Ριζικές αλλαγές στον τουρισμό – Τι προβλέπεται για δόμηση, αιγιαλό, νησιά και βραχονησίδες

Ολο το σχέδιο για την ανά­πτυξη του του­ρι­σμού – Οι ρυθ­μί­σεις στο νέο ειδικό χωρο­τα­ξικό πλαίσιο – Η χώρα χωρί­ζε­ται σε κατη­γο­ρίες – Kίνητρα για από­συρση παλιών κατα­λυ­μά­των

Δομικές ανα­κα­τα­τά­ξεις φέρνει στην του­ρι­στική βιο­μη­χα­νία το νέο ειδικό χωρο­τα­ξικό πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό, το οποίο παρου­σιά­ζει «Το Βήμα». Κεντρι­κός του στόχος η συγκέ­ντρωση της βαριάς βιο­μη­χα­νίας της χώρας σε «του­ρι­στικά χωριά» και ο περιο­ρι­σμός της διά­σπαρ­της εκτός σχεδίου δόμησης. Και βασικό εργα­λείο του για να τον υλο­ποι­ή­σει, η πρι­μο­δό­τηση όσων επεν­δύ­ουν σε οργα­νω­μέ­νους του­ρι­στι­κούς υπο­δο­χείς με έξτρα τετρα­γω­νικά, τα οποία σε ορι­σμέ­νες περι­πτώ­σεις θα φτάνουν το 50% της επι­τρε­πό­με­νης δόμησης σήμερα.

Σύμφωνα με την τελευ­ταία εκδοχή του κει­μέ­νου – το οποίο έχει παρα­δο­θεί από τον μελε­τητή στην αρμόδια Διεύ­θυνση Χωρο­τα­ξι­κού Σχε­δια­σμού – οι μεγάλης κλί­μα­κας του­ρι­στι­κές ανα­πτύ­ξεις δια­τη­ρού­νται και ενι­σχύ­ο­νται, παρά την έντονη κριτική που είχαν δεχθεί τα προη­γού­μενα χρόνια από οργα­νώ­σεις και επι­στη­μο­νι­κούς φορείς οι οποίοι υπο­στή­ρι­ζαν ότι είναι ασύμ­βα­τες με την κλίμακα της χώρας, παρα­θέ­το­ντας παρα­δείγ­ματα από την κατα­στροφή της ακτο­γραμ­μής σε Ισπανία και Τουρκία.

Η χώρα χωρί­ζε­ται σε κατη­γο­ρίες

Το Ειδικό Χωρο­τα­ξικό Πλαίσιο για τον Του­ρι­σμό απο­τε­λεί κείμενο αρχών που χωρίζει τη χώρα σε κατη­γο­ρίες ανάλογα με τον βαθμό του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης και ορίζει τις βασικές κατευ­θύν­σεις ανά­πτυ­ξης. Είναι αξιο­ση­μεί­ωτο ότι η Ελλάδα εδώ και μια πεντα­ε­τία στε­ρεί­ται ενός ειδικού πλαι­σίου, μετά την ακύρωση των δύο προη­γού­με­νων (του 2009 και του 2013) από το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας. Σήμερα η του­ρι­στική ανά­πτυξη προ­χω­ρεί βάσει των Περι­φε­ρεια­κών Χωρο­τα­ξι­κών Πλαι­σίων, εκ των οποίων τα μισά είναι παρω­χη­μένα, αλλά ακόμη εκκρε­μεί η ανα­θε­ώ­ρησή τους.

Οι ρυθ­μί­σεις και τα μπόνους δόμησης

Στις σχε­τι­κές ρυθ­μί­σεις που περι­λαμ­βά­νο­νται στο σχέδιο του νέου ειδικού πλαι­σίου, προ­ω­θεί­ται μείωση της αρτιό­τη­τας στα Σύνθετα Του­ρι­στικά Κατα­λύ­ματα (ΣΤΚ), τα περί­φημα του­ρι­στικά χωριά, που σήμερα ανα­πτύσ­σο­νται σε εκτά­σεις από 150 έως 800 στρέμ­ματα. Ουσια­στικά εισά­γε­ται μια νέα κατη­γο­ρία του­ρι­στι­κής ανά­πτυ­ξης (4 ή 5 αστέρων) για ΣΤΚ μικρής κλί­μα­κας, 30 έως 150 στρέμ­ματα, με συντε­λε­στή δόμησης 0,2 και του­ρι­στική κατοι­κία στο 10% της έκτασής τους. Ωστόσο, όπως ανα­φέ­ρουν στο «Βήμα» πολε­ο­δό­μοι, θα πρέπει να μπει μια δικλίδα ασφα­λείας. «Σήμερα σε ένα νησί χτίζεις ΣΤΚ με συντε­λε­στή δόμησης 0,1 στα 150 στρέμ­ματα. Εάν περά­σουν οι νέες ρυθ­μί­σεις ποιος θα εμπο­δί­σει έναν επεν­δυτή να το σπάσει στα πέντε και να χτίσει με συντε­λε­στή 0,2; Δηλαδή αύξηση της δόμησης κατά 100%» τονί­ζουν.

