Φραγμούς σε Airbnb και Golden Visa συνιστά η Κομισιόν

Τεκτο­νι­κές αλλαγές στον κλάδο της οικο­δο­μής σημα­το­δο­τούν οι προ­τά­σεις της Ευρω­παϊ­κής Επι­τρο­πής για το στε­γα­στικό. Στα κείμενα τα οποία υπέβαλε προς χάραξη μέτρων πολι­τι­κής στις κυβερ­νή­σεις προ ημερών η Κομι­σιόν, ανα­βαθ­μί­ζει από κοι­νω­νικό πρό­βλημα σε δημο­σιο­νο­μικό κίνδυνο την­κρίση στέ­γα­σης. Ωστόσο, εντο­πί­ζει πως δεν ευθύ­νο­νται μόνο η βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, η Golden Visa ή τα 800.000 σπίτια που παρα­μέ­νουν κλειστά στη χώρα μας. Πρό­βλημα θεωρεί και με ποιους κανόνες χτίζει η Ευρώπη, με έναν κατα­κερ­μα­τι­σμένο κατα­σκευα­στικό κλάδο, πολύ μικρές τεχνι­κές επι­χει­ρή­σεις και χαμηλή δυνα­τό­τητα αύξησης του στοκ των ακι­νή­των.

Στα κείμενα η Κομι­σιόν μιλά για χαμηλή παρα­γω­γι­κό­τητα του κατα­σκευα­στι­κού κλάδου, αλλαγές στις οικο­δο­μι­κές και επαγ­γελ­μα­τι­κές άδειες, είσοδο μεγάλων εται­ρειών από άλλες ευρω­παϊ­κές χώρες, ανα­τρο­πές στη χωρο­τα­ξία και άρση εμπο­δίων για ταχύ­τερη οικο­δό­μηση.

Περισ­σό­τερα σπίτια, λιγό­τερα χαρτιά

Η ανταλ­λαγή απόψεων και τα κείμενα της Κομι­σιόν, τα οποία εξε­τά­στη­καν στο άτυπο Eurogroup της Λευ­κω­σίας στις 22 Μαΐου, δεν οδή­γη­σαν σε μαγικές λύσεις με άμεσα και απτά απο­τε­λέ­σματα. Χαρ­το­γρά­φη­σαν, όμως, τα προ­βλή­ματα και τα ενδει­κνυό­μενα μέτρα για το επόμενο κύμα παρεμ­βά­σεων.

Η βασική γραμμή της Επι­τρο­πής είναι ξεκά­θαρη: η κρίση οφεί­λε­ται σε έλλειψη προ­σφο­ράς κατοι­κιών και υπερ­βο­λική ενί­σχυση της ζήτησης. Συνεπώς προ­κρί­νο­νται παρεμ­βά­σεις σε όλα τα επίπεδα: δόμηση, άδειες, χωρο­τα­ξία, κλειστά σπίτια, βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, κοι­νω­νική κατοι­κία.

Ταυ­τό­χρονα, στην Εαρινή Εκθεση, η Κομι­σιόν ανα­δει­κνύει πως το πρό­βλημα δεν είναι μόνο κοι­νω­νικό. Είναι και δημο­σιο­νο­μικό: η έλλειψη προ­σι­τής στέγης μειώνει το δια­θέ­σιμο εισό­δημα, την κατα­νά­λωση, την ανά­πτυξη και τα κρατικά έσοδα. Επη­ρε­ά­ζει το δημο­γρα­φικό, προ­κα­λώ­ντας υπο­γεν­νη­τι­κό­τητα και γήρανση πλη­θυ­σμού, ενώ στερεί την πρό­σβαση στην εργασία σε όσους δυσκο­λεύ­ο­νται να βρουν σπίτια κοντά στις δου­λειές τους. Αυτό καθιστά επι­τα­κτική την ανάγκη παρέμ­βα­σης, καθώς το στε­γα­στικό ανα­τρέ­πει κάθε ασφα­λι­στικό, δημο­σιο­νο­μικό, επι­χει­ρη­μα­τικό και οικο­γε­νειακό σχε­δια­σμό.

Τι συμ­βαί­νει στην Ελλάδα

Το πρό­βλημα στη χώρα μας λαμ­βά­νει ειδικές δια­στά­σεις:

Ως κοι­νω­νικό πρό­βλημα, η Eurostat κατα­γρά­φει ότι η Ελλάδα βρί­σκε­ται στην κορυφή της στε­γα­στι­κής επι­βά­ρυν­σης στην Ε.Ε., ενώ το βάρος στέ­γα­σης αγγίζει όλο και περισ­σό­τερα νοι­κο­κυ­ριά μεσαίου και χαμηλού εισο­δή­μα­τος. Ενα στα δέκα νοι­κο­κυ­ριά έχει απλή­ρωτα ενοίκια ή δάνειο, η ιδιο­κα­τοί­κηση έπεσε κάτω από 70%, ενώ οι νέοι φεύγουν από το οικο­γε­νειακό σπίτι αφού περά­σουν τα 30 έτη κατά μέσο όρο.

Ως οικο­νο­μικό πρό­βλημα, στην εις βάθος ανάλυση για την Ελλάδα (In-Depth Review 2026, Spring Forecasts), η Επι­τροπή δια­πι­στώ­νει ενδεί­ξεις υπερ­τί­μη­σης 18% στην αγορά κατοι­κίας. Οι τιμές κατοι­κιών αυξή­θη­καν 7,8% το 2025, έπειτα από άνοδο 9,1% το 2024.

Απέ­να­ντι σε αυτά, η Αθήνα ανα­ζη­τεί πόρους για ένα νέο κύμα επι­δο­τή­σεων («Σπίτι μου 3», ανα­βάθ­μιση κατοι­κιών), αλλά και νέες φοι­τη­τι­κές κατοι­κίες ή προ­γράμ­ματα κοι­νω­νι­κής αντι­πα­ρο­χής που προ­σφέ­ρουν μεν ανα­κού­φιση, δεν λύνουν, όμως, το πρό­βλημα σύμφωνα με την Κομι­σιόν.

Φραγμοί στις βρα­χυ­χρό­νιες

Η βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση παρα­μέ­νει το πιο ορατό πεδίο σύγκρου­σης. Ωστόσο, περιο­ρι­σμοί και φόροι που επι­βλή­θη­καν δεν ανέ­κο­ψαν το κύμα πίεσης, όπως σχε­δια­ζό­ταν. Παρά τη μείωση 8,6% στα ενεργά Μητρώα μίσθω­σης (ΑΜΑ) στην Αθήνα, η ζήτηση μετα­φέρ­θηκε κυρίως σε γει­το­νιές γύρω από το κέντρο, όπως η Δάφνη και άλλες περιο­χές, με απο­τέ­λε­σμα τα ακίνητα εκεί να γίνουν απλη­σί­α­στα. Προ­βλέ­ψεις για νέους περιο­ρι­σμούς περιέ­χει το νέο χωρο­τα­ξικό σχέδιο, ενώ τα μέτρα ανα­μέ­νε­ται να επα­νε­ξε­τα­στούν πριν από το τέλος της χρονιάς, με στόχο την προ­σαρ­μογή, την επέ­κταση ή την αυστη­ρο­ποί­ησή τους και σε περιο­χές όπου η ζήτηση μετα­κι­νεί­ται.

Στο πλαίσιο των προ­τά­σεων της Ε.Ε. η κυβέρ­νηση εξε­τά­ζει και απα­γό­ρευση διά­θε­σης νεό­δμη­των κατοι­κιών για βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση, περιο­ρί­ζο­ντας ή αλλά­ζο­ντας ίσως μελ­λο­ντικά τους σκοπούς επέν­δυ­σης σε αυτά για τους ιδιο­κτή­τες τους.

Αλλαγές στα πωλη­τή­ρια

Μετά τις μισθώ­σεις τύπου Airbnb, η αγορά ακι­νή­των για σκοπούς Golden Visa θεω­ρεί­ται η δεύτερη μεγάλη πηγή πίεσης. Και στα δύο αυτά πεδία, οι αντι­δρά­σεις μετα­φέ­ρο­νται στις πολυ­κα­τοι­κίες, στους ιδιο­κτή­τες που θέλουν να νοι­κιά­σουν ή να που­λή­σουν ακίνητα, στην του­ρι­στική πίεση, αλλά και στα συμ­φέ­ρο­ντα επαγ­γελ­μα­τιών του real estate.

Ενδε­χό­μενη αυστη­ρο­ποί­ηση της Golden Visa όμως, εκτός του ότι περιο­ρί­ζει μέρος της επεν­δυ­τι­κής ζήτησης και τη ροή κεφα­λαίων από το εξω­τε­ρικό, αφήνει ανοιχτό το ερώτημα κατά πόσο λύνει το πρό­βλημα. Ωστόσο, όπως έχει ανα­φέ­ρει ο αρμό­διος επί­τρο­πος Στέ­γα­σης Νταν Γιόρ­γκεν­σεν, όταν η στέγαση γίνεται επεν­δυ­τικό προϊόν υψηλής από­δο­σης, η κατοί­κηση ακρι­βαί­νει για όλους τους υπό­λοι­πους.

 Εκ θεμε­λίων ανα­τρο­πές στις άδειες

Το πιο ουσια­στικό σημείο όσων προ­τεί­νει η Ε.Ε., όμως, κρύ­βε­ται αλλού: ό,τι μέτρα κι αν ληφθούν για συγκρά­τηση της ζήτησης, χωρίς αύξηση της προ­σφο­ράς δεν θα πέσουν οι τιμές. Και θέτει ζήτημα αλλαγών σε σχέδια πόλης, περιο­ρι­σμούς δόμησης, επαγ­γελ­μα­τι­κές άδειες και παρα­γω­γι­κό­τητα στην οικο­δομή.

