Στεγαστική κρίση και βραχυχρόνιες μισθώσεις – Σφίγγει ο κλοιός γύρω από το Airbnb

Η Ελ­λά­δα βρί­σκε­ται αντι­μέ­τω­πη με αυ­ξα­νό­με­νη στε­γα­στι­κή κρίση και το οι­κο­νο­μι­κό επι­τε­λείο εξε­τά­ζει πλέον σο­βα­ρά την ανα­μόρ­φω­ση του πλαι­σί­ου των βρα­χυ­χρό­νιων μι­σθώ­σε­ων, οι οποί­ες έχουν επη­ρε­ά­σει την προ­σφο­ρά κα­τοι­κιών στις πό­λεις. Στο πλαί­σιο αυτό, στρέ­φει το βλέμ­μα στις ευ­ρω­παϊ­κές πρω­τεύ­ου­σες και σε του­ρι­στι­κές πε­ριο­χές, που έχουν ήδη ανα­λά­βει δρα­στι­κές πρω­το­βου­λί­ες για να πε­ριο­ρί­σουν την ανε­ξέ­λεγ­κτη εξά­πλω­ση των του­ρι­στι­κών ενοι­κιά­σε­ων μέσω πλατ­φορ­μών όπως η Airbnb και η Booking.

Όπως ση­μειώ­νει ρε­πορ­τάζ της Κα­θη­με­ρι­νής, από τη Βαρ­κε­λώ­νη και το Πα­ρί­σι μέχρι το Βε­ρο­λί­νο και τη Λισ­σα­βώ­να, οι ευ­ρω­παϊ­κές κυ­βερ­νή­σεις κι­νού­νται προς έναν συν­δυα­σμό ρυθ­μι­στι­κών πε­ριο­ρι­σμών, φο­ρο­λο­γι­κών ερ­γα­λεί­ων και αυ­στη­ρών ελέγ­χων, με στόχο τη δια­τή­ρη­ση, την απο­συμ­φό­ρη­ση και τη μεί­ω­ση των τιμών τόσο για την ενοι­κί­α­ση κα­τοι­κιών όσο και για πω­λή­σεις. Συ­γκε­κρι­μέ­να, πολ­λές πό­λεις έχουν μειώ­σει τον αριθ­μό των ημε­ρών που μπο­ρούν να δια­τί­θε­νται τα ακί­νη­τα για βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις, στη Βαρ­κε­λώ­νη δεν θα ανα­νε­ω­θούν 10.000 άδειες, ενώ στην Ιτα­λία εφαρ­μό­ζε­ται υψη­λό­τε­ρος συ­ντε­λε­στής φο­ρο­λό­γη­σης στην πε­ρί­πτω­ση που κά­ποιος δια­θέ­τει πε­ρισ­σό­τε­ρα από ένα ακί­νη­τα σε βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση.

Πρό­σφα­τα ο υπουρ­γός Εθνι­κής Οι­κο­νο­μί­ας και Οι­κο­νο­μι­κών ανέ­φε­ρε σε συ­νέ­ντευ­ξή του ότι η κυ­βέρ­νη­ση πα­ρα­κο­λου­θεί στενά τις εξε­λί­ξεις, ση­μειώ­νο­ντας: «Δεν θέ­λου­με να δαι­μο­νο­ποι­ή­σου­με έναν κλάδο που δίνει ση­μα­ντι­κά έσοδα στη χώρα, αλλά είναι σαφές ότι πρέ­πει να βρε­θεί μια ισορ­ρο­πία ανά­με­σα στην του­ρι­στι­κή αξιο­ποί­η­ση και στη δυ­να­τό­τη­τα των πο­λι­τών να έχουν προ­σι­τή στέγη. Ηδη έχου­με πάρει μέτρα και επε­κτεί­νου­με το 2026 την απα­γό­ρευ­ση διά­θε­σης νέων κα­τοι­κιών σε τρία δια­με­ρί­σμα­τα της Ατ­τι­κής. Ωστό­σο, οι έκτα­κτες συν­θή­κες στο στε­γα­στι­κό μάς ανα­γκά­ζουν να εξε­τά­ζου­με πρό­σθε­τες πα­ρεμ­βά­σεις. Υπάρ­χουν ει­ση­γή­σεις για πιο αυ­στη­ρούς πε­ριο­ρι­σμούς στην προ­σφο­ρά, έως και μέτρα που επη­ρε­ά­ζουν τη φο­ρο­λό­γη­ση της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης. Δεν έχου­με λάβει ακόμη απο­φά­σεις, αλλά είναι σαφές ότι, αν χρεια­στεί, θα κι­νη­θού­με απο­φα­σι­στι­κά για να αυ­ξη­θεί η δια­θε­σι­μό­τη­τα κα­τοι­κιών.

