Airbnb: To όνειρο που γίνεται σιγά-σιγά εφιάλτης-Τι λένε οι ειδικοί

Μπορεί µέχρι σήµερα οι Κασ­σάν­δρες που προ­έ­βλε­παν ότι το φαινόµενο Airbnbθα απο­τε­λέ­σει τη νέα «φούσκα» που θα απο­γοη­τεύ­σει όσους έχουν επεν­δύ­σει σε αυτό να δια­ψεύ­δο­νται, όµως το ζητούµενο είναι να εξα­κο­λου­θή­σουν να µην επα­λη­θεύ­ο­νται οι κακές προ­βλέ­ψεις.

Κι αυτό δεδοµένου ότι, όπως ανα­φέ­ρουν ειδικοί στην «Ηµερησία», τα σηµάδια κορεσµού αυξά­νο­νται και πλη­θύ­νο­νται, γεγονός που σηµαίνει, σε πρώτη φάση, µειωµένα έσοδα για όσους έχουν επι­λέ­ξει να µετατραπούν σε… ξενο­δό­χους.

Σε αντί­θεση δηλαδή µε τη χρυσή εποχή του Airbnb, κυρίως το διάστηµα 2010-2013, οπότε όσοι µπήκαν στη συγκεκριµένη αγορά πλού­τι­σαν, σήµερα, λόγω της συνεχώς αυξανόµενης προ­σφο­ράς καταλυµάτων, τα περι­θώ­ρια κέρδους έχουν ψαλι­δι­στεί σηµαντικά. Ταυ­τό­χρονα, οι περιορισµοί που σχε­διά­ζει η κυβέρ­νηση να επι­βά­λει στις βρα­χυ­χρό­νιες µισθώσεις αναµένεται να αλλά­ξουν τα δεδοµένα. Πώς όµως διαµορφώνεται το τοπίο;

Ο «κόφτης»

Με τα παρα­δο­σιακά ενοι­κια­στή­ρια να απο­τε­λούν είδος υπό εξα­φά­νιση και τις εξώσεις να πολ­λα­πλα­σιά­ζο­νται, η κυβέρ­νηση σχε­διά­ζει τη λήψη µέτρων µε στόχο τον περιορισµό της βρα­χυ­χρό­νιας µίσθωσης. Βέβαια το νοµικό πλαίσιο έχει δηµιουργηθεί από το 2016, αλλά δεν έχει ποτέ έως σήµερα ενερ­γο­ποι­η­θεί, καθώς εκκρεµεί η έκδοση της απαιτούµενης Κοινής Υπουρ­γι­κής Από­φα­σης των υπουρ­γών Οικονοµίας και Ανά­πτυ­ξης, Οικονοµικών και Τουρισµού. Τι προ­βλέ­πει η συγκεκριµένη ανε­νεργή διάταξη;

• Απα­γό­ρευση της βρα­χυ­χρό­νιας µίσθωσης για περισ­σό­τερα από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ.
• Η µίσθωση κάθε ακι­νή­του να µην υπερ­βαί­νει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά µε πληθυσµό µικρότερο των 10.000 κατοί­κων τις 60 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος.

Ωστόσο, εάν το συνο­λικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή του υπεκµισθωτή από το σύνολο των ακι­νή­των που εκµεταλλεύεται υπερ­βαί­νει τα 12.000 ευρώ (κατά το οικείο φορο­λο­γικό έτος), µπορεί να αυξηθεί η διάρ­κεια της µίσθωσης. Πέραν της παρα­πάνω διά­τα­ξης, εξε­τά­ζε­ται η επιβολή περιορισµών, αλλάκαι συγκεκριµένων προ­δια­γρα­φών στην ενοι­κί­αση και των γρα­φείων, τα οποία αντι­προ­σω­πεύ­ουν, πλέον, µια κρίσιµη µάζα στις πλατφόρµες των ηλε­κτρο­νι­κών µισθώσεων.

Η επιβολή περιορισµών στο Airbnb εύλογα θα µπορούσε να επι­φέ­ρει ορισµένες ανα­τρο­πές στη συγκεκριµένη αγορά, αλλά παραµένει ερώτηµα εάν θα έχουν αποτελεσµατικότητα, σηµειώνει ο δρ Σοφο­κλής Σκούλ­τσος, καθη­γη­τής στο Τµήµα Οικονοµικής και ∆ιοί­κη­σης Τουρισµού του Πανεπιστηµίου Αιγαίου.

Σήµερα, όπως ανα­φέ­ρουν παρά­γο­ντες της αγοράς, το καθε­στώς που επι­κρα­τεί στις βρα­χυ­χρό­νιες µισθώσεις δεν συνο­δεύ­ε­ται από κανέναν περιορισµό, ενώ η ύπαρξη περισ­σό­τε­ρων από 10 δια­φο­ρε­τι­κών δια­τά­ξεων προ­κα­λεί σύγχυση ακόµη και σε λογι­στές. Ταυ­τό­χρονα δεν λείπουν οι περι­πτώ­σεις κατά τις οποίες οι ιδιο­κτή­τες όχι µόνο στην Ελλάδα αλλά και στο εξω­τε­ρικό µετέρχονται διάφορα τεχνάσµατα για να απο­κρύ­πτουν τον πραγµατικό αριθµό µισθώσεων.

