ΣτΕ: Δικαστικό φρένο στην υποεκτίμηση αποζημιώσεων για ακίνητα εντός αρχαιολογικών ζωνών

• Το Ανώτατο Ακυ­ρω­τικό δια­σφα­λί­ζει το δικαί­ωμα απο­ζη­μί­ω­σης για την απα­ξί­ωση ιδιο­κτη­σίας στη Ρόδο • Το Ε’ Τμήμα έκρινε πλημ­μελή την απόφαση της Εφο­ρείας Αρχαιο­τή­των Δωδε­κα­νή­σου που καθό­ριζε χαμηλή απο­ζη­μί­ωση, παρα­γνω­ρί­ζο­ντας την οικο­δο­μη­σι­μό­τητα ακι­νή­του στην Ιαλυσό

Με μία ιδιαί­τερα σημα­ντική απόφαση για τα δικαιώ­ματα των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των σε περιο­χές αρχαιο­λο­γι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος, το Ε’ Τμήμα του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας (ΣτΕ) ακύρωσε την υπ’ αριθμ. 10668/03.11.2016 απόφαση της προϊ­στα­μέ­νης της Εφο­ρείας Αρχαιο­τή­των Δωδε­κα­νή­σου, η οποία όριζε απο­ζη­μί­ωση ύψους μόλις 810,70 ευρώ για πεντα­ετή στέρηση της χρήσης οικο­πέ­δου στη Ρόδο.

Η υπόθεση (Α128/2025) απο­τε­λεί ορόσημο για τις απο­ζη­μιώ­σεις που σχε­τί­ζο­νται με τη δέσμευση ακι­νή­των για λόγους προ­στα­σίας της πολι­τι­στι­κής κλη­ρο­νο­μιάς.

Το ιστο­ρικό της υπό­θε­σης

Ο αιτών είναι συγκύ­ριος κατά το 1/3 ακι­νή­του συνο­λι­κής έκτασης 1.959,13 τ.μ. στην περιοχή Ιαλυσού Ρόδου, το οποίο εντάσ­σε­ται στον αρχαιο­λο­γικό χώρο του μινω­ι­κού και μυκη­ναϊ­κού οικι­σμού. Το ακίνητο είχε εντα­χθεί στο ρυμο­το­μικό σχέδιο του 1971, ως οικο­δο­μή­σιμο. Μάλιστα, το 1984 είχε εκδοθεί και σχετική οικο­δο­μική άδεια για κατα­σκευή πολυ­κα­τοι­κίας. Ωστόσο, η ανοι­κο­δό­μηση ανε­στάλη μετά από απόφαση της Εφο­ρείας Αρχαιο­τή­των, λόγω αρχαιο­λο­γι­κών ευρη­μά­των.

Το 1995, με προ­ε­δρικό διά­ταγμα, η ιδιο­κτη­σία βρέθηκε εκτός σχεδίου πόλης για λόγους προ­στα­σίας, κάτι που καθιστά το ακίνητο μη οικο­δο­μή­σιμο και δέσμιο της αρνη­τι­κής πολε­ο­δο­μι­κής μετα­χεί­ρι­σης από το κράτος.

Παρά τις δεκα­ε­τίες ακι­νη­σίας και την αδυ­να­μία αξιο­ποί­η­σης του ακι­νή­του, η Διοί­κηση καθό­ρισε την απο­ζη­μί­ωση για την πεντα­ε­τία 2009-2014 μόλις στα 810,70 ευρώ.

Η προ­σφυγή στο ΣτΕ και η κρίση του Δικα­στη­ρίου

Ο αιτών κατέ­θεσε αίτηση ακύ­ρω­σης, υπο­στη­ρί­ζο­ντας πως η Διοί­κηση αγνόησε τη μακρό­χρονη πολε­ο­δο­μική μετα­βολή και τη βεβαιω­μένη οικο­δο­μη­σι­μό­τητα της περιο­χής.

Το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας έκανε δεκτή την αίτηση, στη­λι­τεύ­ο­ντας την πλημ­μελή αιτιο­λό­γηση της Διοί­κη­σης.

Στην απόφασή του, το ΣτΕ επε­σή­μανε πως η Διοί­κηση βασί­στηκε απο­κλει­στικά στο ισχύον καθε­στώς, όπως αυτό καθο­ρί­στηκε με το π.δ. της 08.08.1995, παρα­λεί­πο­ντας να εξε­τά­σει ότι η ιδιο­κτη­σία είχε ρητώς οικο­δο­μή­σιμο χαρα­κτήρα πριν τις αρχαιο­λο­γι­κές παρεμ­βά­σεις και απα­γο­ρεύ­σεις.