Η Κα­θη­με­ρι­νή συ­γκέ­ντρω­σε με­ρι­κά από τα πιο βα­σι­κά μέτρα που έχουν λη­φθεί σε ευ­ρω­παϊ­κές πό­λεις.

• Ισπα­νία. Κα­τάρ­γη­ση των βρα­χυ­χρό­νιων μι­σθώ­σε­ων STRs από τη Βαρ­κε­λώ­νη το 2028. Η δη­μο­τι­κή αρχή της πόλης ανα­κοί­νω­σε ότι δεν θα ανα­νε­ώ­σει καμία από τις πε­ρί­που 10.000 άδειες του­ρι­στι­κής μί­σθω­σης και ότι μέχρι το 2028 οι βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις θα έχουν κα­ταρ­γη­θεί πλή­ρως. Η από­φα­ση ελή­φθη έπει­τα από χρό­νια κοι­νω­νι­κών πιέ­σε­ων και ση­μα­ντι­κή αύ­ξη­ση των ενοι­κί­ων κατά 68% μέσα σε μια δε­κα­ε­τία. Οπως δη­λώ­νουν οι το­πι­κές αρχές, «η στέγη είναι δι­καί­ω­μα, όχι επεν­δυ­τι­κό ερ­γα­λείο». Σε φο­ρο­λο­γι­κό επί­πε­δο, βρί­σκε­ται υπό επε­ξερ­γα­σία νέος ΦΠΑ 21% για του­ρι­στι­κές μι­σθώ­σεις κάτω των 30 ημε­ρών, ιδιαί­τε­ρα όταν πα­ρέ­χο­νται υπη­ρε­σί­ες φι­λο­ξε­νί­ας (π.χ. κα­θα­ριό­τη­τα, υπο­δο­χή). Οι κά­τοι­κοι εντάσ­σουν τα ει­σο­δή­μα­τα στο φο­ρο­λο­γη­τέο ει­σό­δη­μα, ενώ οι μη κά­τοι­κοι φο­ρο­λο­γού­νται με στα­θε­ρό συ­ντε­λε­στή. Επι­πλέ­ον, ισχύ­ει του­ρι­στι­κός φόρος δια­μο­νής σε πε­ριο­χές όπως η Κα­τα­λω­νία και οι Βα­λε­α­ρί­δες Νήσοι.

Τα πρό­στι­μα για πα­ρά­νο­μες μι­σθώ­σεις ανέρ­χο­νται έως 60.000 ευρώ, ενώ λει­τουρ­γεί ει­δι­κή ομάδα ελέγ­χου για εντο­πι­σμό πα­ρα­βά­σε­ων.

