Νέα μέτρα για να ανοίξουν 200.000 κλειστά σπίτια και να αποκλιμακωθούν τα ενοίκια

Να δώσει λύσεις στην επω­α­ζό­μενη οικι­στική κρίση με τις τιμές των ενοι­κίων και ανάσες στην αγορά ακι­νή­των σκο­πεύει η κυβέρ­νηση με δέσμη μέτρων που θα φέρει τον Σεπτέμ­βριο. Τα μέτρα θα είναι εστια­σμένα στις στρε­βλώ­σεις της αγοράς, καθώς στόχος είναι να αντι­με­τω­πι­στεί πρω­τί­στως το φαι­νό­μενο της έλλει­ψης σπιτιών.

Η κυβέρ­νηση σχε­διά­ζει έναν συν­δυα­σμό κινή­τρων με φορο­ε­λα­φρύν­σεις για όσους επι­λέ­γουν να δια­θέ­σουν τα ακίνητά τους σε μακρο­χρό­νιες μισθώ­σεις και αντι­κι­νή­τρων για τα δια­με­ρί­σματα που είναι κενά ή δηλώ­νο­νται ως τέτοια, ενοι­κια­ζό­μενα με μαύρο χρήμα. Ολες οι προ­σπά­θειες εστιά­ζουν στην απο­κλι­μά­κωση των τιμών ενοι­κί­α­σης που θα φέρει η μεγα­λύ­τερη προ­σφορά και στον τερ­μα­τι­σμό του πονο­κε­φά­λου μη ανεύ­ρε­σης σπιτιών που ανα­μέ­νε­ται να λύσει το «Σπίτι μου 2».

Το πρώτο μέτρο που ετοι­μά­ζε­ται για το ερχό­μενο φθι­νό­πωρο εστιά­ζει σε περισ­σό­τερα από 200.000 (από τα περίπου ένα εκα­τομ­μύ­ριο) οικι­στικά ακίνητα, τα οποία δια­τη­ρού­νται κλειστά από τους ιδιο­κτή­τες τους. Γι’ αυτά έχει απο­φα­σι­στεί να ανα­προ­σαρ­μο­στεί ο ΕΝΦΙΑ – δηλαδή να αυξά­νε­ται για όσο διά­στημα οι ιδιο­κτή­τες τους τα δια­τη­ρούν εκτός της αγοράς, προ­φα­νώς για όσο δεν θα έχουν καμία χρήση, είτε ενοι­κί­αση, είτε πώληση, είτε ιδιο­κα­τοί­κηση.

Με τον αυξη­μένο ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα, η κυβέρ­νηση φιλο­δο­ξεί ότι θα πετύχει δύο στόχους. Ο πρώτος είναι η διάθεση περισ­σό­τε­ρων σπιτιών για ενοι­κί­αση ή και για πώληση (θυμί­ζουμε ότι παρά­γο­ντες της κτη­μα­το­με­σι­τι­κής αγοράς εκτι­μούν ότι οι καλ­πά­ζου­σες τιμές των ενοι­κίων, απόρ­ροια του περιο­ρι­σμέ­νου απο­θέ­μα­τος ακι­νή­των, μπορούν να εξορ­θο­λο­γι­στούν αν σε αυτή δια­τε­θούν περίπου 100.000 κατοι­κίες), ενώ ο δεύ­τε­ρος είναι η κατα­πο­λέ­μηση της δια­κί­νη­σης μαύρου χρή­μα­τος.

Να απο­θαρ­ρυν­θούν δηλαδή οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των που φορο­δια­φεύ­γουν ενοι­κιά­ζο­ντας δια­με­ρί­σματα χωρίς να τα δηλώ­νουν στην Εφορία. Κι αυτό γιατί η είσπραξη μαύρων χρη­μά­των από ενοίκια πλέον δεν θα απο­τε­λεί κίνητρο για φορο­δια­φυγή, καθώς όσα κερ­δί­ζο­νται από τη μη δήλωση των εισπρα­χθέ­ντων ενοι­κίων θα πλη­ρώ­νο­νται στον αυξη­μένο ΕΝΦΙΑ που θα εφαρ­μό­ζε­ται στα κλειστά ακίνητα.

Πόσα είναι τα κενά σπίτια

Το γεγονός ότι η κυβέρ­νηση εστιά­ζει σε πρώτη φάση στα κλειστά σπίτια δεν είναι τυχαίο αν ανα­λο­γι­στεί κανείς ότι η Ελλάδα δια­θέ­τει ένα από τα υψη­λό­τερα ποσοστά κενών κατοι­κιών σε ολό­κληρη την Ευρώπη. Ερευνα του Ινστι­τού­του Eteron υπο­λο­γί­ζει ότι μετά τη δεκαετή κρίση στη χώρα το ένα στα τέσσερα δια­με­ρί­σματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας βγήκε εκτός αγοράς και παρα­μέ­νει ως σήμερα κενό. Σήμερα, στην Ελλάδα υπάρ­χουν περισ­σό­τερα από 6,5 εκα­τομ­μύ­ρια οικι­στι­κής χρήσης ακίνητα, εκ των οποίων το Eteron δια­πι­στώ­νει ότι το 1 εκα­τομ­μύ­ριο είναι κλειστά και ανα­ξιο­ποί­ητα. Τα περισ­σό­τερα εξ αυτών, περίπου 550.000, βρί­σκο­νται στην Αττική, ενώ περισ­σό­τερα από 120.000 κλειστά σπίτια βρί­σκο­νται στη Θεσ­σα­λο­νίκη, σύμφωνα με στοι­χεία παρα­γό­ντων της κτη­μα­το­με­σι­τι­κής αγοράς.

