Οικόπεδα πολλών… ταχυτήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές – Και τουριστικές εγκαταστάσεις στα 4 στρέμματα-Ολες οι αλλαγές

Τον στα­διακό περιο­ρι­σμό της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιο­χές επι­χει­ρεί θα θέσει το Υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας (ΥΠΕΝ). Παρά τις έντονες αντι­δρά­σεις του τεχνι­κού κόσμου, των ιδιο­κτη­τών ακι­νή­των αλλά και βου­λευ­τών όλων των… χρω­μά­των, η πολι­τική ηγεσία του ΥΠΕΝ επι­μέ­νει στην κατάρ­γηση των μικρών παρεκ­κλί­σεων στη δόμηση εκτός σχεδίου που σήμερα δίνει τη δυνα­τό­τητα να χτί­ζο­νται οικό­πεδα κάτω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των.

Ωστόσο, οι προ­ω­θού­με­νες ρυθ­μί­σεις, οι οποίες περι­λαμ­βά­νο­νται στο πολε­ο­δο­μικό και χωρο­τα­ξικό νομο­σχέ­διο των 179 σελίδων και των 139 άρθρων που εισήχθη χθες αργά το βράδυ στη Βουλή προς συζή­τηση και ψήφιση, παρου­σιά­ζουν δια­φο­ρο­ποι­ή­σεις σε σχέση με εκείνες που είχαν τεθεί σε δημόσια δια­βού­λευση. Ειδι­κό­τερα, ο νομο­θέ­της δίνει το περι­θώ­ριο της δόμησης και σε αγρο­τε­μά­χια κάτω των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των στην περί­πτωση που χαθεί η αρτιό­τητα, δίχως υπαι­τιό­τητα του ιδιο­κτήτη (π.χ. λόγω απαλ­λο­τρί­ω­σης). Επίσης, θα δίνεται το δικαί­ωμα στο μέλλον, στους μελε­τη­τές των πολε­ο­δο­μι­κών σχεδίων να κρίνουν κατά περί­πτωση και να παρέ­χουν δικαί­ωμα δόμησης σε ακίνητα  από δύο στρέμ­ματα και πάνω.

 

Τέλος στη δόμηση κάτω των 4 στρεμ­μά­των 

 

Σε κάθε περί­πτωση, η δυνα­τό­τητα δόμησης σε αγρο­τε­μά­χια μικρό­τερα των τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των θα δια­κο­πεί. Αφορά οικό­πεδα:

• Των 750 τ.μ., με ελά­χι­στο «πρόσωπο» 10 μ. και ελά­χι­στο βάθος 15 μ., που υφί­στα­νται από το 1962.
• Των 1.200 τ.μ., με ελά­χι­στο «πρόσωπο» 20 μ. και ελά­χι­στο βάθος 35 μ., που υφί­στα­νται από το 1964.
• Των 2.000 τ.μ. με ελά­χι­στο «πρόσωπο» 25 μ. και ελά­χι­στο βάθος 40 μ., που υφί­στα­νται από το 1978  ή από το 1977 (βρί­σκο­νται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικι­σμών).
• Των οποίων απο­μειώ­θηκε το εμβαδόν και «έχασαν» την ελά­χι­στη αρτιό­τητα λόγω απαλ­λο­τρί­ω­σης κάποιου τμή­μα­τός τους.
• Τα οποία δεν έχουν αρτιό­τητα, αλλά είχαν δοθεί σε περι­πτώ­σεις ανα­δα­σμώνσε ανταλ­λαγή αρτίων και οικο­δο­μή­σι­μων γηπέδων.

Για τα συγκε­κρι­μένα οικό­πεδα θα δίδεται διετής προ­θε­σμία από την ψήφιση του νόμου για έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας, ακόμα κι αν αυτή δεν συνο­δεύ­ε­ται από το σύνολο των δικαιο­λο­γη­τι­κών που απαι­τού­νται, όπως βεβαιώ­σεις της δασικής ή της αρχαιο­λο­γι­κής υπη­ρε­σίας.