Η πιο διαδεδοµένη µέθοδος; Αυτή της αιφ­νί­διας ακύ­ρω­σης της κρά­τη­σης, αφότου πραγµατοποιηθεί προ­συ­νεν­νό­ηση µεταξύ του «οικο­δε­σπότη» και του ενοι­κια­στή, στον οποίο προ­σφέ­ρε­ται ως δέλεαρ µειωµένο, σε σχέση µε το αρχικό, µίσθωµα. Τι ισχύει στο εξω­τε­ρικό; Σύµφωνα µε πρό­σφατη µελέτη του Ξενο­δο­χεια­κού Επιµελητηρίου Αθηνών, τα µέτρα που έχουν ληφθεί προ­βλέ­πουν την επιβολή «κόφτη» στον αριθµό των δια­νυ­κτε­ρεύ­σεων και στον καθορισµό συγκεκριµένων προ­δια­γρα­φών.

Ενδει­κτικά, στο Παρίσι επι­τρέ­πο­νται µόνο έως 90 και 120 δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις, εάν πρό­κει­ται για κύρια και δευ­τε­ρεύ­ουσα κατοι­κία, αντί­στοιχα. Σε Βέλγιο, Αγγλία και Ισλαν­δία ο «κόφτης» έχει µπει στους τρεις µήνες, ενώ σε Ισπανία, Ολλαν­δία και Καναδά οι επιτρεπόµενες δια­νυ­κτε­ρεύ­σεις δεν πρέπει να ξεπερ­νούν τις 30. Στην πλειο­νό­τητα των χωρών, µε εξαί­ρεση τη Μεγάλη Βρε­τα­νία, απαι­τεί­ται η εγγραφή σε µητρώο, ενώ απαι­τεί­ται η ύπαρξη πιστο­ποι­η­τι­κών υγιει­νής και πυρα­σφά­λειας.

Πέφτουν οι απο­δό­σεις

Η προ­σθήκη στις πλατφόρµες βρα­χυ­χρό­νιας µίσθωσης ολοένα και περισ­σό­τε­ρων καταλυµάτων αναµένεται να οδη­γή­σει, όπως ανα­φέ­ρουν παρά­γο­ντες της αγοράς, στη µείωση των απο­δό­σεων για τους «οικο­δε­σπό­τες». Και µπορεί, σε σχέση µε το 2017, πέρυσι, ο τζίρος από τις βρα­χυ­χρό­νιες µισθώσεις να ενι­σχύ­θηκε κατά 25%, σε 1,9 δισ. ευρώ, όµως το ζητούµενο είναι ποιο είναι το ύψος του τελικού καθαρού κέρδους που αποκοµίζει ο ιδιο­κτή­της.

Σύµφωνα µε τους ειδι­κούς, το ποσό που εντέλει εισπράτ­τει ο εκµισθωτής του ακι­νή­του δεν είναι δυνατόν να υπο­λο­γι­στεί, ενώ ποι­κίλ­λει ανά περιοχή. Παρ’ όλα αυτά, η φθί­νουσα πορεία των απο­δό­σεων, δηλαδή το γεγονός ότι το τελικό κέρδος είναι µικρότερο, ενώ το χρονικό διάστηµα που απαι­τεί­ται προκειµένου αυτό να επι­τευ­χθεί είναι µεγαλύτερο, γίνεται αντι­λη­πτή από την αλµατώδη αύξηση του αριθµού των καταλυµάτων που βρί­σκο­νται στο σύστηµα.

Σύµφωνα µε πρό­σφατη µελέτη του Κέντρου Προγραµµατισµού και Οικονοµικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), το 2010, οπότε άρχισε να εµφανίζεται η δρα­στη­ριό­τητα της βρα­χυ­χρό­νιας µίσθωσης ακι­νή­των, σε όλη τη χώρα διαθέσιµα ήταν µόλις µερικές δεκάδες καταλύµατα! Ωστόσο, το 2018 ο αριθµός των διαθέσιµων προς βρα­χυ­χρό­νια µίσθωση καταλυµάτων εκτο­ξεύ­θηκε σε περισ­σό­τερα από 126.000. Ενδει­κτικά, στην Αττική το 2010 υπήρχαν διαθέσιµα µόλις 54 καταλύµατα, αριθµός που αυξή­θηκε σε περισ­σό­τερα από 6.700 το 2015 και πεντα­πλα­σιά­στηκε το 2018 (στοι­χεία Ιουνίου).