Κυβερ­νη­τι­κές πηγές, ωστόσο, κατε­βά­ζουν την εκτί­μηση για τα κλειστά ακίνητα στα περίπου 200.000, καθώς στα παρα­πάνω κενά συνυ­πο­λο­γί­ζο­νται και κατοι­κίες οι οποίες είναι στον αέρα έπειτα από απο­ποι­ή­σεις κλη­ρο­νο­μιάς (αυτά μόνο εκτι­μώ­νται σε περισ­σό­τερα από 450.000), αμφι­σβη­τού­με­νες ιδιο­κτη­σίες μετά από κλη­ρο­νο­μιές, αλλά και κατα­σχε­μέ­νες ή δεσμευ­μέ­νες από funds, οι οποίες μετα­φέ­ρο­νται μέσω πακέτων από το ένα fund στο άλλο.

Τα κενά οικι­στικά ακίνητα που απο­μέ­νουν, αφαι­ρώ­ντας τις παρα­πάνω κατη­γο­ρίες και για τα οποία οι ιδιο­κτή­τες ανα­μέ­νε­ται να κληθούν να επι­λέ­ξουν αν θα τα δια­θέ­σουν για μίσθωση ή θα πλη­ρώ­σουν αυξη­μένο ΕΝΦΙΑ, είναι αυτά που μένουν κλειστά, καθώς οι ιδιο­κτή­τες τους δεν θέλουν ή αδυ­να­τούν να τα ενοι­κιά­σουν ή να τα χρη­σι­μο­ποι­ή­σουν ως κατοι­κία.

Στη δεύτερη κατη­γο­ρία πρό­κει­ται για ακίνητα που έμειναν κλειστά για πολλά χρόνια, με απο­τέ­λε­σμα να μην έχει γίνει σε αυτά καμία απο­λύ­τως ανα­καί­νιση τις τελευ­ταίες δεκα­ε­τίες (με παλιά κου­φώ­ματα, ντου­λά­πια να καταρ­ρέ­ουν, μη λει­τουρ­γικά θερ­μα­ντικά σώματα κ.ά.) και άρα είτε είναι αδύνατο να δια­τε­θούν στην αγορά ως κατοι­κή­σιμα, είτε αν δια­τε­θούν δεν θα επι­λε­γούν ποτέ λόγω της κατά­στα­σής τους. Μια μερίδα ιδιο­κτη­τών έχει κακή… εμπει­ρία από κακο­πλη­ρω­τές, κακή συνερ­γα­σία με ενοι­κια­στές και αυξη­μέ­νες ανάγκες συντή­ρη­σης που προ­έ­κυ­ψαν στη διάρ­κεια της υπερ­δε­κα­ε­τούς κρίσης και προ­τί­μη­σαν να τα κρα­τή­σουν κλει­δω­μένα, με απο­τέ­λε­σμα τα ακίνητά τους σήμερα να βρί­σκο­νται σε πολύ κακή κατά­σταση.

Οι κατοι­κίες που ανήκουν σε ιδιώτες και χρήζουν ανα­καί­νι­σης απο­τε­λούν το μεγα­λύ­τερο ποσοστό των κενών κατοι­κιών (υπο­λο­γί­ζε­ται ότι ξεπερ­νούν το 70%-80%), όμως από την αγορά λείπουν χιλιά­δες ακίνητα, τα οποία ανήκουν είτε σε ιδρύ­ματα (συχνά κατα­λή­γουν εκεί ως κλη­ρο­δο­τή­ματα), είτε σε δημό­σιους φορείς. Αυτά συνήθως παρα­μέ­νουν ανα­ξιο­ποί­ητα λόγω δυσκί­νη­των, δαι­δα­λω­δών δια­δι­κα­σιών που απαι­τούν σειρά απο­φά­σεων από επι­τρο­πές και φορείς για να συντη­ρη­θούν και να δια­τε­θούν προς αξιο­ποί­ηση. Εκτι­μά­ται ότι αυτά τα ακίνητα μπορεί να αγγί­ζουν ή και να ξεπερ­νούν τα 100.000.

