Τα σχέδια της κυβέρνησης για τα ακίνητα – Τι θα γίνει με την μεταφορά συντελεστή δόμησης

Μια δεύτερη ευκαι­ρία – μέσω της ψηφια­κής τρά­πε­ζας γης που θα ενερ­γο­ποιεί τη μετα­φορά του συντε­λε­στή δόμησης – δίνει η κυβέρ­νηση σε ιδιο­κτή­τες που δια­θέ­τουν ακίνητα τα οποία δεν μπορούν να αξιο­ποι­ή­σουν.

Η δια­δι­κα­σία αυτή προ­βλέ­πε­ται στο ανα­πτυ­ξιακό νομο­σχέ­διο που συζη­τή­θηκε χθες στο υπουρ­γικό συμ­βού­λιο. Το προ­α­να­φε­ρό­μενο νομο­σχέ­διο, ανα­μέ­νε­ται να τεθεί μέσα στις επό­με­νες μέρες σε δημόσια δια­βού­λευση με στόχο να ψηφι­στεί μέσα στον Σεπτέμ­βριο. Στόχος είναι, το όποιο εμπόδιο υπάρχει σήμερα στην αξιο­ποί­ηση ενός ακι­νή­του, να «υπερ­πη­δά­ται» με τη μετα­φορά συντε­λε­στή δόμησης σε περιο­χές «υπο­δο­χής».

Η Τράπεζα Γης ως έννοια δημιουρ­γή­θηκε για την ανταλ­λαγή εκτά­σεων ή συντε­λε­στή δόμησης, από ακίνητα που δεσμεύ­ο­νται (για παρά­δειγμα δια­τη­ρη­τέα, απαλ­λο­τριω­μένα κ.λπ.). Η μέχρι σήμερα πρα­κτική που εφαρ­μό­ζε­ται στην πράξη για τέτοιες περι­πτώ­σεις, δημιούρ­γησε μια παράλ­ληλη «παρά­τυπη» αγορά τίτλων με αξίες που αντι­στοι­χούν σε «μαύρα χρήματα». Ωστόσο, θα πρέπει να σημειω­θεί, πως αυτός ο τρόπος διά­θε­σης ακυ­ρώ­θηκε από το Συμ­βού­λιο της Επι­κρα­τείας για λόγους χωρο­τα­ξι­κού σχε­δια­σμού.

Η ψηφιακή Τράπεζα Γης με απλά λόγια δια­μορ­φώ­νει έναν απλό μηχα­νι­σμό προ­κει­μέ­νου να κατα­στεί δυνατή η μετα­φορά του συντε­λε­στή δόμησης από ακίνητα προ­σφο­ράς σε ακίνητα υπο­δο­χής συντε­λε­στή δόμησης.

Τίθεται λοιπόν το ερώτημα ποιοι εισφέ­ρουν συντε­λε­στή δόμησης στην ψηφιακή τράπεζα; Αυτοί που εισφέ­ρουν είναι:

• Οι ιδιο­κτή­τες δια­τη­ρη­τέων με τίτλους συντε­λε­στή (άχρη­στους σήμερα, λόγω από­φα­σης του ΣτΕ). Ο δια­θέ­σι­μος συντε­λε­στής υπο­λο­γί­ζε­ται σε 3.000.000 τετρα­γω­νικά μέτρα.
• Οι ιδιο­κτή­τες των άλλων δια­τη­ρη­τέων που δεν δια­θέ­τουν τίτλους. Η εκτί­μηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιο­κτή­τες έχει τίτλο συντε­λε­στή.
• Οι ιδιο­κτή­τες δεσμευ­μέ­νων κοι­νό­χρη­στων χώρων (βλέπε απαλ­λο­τριώ­σεις) που πρέπει να απο­ζη­μιω­θούν αλλά δεν υπάρ­χουν στον κρατικό μηχα­νι­σμό οι απαι­τού­με­νοι πόροι.
• Πρώην στρα­τό­πεδα, παλαιά κτίρια του Δημο­σίου που είναι προς από­συρση, δημό­σιες εκτά­σεις και παλαιές υπο­δο­μές που μένουν αχρη­σι­μο­ποί­η­τες για λόγους ανά­σχε­σης της δομής.
• Ακίνητα οικο­δο­μι­κών συνε­ται­ρι­σμών σε δασικές εκτά­σεις που χρήζουν απο­ζη­μί­ω­σης από το κράτος.

Προ­κύ­πτει ωστόσο και μια δεύτερη ερώτηση: ποιοι θα είναι οι αγο­ρα­στές;

Ο σχε­δια­σμός που θα τεθεί υπό δια­βού­λευση προ­βλέ­πει, αγο­ρα­στές να είναι ιδιο­κτή­τες αυθαι­ρέ­των με πολύ μεγάλες αυθαι­ρε­σίες (κατη­γο­ρία 5) τα όποια έχουν τακτο­ποι­η­θεί για 30 χρόνια και πρέπει να αγο­ρά­σουν συντε­λε­στή δόμησης για να τα νομι­μο­ποι­ή­σουν – εφόσον στην περιοχή που έχουν ανε­γερ­θεί έχει ολο­κλη­ρω­θεί ο πολε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός. Και αυτό αφορά περίπου 400.000 αυθαί­ρετα σε όλη την Ελλάδα. Αλλες περι­πτώ­σεις είναι οι απο­κλί­σεις εμβαδού, οι επεν­δυ­τές σε ΕΣΧΑΔΑ κ.ά.

