• Τον Ιανουάριο του 2026 καταγράφονται στη Ρόδο 6.387 ενεργά σπίτια στις πλατφόρμες έναντι 5.842 τον Ιανουάριο του 2025
• Την ίδια περίοδο, εκτιμάται ότι 800 έως 820 ακίνητα που λειτουργούσαν το προηγούμενο έτος αποσύρθηκαν οριστικά από τις πλατφόρμες
• Η AirDNA καταγράφει μέση τιμή διανυκτέρευσης 215 ευρώ τιμή που αντανακλά την αύξηση πολυτελών καταλυμάτων
Μέσα σε διάστημα δώδεκα μηνών, η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Ρόδο αυξάνει τον συνολικό αριθμό καταχωρήσεων κατά 9,3%, την ίδια στιγμή που εκατοντάδες ακίνητα αποσύρονται από τις πλατφόρμες.
Τα στοιχεία αποτυπώνουν μια ταχεία αναδιάρθρωση των διαθέσιμων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία συνδέεται άμεσα με την εφαρμογή του νέου θεσμικού πλαισίου από την 1η Ιανουαρίου 2026. Πρόκειται για την πρώτη συγκροτημένη αποτύπωση της αγοράς μετά την πλήρη ενεργοποίηση των νέων ρυθμίσεων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, τον Ιανουάριο του 2026 καταγράφονται στη Ρόδο 6.387 ενεργές καταχωρήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, έναντι 5.842 τον Ιανουάριο του 2025. Την ίδια περίοδο, εκτιμάται ότι 800 έως 820 ακίνητα που λειτουργούσαν το προηγούμενο έτος αποσύρθηκαν οριστικά από τις πλατφόρμες. Η καθαρή αύξηση προήλθε από την είσοδο νέων, οργανωμένων μονάδων, κυρίως εκτός του πυκνού αστικού ιστού.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά δεν κινείται προς συρρίκνωση, αλλά προς αλλαγή σύνθεσης. Τα ακίνητα που αποσύρθηκαν αφορούν σε μεγάλο βαθμό παλαιά διαμερίσματα εντός της πόλης της Ρόδου, τα οποία είτε δεν πληρούσαν τις νέες τεχνικές προδιαγραφές είτε κρίθηκε ότι το κόστος συμμόρφωσης δεν ήταν συμβατό με τις αποδόσεις τους. Στον αστικό ιστό καταγράφεται ήδη αισθητή μείωση διαθέσιμων καταχωρήσεων σε σχέση με το 2025, κυρίως σε παλαιές πολυκατοικίες και μικρά διαμερίσματα.
Στη θέση των μονάδων που αποσύρθηκαν, εντάχθηκαν κυρίως βίλες και επαγγελματικά διαχειριζόμενα συγκροτήματα, τα οποία είχαν ενσωματώσει εξαρχής τις απαιτήσεις του νέου πλαισίου. Η μεταβολή αυτή ευθυγραμμίζεται με τάσεις που καταγράφονται και σε άλλους ώριμους τουριστικούς προορισμούς της χώρας. Στην περίπτωση της Ρόδου, ωστόσο, η προσαρμογή πραγματοποιείται σε περιορισμένο χρονικό διάστημα, λόγω της ταυτόχρονης εφαρμογής τεχνικών, φορολογικών και διοικητικών ρυθμίσεων.
Η αλλαγή στη σύνθεση των καταχωρήσεων αποτυπώνεται στους δείκτες τιμών. Τα στοιχεία της Airbtics δείχνουν ότι η μέση τιμή διανυκτέρευσης για τον Ιανουάριο του 2026 παρουσιάζει σημαντική διακύμανση. Οι χαμηλότερες τιμές, κοντά στα 125 ευρώ, αφορούν κυρίως τυπικά αστικά ακίνητα που εξακολουθούν να λειτουργούν. Παράλληλα, η AirDNA καταγράφει μέση τιμή διανυκτέρευσης 215 ευρώ (225 δολάρια), τιμή που αντανακλά τη μεγαλύτερη συμμετοχή πολυτελών και επαγγελματικά διαχειριζόμενων μονάδων στο ενεργό απόθεμα.
Η αύξηση της μέσης τιμής συνδέεται με τη μεταβολή του μίγματος προσφοράς και όχι με μεταβολή της ζήτησης. Η αποχώρηση χαμηλότερου κόστους και μη πιστοποιημένων καταλυμάτων οδήγησε σε αναπροσαρμογή του μέσου όρου, χωρίς ουσιαστική αλλαγή στα εποχικά χαρακτηριστικά της αγοράς. Σε επίπεδο εσόδων, η Airbtics καταγράφει αύξηση περίπου 22% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται στη συγκέντρωση της ζήτησης σε λιγότερα και υψηλότερης αξίας ακίνητα.
