λα­γής.

Σύμφωνα με την εγκύ­κλιο:

1. Έξτρα φόρο υπε­ρα­ξίας 3.750 ευρώ μπορεί να φέρει η ημε­ρο­μη­νία σύντα­ξης των συμ­βο­λαίων μετα­βί­βα­σης ενός ακι­νή­του, στον βαθμό που έστω και για μία ημέρα δεν έχουν συμπλη­ρω­θεί ημε­ρο­λο­γιακά πέντε χρόνια από το έτος κτήσης του. Προ­κει­μέ­νου να υπο­λο­γι­σθούν τα έτη δια­κρά­τη­σης, ώστε να αφαι­ρε­θεί από την προ­κύ­πτουσα υπε­ρα­ξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαι­τεί­ται η πλήρης συμπλή­ρωση της οικείας πεντα­ε­τίας δια­κρά­τη­σης του συγκε­κρι­μέ­νου ακι­νή­του. Αν η μετα­βί­βαση γίνει έστω και μια ημέρα νωρί­τερα, τότε από την υπε­ρα­ξία που προ­κύ­πτει (τιμή πώλησης μείον τιμή κτήσης) χάνεται το αφο­ρο­λό­γητο των 25.000 ευρώ. Αυτό σημαί­νει ότι και επί των 25.000 ευρώ επι­βάλ­λε­ται συντε­λε­στής φόρου 15%, που οδηγεί σε αύξηση της φορο­λο­γι­κής επι­βά­ρυν­σης κατά 3.750 ευρώ. Αντι­θέ­τως, στην περί­πτωση εφαρ­μο­γής συντε­λε­στών απο­μεί­ω­σης για τον υπο­λο­γι­σμό των ετών δια­κρά­τη­σης λαμ­βά­νε­ται υπόψη το συμπλη­ρω­μένο έτος με βάση την αντί­στοιχη ημε­ρο­λο­γιακή ημέρα του χρόνου κτήσης, εάν δε το συμ­βό­λαιο πώλησης συντάσ­σε­ται έστω και κατά μια μέρα αργό­τερα από την ημε­ρο­μη­νία αυτή, το διά­στημα αυτό υπο­λο­γί­ζε­ται, για λόγους χρηστής διοί­κη­σης, ως επι­πλέον έτος. Για παρά­δειγμα: Έστω ότι στις 5/5/2009 απο­κτή­θηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλω­θέ­ντος τιμή­μα­τος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γίνεται πώληση του ακι­νή­του έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παρα­πάνω η υπε­ρα­ξία είναι η ακό­λουθη: 110.000 – 50.000 = 60.000 x 93% (συντε­λε­στής απο­μεί­ω­σης για 5 έτη δια­κρά­τη­σης) = 55.800 ευρώ x 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαι­ρεί­ται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν δια­κρά­τησε το ακίνητο του­λά­χι­στον πέντε έτη (ημε­ρο­λο­γιακά συμπλη­ρω­μένα), ενώ αντί­θετα ο συντε­λε­στής απο­μεί­ω­σης είναι αυτός των πέντε ετών.

2. Οικό­πεδο στα όρια οικι­σμού: Σε περί­πτωση πώλησης οικο­πέ­δου ή αγρο­τε­μα­χίου το οποίο εντά­χθηκε στα όρια οικι­σμού αρκετό χρονικό διά­στημα μετά την ημε­ρο­μη­νία από­κτη­σής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεω­ρεί­ται η ημε­ρο­μη­νία στην οποία πραγ­μα­τικά απο­κτή­θηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακι­νή­του στα όρια του οικι­σμού. Με τον τρόπο αυτό μειώ­νε­ται ο χρόνος που εμφα­νί­ζε­ται να έχει μεσο­λα­βή­σει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακι­νή­του και η φορο­λο­γη­τέα υπε­ρα­ξία αυξά­νε­ται πλα­σμα­τικά, με απο­τέ­λε­σμα ο πωλητής να πλη­ρώ­νει επι­πλέον φόρο. Ακόμη και σε περί­πτωση που ο πραγ­μα­τι­κός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η Ιανουα­ρίου 1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικι­σμού είναι μετά την ημε­ρο­μη­νία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμ­βά­νε­ται η ημε­ρο­μη­νία ένταξης στα όρια του οικι­σμού με συνέ­πεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλ­λαγή που προ­βλέ­πε­ται σε περί­πτωση κτήσης του ακι­νή­του πριν από την 1η Ιανουα­ρίου 1995.

3. Αυθαί­ρετο κτίσμα: Σε περί­πτωση από­κτη­σης ακά­λυ­πτου οικο­πέ­δου/αγρο­τε­μα­χίου και εν συνε­χεία ανέ­γερ­σης επ’ αυτού κτί­σμα­τος, χωρίς οικο­δο­μική άδεια ανέ­γερ­σης, σε περί­πτωση τακτο­ποί­η­σης αυτού ως εξ ολο­κλή­ρου αυθαι­ρέ­του, ως τιμή κτήσης λαμ­βά­νε­ται υπόψη η τιμή κτήσης του ακά­λυ­πτου οικο­πέ­δου/αγρο­τε­μα­χίου (ανε­ξαρ­τή­τως χρόνου από­κτη­σης αυτού) προ­σαυ­ξη­μένη με συντε­λε­στή 20%. Ακόμη και αν το οικό­πεδο/αγρο­τε­μά­χιο απο­κτή­θηκε πριν το 1995, εφόσον ανε­γέρ­θηκε επ’ αυτού κτίσμα εξ ολο­κλή­ρου αυθαί­ρετο το οποίο τακτο­ποι­ή­θηκε πολε­ο­δο­μικά και στη συνέ­χεια πωλεί­ται, ως τιμή κτήσης λαμ­βά­νε­ται η τιμή κτήσης του ακά­λυ­πτου οικο­πέ­δου/αγρο­τε­μα­χίου προ­σαυ­ξη­μένη με συντε­λε­στή 20%. Τα ανωτέρω ισχύουν και στην περί­πτωση που μεσο­λά­βησε διοι­κη­τική πράξη προσ­διο­ρι­σμού των ορίων οικι­σμού και το κτηθέν αγρο­τε­μά­χιο εντά­χθηκε εντός οικι­σμού. Ως εκ τούτου η υπε­ρα­ξία που θα προ­κύ­πτει σε κάθε τέτοια περί­πτωση θα είναι μεγάλη, καθώς θα προσ­διο­ρί­ζε­ται από τη διαφορά μεταξύ αξίας κτί­σμα­τος και αξίας οικο­πέ­δου ή αγρο­τε­μα­χίου έστω και προ­σαυ­ξη­μέ­νης κατά 20%. Πάντως, σε περί­πτωση πολε­ο­δο­μι­κής τακτο­ποί­η­σης εξ ολο­κλή­ρου αυθαί­ρε­της κατα­σκευής, εάν ο χρόνος ανέ­γερ­σης, όπου πιστο­ποιεί­ται από τον μηχα­νικό στην αίτηση τακτο­ποί­η­σης, λάβει χώρα μέχρι και την 31/12/1994, η υπε­ρα­ξία θεω­ρεί­ται μηδε­νική.

4. Αλλαγή χρήσης: Στην περί­πτωση κατά την οποία για το μετα­βι­βα­ζό­μενο ακίνητο προ­βλε­πό­ταν συγκε­κρι­μένη χρήση του ως νομίμως υφι­στά­με­νου κτιρίου και, στη συνέ­χεια, η χρήση αυτή μετα­βλή­θηκε, καθ’ οιον­δή­ποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας αλλαγής χρήσης, η μετα­βολή αυτή είναι αδιά­φορη για τον προσ­διο­ρι­σμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μετα­βι­βα­ζό­μενο ακίνητο ήταν κατοι­κία κατά την από­κτησή του, ενώ κατά την πώλησή του έχει μετα­τρα­πεί σε επαγ­γελ­μα­τικό χώρο).

5. Απο­πε­ρά­τωση ημι­τε­λούς κτί­σμα­τος: Σε περί­πτωση από­κτη­σης ημι­τε­λούς κτί­σμα­τος (μετά την 1.1.1995) και πώλησης αυτού στη συνέ­χεια, μετά από ανέ­γερση, ως ημι­τε­λούς, σε οποιο­δή­ποτε στάδιο κατα­σκευής, προ της απο­πε­ρά­τω­σής του, τότε η τιμή κτήσης υπο­λο­γί­ζε­ται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε απο­κτη­θεί. Αντί­θετα, εάν πωληθεί ως απο­πε­ρα­τω­μένο, η τιμή κτήσης θα προσ­διο­ρι­στεί με πολ­λα­πλα­σια­σμό της τιμής μετα­βί­βα­σης του ακι­νή­του επί τον Δείκτης Τιμών Κατοι­κιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοι­κιών του αμέσως προη­γού­με­νου της μετα­βί­βα­σης έτους. Σε αμφό­τε­ρες τις περι­πτώ­σεις ως χρόνος κτήσης θεω­ρεί­ται εκείνος της από­κτη­σης, ενώ είναι αδιά­φο­ρος ο χρόνος έκδοσης της οικο­δο­μι­κής άδειας.

Ημε­ρη­σία