Το «Σπίτι μου 2»

Την ίδια ώρα η αγορά βρί­σκε­ται σε κατά­σταση ανα­μο­νής για την ανα­κοί­νωση του δεύ­τε­ρου κύκλου του προ­γράμ­μα­τος «Σπίτι μου» στις αρχές του φθι­νο­πώ­ρου. Το πρό­γραμμα επι­δό­τη­σης επι­το­κίου για την αγορά πρώτης κατοι­κίας που ανα­μέ­νε­ται δεν διπλα­σιά­ζει μόνο το δια­τι­θέ­μενο ποσό, αλλά διευ­ρύ­νει και τα ηλι­κιακά όρια των υπο­ψή­φιων αγο­ρα­στών, κατε­βά­ζο­ντας παράλ­ληλα τα όρια ηλικίας των πωλού­με­νων οικο­δο­μών. Είναι λογικές, λοιπόν, οι αυξη­μέ­νες προσ­δο­κίες που έχει δημιουρ­γή­σει η αναμονή της ανα­κοί­νω­σης του προ­γράμ­μα­τος τόσο στους αγο­ρα­στές όσο και τους πωλητές.

Πηγές της αγοράς σχο­λιά­ζουν ότι ενώ στον πρώτο κύκλο του προ­γράμ­μα­τος η ζήτηση δια­τη­ρή­θηκε σε μέτρια επίπεδα και έμεινε ανι­κα­νο­ποί­ητη, εν πολλοίς, από τη χαμηλή προς πώληση προ­σφορά κατοι­κιών, αυτό είναι κάτι που ανα­μέ­νε­ται να αλλάξει. Είναι τα 2 δισ. ευρώ των δια­θέ­σι­μων κον­δυ­λίων, αλλά και το γεγονός ότι θα μειω­θούν δρα­μα­τικά οι περιο­ρι­σμοί στα επι­λέ­ξιμα ακίνητα, αλλά κυρίως η ταυ­τό­τητα των αγο­ρα­στών που κάνει τη διαφορά. Το «Σπίτι μου 2», για το οποίο βρί­σκο­νται σε φάση ολο­κλή­ρω­σης οι δια­πραγ­μα­τεύ­σεις του υπουρ­γού Εθνικής Οικο­νο­μίας και Οικο­νο­μι­κών Νίκου Παπα­θα­νάση με τις ευρω­παϊ­κές αρχές, θα παρέχει προ­νο­μιακά (σχεδόν άτοκα) δάνεια σε 30.000 ζευ­γά­ρια για να αγο­ρά­σουν πρώτη κατοι­κία, ενώ θα περι­λαμ­βά­νει και τα ζευ­γά­ρια ηλικίας 40-50 ετών που είχαν απο­κλει­στεί από τον πρώτο κύκλο και τα οποία θεω­ρεί­ται ότι θα δώσουν ζωή στο πρό­γραμμα λόγω της μεγα­λύ­τε­ρης οικο­νο­μι­κής δύναμης που έχουν.

Ο δεύ­τε­ρος κύκλος του προ­γράμ­μα­τος, λοιπόν, οι λεπτο­μέ­ρειες για τον οποίο ανα­μέ­νε­ται να ανα­κοι­νω­θούν στην ομιλία του πρω­θυ­πουρ­γού Κυριά­κου Μητσο­τάκη στη ΔΕΘ, θα αφορά δικαιού­χους ηλικίας από 25 έως 50 ετών εφόσον καλύ­πτουν τα απα­ραί­τητα εισο­δη­μα­τικά κρι­τή­ρια (οι δικαιού­χοι θα πρέπει να έχουν ατομικό εισό­δημα από 10.000 έως 16.000 ευρώ, οικο­γε­νειακό εισό­δημα έως 24.000 ευρώ, ενώ για τις μονο­γο­νεϊ­κές οικο­γέ­νειες το εισό­δημα πρέπει να αγγίζει τα 27.000 ευρώ). Παράλ­ληλα, προ­βλέ­πε­ται προ­σαύ­ξηση των ορίων κατά 3.000 ευρώ για κάθε παιδί, ενώ ειδικά για τις μονο­γο­νεϊ­κές οικο­γέ­νειες υπάρχει προ­σαύ­ξηση κατά 3.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο.

Χωρίς εγγυητή

Αυτό που ανα­μέ­νε­ται να αλλάξει, επίσης, με σκοπό να υπάρξει μεγα­λύ­τερη προ­σφορά κατοι­κιών είναι τα επι­λέ­ξιμα ακίνητα αυτά καθαυτά, τα οποία στον πρώτο κύκλο έπρεπε να έχουν αξία ως 200.000 ευρώ, επι­φά­νεια έως 150 τ.μ. και έτος κατα­σκευής έως το 2007. Το δάνειο μπορεί να φτάσει κατ’ ανώτατο όριο τα 150.000 ευρώ, καλύ­πτει έως το 90% της αξίας του ακι­νή­του και έχει διάρ­κεια απο­πλη­ρω­μής μέχρι 30 έτη, με το τελικό επι­τό­κιο να είναι euribor (τρι­μή­νου) +1%. Το δάνειο θα μετα­τρέ­πε­ται σε άτοκο και για όσα ζευ­γά­ρια απο­κτή­σουν 3 ή και περισ­σό­τερα παιδιά κατά τη διάρ­κεια απο­πλη­ρω­μής του, ενώ πλέον δεν απαι­τεί­ται εγγυ­η­τής για την έγκρισή του.