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση του νέου περιβάλλοντος διαδραματίζει η πλήρης ενεργοποίηση της διασύνδεσης των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης με τα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η διασταύρωση των Αριθμών Μητρώου Ακινήτου με τα απαιτούμενα τεχνικά και ασφαλιστικά δικαιολογητικά πραγματοποιείται αυτοματοποιημένα, με άμεση επίπτωση στη δυνατότητα ανάρτησης και διατήρησης καταχώρησης.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις που προκύπτουν από την ανάλυση των ροών καταχωρήσεων και πληροφορίες της αγοράς, περίπου 280 ακίνητα τέθηκαν εκτός λειτουργίας κυρίως λόγω αδυναμίας προσκόμισης πιστοποιητικών πυρασφάλειας και λοιπών τεχνικών δηλώσεων. Παράλληλα, η υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για διαχειριστές με τρία ή περισσότερα ακίνητα οδήγησε σε αναδιάρθρωση χαρτοφυλακίων και περιορισμό του αριθμού των λιγότερο αποδοτικών μονάδων.
Η μεταβολή αυτή αφορά όχι μόνο φυσικά πρόσωπα ιδιοκτήτες, αλλά και τη σταδιακή ενίσχυση επαγγελματικών σχημάτων διαχείρισης, τα οποία αναλαμβάνουν πλέον σημαντικό μέρος του ενεργού αποθέματος βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η αγορά μετατοπίζεται προς μοντέλα με αυξημένη οργάνωση, υψηλότερο λειτουργικό κόστος και σαφέστερες διαδικασίες συμμόρφωσης.
Παρά τις αλλαγές στη δομή της αγοράς, τα ποσοστά πληρότητας παραμένουν υψηλά. Τα στοιχεία της Airbtics δείχνουν πληρότητα μεταξύ 64% και 74%, επίπεδα που θεωρούνται υψηλά για χειμερινή περίοδο σε νησιωτικό προορισμό. Η ζήτηση φαίνεται να απορροφά τη μείωση του αριθμού των διαθέσιμων μονάδων στον αστικό ιστό, κατευθυνόμενη σε καταλύματα που πληρούν υψηλότερα ποιοτικά και λειτουργικά πρότυπα.
Τα μέσα ετήσια έσοδα ανά ακίνητο υπολογίζονται στα 17.900 δολάρια, σύμφωνα με την AirROI. Οι αναλυτές επισημαίνουν ότι το μέγεθος αυτό επηρεάζεται έντονα από την εποχικότητα και δεν αποτυπώνει πλήρως τις διαφοροποιήσεις μεταξύ διαφορετικών τύπων ακινήτων και περιοχών, ούτε τα αυξημένα λειτουργικά κόστη που συνεπάγεται το νέο κανονιστικό πλαίσιο.
Παράλληλα, τα στοιχεία των πλατφορμών δεν περιλαμβάνουν ακίνητα που διατίθενται εκτός οργανωμένων ψηφιακών καναλιών, γεγονός που περιορίζει την πλήρη αποτύπωση της πραγματικής έκτασης της αγοράς. Η εικόνα που διαμορφώνεται αφορά κυρίως το τμήμα της αγοράς που λειτουργεί εντός του θεσμικού πλαισίου.
Σημαντικό μέρος των αποσυρθέντων ακινήτων κατευθύνθηκε στη μακροχρόνια μίσθωση. Η τριετής φορολογική απαλλαγή για ακίνητα που μετατρέπονται από βραχυχρόνια σε κύρια κατοικία λειτούργησε ως βασικό κίνητρο, ιδιαίτερα στην πόλη της Ρόδου. Εκτιμάται ότι περίπου 450 ιδιοκτήτες επέλεξαν αυτή τη λύση, περιορίζοντας τις τεχνικές και λειτουργικές υποχρεώσεις και εξασφαλίζοντας σταθερό εισόδημα.
Η εικόνα της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Ρόδο στις αρχές του 2026 δείχνει μια δομή με αυξημένες απαιτήσεις συμμόρφωσης και υψηλότερο κόστος λειτουργίας. Τα δεδομένα των πρώτων εβδομάδων του έτους αποτυπώνουν την κατεύθυνση της αγοράς, χωρίς να επιτρέπουν ακόμη οριστικά συμπεράσματα για τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξή της. Η δυνατότητα διατήρησης της οικονομικής βιωσιμότητας θα εξαρτηθεί από τη συμπεριφορά της ζήτησης και την ικανότητα των συμμετεχόντων να απορροφήσουν το αυξημένο κόστος λειτουργίας υπό το νέο πλαίσιο.
