Πτώση εσόδων στα rbnb Ρόδο δείχνουν τα πρώτα στοιχεία για το 2026 στη Ρόδο

Τα φετινά στοιχεία έρχονται σε αντίθεση με το ετήσιο ρεκόρ εσόδων που κατέγραψε το νησί έως τον Ιανουάριο

Τα πρώτα διαθέσιμα στοιχεία για το καλοκαίρι του 2026 δείχνουν πτώση εσόδων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις της Ρόδου, ανατρέποντας την εικόνα ισχυρής ανάπτυξης που είχε καταγραφεί έως τον περασμένο Ιανουάριο. Σύμφωνα με στοιχεία της πλατφόρμας AirROI, με ενημέρωση 8 Αυγούστου 2026 και περίοδο αναφοράς Αύγουστο 2025 έως Ιούλιο 2026, τα έσοδα ανά καταχώριση στον Δήμο Ρόδου υποχώρησαν κατά 6,6% σε ετήσια βάση. Η μέση πληρότητα διαμορφώθηκε στο 41,5%, με μέση ημερήσια τιμή περίπου 263 ευρώ, στις 429 ενεργές καταχωρίσεις που παρακολουθεί η πλατφόρμα στη συγκεκριμένη διοικητική ενότητα. Η εικόνα αυτή συμφωνεί με ξεχωριστή μελέτη της Beyond, που δημοσιοποιήθηκε από τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων για το φετινό καλοκαίρι. Πανελλαδικά, η πληρότητα αυξήθηκε κατά 7,1%, στο 41%, με τη μέση ημερήσια τιμή στα 104 ευρώ. Στη Ρόδο όμως η πληρότητα κινήθηκε αντίθετα, μειωμένη κατά 22% σε σύγκριση με πέρυσι, παρότι η μέση ημερήσια τιμή αυξήθηκε κατά 23%.

Δύο ανεξάρτητες πηγές, με διαφορετική μεθοδολογία και διαφορετικό γεωγραφικό εύρος, συγκλίνουν επομένως στο ίδιο συμπέρασμα, η αύξηση των τιμών φέτος δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη πληρότητα. Η υποχώρηση αυτή έρχεται μετά από ισχυρή ανοδική πορεία στο δωδεκάμηνο που ολοκληρώθηκε τον Ιανουάριο του 2026. Σύμφωνα με στοιχεία της Airbtics, δημοσιευμένα στις 12 Μαρτίου 2026, για την περίοδο Φεβρουάριος 2025 έως Ιανουάριος 2026, το διάμεσο ετήσιο ακαθάριστο έσοδο ανά ενεργή καταχώριση στο σύνολο του νησιού διαμορφώθηκε στις 33.000 ευρώ, από περίπου 27.000 ευρώ το προηγούμενο έτος, αύξηση 17%. Οι ενεργές καταχωρίσεις στην πλατφόρμα Airbnb ανήλθαν τότε σε 4.285, αυξημένες κατά 26,2% σε ετήσια βάση και κατά 83,3% σε βάθος τριετίας. Η μέση ημερήσια τιμή είχε φτάσει τα 124 ευρώ, με την πληρότητα σταθερή στο 72%. Η αύξηση των εσόδων προήλθε τότε αποκλειστικά από την άνοδο της τιμής, όχι από μεγαλύτερη πληρότητα, ένα μοτίβο που το καλοκαίρι φαίνεται να έχει πλέον φτάσει στα όριά του. Μέσα στο 2025 προστέθηκαν 855 καταχωρίσεις στο νησί, η δεύτερη μεγαλύτερη αριθμητική αύξηση στην Ελλάδα μετά την Αθήνα, και η Airbtics κατέτασσε τότε τη Ρόδο στο ανώτερο 35% των ελληνικών αγορών σε απόδοση, με βαθμολογία Β+.

Ποιος εκμεταλλεύεται τα ακίνητα και πώς

Στοιχεία της AirROI για τον Δήμο Ρόδου σκιαγραφούν και το προφίλ της τοπικής αγοράς. Το 95,8% των ενεργών καταχωρίσεων αφορά ολόκληρα ακίνητα, όχι δωμάτια, με τις μονοκατοικίες να αποτελούν το 74,1% του συνόλου. Ο μέσος επισκέπτης μένει 6,7 διανυκτερεύσεις, ενώ οι κρατήσεις γίνονται κατά μέσο όρο 94 ημέρες πριν από την άφιξη, ένδειξη προγραμματισμένου, όχι στιγμιαίου τουρισμού. Παρά το μέγεθος της αγοράς, η επαγγελματική διαχείριση παραμένει περιορισμένη, μόλις το 6,1% των καταχωρίσεων διαχειρίζεται από εταιρείες, με την πλειοψηφία να παραμένει στα χέρια μεμονωμένων ιδιοκτητών. Στην κορυφή των οικοδεσποτών ξεχωρίζει ένας με 70 ακίνητα υπό διαχείριση και έσοδα περίπου 2,7 εκατομμυρίων ευρώ μέσα στο τελευταίο δωδεκάμηνο, δείγμα ότι δίπλα στη διάχυτη μικροϊδιοκτησία λειτουργεί ήδη και ένα στρώμα με σαφώς επιχειρηματικά χαρακτηριστικά.