 

 

Επιβολή τέλους 5% στις οικο­δο­μι­κές άδειες 

 

Σε αγρο­τε­μά­χια που βρί­σκο­νται σε περιο­χές όπου δεν υπάρχει κανένας σχε­δια­σμός (π.χ. Γενικό Πολε­ο­δο­μικό Σχέδιο -ΓΠΣ, ΠΔ όρων δόμησης, Ζώνες Οικι­στι­κού Ελέγχου κλπ)., ο μέγι­στος συντε­λε­στής δόμησης θα ανέρ­χε­ται κατ’ αρχήν σε 0,18. Δηλαδή στα τέσσερα στρέμ­ματα θα χτίζει 180 τ.μ. από 200 τ.μ. που ισχύει σήμερα. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορί­ζε­ται σε 10% και ο μέγι­στος αριθμός ορόφων σε δύο 2.  Οι οικο­δο­μι­κές άδειες που θα εκδί­δο­νται για τα συγκε­κρι­μένα ακίνητα θα επι­βα­ρύ­νο­νται με τέλος 5% επί του κόστους της οικο­δο­μι­κής άδειας, το οποίο θα απο­δί­δε­ται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρη­μα­το­δό­τηση δράσεων που θα αντι­σταθ­μί­ζουν την επι­βά­ρυνση του περι­βάλ­λο­ντος από το γεγονός ότι δομού­νται περιο­χές που καταρ­χήν δεν προ­ο­ρί­ζο­νται για δόμηση.

Για όσα ακίνητα βρί­σκο­νται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφι­στα­μέ­νων οικι­σμών προ του 1923 που στε­ρού­νται ρυμο­το­μι­κού σχεδίου, αλλά βρί­σκο­νται εντός περιο­χών στις οποίες καθο­ρί­ζο­νται χρήσεις γης, όροι και περιο­ρι­σμοί δόμησης από εργα­λεία πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού, οι επι­τρε­πό­με­νες χρήσεις γης θα πρέπει να συνά­δουν με τα χαρα­κτη­ρι­στικά κάθε περιο­χής και να μην λει­τουρ­γούν αντα­γω­νι­στικά προς τις χρήσεις γης στις περιο­χές εντός σχεδίου στην ευρύ­τερη περιοχή. Όσο για τους όρους δόμησης και τον συντε­λε­στή δόμηση σε αυτά, θα είναι  ευνοϊ­κό­τε­ροι έως και 10% από τους προ­βλε­πό­με­νους στα οικό­πεδα για τα οποία δεν υπάρχει κανένας σχε­δια­σμός, σε καμιά περί­πτωση όμως ευνοϊ­κό­τερη από τα εντός σχεδίου.

Είναι αξιο­ση­μεί­ωτο ότι σε εκτός σχεδίου περιο­χές οι οποίες θα ρυθ­μι­στούν μέσω των νέων «εργα­λείων» των  Ειδικών Πολε­δο­μι­κών Σχεδίων, θα μπορεί η αρτιό­τητα να ξεκινά από τα 2 στρέμ­ματα, εάν κριθεί απα­ραί­τητο από τον μελε­τητή.

 

Ποιοι χτίζουν στα δύο στρέμ­ματα 

 

Σε κάθε περί­πτωση για κτίρια κατοι­κίας στο νομο­σχέ­διο προ­βλέ­πε­ται ότι εάν χάνεται η αρτιό­τητα χωρίς υπαι­τιό­τητα του ιδιο­κτήτη (π.χ. απαλ­λο­τρί­ωση), τότε η μέγιστη επι­τρε­πο­μένη επι­φά­νεια του κτιρίου ως και η συνο­λική επι­φά­νεια των ορόφων δεν θα επι­τρέ­πε­ται να υπερ­βαί­νει – για γήπεδα εμβαδού μεγα­λύ­τε­ρου των 2.000 τ.μ. έως και 4.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 2.000 τ.μ. τα 150 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινό­μενο του υπο­λοί­που εμβαδού του γηπέδου επί τον συντε­λε­στή δόμησης 0,018.

Για γήπεδα εμβαδού μεγα­λύ­τε­ρου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. δεν θα μπορεί να υπερ­βαί­νει τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινό­μενο του υπο­λοί­που εμβαδού του γηπέδου επί τον συντε­λε­στή δόμησης 0,018.

Για γήπεδα εμβαδού μεγα­λύ­τε­ρου των 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 8.000 τ.μ. δεν θα υπερ­βαί­νει τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινό­μενο του υπο­λοί­που εμβαδού του γηπέδου επί τον συντε­λε­στή δόμησης 0,009 μη δυνα­μένη σε καμία περί­πτωση να υπερβεί τα 360 τ.μ..

