Ούτε το σπίτι της… γιαγιάς ούτε οι μεγάλες εταιρείες κυριαρχούν στο Airbnb της Ρόδου

«Το σπίτι της γιαγιάς» είναι μια γνώριμη εικόνα στη συζή­τηση για τη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση. Μια οικο­γέ­νεια νοι­κιά­ζει ένα σπίτι που ήδη έχει για να συμπλη­ρώ­σει το εισό­δημά της. Στη Ρόδο, η κατα­γραφή του Νοεμ­βρίου δείχνει ότι η εικόνα αυτή περι­γρά­φει μόνο ένα μέρος της αγοράς.

Από τις 5.540 κατα­χω­ρί­σεις που εντό­πισε η βρε­τα­νική εται­ρεία myDataValue σε Airbnb και Booking.com, έξι στις δέκα αντι­στοι­χούν σε δια­χει­ρι­στές με περισ­σό­τε­ρες από μία. Η μεγα­λύ­τερη ομάδα από αυτούς δεν είναι οι μεγάλες εται­ρείες, αλλά όσοι έχουν δύο έως πέντε κατα­χω­ρί­σεις που αντι­στοι­χεί στο ένα τρίτο της αγοράς.

Η διά­κριση ανάμεσα στην ιδιο­κτη­σία και τη δια­χεί­ριση έχει σημασία. Ένα σπίτι μπορεί να παρα­μέ­νει στην οικο­γέ­νεια, ενώ την προβολή του, την τιμο­λό­γηση και τις κρα­τή­σεις ανα­λαμ­βά­νει μια εται­ρεία που δια­χει­ρί­ζε­ται και άλλα κατα­λύ­ματα. Η myDataValue κατα­γρά­φει τις δημό­σιες εγγρα­φές στις πλατ­φόρ­μες και τις συνδέει με τους δια­χει­ρι­στές τους. Ένα κατά­λυμα που εμφα­νί­ζε­ται και στις δύο μπορεί να έχει μετρη­θεί δύο φορές.

Στην αγορά που η myDataValue ονο­μά­ζει «Rhodes Town», οι δια­χει­ρι­στές με μία μόνο κατα­χώ­ριση απο­τε­λούν τη μεγα­λύ­τερη επι­μέ­ρους κατη­γο­ρία, με 2.136 εγγρα­φές, περίπου τέσ­σε­ρις στις δέκα. Ακο­λου­θούν όσοι έχουν δύο έως πέντε, με 1.834 κατα­χω­ρί­σεις, περίπου το ένα τρίτο του συνόλου. Άλλες 726 αντι­στοι­χούν σε δια­χει­ρι­στές με έξι έως 25.

Στην κορυφή βρί­σκο­νται οι δια­χει­ρι­στές με 26 ή περισ­σό­τε­ρες κατα­χω­ρί­σεις, με 844 εγγρα­φές. Περισ­σό­τε­ρες από τις μισές, 477, ανήκουν σε μόλις τρεις εται­ρείες.

Η παρου­σία των μεγάλων δια­χει­ρι­στών είναι εντο­νό­τερη στο Airbnb, όπου τους ανα­λο­γεί το 20% των 3.131 κατα­χω­ρί­σεων της Ρόδου. Στο Booking.com, με 2.409 εγγρα­φές, το μερίδιό τους είναι 9%.

Συνο­λικά κατέ­χουν το 15% της αγοράς της Ρόδου, ενώ σε μια τυπική ελλη­νική αγορά το ποσοστό τους είναι 9%.

Η σύγκριση με την Αθήνα δείχνει μια δια­φο­ρε­τική αγορά. Στην πρω­τεύ­ουσα, το 25% των εγγρα­φών αντι­στοι­χεί σε δια­χει­ρι­στές με 26 ή περισ­σό­τε­ρες κατα­χω­ρί­σεις και μόλις το 28% σε όσους έχουν μία. Η Ρόδος έχει περισ­σό­τε­ρους μεμο­νω­μέ­νους λογα­ρια­σμούς (38,6%), αλλά και μεγα­λύ­τερη ενδιά­μεση ομάδα: οι δια­χει­ρι­στές με δύο έως πέντε κατα­χω­ρί­σεις έχουν το 33,1%, έναντι 24,6% στην Αθήνα. Η κατα­γραφή δεν προσ­διο­ρί­ζει πόσοι από αυτούς είναι ιδιο­κτή­τες και πόσοι δια­χει­ρί­ζο­νται ακίνητα για λογα­ρια­σμό τρίτων.