Στην Περι­φέ­ρεια Κεντρι­κής Μακε­δο­νίας, δηλαδή κατά βάση στη Θεσ­σα­λο­νίκη, το 2010 υπήρχαν µόλις… τρία καταλύµατα Airbnb, αριθµός που ξεπερ­νάει σήµερα τα 13.500! Αντί­στοιχα στην Κρήτη, τα 21 βρα­χυ­χρό­νιας µίσθωσης σπίτια εκτο­ξεύ­θη­καν σε περίπου 21.800 το 2018. Την ίδια στιγµή, η προ­σφορά τρο­φο­δο­τεί­ται µε δεκάδες κτίρια γρα­φείων, που µετατρέπονται σε επιπλωµένα ενοικιαζόµενα δωµάτια.

Γι’ αυτό, παρά­γο­ντες της αγοράς ανα­φέ­ρουν ότι ο συγκεκριµένος τοµέας της οικονοµίας διαµοιρασµού θα µπορούσε να συγκρι­θεί µε τη χρηµατιστηριακή «φούσκα» του 1999, που µια µειονότητα επεν­δυ­τών κατά­φερε να εξα­σφα­λί­σει γρήγορο κέρδος ενώ µεγάλος αριθµός αυτών εγκλω­βί­στη­καν, δίχως ποτέ να κατα­φέ­ρουν να επα­να­κτή­σουν τα κεφά­λαια που είχαν επεν­δύ­σει.

«Οπως προ­κύ­πτει από την πρό­σφατη έρευνα του Εργα­στη­ρίου Του­ρι­στι­κών Ερευνών και Μελετών του Πανεπιστηµίου Αιγαίου, η µεγαλύτερη προ­σφορά και η περαι­τέρω εξοι­κεί­ωση των χρηστών µε τις βρα­χυ­χρό­νιες µισθώσεις έχει ενι­σχύ­σει τον ανταγωνισµό, καθι­στώ­ντας ανα­γκαία την επαγγελµατικού χαρα­κτήρα δια­χεί­ριση των καταλυµάτων. Αυτό συνε­πά­γε­ται ότι όσοι οικο­δε­σπό­τες δεν προ­σφέ­ρουν υψηλού επι­πέ­δου υπη­ρε­σίες θα χρεια­στεί, ενδεχοµένως, να µειώσουν τις ζητούµενες τιµές για να προ­σελ­κύ­σουν επι­σκέ­πτες» ανα­φέ­ρει ο κ. Σκούλ­τσος.

Ακριβό σπορ η ανα­καί­νιση

Η βρα­χυ­χρό­νια µίσθωση ενός ακι­νή­του απαιτεί την ύπαρξη ενός αρχικού κεφα­λαίου, που θα µπορούσε να αγγίξει µέχρι και τα 20.000 ευρώ, ανάλογα µε το είδος των απαιτούµενων εργα­σιών ανα­καί­νι­σης. Σύµφωνα µε τους ειδι­κούς, το κόστος των απαιτούµενων εργα­σιών εξαρ­τά­ται από την ποιό­τητα των χρησιµοποιούµενων υλικών και το είδος των παρεχόµενων υποδοµών και υπη­ρε­σιών.

Τα απαιτούµενα κεφά­λαια κυµαίνονται από 3.500 ευρώ για µικρής κλίµακας παρεµβάσεις, όπως την υλο­ποί­ηση περιορισµένης εσω­τε­ρι­κής διαρρύθµισης, την τοπο­θέ­τηση θωρακισµένης πόρτας και κου­ζί­νας, έως περίπου 20.000 ευρώ για την πλήρη αναδιαµόρφωση των εσω­τε­ρι­κών χώρων, την επί­πλωσή τους, την αλλαγή ειδών υγιει­νής, την αντι­κα­τά­σταση υδραυ­λι­κού και ηλε­κτρο­λο­γι­κού δικτύου κ.λπ.

Πέραν των πιθανών δαπανών ανα­καί­νι­σης, η βρα­χυ­χρό­νια µίσθωση, όταν δεν απο­τε­λεί αντικείµενο επιχειρηµατικής δρα­στη­ριό­τη­τας, συνο­δεύ­ε­ται από επι­βα­ρύν­σεις του ιδιο­κτήτη. Σε αυτές συµπεριλαµβάνονται τα λει­τουρ­γικά έξοδα που δεν εκπί­πτουν από το φορο­λο­γη­τέο εισόδηµα και αφορούν τη συντή­ρηση της οικο­σκευής και της κατοι­κίας, την απο­κα­τά­σταση βλαβών κ. λπ. Οι ιδιο­κτή­τες έχουν την επιλογή να ανα­θέ­σουν τη δια­χεί­ριση του ακι­νή­του τους σε εξειδικευµένες εται­ρείες, οι οποίες όµως εισπράτ­τουν ως προµήθεια ποσοστό επί του τζίρου

Δημή­τρης Δελε­βέ­γκος