Το «ΕΛΛΗ» και το τραμπολίνο στο επίκεντρο νομικής διαφωνίας για την κυριότητα

Νομικό ζήτημα για ιστορικό μνημείο της Ρόδου – Ο δικηγόρος Χριστόδουλος Μαλιαράκης υποστηρίζει ότι ο Δήμος Ρόδου χειρίστηκε εσφαλμένα την υπόθεση το 2023, στοχεύοντας σε χώρο που είχε ήδη καταστεί κοινόχρηστος, και προτείνει διαφορετική νομική οδό που θα κατοχυρώνει το κτίριο και το τραμπολίνο.

Η διελκυστίνδα γύρω από το ιστορικό συγκρότημα «ΕΛΛΗ» και το τραμπολίνο της Ρόδου επανέρχεται στο προσκήνιο, αυτή τη φορά μέσα από την παρέμβαση του δικηγόρου Χριστόδουλου Μαλιαράκη, ο οποίος, με αφορμή όσα έχουν δημοσιευθεί τις τελευταίες ημέρες στον Τύπο, κατέθεσε δημόσια τη δική του ανάγνωση του ζητήματος. Η τοποθέτησή του δεν περιορίζεται σε μια απλή χρονολόγηση των γεγονότων, αλλά καταλήγει σε ένα συγκεκριμένο συμπέρασμα για το πού οδηγήθηκε λανθασμένα η δημοτική αρχή και ποια θα έπρεπε να ήταν η ορθή κίνηση.

Πώς εξελίχθηκε η υπόθεση στον χρόνο

Το νήμα της υπόθεσης ξεκινά το 1971. Με το ΝΔ 920/1971, η κυριότητα του Κέντρου Αναψυχής και Θαλασσίων Λουτρών «ΕΛΛΗ» περιέρχεται στον Δήμο Ρόδου. Όπως σημειώνει ο κ. Μαλιαράκης, το τραμπολίνο δεν κατονομάζεται ρητώς στην πράξη, εξυπακούεται όμως ότι περιλαμβάνεται σε αυτήν ως αναπόσπαστο μέρος του συγκροτήματος, ιστορικά, αρχιτεκτονικά, λειτουργικά και οργανικά. Κρίσιμη λεπτομέρεια, κατά τον ίδιο, είναι ότι η πράξη αφορά αποκλειστικά στο συγκρότημα, χωρίς καμία μνεία σε περιβάλλοντα χώρο.

Δεκαεπτά χρόνια αργότερα, το 1988, το Υπουργείο Πολιτισμού χαρακτηρίζει ως μνημείο το συγκρότημα, το τραμπολίνο και τον περιβάλλοντα χώρο. Ο δικηγόρος δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα σε αυτόν τον χαρακτηρισμό, καθώς, όπως υποστηρίζει, η Πολιτεία αναγνώρισε επισήμως ότι κτίριο και τραμπολίνο συγκροτούν ενιαίο μνημείο, παρά τη φυσική παρεμβολή χώρου ανάμεσά τους. Σύμφωνα με το σχεδιάγραμμα που συνοδεύει την απόφαση χαρακτηρισμού, ο περιβάλλων χώρος εκτείνεται μέχρι τη θάλασσα και περιλαμβάνει την έκταση που σήμερα αποτελεί ζώνη αιγιαλού και παραλίας.

Η εικόνα αλλάζει το 2018, οπότε και καθορίζεται η οριογραμμή αιγιαλού και παραλίας. Η έκταση που το Υπουργείο Πολιτισμού είχε χαρακτηρίσει ως περιβάλλοντα χώρο αποκτά πλέον κοινόχρηστο χαρακτήρα, ενώ το ίδιο το κτίριο του «ΕΛΛΗ» βρίσκεται εκτός της γραμμής. Όπως προκύπτει από το σχετικό σχεδιάγραμμα, η οριογραμμή της παραλίας εφάπτεται περιμετρικά του κτιρίου και το αφήνει εκτός.

Το τελευταίο επεισόδιο τοποθετείται στο 2023. Ο τότε Δήμαρχος επιχειρεί τον αποχαρακτηρισμό, από κοινόχρηστο χώρο, του τμήματος που το Υπουργείο Πολιτισμού είχε χαρακτηρίσει ως περιβάλλοντα χώρο και το οποίο είχε ήδη καταστεί κοινόχρηστο. Η Κτηματική Υπηρεσία μπλόκαρε την κίνηση, με το σκεπτικό ότι κοινόχρηστος χώρος δεν αποχαρακτηρίζεται προκειμένου να περιέλθει σε ιδιωτική, εν προκειμένω δημοτική, κυριότητα.

Πού εντοπίζει το λάθος ο δικηγόρος

Σε αυτό ακριβώς το σημείο εστιάζει η κριτική του κ. Μαλιαράκη. Όπως υποστηρίζει, η ενέργεια του Δήμου Ρόδου το 2023 ήταν εσφαλμένη. Ο Δήμος, διατείνεται, δεν θα έπρεπε να εμπλακεί με τον περιβάλλοντα χώρο, ο οποίος δεν υπήρχε περίπτωση να αποχαρακτηριστεί και να γίνει αυτό αποδεκτό από την Κτηματική Υπηρεσία, αλλά να επικεντρωθεί αποκλειστικά στο κτίριο.

Και τούτο, εξηγεί, για δύο λόγους. Πρώτον, διότι το κτίριο βρίσκεται εκτός της γραμμής αιγιαλού και παραλίας. Δεύτερον, διότι ανήκει κατά κυριότητα στον Δήμο ήδη από το 1971, βάσει πράξης που δεν ανέφερε περιβάλλοντα χώρο, παρά μόνο το συγκρότημα, εντός του οποίου περιλαμβάνεται και το τραμπολίνο. Ο δικηγόρος δεν παραβλέπει το γεγονός ότι η απόφαση παραχώρησης της κυριότητας προέβλεπε και τροποποίηση του ρυμοτομικού εντός 4 μηνών, καθώς και άλλες υποχρεώσεις. Σπεύδει ωστόσο να διευκρινίσει ότι οι όροι αυτοί ούτε προκαλούν ακυρότητα ούτε αποτελούν διαλυτική αίρεση.

Το επιχείρημα για το τραμπολίνο

Ο κ. Μαλιαράκης προλαβαίνει και την προφανή αντίρρηση. Θα μπορούσε, παραδέχεται, να αντιταχθεί ότι, εφόσον ο ενδιάμεσος χώρος μεταξύ «ΕΛΛΗ» και τραμπολίνο είναι κοινόχρηστος και θαλάσσιος, το ίδιο θα έπρεπε να ισχύει και για τον χώρο όπου εδράζεται το τραμπολίνο.

Η διάκριση, όμως, κατά την άποψή του, δικαιολογείται. Το τραμπολίνο, υπογραμμίζει, προϋπήρχε και περιλαμβανόταν στο συγκρότημα ως οργανικό του στοιχείο τόσο κατά τη μεταβίβαση του 1971 όσο και ήδη από τη δημιουργία του τη δεκαετία του 1920. Ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του ενδιάμεσου χώρου, αντιθέτως, δημιουργήθηκε μεταγενέστερα, με την οριοθέτηση του 2018. Πρόκειται, όπως το θέτει, για προϋφιστάμενο δικαίωμα επί συγκεκριμένου κατασκευάσματος. Σε αυτό προσθέτει και το επιχείρημα του χαρακτηρισμού, αφού το Υπουργείο Πολιτισμού, γνωρίζοντας ότι το τραμπολίνο αποτελεί οργανικό στοιχείο του συγκροτήματος, το ενέταξε ρητώς στην προστατευόμενη ενότητα ως ενιαίο μνημείο.

Η πρόταση για την κατοχύρωση

Από τη συλλογιστική αυτή προκύπτει και η τελική πρόταση του δικηγόρου. Ο Δήμος, υποστηρίζει, έπρεπε και πρέπει να επικεντρωθεί στη δημιουργία κτηματολογικής μερίδας που θα περιλαμβάνει μόνο το κτίριο «ΕΛΛΗ», περιμετρικά του κτίσματος, και να καταχωρίσει σε αυτήν το τραμπολίνο ως εξάρτημα και παρακολούθημα. Με τον τρόπο αυτόν, ο ενδιάμεσος περιβάλλων χώρος μένει αναγκαστικά εκτός, ως κοινόχρηστη παραλία. Η κτηματολογική μερίδα, καταλήγει, θα είναι απευθείας στο όνομα του Δήμου, με τίτλο κτήσης το ΝΔ 920/1971.

Η ανάρτηση του δικηγόρου αυτούσια

Διαβάζοντας αυτές τις μέρες στον Τύπο όσα έχουν γραφτεί για το Έλλη και το τραμπολίνο κατέληξα στα παρακάτω. Όποιος έχει κουράγιο και θέλει διαβάζει, οι υπόλοιποι συνεχίστε τις βουτιές.

Συγκρότημα «ΕΛΛΗ» και τραμπολίνο

1971 Με το ΝΔ 920/1971 η κυριότητα του Κέντρου Αναψυχής και Θαλασσίων Λουτρών «ΕΛΛΗ» περιέρχεται στον Δήμο Ρόδου. Το τραμπολίνο δεν κατονομάζεται ρητώς, εξυπακούεται όμως ότι περιλαμβάνεται στην πράξη ως αναπόσπαστο μέρος του συγκροτήματος, ιστορικά, αρχιτεκτονικά, λειτουργικά και οργανικά. Σημειώνεται ότι η πράξη αφορά μόνο στο συγκρότημα, χωρίς μνεία περιβάλλοντος χώρου.