• Γαλ­λία. Το Πα­ρί­σι υπήρ­ξε από τις πρώ­τες πό­λεις στην Ευ­ρώ­πη που θέ­σπι­σαν αυ­στη­ρούς πε­ριο­ρι­σμούς στις μι­σθώ­σεις τύπου Airbnb. Από το 2025 το όριο δια­νυ­κτε­ρεύ­σε­ων για κύρια κα­τοι­κία μειώ­θη­κε από 120 σε 90 ημέ­ρες ετη­σί­ως. Για τις δευ­τε­ρεύ­ου­σες κα­τοι­κί­ες απαι­τεί­ται ει­δι­κή άδεια αλ­λα­γής χρή­σης, ενώ σε ορι­σμέ­νες πε­ρι­πτώ­σεις ζη­τεί­ται και αντι­στάθ­μι­ση, δη­λα­δή προ­σφο­ρά ίσου αριθ­μού κα­τοι­κιών για μα­κρο­χρό­νια μί­σθω­ση. Tα ει­σο­δή­μα­τα φο­ρο­λο­γού­νται είτε ως ει­σό­δη­μα από ακί­νη­τη πε­ριου­σία είτε ως επι­χει­ρη­μα­τι­κή δρα­στη­ριό­τη­τα, ανά­λο­γα με την πα­ρο­χή υπη­ρε­σιών. Οι το­πι­κές αρχές επι­βάλ­λουν επί­σης του­ρι­στι­κό φόρο δια­μο­νής. Επί­σης επι­βάλ­λο­νται πρό­στι­μα 5.000 ευρώ για κα­τα­χώ­ρι­ση σε πλατ­φόρ­μα χωρίς αριθ­μό εγ­γρα­φής, 10.000 ευρώ για υπέρ­βα­ση των 90 ημε­ρών και φθά­νουν έως 50.000 ευρώ σε πε­ρι­πτώ­σεις υπο­τρο­πής ή πλή­ρως πα­ρά­νο­μες μι­σθώ­σεις.

• Γερ­μα­νία. Οι βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις επι­τρέ­πο­νται μόνο με ει­δι­κή έγκρι­ση στο Βε­ρο­λί­νο, ενώ στις δευ­τε­ρεύ­ου­σες κα­τοι­κί­ες ισχύ­ει όριο 90 δια­νυ­κτε­ρεύ­σε­ων ετη­σί­ως. Τα ει­σο­δή­μα­τα φο­ρο­λο­γού­νται με βάση τη σχε­τι­κή κλί­μα­κα, ενώ η από­κρυ­ψη εσό­δων επι­σύ­ρει σο­βα­ρές συ­νέ­πειες, όπως ανα­δρο­μι­κή φο­ρο­λό­γη­ση και ποι­νές. Επι­βάλ­λο­νται πρό­στι­μα: από 5.000 έως 100.000 ευρώ, ανά­λο­γα με τη βα­ρύ­τη­τα της πα­ρά­βα­σης και την υπο­τρο­πή.

• Ιτα­λία. Η Ιτα­λία εφαρ­μό­ζει από το 2017 τον απο­κα­λού­με­νο «Airbnb νόμο» (Decree-Law 50/2017), ρυθ­μί­ζο­ντας μι­σθώ­σεις κάτω των 30 ημε­ρών. Από την 1η Ια­νουα­ρί­ου 2024 οι πλατ­φόρ­μες όπως η Airbnb υπο­χρε­ού­νται να πα­ρα­κρα­τούν φόρο 21% στους μη επαγ­γελ­μα­τί­ες εκ­μι­σθω­τές, ενώ από το 2025 ο συ­ντε­λε­στής αυ­ξή­θη­κε σε 26% για το δεύ­τε­ρο και κάθε επι­πλέ­ον ακί­νη­το, δια­τη­ρώ­ντας τον φόρο 21% μόνο για το πρώτο.