Τα μπόνους δόμησης δίνο­νται ως «τυράκι» προ­κει­μέ­νου να γίνουν πιο ελκυ­στι­κές για τους επεν­δυ­τές οι οργα­νω­μέ­νες μορφές ανά­πτυ­ξης του­ρι­σμού (ΟΜΑΤ), οι οποίες προ­βλέ­πο­νται ήδη σε διά­σπαρτα θεσμικά πλαίσια. Για παρά­δειγμα, προ­τεί­νε­ται αύξηση των επι­τρε­πό­με­νων τετρα­γω­νι­κών δόμησης κατά 50% σε όσους επεν­δύ­ουν σε ΠΟΤΑ (Περιο­χές Ολο­κλη­ρω­μέ­νης Του­ρι­στι­κής Ανά­πτυ­ξης). Και επειδή πρό­κει­ται για μεγάλες ανα­πτύ­ξεις, το… δέλεαρ της έξτρα δόμησης είναι ακόμη πιο σημα­ντικό. Για παρά­δειγμα, σε 800 στρέμ­ματα – που είναι η μικρό­τερη έκταση για ανά­πτυξη ΠΟΤΑ, οι οποίες μπορούν να αξιο­ποι­ή­σουν περιο­χές χιλιά­δων στρεμ­μά­των – αύξηση του συντε­λε­στή δόμησης από 0,2 σε 0,3 δίνει επι­πλέον δόμηση 80.000 τ.μ.

Δεν είναι τυχαίο ότι η πρόθεση για γενναία αύξηση της επι­τρε­πό­με­νης δόμησης προ­κα­λεί εντύ­πωση στους πολε­ο­δό­μους που απευ­θύν­θηκε «Το Βήμα», οι οποίοι εκτι­μούν ότι, εάν τελικά η πρόταση νομο­θε­τη­θεί, μπορεί να εγείρει ζητή­ματα αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας βάσει της νομο­λο­γίας του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας περί πολε­ο­δο­μι­κού κεκτη­μέ­νου. Ωστόσο, όπως σχο­λιά­ζουν, οι υπό­λοι­πες ρυθ­μί­σεις του ειδικού πλαι­σίου «κινού­νται προς τη σωστή κατεύ­θυνση».

Ξανα­γεν­νιού­νται τα «Δασικά Χωριά»

Ειδι­κό­τερα, παρέ­χο­νται κίνητρα για από­συρση παλιών κατα­λυ­μά­των. Με την παρα­χώ­ρησή τους στους ΟΤΑ για μη του­ρι­στι­κές χρήσεις, οι ιδιο­κτή­τες θα απο­κτούν δικαί­ωμα δόμησης νέων κατα­λυ­μά­των με αυξη­μένο συντε­λε­στή κατά 20% (για 5 αστέρων) και 10% (4 αστέρων) σε άλλη έκταση εντός του ίδιου δήμου. Εξτρα τετρα­γω­νικά θα κερ­δί­ζουν επίσης κατα­λύ­ματα και υπο­δο­χείς «πρό­τυ­που χαρα­κτήρα» με  ήπιο ενερ­γειακό, περι­βαλ­λο­ντικό, υδατικό απο­τύ­πωμα, όπως και πολυ­τελή κατα­λύ­ματα πολλών αστέρων για δημιουρ­γία κοι­νό­χρη­στων χώρων.

Σε δάση και δασικές εκτά­σεις προ­τεί­νε­ται, κατ’ εξαί­ρεση, δημιουρ­γία ορει­βα­τι­κών κατα­φυ­γίων ενώ ξανα­γεν­νιού­νται τα «Δασικά Χωριά» που, σύμφωνα με παλαιό­τε­ρες ρυθ­μί­σεις, μπορούν να φιλο­ξε­νή­σουν έως 80 άτομα. Στις περιο­χές Natura, οργα­νω­μέ­νες μορφές του­ρι­σμού ήπιας ανά­πτυ­ξης μπορούν να συμπε­ρι­λαμ­βά­νουν τμήματα προ­στα­τευό­με­νων περιο­χών.

Οι εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νοι ορεινοί οικι­σμοί με αρχι­τε­κτο­νικό ενδια­φέ­ρον θα μπορούν να αξιο­ποι­η­θούν του­ρι­στικά με μετα­τροπή κτιρίων σε κατα­λύ­ματα και με νέες μεγα­λύ­τε­ρου μεγέ­θους επεν­δύ­σεις (αύξηση έως 20% της υφι­στά­με­νης δομη­μέ­νης επι­φά­νειας). 

Γενι­κό­τερα, ως προς τη δόμηση σε περιο­χές εκτός σχεδίου πόλεων και ορίων οικι­σμών, ο νομο­θέ­της προ­τεί­νει αρτιό­τητα στα δέκα στρέμ­ματα για περιο­χές υπε­ρα­να­πτυγ­μέ­νες, ανα­πτυγ­μέ­νες και ανα­πτυσ­σό­με­νες του­ρι­στικά και στα έξι στρέμ­ματα (από 4 στρέμ­ματα σήμερα) στις υπό­λοι­πες.