Για γήπεδα με εμβαδόν πολ­λα­πλά­σιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέ­χουν οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις κατά­τμη­σης, η μέγιστη επι­φά­νεια κτιρίου θα ισούται με το άθροι­σμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επι­τρε­πό­ταν να ανε­γερ­θούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατά­τμηση, μειω­μένη κατά 15% υπό την προ­ϋ­πό­θεση να  ανε­γερ­θεί μια οικο­δομή και το οικό­πεδο να παρα­μεί­νει ενιαίο.

 

Δόμηση σε ακα­τοί­κητα νησιά   

 

Για ακα­τοί­κητα νησιά η δόμηση θα επι­τρέ­πε­ται υπό τους όρους που θα καθο­ρί­ζο­νται από τον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό, με την επι­φύ­λαξη των δια­τά­ξεων της περι­βαλ­λο­ντι­κής νομο­θε­σίας. Η ελά­χι­στη αρτιό­τητα σε αυτά θα είναι άνω των 20 στρεμ­μά­των.

 

Και του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις στα 4 στρέμ­ματα 

 

Για του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις σε περιο­χές εκτός σχεδίου, δίχως να υπάρχει κάποιας μορφής πολε­ο­δο­μι­κός σχε­δια­σμός, το ελά­χι­στο εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα οικό­πεδα, ώστε να θεω­ρού­νται άρτια και οικο­δο­μή­σιμα, είναι 8.000 τ.μ.. Κατ’ εξαί­ρεση, θεω­ρού­νται άρτια και οικο­δο­μή­σιμα γήπεδα εμβαδού κάτω των οκτώ στρεμ­μά­των και ελά­χι­στου εμβαδού τεσ­σά­ρων στρεμ­μά­των για την ανέ­γερση ξενο­δο­χεια­κών κατα­λυ­μά­των, εφόσον πληρούν ενερ­γειακά, περι­βαλ­λο­ντικά ή πολε­ο­δο­μικά κρι­τή­ρια που ορί­ζο­νται με απόφαση του Υπουρ­γού Περι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας.

Μπορεί να δομηθεί και επι­φά­νεια που υπερ­βαί­νει τα 8.000 τ.μ. μόνο υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι, πριν από την έκδοση της οικο­δο­μι­κής άδειας και εν όψει αυτής, θα έχει παρα­χω­ρη­θεί μέρος της έκτασης στον οικείο Δήμο με συμ­βο­λαιο­γρα­φική πράξη και χωρίς αντάλ­λαγμα.

 

Αλλαγές για τα μεγάλα αυθαί­ρετα 

 

Επίσης, βάσει των δια­τά­ξεων του νομο­σχε­δίου ανα­στέλ­λο­νται οι κυρώ­σεις για αυθαί­ρε­τες κατα­σκευές και αλλαγές χρήσης της Κατη­γο­ρίας 5 (τα λεγό­μενα μεγάλα αυθαί­ρετα):

•  για ακίνητα που βρί­σκο­νται σε περιο­χές οι οποίες κηρύ­χθη­καν εντός του 2020 σε κατά­σταση εκτά­κτου ανάγκης
• Για ακίνητα που απο­κτώ­νται μέσω ανα­γκα­στι­κού πλει­στη­ρια­σμού
• Για ακίνητα που απο­κτώ­νται κατόπιν κλη­ρο­νο­μι­κής δια­δο­χής
• Για ακίνητα που εκμι­σθώ­νο­νται με σύμβαση Leasing και επα­νέρ­χο­νται στη χρήση του κύριου ή επι­καρ­πωτή τους
• Για ακίνητα που μετα­βι­βά­ζο­νται στην ΕΤΑΔ Α.Ε.  (Εται­ρεία Ακι­νή­των του Δημο­σίου).

 

Ρυθ­μί­σεις για από­συρση κτιρίων 

 

Επίσης, στο νομο­σχέ­διο περιε­λή­φθη­σαν και ρυθ­μί­σεις για την «από­συρση» κτιρίων και την απαλ­λο­τρί­ωση ορόφων, στο πλαίσιο του Νέου Οικο­δο­μι­κού Κανο­νι­σμού. Για την «από­συρση» κτιρίων, που θα γίνεται με πρω­το­βου­λία των ιδιο­κτη­τών θεσπί­ζο­νται σχετικά κίνητρα. Για την απαλ­λο­τρί­ωση ορί­ζε­ται να υπάρχει εύλογη απο­ζη­μί­ωση των ιδιο­κτη­τών και θα γίνεται σε εξαι­ρε­τι­κές περι­πτώ­σεις (όπως με την πρό­σφατη περί­πτωση του ξενο­δο­χείου στην περιοχή της Ακρό­πο­λης).

Πηγή: tovima.gr