Με τις νέες προ­ϋ­πο­θέ­σεις που θα ισχύουν στον δεύτερο κύκλο του προ­γράμ­μα­τος «Σπίτι μου» θεω­ρεί­ται ότι θα απο­φευ­χθούν οι στρε­βλώ­σεις που προ­κά­λεσε στην αγορά ο πρώτος, καθώς λόγω των περιο­ρι­σμών στα επι­λέ­ξιμα ακίνητα και των μικρών χρο­νι­κών περι­θω­ρίων βρέ­θη­καν σχεδόν εν μια νυκτί σπίτια που πωλού­νταν αντί 70.000-80.000 ευρώ να δίνο­νται με τιμή που έφτανε ως και τα 200.000 ευρώ στην Αθήνα. Βεβαίως, το πρό­γραμμα ανα­μέ­νε­ται ότι θα αυξήσει τη ζήτηση στα ακίνητα (ιδιαί­τερα στην Αττική) και άρα θα βοη­θή­σει στη δια­τή­ρηση των υψηλών τιμών, από την άλλη όμως θα είναι ανε­βα­σμένη και η προ­σφορά.

Νέα φορο­λο­γικά κίνητρα

Στην εξά­λειψη των στρε­βλώ­σεων, αλλά και στην αύξηση του προ­σφε­ρό­με­νου απο­θέ­μα­τος ακι­νή­των για μακρο­χρό­νια ενοι­κί­αση στο­χεύει και μια σειρά μέτρων που εξε­τά­ζο­νται από το οικο­νο­μικό επι­τε­λείο της κυβέρ­νη­σης για το αμέσως επόμενο χρονικό διά­στημα.

Σε αυτά περι­λαμ­βά­νο­νται (εκτός της προ­α­να­φερ­θεί­σας αύξησης του ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα) φορο­ε­λα­φρύν­σεις για όσους επι­λέ­γουν να δια­θέ­σουν τις ιδιο­κτη­σίες τους για μακρο­χρό­νια μίσθωση, αλλά και η έναρξη λει­τουρ­γίας του Μητρώου Ιδιο­κτη­σίας και Δια­χεί­ρι­σης Ακι­νή­των.

Σε ό,τι αφορά το τελευ­ταίο, η νέα ηλε­κτρο­νική πλατ­φόρμα της ΑΑΔΕ ανα­μέ­νε­ται να τεθεί σε λει­τουρ­γία ως το τέλος του έτους (ολο­κλη­ρώ­νε­ται τον Σεπτέμ­βριο και συν­δέ­ε­ται με το Κτη­μα­το­λό­γιο), περι­λαμ­βά­νο­ντας τις πλήρεις «ταυ­τό­τη­τες» της ακί­νη­της περιου­σίας των φορο­λο­γου­μέ­νων. Μεταξύ αυτών, το Μητρώο θα περιέ­χει κατα­γε­γραμ­μένα τα χαρα­κτη­ρι­στικά των ακι­νή­των, όπως η θέση και το είδος τους, η επι­φά­νεια, το αν πρό­κει­ται για ολο­κλη­ρω­μένη ή ημιτελή οικο­δομή, τα ποσοστά συνι­διο­κτη­σίας, αλλά κυρίως το εάν είναι νοι­κια­σμένα ή δωρεάν παρα­χω­ρη­μένα, με τα ποσά των μισθω­μά­των και τα στοι­χεία των ενοι­κια­στών.

Με τα στοι­χεία να αντλού­νται από το Κτη­μα­το­λό­γιο, από το Ε2 των φορο­λο­γι­κών δηλώ­σεων (σε αυτό κατα­γρά­φο­νται τα εισο­δή­ματα από μισθώ­ματα), καθώς και την πλατ­φόρμα της ΑΑΔΕ για τα μισθω­τή­ρια ακι­νή­των, το ριζο­σπα­στικό είναι ότι στο Μητρώο θα έχουν πρό­σβαση και οι ενοι­κια­στές, οι οποίοι θα πρέπει να δηλώ­σουν τα ακίνητα που μισθώ­νουν με τα ποσά που πλη­ρώ­νουν και να επι­ση­μά­νουν όποιες απο­κλί­σεις παρα­τη­ρούν.

Με τη δια­σταύ­ρωση των στοι­χείων των μισθω­μέ­νων -δηλωμένων- ακι­νή­των η ΑΑΔΕ θα μπορεί να ενη­με­ρώ­νε­ται για τα ποσά των ενοι­κίων που δηλώ­νο­νται και εισπράτ­το­νται, ενώ θεω­ρεί­ται ότι θα απο­τε­λέ­σει ένα «όπλο» ακόμα στον εντο­πι­σμό όσων μισθώ­νουν αδήλωτα ακίνητα ή δηλώ­νουν μικρό­τερα μισθώ­ματα από τα πραγ­μα­τικά.