1988 Το Υπουργείο Πολιτισμού χαρακτηρίζει ως μνημείο το συγκρότημα, τραμπολίνο και τον περιβάλλοντα χώρο. Ο χαρακτηρισμός αυτός έχει ιδιαίτερη σημασία καθώς το Υπουργείο, γνωρίζοντας ότι το τραμπολίνο αποτελεί οργανικό και αναπόσπαστο στοιχείο του συγκροτήματος, τον συμπεριέλαβε ρητώς στην προστατευόμενη ενότητα. Με άλλα λόγια, η Πολιτεία αναγνώρισε επισήμως ότι κτίριο και τραμπολίνο συγκροτούν ενιαίο μνημείο, παρά τη φυσική παρεμβολή χώρου μεταξύ τους. Όπως προκύπτει από το σχεδιάγραμμα που συνοδεύει την απόφαση χαρακτηρισμού, ο περιβάλλων χώρος εκτείνεται μέχρι τη θάλασσα και περιλαμβάνει την έκταση που σήμερα αποτελεί ζώνη αιγιαλού/παραλίας.

2018 Καθορίζεται η οριογραμμή αιγιαλού και παραλίας. Η έκταση που το Υπουργείο Πολιτισμού είχε χαρακτηρίσει ως «περιβάλλοντα χώρο» αποτελεί πλέον κοινόχρηστο χώρο, ενώ το ίδιο το κτίριο του «ΕΛΛΗ» βρίσκεται εκτός της γραμμής. Όπως φαίνεται στο σχεδιάγραμμα, η οριογραμμή της παραλίας (κίτρινη) εφάπτεται περιμετρικά του κτιρίου και το αφήνει εκτός.

2023 Ο τότε Δήμαρχος επιχειρεί τον αποχαρακτηρισμό, από κοινόχρηστο χώρο, του τμήματος που το Υπουργείο Πολιτισμού είχε χαρακτηρίσει ως περιβάλλοντα χώρο, ο οποίος όμως είχε ήδη καταστεί κοινόχρηστος. Η Κτηματική Υπηρεσία το μπλόκαρε, με το σκεπτικό ότι κοινόχρηστος χώρος δεν αποχαρακτηρίζεται ώστε να περιέλθει σε ιδιωτική (δημοτική) κυριότητα.

Η θέση μου

Η ενέργεια του Δήμου Ρόδου το 2023 ήταν εσφαλμένη. Ο Δήμος δεν θα έπρεπε να εμπλακεί με τον περιβάλλοντα χώρο ο οποίος δεν υπήρχε περίπτωση να αποχαρακτηριστεί και η Κτηματική Υπηρεσία να το αποδεχθεί αλλά μόνο με το κτίριο, το οποίο:

βρίσκεται εκτός της γραμμής αιγιαλού/παραλίας και
ανήκει κατά κυριότητα στον Δήμο ήδη από το 1971 (πράξη που δεν ανέφερε περιβάλλοντα χώρο, παρά μόνο το συγκρότημα — εντός του οποίου περιλαμβάνεται και το τραμπολίνο). Βέβαια η απόφαση παραχώρησης κυριότητας προέβλεπε και τροποποίηση του ρυμοτομικού εντός τεσσάρων μηνών κι άλλες υποχρεώσεις οι οποίες όμως ούτε προκαλούν ακυρότητα ούτε αποτελούν διαλυτική αίρεση.
Θα μπορούσε να αντιταχθεί ότι, αφού ο ενδιάμεσος χώρος μεταξύ ΕΛΛΗ και τραμπολίνο είναι κοινόχρηστος και θαλάσσιος ο χώρος όπου εδράζεται το τραμπολίνο γιατί να είναι ένα.

Η διάκριση όμως δικαιολογείται:

το τραμπολίνο προϋπήρχε και περιλαμβανόταν στο συγκρότημα ως οργανικό του στοιχείο κατά τη μεταβίβαση του 1971 αλλά ήδη από την δημιουργία του τη δεκαετία του 1920. Ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του ενδιάμεσου χώρου, αντιθέτως, δημιουργήθηκε μεταγενέστερα (με την οριοθέτηση του 2018). Πρόκειται για προϋφιστάμενο δικαίωμα επί συγκεκριμένου κατασκευάσματος.
Το Υπουργείο Πολιτισμού, γνωρίζοντας ότι το τραμπολίνο αποτελεί οργανικό στοιχείο του συγκροτήματος, το ενέταξε ρητώς στον χαρακτηρισμό ως ενιαίο μνημείο.
Συνεπώς, ο Δήμος έπρεπε και πρέπει να επικεντρωθεί στη δημιουργία κτηματολογικής μερίδας που να περιλαμβάνει μόνο το κτίριο «ΕΛΛΗ» (περιμετρικά του κτίσματος) και να καταχωρίσει σε αυτήν, ως εξάρτημα/παρακολούθημα το τραμπολίνο αφήνοντας αναγκαστικά εκτός τον ενδιάμεσο περιβάλλοντα χώρο, ο οποίος αποτελεί κοινόχρηστη παραλία. Η κτηματολογική μερίδα θα είναι απευθείας στο όνομα του Δήμου με τίτλο κτήσης το ΝΔ 920/1971.