Η πα­ρα­κρά­τη­ση γί­νε­ται απευ­θεί­ας από τις πλατ­φόρ­μες, που απο­στέλ­λουν και το ετή­σιο πι­στο­ποι­η­τι­κό ει­σο­δή­μα­τος (Certificazione Unica) στην ιτα­λι­κή εφο­ρία. Επι­πλέ­ον, επι­βάλ­λε­ται το­πι­κός του­ρι­στι­κός φόρος, ο οποί­ος μπο­ρεί να ει­σπράτ­τε­ται αυ­τό­μα­τα από τις πλατ­φόρ­μες. Πρό­στι­μα και κυ­ρώ­σεις προ­βλέ­πο­νται για μη συμ­μόρ­φω­ση με το νέο φο­ρο­λο­γι­κό μο­ντέ­λο ή μη δή­λω­ση ει­σο­δή­μα­τος, ενώ εξε­τά­ζε­ται και η επι­βο­λή πε­ριο­ρι­σμών αδειο­δό­τη­σης σε πε­ριο­χές υψη­λής πί­ε­σης.

• Αυ­στρία. Η Βιέν­νη επέ­βα­λε το 2024 ανώ­τα­το όριο 90 ημε­ρών ετη­σί­ως για βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις που αφο­ρούν κύρια κα­τοι­κία. Για με­γα­λύ­τε­ρη διάρ­κεια απαι­τεί­ται ει­δι­κή άδεια από τον δήμο. Οι Αρχές προ­σβλέ­πουν στην ανά­γκη της δια­τή­ρη­σης προ­σι­τών κα­τοι­κιών για τους μό­νι­μους κα­τοί­κους. Τα πρό­στι­μα φτά­νουν έως 25.000 ευρώ για πα­ρα­βά­σεις του κα­νο­νι­σμού.

• Ολ­λαν­δία. Το Αμ­στερ­νταμ έχει θέσει το πιο αυ­στη­ρό όριο δια­νυ­κτε­ρεύ­σε­ων στην Ευ­ρώ­πη. Μόνο 30 ημέ­ρες τον χρόνο και μόνο για κύρια κα­τοι­κία του εκ­μι­σθω­τή. Απα­ραί­τη­τη είναι η προη­γού­με­νη άδεια από τον δήμο. Οι πα­ρα­βά­σεις διώ­κο­νται αυ­στη­ρά, ενώ οι πλατ­φόρ­μες έχουν την υπο­χρέ­ω­ση να δια­σταυ­ρώ­νουν τις κα­τα­χω­ρί­σεις με τους δη­μο­τι­κούς κα­τα­λό­γους. Τα πρό­στι­μα ανέρ­χο­νται έως 21.000 ευρώ για κα­τα­χώ­ρι­ση στις πλατ­φόρ­μες χωρίς άδεια και έως 6.000 ευρώ ανά δια­νυ­κτέ­ρευ­ση για πα­ρα­βί­α­ση ορίων.

• Πορ­το­γα­λία. Η Πορ­το­γα­λία «πά­γω­σε» το 2023 την έκ­δο­ση νέων αδειών βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης (STR, Short-Term Rental) σε αστι­κά κέ­ντρα όπως η Λισ­σα­βώ­να και το Πόρτο. Επι­τρέ­πο­νται μόνο σε πε­ριο­χές χα­μη­λής του­ρι­στι­κής πί­ε­σης. Οι βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις θε­ω­ρού­νται υπη­ρε­σία κα­τα­λύ­μα­τος και υπό­κει­νται σε ΦΠΑ, όταν πα­ρέ­χο­νται επι­πρό­σθε­τες υπη­ρε­σί­ες ή όταν τα ετή­σια έσοδα υπερ­βαί­νουν τα 12.500 ευρώ. Το ει­σό­δη­μα φο­ρο­λο­γεί­ται με προ­ο­δευ­τι­κή κλί­μα­κα για κα­τοί­κους και στα­θε­ρό συ­ντε­λε­στή για μη κα­τοί­κους. Τα πρό­στι­μα ανέρ­χο­νται σε έως 20.000 ευρώ για πα­ρά­νο­μες μι­σθώ­σεις, καθώς και δέ­σμευ­ση εσό­δων από τις φο­ρο­λο­γι­κές αρχές.

Πηγή: moneyreview.gr