Επι­πλέον, καθώς αυξά­νε­ται η πίεση που προ­κα­λεί στα εισο­δή­ματα η άνοδος των ενοι­κίων (συνε­πεία της έλλει­ψης ακι­νή­των που δια­τί­θε­νται σε μακρο­χρό­νια μίσθωση και η υπερ­δρα­στη­ριό­τητα στη βρα­χυ­χρό­νια) η κυβέρ­νηση εξε­τά­ζει μια σειρά μέτρων που θα ωθήσουν την αγορά σε διόρ­θωση των τιμών των μισθω­μά­των.

Το οικο­νο­μικό επι­τε­λείο της κυβέρ­νη­σης στο­χεύει να εξι­σορ­ρο­πή­σει τις τιμές ενοι­κί­α­σης αυξά­νο­ντας την προ­σφορά ακι­νή­των σε αυτόν τον τομέα αγοράς. Πρό­κει­ται για ένα πρό­βλημα που είναι πανευ­ρω­παϊκό και έχει κάνει την εμφά­νισή του στο κέντρο της ελλη­νι­κής πρω­τεύ­ου­σας, σε νησιά και σε όλους τους του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς της χώρας, όπου οι πολίτες (νέα ζευ­γά­ρια, γιατροί, αστυ­νο­μι­κοί ή δάσκα­λοι που παίρ­νουν μετά­θεση κ.ά.) πλέον δεν βρί­σκουν προσιτή -ή δεν βρί­σκουν καθόλου- στέγη. Το ιδανικό σενάριο θα ήταν τα μέτρα να εστιά­σουν σε κίνητρα για μακρο­χρό­νια μίσθωση ενός ακι­νή­του και όχι στις δρα­κό­ντειες απα­γο­ρεύ­σεις στις βρα­χυ­χρό­νιες, οι οποίες έχουν τον κίνδυνο να κατα­πέ­σουν δικα­στικά και δεν φαί­νε­ται να λύνουν το πρό­βλημα πουθενά, ούτε σε άλλες χώρες που έχουν ανάλογο πρό­βλημα λόγω υπερ­του­ρι­σμού (Ισπανία κ.ά.).

Προ­σώ­ρας δεί­χνουν να έχουν προ­βά­δι­σμα περισ­σό­τερο τα μέτρα που θα παρέ­χουν κίνητρα προς τους ιδιο­κτή­τες για να τα δια­θέ­σουν στη μακρο­χρό­νια μίσθωση. Στο τραπέζι έχουν πέσει προ­τά­σεις όπως οι εκπτώ­σεις στον φόρο για ενοίκιο πρώτης κατοι­κίας ή και στους τόκους για στε­γα­στικά δάνεια, αν και δεν δεί­χνουν να προ­κρί­νο­νται λόγω του μεγάλου αριθμού των δυνη­τικά δικαιού­χων που θα περιό­ρι­ζαν δρα­μα­τικά το πραγ­μα­τικό όφελος γι’ αυτούς για δημο­σιο­νο­μι­κούς λόγους.

Σε πρώτο πλάνο, λοιπόν, ανάμεσα στα μέτρα που εξε­τά­ζει η κυβέρ­νηση είναι η μείωση φόρου στις μακρο­χρό­νιες μισθώ­σεις. Εδώ εξε­τά­ζε­ται η υιο­θέ­τηση μιας ορθο­λο­γι­κής φορο­λο­γι­κής κλι­μά­κω­σης για μισθώ­ματα από τις 10.000 ή τα 12.000 ευρώ και ως 15.000 ή και 20.0000 ευρώ τον χρόνο, καταρ­γώ­ντας το σημε­ρινό σύστημα, βάσει του οποίου από το πρώτο ευρώ ο φόρος από 15% εκτι­νάσ­σε­ται στο 35% μετά τα 12.000 ευρώ.

Η κατάρ­γηση αυτού του συστή­μα­τος εκτι­μά­ται ότι θα φέρει επι­πλέον έσοδα στα δημόσια ταμεία, καθώς θα οδη­γή­σει σε μείωση της φορο­α­πο­φυ­γής, αφού το σημε­ρινό σύστημα ουσια­στικά απο­τε­λεί κίνητρο να δηλώ­νουν πολλοί έσοδα από μισθώ­ματα μικρό­τερα των 12.000 ευρώ, καθώς σε κάθε ευρώ πάνω από 1.000 ευρώ τον μήνα θα πρέπει ο ιδιο­κτή­της να πλη­ρώ­νει το 1/3 αντί το 1/6 που ισχύει για κάτω από 12.000 ευρώ τον χρόνο.