Η δια­δι­κα­σία

Η δια­δι­κα­σία έχει σχε­δια­στεί ως εξής: για κάθε δικαιού­μενο ακίνητο, εκδί­δε­ται ηλε­κτρο­νικά τίτλος μετα­φο­ράς (υπερ­βάλ­λο­ντος) συντε­λε­στή δόμησης από το αρμόδιο υπουρ­γείο. Ο τίτλος κατο­χυ­ρώ­νε­ται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντι­στοι­χεί στα τετρα­γω­νικά που έχει. Στη συνέ­χεια, ο αγο­ρα­στής κατα­χω­ρεί τον ζητού­μενο συντε­λε­στή δόμησης, για ακίνητο που βρί­σκε­ται σε Ζώνη Υπο­δο­χής Συντε­λε­στή και το σύστημα υπο­λο­γί­ζει την αντί­στοιχη αξία.

Η αξία που χρη­μα­το­δο­τεί τη λει­τουρ­γία της Ψηφια­κής Τρά­πε­ζας Γης δημιουρ­γεί­ται από τη διαφορά μεταξύ προ­σφε­ρό­με­νης και ζητού­με­νης ποσό­τη­τας αλλά και της δια­φο­ράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιο­κτή­της που δια­τη­ρη­τέου αρχικά θα λαμ­βά­νει το 30% της απο­ζη­μί­ω­σης, με τον όρο της απο­κα­τά­στα­σης της πρό­σο­ψης του δια­τη­ρη­τέου που έχει. Και το υπό­λοιπο 70% θα το παίρνει με την ολο­κλή­ρωση – και πιστο­ποί­ηση – των εργα­σιών. Οι συναλ­λα­γές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επι­βα­ρύ­νο­νται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλ­λα­γής. Τα χρήματα αυτά θα κατα­λή­γουν στο Πράσινο Ταμείο για περι­βαλ­λο­ντι­κές δράσεις.

Παρά­δειγμα

Τελείως αυθαί­ρετο για παρά­δειγμα, στη Νέα Μάκρη, 100 τετρα­γω­νι­κών μέτρων με τιμή ζώνης 1.000 ευρώ. Η αγορά συντε­λε­στή δόμησης υπο­λο­γί­ζε­ται σε 100.000 ευρώ. Από αυτά το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (5.000 ευρώ) για δράσεις απο­κα­τά­στα­σης του περι­βάλ­λο­ντος. Ακο­λου­θεί ο μειω­τι­κός συντε­λε­στής ή συμ­ψη­φι­σμός με ειδικό πρό­στιμο (ΖΥΣ) και ο πολε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός. Υστερα από όλα αυτά, εκδί­δε­ται η νόμιμη οικο­δο­μική άδεια. Αντί­στοιχα από αυτά τα χρήματα, απο­ζη­μιώ­νε­ται ένας ιδιο­κτή­της για παρά­δειγμα, δια­τη­ρη­τέου για τα 100 τετρα­γω­νικά μέτρα συντε­λε­στή δόμησης που είχε εισφέ­ρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντι­στοι­χεί στη δική του τιμή ζώνης.

Τι άλλο προ­βλέ­πε­ται

Στο πολυ­νο­μο­σχέ­διο προ­βλέ­πε­ται επίσης: η κατάρ­γηση της κατη­γο­ρίας «μεσαίας» όχλησης, ιδίως για βιο­μη­χα­νι­κές και εμπο­ρι­κές επεν­δύ­σεις, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νης της Αττικής. Για τα επι­χει­ρη­μα­τικά πάρκα: ευκο­λό­τερη εγκα­τά­σταση επι­χει­ρή­σεων εντός του πάρκου και δυνα­τό­τητα δια­με­σο­λά­βη­σης μεταξύ φορέα δια­χεί­ρι­σης του πάρκου και εγκα­τε­στη­μέ­νων επι­χει­ρή­σεων.

Ενιαίος ψηφια­κός χάρτης: απο­τύ­πωση και συγκέ­ντρωση όλων των γεω­χω­ρι­κών δεδο­μέ­νων (για παρά­δειγμα όροι και περιο­ρι­σμοί δόμησης, δάση και δασικές εκτά­σεις, αιγια­λός, αρχαιο­λο­γι­κοί χώροι, περιο­χές natura). Απλού­στευση για όλους τους τύπους εται­ρειών ως προς τον έλεγχο στοι­χείων στο ΓΕΜΗ και επι­τά­χυνση της αξιο­λό­γη­σης των επεν­δυ­τι­κών φακέλων μέσω outsourcing. Σημαί­νε­ται σήμερα ότι λιμνά­ζουν 2.500 φάκελοι που θα μπο­ρού­σαν να φέρουν νέες επεν­δύ­σεις και ανά­πτυξη μαζί με νέες θέσεις εργα­σίας και ενιαία ρύθμιση για τις κεραίες τηλε­πι­κοι­νω­νιών που αντι­κα­θι­στά την κατα­κερ­μα­τι­σμένη νομο­θε­σία.