Πίσω από τις λέξεις, η Επι­τροπή μιλά για ανα­θε­ώ­ρηση κανόνων δόμησης, επι­τά­χυνση αδειο­δο­τή­σεων, απε­λευ­θέ­ρωση ύψους/συντε­λε­στών, απλο­ποί­ηση κανο­νι­στι­κών πλαι­σίων (οικο­δο­μι­κών κωδίκων, χωρο­τα­ξίας, χρήσης γης) προ­κει­μέ­νου να χτι­στούν περισ­σό­τερα δια­με­ρί­σματα σε μικρό­τερο χρόνο. Ζητή­ματα που αγγί­ζουν περι­βαλ­λο­ντι­κές ευαι­σθη­σίες, επι­χει­ρη­μα­τικά σχέδια, αλλά και ανα­πτυ­ξια­κές ανάγκες.

3,5 εκα­τομ­μύ­ρια εργο­λά­βοι στην Ε.Ε.

Προ­χω­ρώ­ντας ένα βήμα παρα­πέρα, η Επι­τροπή υπο­δει­κνύει χαλά­ρωση των «υπερ­βο­λικά περιο­ρι­στι­κών και τοπικά κατα­κερ­μα­τι­σμέ­νων απαι­τή­σεων στον κατα­σκευα­στικό τομέα», ανα­φε­ρό­μενη στους κανόνες αδειο­δό­τη­σης και προ­σό­ντων για μηχα­νι­κούς και αρχι­τέ­κτο­νες. Επι­ση­μαί­νει ελλεί­ψεις εργα­τι­κού δυνα­μι­κού αλλά και ικανών κατα­σκευα­στι­κών, συστή­νο­ντας αλλαγές που θα ανοί­γουν δρόμο για δια­συ­νο­ριακή παροχή υπη­ρε­σιών δόμησης από μεγα­λύ­τε­ρες εται­ρείες, ώστε να ενι­σχυ­θεί η δυνα­μι­κό­τητα κατα­σκευής κατοι­κιών.

Οχι τυχαία, η έκθεση τονίζει:

■ Οι κατα­σκευές είναι ο μόνος τομέας της Ε.Ε. με αρνη­τική αύξηση παρα­γω­γι­κό­τη­τας από τη δεκα­ε­τία του 1990.

■ Πανευ­ρω­παϊκά ο κατα­σκευα­στι­κός κλάδος εμφα­νί­ζε­ται ιδιαί­τερα έντονα κατα­κερ­μα­τι­σμέ­νος, με 3,5 εκα­τομ­μύ­ρια πολύ μικρές επι­χει­ρή­σεις, με μέσο όρο μόλις 4 εργα­ζό­με­νους η καθεμία.

■ Οι ελλεί­ψεις εργα­τι­κού δυνα­μι­κού έχουν τρι­πλα­σια­στεί κατά μέσο όρο την τελευ­ταία δεκα­ε­τία.

Η άρση επαγ­γελ­μα­τι­κών φραγμών συν­δυά­ζε­ται με προ­τά­σεις για πιο ευέ­λι­κτους κανόνες αδειών σε μηχανικούς-αρχιτέκτονες, δια­συ­νο­ρια­κές επεν­δύ­σεις και εγχώ­ριες «αρχές στέ­γα­σης» (τύπου Approved Housing Bodies κατά το ιρλαν­δικό μοντέλο), ώστε να τρέξουν ταχύ­τερα έργα κοι­νω­νι­κής/προ­σι­τής στέγης, ενι­σχύ­ο­ντας την ευρω­παϊκή αυτάρ­κεια και κυριαρ­χία στον τομέα των κατα­σκευών και των ανα­και­νί­σεων.

Η Επι­τροπή δίνει το ευρω­παϊκό πλαίσιο για το στε­γα­στικό: λιγό­τερα επι­δό­ματα, περισ­σό­τερα εργα­λεία προ­σφο­ράς. Και, κυρίως, λιγό­τε­ρες αυτα­πά­τες ότι η αγορά θα αυτο­διορ­θω­θεί χωρίς να αλλά­ξουν οι κανόνες που τη ρυθ­μί­ζουν.

Ωστόσο, σε κάθε περί­πτωση, μέτρο χωρίς κόστος δεν υπάρχει. Οι περιο­ρι­σμοί ενο­χλούν ιδιο­κτή­τες και του­ρι­σμό, η άρση εμπο­δίων και φραγμών ενερ­γο­ποιεί τοπικές ή κλα­δι­κές αντι­στά­σεις, ενώ η λύση των επι­δο­τή­σεων κοστί­ζει στον Προ­ϋ­πο­λο­γι­σμό ενώ αυξάνει τις τιμές. Και το ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρ­ξουν μέτρα, αλλά ποιο μείγμα μέτρων αντέχει -πολιτικά και κοινωνικά- να εφαρ­μό­σει η κυβέρ­νηση, αλλά και ποιο θα φέρει σπίτια στην αγορά χωρίς να παράγει μόνο δια­μαρ­τυ­ρίες και αντι­δρά­σεις.

Πηγή: newmoney.gr