Τι θα γίνει με τα Airbnb

Παράλ­ληλα με τις υπό­λοι­πες παρεμ­βά­σεις για τον εξορ­θο­λο­γι­σμό της αγοράς ακι­νή­των που θα οδη­γή­σει στη λύση του προ­βλή­μα­τος έλλει­ψης ακι­νή­των για μακρο­χρό­νια μίσθωση, η κυβέρ­νηση εξε­τά­ζει τη λήψη μιας σειράς μέτρων και για τη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση. Μέχρι στιγμής, η στό­χευση είναι να απο­κτή­σει συγκρι­τικό πλε­ο­νέ­κτημα η μακρο­χρό­νια με την παροχή κινή­τρων, κάτι που οδηγεί σε δύο βασι­κούς δρόμους: είτε θα μείνει ίδιος ο φόρος στις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις χωρίς την πρό­σθεση επι­πλέον επι­βα­ρύν­σεων, είτε θα αυξηθεί.

Καθώς ακόμα από τις προ­τά­σεις που έχουν πέσει στο τραπέζι δεν έχει απο­φα­σι­στεί ποιος δρόμος θα επι­λε­γεί, ένα σενάριο που έχει προ­βά­δι­σμα είναι αυτό που θέλει την αύξηση του ελά­χι­στου συντε­λε­στή από 15% στο 22% για τις βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις, που θα μπο­ρούσε να… χρη­μα­το­δο­τή­σει και τη μείωση για τις μακρο­χρό­νιες. Προς εξέταση βρί­σκε­ται και η πρόταση που έχει υπο­βά­λει η Πανελ­λή­νια Ομο­σπον­δία Ιδιο­κτη­τών Ακι­νή­των (ΠΟΜΙΔΑ) «να αφαι­ρεί­ται αντί του 5% για απο­σβέ­σεις και για δαπάνες το 100% για τρία χρόνια μόνο και μόνο για τα σπίτια εκείνα που ήταν κλειστά όλο το 2023 ή για σπίτια που ήταν στη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση πέρυσι, αλλά οι ιδιο­κτή­τες τους είναι δια­τε­θει­μέ­νοι να καταρ­γή­σουν τον αριθμό μητρώου ακι­νή­του και να τα νοι­κιά­σουν».

Η ουσία και εδώ είναι να λυθεί το πρό­βλημα της μικρής προ­σφο­ράς δια­με­ρι­σμά­των σε σχέση με τη ζήτηση, φαι­νό­μενο στο οποίο δίνει εκρη­κτι­κές δια­στά­σεις η «διαρροή» επι­πλέον 170.000 κατοι­κιών προς την Airbnb. Αυτή, άλλωστε, η μείωση της προ­σφο­ράς και όχι η βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση αυτή καθαυτή (η οποία έχει γίνει ιδιαί­τερα δημο­φι­λής λόγω της εκρη­κτι­κής αύξησης του του­ρι­σμού) είναι η αιτία της αύξησης των ενοι­κίων και των τιμών αγοράς οικι­στι­κών ακι­νή­των, όπως συμπε­ραί­νει μελέτη του Harvard Business Review.

Η ακα­δη­μαϊκή μελέτη χρη­σι­μο­ποιεί ως παρά­δειγμα τη Νέα Υόρκη, στην οποία δια πιστώ­νει ότι στην αύξηση της τάξης του 32% στα ενοίκια την περίοδο 2011-2021 (η οποία έφτασε το μέσο μηνιαίο μίσθωμα στα 1.800 δολάρια), η Airbnb «συνέ­βαλε» μόλις στο 1%. Φυσικά, κάθε περί­πτωση είναι δια­φο­ρε­τική.

Στην Αθήνα, για παρά­δειγμα, στο κέντρο της οποίας υπο­λο­γί­ζε­ται ότι λει­τουρ­γούν περίπου 20.000 κατα­λύ­ματα Airbnb, τα δια­τι­θέ­μενα προς μακρο­χρό­νια μίσθωση ακίνητα είναι πλέον ελά­χι­στα, καθώς στη δεκα­ε­τία της κρίσης η οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα είχε σχεδόν μηδε­νί­σει.

Σε κάθε περί­πτωση, οι νέες παρεμ­βά­σεις στην αγορά βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, οι οποίες ανα­μέ­νο­νται επίσης τον Σεπτέμ­βριο, θα απο­τε­λούν τις δεύ­τε­ρες σε λιγό­τερο από ένα έτος. Ηδη, από τον περα­σμένο Ιανουά­ριο, μεταξύ άλλων, προ­βλέ­πε­ται ότι η εκμε­τάλ­λευση τριών και περισ­σό­τε­ρων ακι­νή­των θεω­ρεί­ται επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα, κάτι που σημαί­νει ότι όσοι απο­κτούν εισο­δή­ματα από βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση πρέπει να κατα­βάλ­λουν τις ανά­λο­γες ασφα­λι­στι­κές εισφο­ρές, το τέλος επι­τη­δεύ­μα­τος και τον ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.