Η γεωγραφία των τιμών

Η Ιαλυσός εμφάνιζε τις περισσότερες ενεργές καταχωρίσεις μεταξύ των περιοχών που παρουσιάζει αναλυτικά η Airbtics, 541 ακίνητα, με μέση ημερήσια τιμή 124 ευρώ. Η Λίνδος, με 170 καταχωρίσεις, είχε την υψηλότερη μέση τιμή, 159 ευρώ, ανάμεσα στις περιοχές για τις οποίες δημοσιεύονται αναλυτικά στοιχεία. Η μέση τιμή δεν αποτυπώνει πλήρως το εύρος της τοπικής αγοράς, όπου λειτουργεί ένα ξεχωριστό τμήμα υπερπολυτελών βιλών με τιμές πολύ πάνω από τον μέσο όρο. Σύμφωνα με την Airbtics, τα ακίνητα κοντά στη Λίνδο καταγράφουν πρόσθετο έσοδο 33% σε σύγκριση με παρόμοιες καταχωρίσεις αλλού στο νησί, μέτρηση που αφορά 119 ακίνητα. Ακολουθούσαν το Φαληράκι, με 226 καταχωρίσεις και μέση τιμή 100 ευρώ, και ο Αρχάγγελος, με 81 καταχωρίσεις και 86 ευρώ. Η ζήτηση προερχόταν σχεδόν στο σύνολό της από το εξωτερικό, 97,9%, με τη Γερμανία πρώτη σε προέλευση.

Το χάσμα με τη φορολογική δήλωση

Ο αριθμός των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Ρόδο διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την πηγή. Η Airbtics κατέγραφε 4.285 ενεργές καταχωρίσεις τον Μάρτιο. Στοιχεία που δημοσιεύθηκαν τον Ιούνιο, με αναφορά στην πλατφόρμα Inside Airbnb, ανέβαζαν τον αριθμό στις 5.923. Πολύ μεγαλύτερη είναι η απόσταση από το μητρώο της ΑΑΔΕ, όπου καταγράφονται μόλις 2.466 ακίνητα με τουλάχιστον μία δηλωμένη βραχυχρόνια μίσθωση για το 2025. Το χάσμα αυτό δεν είναι άγνωστο στη φορολογική αρχή. Από τον Μάιο του 2026 η ΑΑΔΕ έχει ξεκινήσει εκτεταμένους ελέγχους σε αγγελίες και εισοδήματα, αντλώντας στοιχεία απευθείας από Airbnb, Booking.com και Vrbo, με στόχο τον εντοπισμό ακινήτων χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου ή με αδήλωτα έσοδα. Οι φορολογούμενοι είχαν προθεσμία έως τις 31 Ιουλίου 2026 να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις, διαφορετικά εντάσσονται κατά προτεραιότητα σε έλεγχο. Από τα στοιχεία της ΑΑΔΕ προκύπτει επίσης ότι 741 ακίνητα στην Περιφερειακή Ενότητα Ρόδου δήλωσαν έσοδα άνω των 10.000 ευρώ το 2025, πίσω από τον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, την Κέρκυρα, τα Χανιά και τη Χαλκιδική.

Νέο εθνικό πλαίσιο βάζει όρια στην επέκταση

Στο ρυθμιστικό σκηνικό προστέθηκε πρόσφατα και το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Το πλαίσιο χωρίζει τη χώρα σε πέντε ζώνες ανάλογα με την ένταση της τουριστικής πίεσης, ενώ τα νησιά, πλην Κρήτης και Εύβοιας, κατατάσσονται επιπλέον σε τρεις ομάδες με βάση την έκτασή τους. Η Ρόδος, με έκταση άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, εντάσσεται στη μεγαλύτερη κατηγορία νησιών, όπου επιτρέπεται μεγαλύτερο περιθώριο ανάπτυξης σε σχέση με τα μικρότερα νησιά, αλλά και εκεί οι όροι για νέες τουριστικές μονάδες γίνονται αυστηρότεροι όσο αυξάνεται η τοπική πίεση. Ειδικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το πλαίσιο ανοίγει τον δρόμο για καθορισμό γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή και πλήρους απαγόρευσης της δραστηριότητας, χρονικούς περιορισμούς μέσα στο έτος, και φρένο στη δημιουργία νέας προσφοράς σε περιοχές με αυξημένη πίεση, ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες. Οι συγκεκριμένες ζώνες και όροι για κάθε περιοχή δεν έχουν ακόμη εξειδικευτεί, το πλαίσιο θέτει τη δυνατότητα, δεν την ενεργοποιεί από μόνο του.

Περιορισμένη προσφορά στη μακροχρόνια μίσθωση

Η στεγαστική αγορά της Ρόδου εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από περιορισμένη διαθεσιμότητα και υψηλές ζητούμενες τιμές. Σύμφωνα με στοιχεία του E Real Estates Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών, το ζητούμενο ενοίκιο για επιπλωμένη κατοικία 30-45 τ.μ. ξεκινά από 590 ευρώ τον μήνα, με τη διαθεσιμότητα κατοικιών έως 25 τ.μ. σχεδόν μηδενική. Η αύξηση των βραχυχρόνιων καταχωρίσεων αποτελεί έναν από τους παράγοντες που επηρεάζουν αυτή τη διαθεσιμότητα, χωρίς η ακριβής επίδρασή της να μπορεί να προσδιοριστεί μόνο από την παράλληλη εξέλιξη των δύο μεγεθών, αφού στην αγορά κατοικίας επιδρούν και το περιορισμένο οικιστικό απόθεμα, το κόστος κατασκευής και η περιορισμένη παραγωγή νέων ακινήτων. Σχετική είναι και η υπ’ αριθμόν 2937/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που έκρινε, στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων, ότι δεν επιτρέπεται η βραχυχρόνια εκμετάλλευση διαμερίσματος όταν ο κανονισμός πολυκατοικίας προβλέπει αποκλειστική χρήση κατοικίας. Η απόφαση αφορά συγκεκριμένη υπόθεση, χωρίς γενική απαγόρευση, επιβεβαιώνει όμως ότι ο κανονισμός ενός κτιρίου μπορεί να περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση.