Ο τουρισμός στην Ελλάδα σπάει ρεκόρ αφίξεων, γεμίζει ξενοδοχεία και ανεβάζει τα έσοδά του. Κι όμως, ένα μεγάλο κομμάτι των διεθνών κεφαλαίων που αναζητούν τοποθετήσεις στον τουρισμό μοιάζει να μην επιλέγει τη χώρα. Το 2025 και στις αρχές του 2026, οι μεγάλες ξενοδοχειακές επενδύσεις κατευθύνθηκαν μαζικά προς την Ισπανία, αφήνοντας την Ελλάδα σε δεύτερο πλάνο, σε μια αγορά όπου, θεωρητικά, θα έπρεπε να πρωταγωνιστεί.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις διεθνών συμβούλων ακινήτων, η Ισπανία προσέλκυσε το 2025 πάνω από 18 δισ. ευρώ σε επενδύσεις τουριστικού real estate, με έντονη συμμετοχή θεσμικών επενδυτών, ασφαλιστικών ταμείων και μεγάλων διεθνών funds. Στην Ελλάδα, αν και παρουσιάστηκε άνοδος, οι επενδύσεις παρέμειναν μικρότερης κλίμακας, πιο αποσπασματικές και συχνά επικεντρωμένες σε μεμονωμένες μονάδες ή ανακαινίσεις, όχι σε ολοκληρωμένα χαρτοφυλάκια. Παρά το γεγονός ότι οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι συχνά υψηλότερες, το διεθνές κεφάλαιο φαίνεται να επιλέγει χαμηλότερο ρίσκο.
Η Ισπανία έχει καταφέρει να δημιουργήσει μεγάλα χαρτοφυλάκια ξενοδοχείων, συχνά με κοινά standards, ενιαία διαχείριση και δυνατότητα εξόδου μέσα σε λίγα χρόνια
Ο τουρισμός, οι προβλέψεις και οι αποδόσεις
Για τους επενδυτές, η σύγκριση δεν γίνεται με βάση τον ήλιο ή τις πληρότητες, αλλά με επενδυτιούς όρους. Στην Ισπανία, οι κανόνες για τις άδειες, τις χρήσεις γης και τη λειτουργία μεγάλων μονάδων θεωρούνται σαφείς και ευκολα εφαρμόσιμοι. Ένα project γνωρίζει από την αρχή το χρονοδιάγραμμα, τις απαιτήσεις και κυρίως τα ρίσκα.
Στην Ελλάδα, αντίθετα, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, οι αλλαγές χρήσεων, οι προσφυγές και η αλληλοεπικάλυψη αρμοδιοτήτων αυξάνουν το κόστος πριν καν ξεκινήσει η κατασκευή. Για μεγάλα κεφάλαια, αυτός ο ρυθμιστικός κίνδυνος λειτουργεί αποτρεπτικά, ακόμη κι αν το τελικό προϊόν είναι ελκυστικό.
Ένα ακόμη κρίσιμο στοιχείο είναι η κλίμακα των επιχειρήσεων. Η Ισπανία έχει καταφέρει να δημιουργήσει μεγάλα χαρτοφυλάκια ξενοδοχείων, συχνά με κοινά standards, ενιαία διαχείριση και δυνατότητα εξόδου μέσα σε λίγα χρόνια. Αυτό επιτρέπει σε funds να τοποθετήσουν εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ με μία κίνηση.
Στην Ελλάδα, η αγορά παραμένει κατακερματισμένη. Πολλές οικογενειακές μονάδες, διαφορετικά επίπεδα ποιότητας και περιορισμένη δυνατότητα συγκρότησης μεγάλων χαρτοφυλακίων δυσκολεύουν την είσοδο θεσμικών επενδυτών. Ακόμη και όταν υπάρχει ενδιαφέρον, απαιτείται μεγάλος χρόνος για να ετοιμαστεί ένα επενδυτικό πακέτο που να πληροί τα διεθνή κριτήρια.
Εποχικότητα και διάρκεια εσόδων
Η εποχικότητα παραμένει επίσης κρίσιμος παράγοντας. Στην Ισπανία, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως η Μαδρίτη, η Βαρκελώνη ή η Ανδαλουσία, ο τουρισμός συνδέεται με συνέδρια, city breaks και επαγγελματικά ταξίδια, μειώνοντας την εξάρτηση από 3–4 μήνες αιχμής. Αυτό μεταφράζεται σε πιο σταθερές ταμειακές ροές.
Στην Ελλάδα, παρά τη βελτίωση των τελευταίων ετών, πολλές επενδύσεις εξακολουθούν να βασίζονται σε μικρότερες σεζόν. Για έναν επενδυτή που αξιολογεί το ρίσκο δεν αρκεί η υψηλή πληρότητα του Αυγούστου.
Τα θετικά μηνύματα των τελευταίων χρόνων, δείχνουν οτι η Ελλάδα μπορεί να αλλάξει το παιχνίδι
Τι φοβούνται πραγματικά οι επενδυτές στην Ελλάδα
Οι συζητήσεις με επενδυτές καταλήγουν συχνά σε κοινούς προβληματισμούς σχετικά με την αβεβαιότητα στο ρυθμιστικό πλαίσιο, τις χρονοβόρες διαδικασίες, περιορισμένη προβλεψιμότητα φορολογικών και χωροταξικών κανόνων, δυσκολία στην πώληση της επένδυσης μετά από λίγα χρόνια.
Αυτοί οι παράγοντες δεν ακυρώνουν το ελληνικό τουριστικό προϊόν, ωστόσο αυξάνουν το απαιτούμενο ασφάλιστρο κινδύνου. Και όταν η Ισπανία, η Πορτογαλία ή ακόμη και χώρες της Κεντρικής Ευρώπης προσφέρουν πιο «καθαρό» επενδυτικό περιβάλλον, η επιλογή γίνεται ευκολότερη.
Τα θετικά μηνύματα των τελευταίων χρόνων, δείχνουν οτι η Ελλάδα μπορεί να αλλάξει το παιχνίδι. Τα τελευταία χρόνια έγιναν σημαντικές επενδύσεις αναβάθμισης μονάδων, ενώ αυξάνεται το ενδιαφέρον για πιο ποιοτικά projects. Το κρίσιμο, όμως, είναι αν η χώρα μπορεί να περάσει από το μοντέλο των μεμονωμένων επιτυχιών σε ένα συνεκτικό επενδυτικό αφήγημα για τον τουρισμό.
Αυτό σημαίνει οτι θα πρέπει οι αδειοδοτήσεις να δίνονται ταχύτερα, με σταθερούς κανόνες για τη χρήση γης, επέκταση της σεζόν και διευκόλυνση δημιουργίας χαρτοφυλακίων που να μπορούν να προσελκύσουν διεθνείς επενδυτές.
Η Ισπανία δείχνει ότι η επιτυχία δεν έρχεται μόνο με βάση τον προορισμό, αλλά από τη το πλαίσιο και τις προϋποθέσεις. Και αυτό θα πρέπει να εξετάσει και η Ελλάδα, που τα τελευταία χρόνια έχει καταλάβει οτι ο ήλιος και η θάλασσα δεν αρκούν, αλλά χρειάζονται κανόνες που να εμπνέουν εμπιστοσύνη.
Πηγή: ot.gr