Αυτό σημαί­νει ότι για τους ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των που τα δια­θέ­τουν σε πλατ­φόρ­μες βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης (Airbnb), το ελά­χι­στο εισό­δημα που θα πρέπει να δηλώ­σουν στην Eφορία το 2025 θα υπο­λο­γι­στεί με βάση το τεκ­μαρτό εισό­δημα των ελεύ­θε­ρων επαγ­γελ­μα­τιών. Στην πράξη, αν κάποιος εμφα­νί­ζε­ται να δια­θέ­τει προς εκμί­σθωση περισ­σό­τερα από τρία ακίνητα, θεω­ρεί­ται ότι ασκεί επι­χει­ρη­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα, κάτι που σημαί­νει ότι θα πρέπει να τηρεί βιβλία εσόδων – εξόδων, θα φορο­λο­γεί­ται με συντε­λε­στή 22%, θα επι­βα­ρύ­νο­νται τα μισθώ­ματα με ΦΠΑ, με φόρο δια­μο­νής κ.ά.

Με τις ρυθ­μί­σεις καθιε­ρώ­θηκε επίσης τέλος δια­μο­νής παρε­πι­δη­μού­ντων ύψους 0,5%, ανε­ξαρ­τή­τως πλήθους ακι­νή­των, αλλά και τέλος «ανθε­κτι­κό­τη­τας στην κλι­μα­τική κρίση», ύψους 1,5 ευρώ, ανά ημε­ρή­σια χρήση και ανά δωμάτιο ή δια­μέ­ρι­σμα για το διά­στημα από Μάρτιο έως Οκτώ­βριο. Αντί­στοιχα, για τη χρήση για τους μήνες Νοέμ­βριο έως Φεβρουά­ριο το τέλος ορί­ζε­ται σε 0,50 ευρώ, ενώ για μονο­κα­τοι­κίες άνω των 80 τ.μ. δια­μορ­φώ­νε­ται στα 10 ευρώ και βαρύνει τον δια­μέ­νο­ντα που έκανε χρήση του δωμα­τίου ή του δια­με­ρί­σμα­τος. Βάσει όσων ισχύουν ως σήμερα, ένα φυσικό πρόσωπο το οποίο αποκτά εισό­δημα από τη βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση ακι­νή­του της οικο­νο­μίας διαµοιρασµού θεω­ρεί­ται εισό­δημα από ακίνητη περιου­σία. Αυτό σημαί­νει πως εφαρ­μό­ζο­νται οι ανά­λο­γοι συντε­λε­στές: 15% για ετήσιο εισό­δημα έως 12.000 ευρώ, 35% για το κλι­μά­κιο εισο­δή­μα­τος από 12.001 έως 35.000 ευρώ και συντε­λε­στή 45% για μισθώ­ματα άνω των 35.000 ευρώ.

Τα μέτρα που τέθηκαν σε ισχύ τον Ιανουά­ριο προ­βλέ­πουν αυστη­ρές κυρώ­σεις με βαριά πρό­στιμα για όσους δια­θέ­τουν τα ακίνητά τους σε βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση χωρίς να το δηλώ­νουν. Δημιουρ­γή­θηκε το Μητρώο Ακι­νή­των Βρα­χυ­χρό­νιας Μίσθω­σης, η μη εγγραφή στο οποίο επι­σύ­ρει αυτο­τε­λές διοι­κη­τικό πρό­στιμο ανά έτος ίσο με το 50% των ακα­θά­ρι­στων εσόδων του φορο­λο­γι­κού έτους που δια­πράτ­τε­ται παρά­βαση. Σε κάθε περί­πτωση, το ποσό του προ­στί­μου δεν μπορεί να είναι μικρό­τερο των 5.000 ευρώ. Αν δια­πι­στω­θεί υπο­τροπή, δηλαδή οι προ­ϋ­πο­θέ­σεις δεν τηρού­νται έναν χρόνο μετά την έκδοση της πράξης επι­βο­λής του προ­στί­μου, το πρό­στιμο αυξά­νε­ται στο διπλά­σιο αυτού που είχε επι­βλη­θεί αρχικά. Πρό­στιμο ίσο με το διπλά­σιο του μισθώ­μα­τος, όπως αυτό εμφα­νί­ζε­ται στην ψηφιακή πλατ­φόρμα, προ­βλέ­πε­ται για τη μη υποβολή ή υποβολή ανα­κρι­βούς Δήλωσης Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής, ενώ για εκπρό­θε­σμη Δήλωση Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής προ­βλέ­πε­ται αυτο­τε­λές διοι­κη­τικό πρό­στιμο ύψους 100 ευρώ.

«Υπερ­θέρ­μανση» στα ενοίκια

Πάντως, μέχρι τη λήψη και των νέων μέτρων η αγορά της μίσθω­σης κατοι­κιών δείχνει να συνε­χί­ζει την πορεία της «υπερ­θέρ­μαν­σης» που έχει πάρει τα τελευ­ταία χρόνια. Καθώς την τελευ­ταία πεντα­ε­τία οι τιμές των ενοι­κίων έχουν αυξηθεί πάνω από 50%, το ράλι στις τιμές συνε­χί­ζε­ται.