Νομική και πολε­ο­δο­μική αξιο­λό­γηση

Η απόφαση υπο­γραμ­μί­ζει τις υπο­χρε­ώ­σεις της Διοί­κη­σης όταν προ­βαί­νει σε περιο­ρι­σμούς της ιδιο­κτη­σίας λόγω πολι­τι­στι­κής προ­στα­σίας. Σύμφωνα με τη νομο­λο­γία του ΣτΕ και τις επι­τα­γές του άρθρου 24 παρ. 6 του Συντάγ­μα­τος και του άρθρου 17 ΕΣΔΑ, η επιβολή περιο­ρι­σμών συνε­πά­γε­ται υπο­χρέ­ωση απο­ζη­μί­ω­σης.

Συγκε­κρι­μένα, το Δικα­στή­ριο έκρινε ότι το ακίνητο είχε πρόδηλη οικο­δο­μη­σι­μό­τητα, είχε εκδοθεί οικο­δο­μική άδεια και η Διοί­κηση γνώριζε –μέσω και του εγγρά­φου της Κτη­μα­τι­κής Υπη­ρε­σίας Δωδε­κα­νή­σου– την υψηλή αντι­κει­με­νική αξία του, η οποία ανερ­χό­ταν στα 224.305,15 ευρώ. Η απο­ζη­μί­ωση των 810 ευρώ δεν αντα­πο­κρι­νό­ταν σε καμία περί­πτωση στο πραγ­μα­τικό οικο­νο­μικό βάρος της ιδιο­κτη­σια­κής δέσμευ­σης.

Οι επι­πτώ­σεις της από­φα­σης

Το ΣτΕ όχι μόνο ακύρωσε την επίδικη απόφαση, αλλά διέταξε και την ανα­πο­μπή της υπό­θε­σης στη Διοί­κηση για νέα, σύννομη κρίση, βασι­σμένη στην ειδική πολε­ο­δο­μική ιστορία του ακι­νή­του και την πραγ­μα­τική ζημία του ιδιο­κτήτη. Πρό­κει­ται για μία απόφαση-σταθμό που ξεκα­θα­ρί­ζει πως η απο­ζη­μί­ωση για περιο­ρι­σμούς ιδιο­κτη­σίας δεν μπορεί να καθο­ρί­ζε­ται με γενι­κεύ­σεις και αυθαί­ρε­τες υπο­θέ­σεις.

Το ΣτΕ επι­βάλ­λει στον δημόσιο τομέα να ανα­γνω­ρί­σει την ιστο­ρική συνέ­χεια της πολε­ο­δο­μι­κής αντι­με­τώ­πι­σης των ιδιο­κτη­σιών, προ­στα­τεύ­ο­ντας ουσια­στικά τα περιου­σιακά δικαιώ­ματα των πολιτών. Παράλ­ληλα, υπεν­θυ­μί­ζει ότι η προ­στα­σία της πολι­τι­στι­κής κλη­ρο­νο­μιάς δεν μπορεί να γίνεται με μηδε­νικό κόστος εις βάρος των πολιτών.

Καμπα­νάκι για το ΥΠΠΟΑ και τη διοι­κη­τική πρα­κτική

Η απόφαση 128/2025 αφήνει σοβαρές αιχμές για τη μέχρι σήμερα πρα­κτική του Υπουρ­γείου Πολι­τι­σμού και των υπη­ρε­σιών του. Η υπερ­βο­λικά χαμηλή απο­ζη­μί­ωση και η έλλειψη ουσια­στι­κής αξιο­λό­γη­σης των πραγ­μα­τι­κών δεδο­μέ­νων του ακι­νή­του απο­τυ­πώ­νουν μία γρα­φειο­κρα­τική και μη ρεα­λι­στική προ­σέγ­γιση.

Πλέον, η Διοί­κηση καλεί­ται όχι μόνο να επα­νε­κτι­μή­σει την υπόθεση του αιτού­ντος, αλλά και να ανα­θε­ω­ρή­σει τον γενι­κό­τερο τρόπο με τον οποίο προ­σεγ­γί­ζει τις απο­ζη­μιώ­σεις για περιο­χές αρχαιο­λο­γι­κού ενδια­φέ­ρο­ντος.

Η επόμενη πράξη θα παιχτεί εκ νέου στα γραφεία του ΥΠΠΟΑ – αλλά αυτή τη φορά, με την υπο­χρέ­ωση για σεβασμό του Συντάγ­μα­τος και της δικαιο­σύ­νης.