Στο ειδικό πλαίσιο, έχουν προ­στε­θεί και υγειο­νο­μι­κές προ­βλέ­ψεις για τις του­ρι­στι­κές υπο­δο­μές, οι οποίες, λόγω παν­δη­μίας, θεω­ρού­νται πλέον ανα­γκαίες. Τα χρο­νο­δια­γράμ­ματα – μετά τις παρα­τά­σεις που πήραν ελέω παν­δη­μίας – δεί­χνουν ότι η χώρα θα έχει ειδικό χωρο­τα­ξικό στα τέλη του 2021 καθώς ανα­μέ­νε­ται η ολο­κλή­ρωση της στρα­τη­γι­κής μελέτης περι­βαλ­λο­ντι­κών επι­πτώ­σεων και μια μακρά περί­ο­δος δια­βού­λευ­σης με τους εμπλε­κό­με­νους φορείς.

Πλωτά εστια­τό­ρια και glaming

Glamping προ­τεί­νε­ται σε βρα­χο­νη­σί­δες και ακα­τοί­κητα νησιά με έκταση μικρό­τερη των 300 στρεμ­μά­των ή νησιά που βρί­σκο­νται σε από­σταση μικρό­τερη των 10 ναυ­τι­κών μιλίων από τα θαλάσ­σια σύνορα της χώρας ή μεγα­λύ­τερη των 10 μιλίων από την παρά­κτια ηπει­ρω­τική χώρα και από νησιά με ακτο­πλοϊκή πρό­σβαση. Πρό­κει­ται για πολυ­τελή εκδοχή camping που απευ­θύ­νε­ται σε φυσιο­δί­φες με γεμάτα πορ­το­φό­λια. 

Στα υπό­λοιπα ακα­τοί­κητα νησιά το ειδικό πλαίσιο προωθεί οργα­νω­μέ­νες ήπιες του­ρι­στι­κές ανα­πτύ­ξεις ή «πρό­τυ­που χαρα­κτήρα», μια πιστο­ποί­ηση που θα εξει­δι­κευ­θεί αργό­τερα με ΚΥΑ με κρι­τή­ριο το χαμηλό περι­βαλ­λο­ντικό απο­τύ­πωμα.

Το ίδιο και στα 46 νησιά που χαρα­κτη­ρί­ζο­νται ως ανα­πτυγ­μένα και ανα­πτυσ­σό­μενα (Αίγινα, Αμοργός, Νάξος, Πάρος, Σύμη κ.λπ.), με εξαί­ρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα. Στα υπό­λοιπα κατοι­κη­μένα νησιά, η κατα­σκευή νέων κατα­λυ­μά­των (μέγι­στης δυνα­μι­κό­τη­τας 100 κλινών) θα πρέπει να είναι άνω των τριών αστέρων.

Στην παρά­κτια ζώνη της χώρας θα επι­τρέ­πε­ται για οργα­νω­μέ­νες μορφές ανά­πτυ­ξης του­ρι­σμού η παρα­χώ­ρηση δικαιώ­μα­τος χρήσης αιγια­λού, παρα­λίας, θαλάσ­σιου χώρου, για την κατα­σκευή ή μετα­σκευή (ανά 500 μέτρα παρά­λιου μετώπου) ενός ξύλινου δια­δρό­μου επί πασ­σά­λων, πλάτους έως τρία μέτρα στο χερσαίο τμήμα, ο οποίος θα προ­ε­κτεί­νε­ται στη θάλασσα μέχρι 100 μέτρα από τον αιγιαλό και θα κατα­λή­γει σε εξέδρα μέγι­στου εμβαδού 300 τ.μ., για εγκα­τά­σταση χώρων εστί­α­σης και ανα­ψυ­χής (χωρίς μουσική).

«Ψαλίδι» στα airbnb

Το νέο πλαίσιο θέτει περιο­ρι­σμό στον αριθμό των προς μίσθωση χώρων «δια­μοι­ρα­σμού» που θα ορί­ζε­ται ως ποσοστό επί των κλινών των κύριων του­ρι­στι­κών κατα­λυ­μά­των. 

Η βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση δεν θα επι­τρέ­πε­ται σε άνω των δύο ακι­νή­των ανά ΑΦΜ και δεν θα μπορεί να υπερ­βαί­νει τις 30 ημέρες ανά ημε­ρο­λο­γιακό έτος στις κορε­σμέ­νες του­ρι­στικά περιο­χές (ή τις 60 στις ανα­πτυγ­μέ­νες). Επίσης θα απα­γο­ρεύ­ε­ται μίσθωση άνω των δύο ακι­νή­των ανά ΑΦΜ και άνω των 60 ημερών ανά έτος στα του­ρι­στικά ανα­πτυγ­μένα και ανα­πτυσ­σό­μενα νησιά καθώς και σε νησιά κάτω των 10.000 κατοί­κων.

Πηγή: tovima.gr