Σύμφωνα με τον δείκτη SPI της Spitogatos, η ετήσια μετα­βολή των τιμών ενοι­κίων έφτασε το 7,7% (έναντι 7,1% το 2023 και 6,7% το 2022), ενώ για το τρέχον έτος οι τιμές κορυ­φώ­θη­καν τον Μάιο (1,7%), στα­θε­ρο­ποιού­με­νες σχετικά τον Ιούλιο (μετα­βολή 0,30%). Σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης, ο SPI δείχνει άνοδο 7,2% φέτος και σε μηνιαία βάση, μετα­βολή 0,5% από τον περα­σμένο Ιούλιο.

Τα μέτρα που παίρ­νουν Γαλλία, Ολλαν­δία, Καναδάς και ΗΠΑ

Με φορο­λο­γικά κυρίως αντι­κί­νη­τρα «απα­ντούν» οι περισ­σό­τε­ρες κυβερ­νή­σεις στο πρό­βλημα των κενών οικι­στι­κών ακι­νή­των. Με τα ακα­τοί­κητα σπίτια να υπο­λο­γί­ζο­νται σε περισ­σό­τερα από 11 εκα­τομ­μύ­ρια (!) σε ολό­κληρη την Ευρώπη, σύμφωνα με πρό­σφατη έρευνα της βρε­τα­νι­κής εφη­με­ρί­δας «Guardian», οι κρα­τι­κές αρχές επι­χει­ρούν να κατα­στή­σουν μη συμ­φέ­ρουσα την επιλογή των ιδιο­κτη­τών να τα έχουν κενά και να τα… βλέπουν. Στη Γαλλία, όπου το 8% του οικι­στι­κού απο­θέ­μα­τος (περίπου 3,1 εκα­τομ­μύ­ρια σπίτια) είναι κενό, οι ιδιο­κτή­τες των αχρη­σι­μο­ποί­η­των σπιτιών πλη­ρώ­νουν τον φόρο ακί­νη­της περιου­σίας χωρίς καμία απαλ­λαγή, αλλά και τον φόρο επί των κενών κατοι­κιών (TLV) για πόλεις με πλη­θυ­σμό άνω των 50.000 κατοί­κων.

Ο φόρος αυτός είναι ετήσιος, ξεχω­ρι­στός για κάθε σπίτι που είναι κενό για διά­στημα άνω του 1 έτους και υπο­λο­γί­ζε­ται με βάση την κτη­μα­το­λο­γική αξία ενοι­κί­α­σης της κατοι­κίας. Αυτή η μισθω­τική αξία ανα­προ­σαρ­μό­ζε­ται κάθε χρόνο ανάλογα με τις αυξή­σεις των τιμών. Το ποσό του φόρου προ­κύ­πτει από τον πολ­λα­πλα­σια­σμό της μισθω­τι­κής αξίας επί έναν φορο­λο­γικό συντε­λε­στή που ορί­ζε­ται σε 17% για το πρώτο φορο­λο­γικό έτος και 34% για τα επόμενα έτη. Οι άλλες περιο­χές της Γαλλίας έχουν το δικαί­ωμα επι­βο­λής του φόρου THLV, το ποσό του οποίου υπο­λο­γί­ζουν οι τοπικές αρχές, ενώ στο τραπέζι έχουν πέσει προ­τά­σεις όπως αυτή του πρώην αντι­δη­μάρ­χου του Παρι­σιού, Ζαν Μπροσά, ο οποίος ζήτησε επίταξη των κενών ακι­νή­των.

Στην Ολλαν­δία, φέτος επι­βλή­θηκε φόρος μετα­βί­βα­σης 10,4%σε όσους αγο­ρά­ζουν ακίνητο στο οποίο δεν προ­τί­θε­νται να δια­μεί­νουν, ενώ στην Ισπανία οι ιδιο­κτή­τες κενών ακι­νή­των ελέγ­χο­νται εξο­νυ­χι­στικά και οι ιδιο­κτή­τες οφεί­λουν να παρά­σχουν έναν επίσημο 20ψήφιο κωδικό που χρη­σι­μο­ποιεί­ται για την ταυ­το­ποί­ηση όλων των ακι­νή­των στη χώρα. Εάν δεν το κάνουν, θεω­ρού­νται παρά­νο­μοι και απει­λού­νται με πρό­στιμα ως και 600.000 ευρώ (!), καθώς είναι σε εξέλιξη «πόλεμος» της κυβέρ­νη­σης με όσους τα νοι­κιά­ζουν παρά­νομα και αδήλωτα σε πλατ­φόρ­μες βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης.

Στην άλλη πλευρά του Ατλα­ντι­κού, στον Καναδά, το Τορόντο φέτος ακο­λού­θησε το παρά­δειγμα του Βαν­κού­βερ, επι­βάλ­λο­ντας φόρο 3% επί της αντι­κει­με­νι­κής αξίας στα ακίνητα που μένουν κλειστά. Ανάλογο φορο­λο­γικό μέτρο ψηφί­στηκε και στις ΗΠΑ, στο Σαν Φραν­σί­σκο.

Πηγή: protothema.gr