Η ενδιά­μεση ομάδα συναντά και το φορο­λο­γικό όριο, αν και τα δύο δεν μετρούν το ίδιο πράγμα. Για τα φυσικά πρόσωπα, η ΑΑΔΕ λαμ­βά­νει υπόψη τους Αριθ­μούς Μητρώου Ακι­νή­του. Από τα τρία ακίνητα που δια­τί­θε­νται για βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, το εισό­δημα αντι­με­τω­πί­ζε­ται ως εισό­δημα από επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα και υπά­γε­ται σε ΦΠΑ 13%. Από την κατα­γραφή των πλατ­φορ­μών δεν μπορεί να υπο­λο­γι­στεί πόσοι εκμι­σθω­τές στη Ρόδο υπά­γο­νται σε αυτό το καθε­στώς.

Η εικόνα του μικρού ιδιο­κτήτη στη­ρί­ζε­ται, σε εθνικό επίπεδο, και σε επίσημα στοι­χεία. Μελέτη του Οικο­νο­μι­κού Πανε­πι­στη­μίου Αθηνών για λογα­ρια­σμό της ΠΟΜΙΔΑ, που δημο­σιεύ­θηκε τον Ιούλιο του 2025 με στοι­χεία της ΑΑΔΕ, κατέ­ληξε ότι το 79% των κατα­χω­ρί­σεων ανήκε το 2024 σε φυσικά πρόσωπα. Το 98,1% των φυσικών προ­σώ­πων είχε έως δύο. Η κατα­γραφή των πλατ­φορ­μών φωτίζει μια δια­φο­ρε­τική πλευρά, όχι ποιος είναι ο ιδιο­κτή­της, αλλά πόσες κατα­χω­ρί­σεις συγκε­ντρώ­νει κάθε δια­χει­ρι­στής.

Περίπου μία στις δύο κατα­χω­ρί­σεις αφορά δια­μέ­ρι­σμα. Η myDataValue μέτρησε 2.815 εγγρα­φές σε αυτή την κατη­γο­ρία και άλλες 1.846 για σπίτια και εξο­χι­κές κατοι­κίες. Στο σύνολο περι­λαμ­βά­νο­νται επίσης 607 κατα­χω­ρί­σεις ξενο­δο­χείων και hostel.

Για ολό­κληρο το νησί, η Airbtics παρα­κο­λου­θεί 4.031 ενεργές κατα­χω­ρί­σεις μόνο στο Airbnb. Για την περίοδο από τον Σεπτέμ­βριο του 2025 έως τον Σεπτέμ­βριο του 2026 εκτιμά διάμεση πλη­ρό­τητα 71%, διάμεση τιμή 133 ευρώ τη βραδιά και διάμεσα ετήσια έσοδα περίπου 35.000 ευρώ ανά κατα­χώ­ριση, πριν από έξοδα και φόρους.

Η εικόνα αυτή δια­μορ­φώ­νε­ται σε ένα αυστη­ρό­τερο πλαίσιο. Από τον Οκτώ­βριο του 2025 ισχύουν νέες προ­δια­γρα­φές ασφά­λειας για τα κατα­λύ­ματα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης.

Σύμφωνα με την AirDNA, το καλο­καίρι του 2026 οι δια­θέ­σι­μες κατα­χω­ρί­σεις στη χώρα μειώ­θη­καν κατά 2,1%, ενώ η μέση τιμή ανέβηκε κατά 11,8%, στα 195 ευρώ τη βραδιά, με την πλη­ρό­τητα σταθερή στο 70,9%.

Η αγορά «Rhodes Town» βρί­σκε­ται στην έκτη θέση ανάμεσα στις 284 ελλη­νι­κές αγορές της myDataValue και έχει περίπου τρι­πλά­σιες εγγρα­φές από την πόλη της Κω, που αριθμεί 1.809.

Η εται­ρεία δεν δημο­σιεύει τα ακριβή όριά της και κατα­γρά­φει χωριστά, μεταξύ άλλων, τα Κολύ­μπια με 833 κατα­χω­ρί­σεις, τη Λίνδο με 683 και το Χαράκι με 606. Η πόλη της Καρ­πά­θου κατα­γρά­φε­ται με 1.065 εγγρα­φές και οι Μυρτιές Καλύ­μνου με 671.

Το «σπίτι της γιαγιάς» μπορεί να παρα­μέ­νει πηγή συμπλη­ρω­μα­τι­κού εισο­δή­μα­τος για μια οικο­γέ­νεια και ταυ­τό­χρονα να απο­τε­λεί μία από τις κατα­χω­ρί­σεις ενός γρα­φείου δια­χεί­ρι­σης.

Τα στοι­χεία του Νοεμ­βρίου δεί­χνουν ότι στη Ρόδο, ανάμεσα στη μεμο­νω­μένη οικο­γέ­νεια και τις μεγάλες εται­ρείες, υπάρχει μια πολυ­πλη­θής ενδιά­μεση ζώνη που σπάνια μπαίνει στη δημόσια συζή­τηση.