Airbnb vs Golden Visa: Ποιος ευθύνεται για την έκρηξη των ενοικίων;

Πόσο άλλαξαν τελικά τη ζωή μας η Golden Visa και το Airbnb; Πόσο φταίνε για την έκρηξη των ενοι­κίων και την ανα­τροπή στην αγορά κατοι­κίας; Σε πέντε μόλις χρόνια, τα ενοίκια στην Αθήνα και τη Θεσ­σα­λο­νίκη έχουν αυξηθεί έως και 40%, τα δια­με­ρί­σματα των 500 ευρώ έχουν γίνει σπάνιο είδος και η ανα­ζή­τηση στέγης για νέους και οικο­γέ­νειες μοιάζει με αγώνα επι­βί­ω­σης. Πίσω από αυτή την ανα­τροπή βρί­σκο­νται δύο παρά­γο­ντες που σημά­δε­ψαν τη μετα­μνη­μο­νιακή περίοδο: το πρό­γραμμα Golden Visa και το φαι­νό­μενο Airbnb. Και οι δύο φέρνουν επεν­δύ­σεις, κεφά­λαια και εισο­δή­ματα, αλλά με δια­φο­ρε­τι­κές επι­πτώ­σεις στην αγορά. Το ερώτημα είναι ποιος τελικά επη­ρε­ά­ζει περισ­σό­τερο την πορεία των ενοι­κίων και τη δυνα­τό­τητα εύρεσης κατοι­κίας.

Η Golden Visa, που ξεκί­νησε το 2013 για να προ­σελ­κύ­σει ξένα κεφά­λαια μέσω αγοράς ακι­νή­των, έχει φέρει μέχρι σήμερα πάνω από 5 δισε­κα­τομ­μύ­ρια ευρώ στην ελλη­νική οικο­νο­μία. Κάθε συναλ­λαγή μετα­φρά­ζε­ται σε άμεσα φορο­λο­γικά έσοδα: φόρους μετα­βί­βα­σης, ΦΠΑ σε ανα­και­νί­σεις και κατα­σκευές, αμοιβές επαγ­γελ­μα­τιών, αλλά και στα­θε­ρές εισροές από ΕΝΦΙΑ και ασφα­λι­στικά συμ­βό­λαια. Παράλ­ληλα, οι επεν­δυ­τές πλη­ρώ­νουν παρά­βολα ανα­νέ­ω­σης ανά πεντα­ε­τία, δημιουρ­γώ­ντας μια μόνιμη ροή δημο­σίων εσόδων. Το 90% των αγο­ρα­στών δεν κατοι­κεί στα ακίνητα που αγο­ρά­ζει, γεγονός που σημαί­νει ότι τα περισ­σό­τερα δια­τί­θε­νται στη μακρο­χρό­νια αγορά, ενι­σχύ­ο­ντας την προ­σφορά.

Οι θετικές επι­πτώ­σεις είναι πολ­λα­πλές. Η Golden Visa έχει συμ­βά­λει στη μείωση των απού­λη­των ακι­νή­των, στην ανα­καί­νιση παλαιών κτιρίων και στην ενερ­γο­ποί­ηση επαγ­γελ­μά­των που είχαν καταρ­ρεύ­σει στη δεκα­ε­τία της κρίσης. Μόνο το 2024 εκδό­θη­καν περισ­σό­τε­ρες από 5.000 νέες άδειες, με κυρί­αρ­χες αγορές την Αθήνα, τη Γλυφάδα, τη Θεσ­σα­λο­νίκη και την Κρήτη. Οι συναλ­λα­γές γίνο­νται κυρίως σε ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ, γεγονός που σημαί­νει ότι δεν αντα­γω­νί­ζο­νται τη μεσαία κατοι­κία. Επίσης, οι ανα­και­νί­σεις κτιρίων που παρέ­με­ναν κλειστά ή εγκα­τα­λε­λειμ­μένα έχουν ανα­βαθ­μί­σει γει­το­νιές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πει­ραιάς, δημιουρ­γώ­ντας νέες εστίες οικο­νο­μι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας.

Πριν όμως αυξη­θούν τα όρια της Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ –και σε ορι­σμέ­νες περιο­χές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική και η Θεσ­σα­λο­νίκη, ακόμη και στα 800.000 ευρώ– είχε προη­γη­θεί ένα κύμα αγορών που δια­φο­ρο­ποί­ησε προ­σω­ρινά το προφίλ του προ­γράμ­μα­τος. Πολλοί επεν­δυ­τές έσπευ­σαν τότε να προ­λά­βουν τις παλιές προ­ϋ­πο­θέ­σεις, αγο­ρά­ζο­ντας μικρά δια­με­ρί­σματα και γκαρ­σο­νιέ­ρες, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας. Για ένα μικρό διά­στημα, η Golden Visa επη­ρέ­ασε πράγ­ματι τη μεσαία κατοι­κία, καθώς τα ακίνητα που απο­κτώ­νταν αξιο­ποιού­νταν είτε για βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση είτε για στέγαση ξένων εργα­ζο­μέ­νων. Με την ανα­προ­σαρ­μογή των ορίων, ωστόσο, το πρό­γραμμα άλλαξε προ­σα­να­το­λι­σμό και σήμερα εστιά­ζει σε μεγα­λύ­τε­ρης αξίας ακίνητα, καθώς και σε παλιά εμπο­ρικά ή βιο­μη­χα­νικά κτίρια που μετα­τρέ­πο­νται σε κατοι­κίες ή του­ρι­στι­κές μονάδες. Πρό­κει­ται για επεν­δύ­σεις που δύσκολα θα πραγ­μα­το­ποιού­νταν χωρίς το κίνητρο της Golden Visa, καθώς απαι­τούν υψηλό κόστος και τεχνική εξει­δί­κευση.

Ωστόσο, υπάρ­χουν και αρνη­τι­κές πλευρές. Σε περιο­χές υψηλής ζήτησης η Golden Visa οδήγησε σε άνοδο των τιμών πώλησης, ιδιαί­τερα στα ακίνητα πολυ­τε­λείας. Αυτό σημαί­νει ότι, αν και δεν επη­ρε­ά­ζει άμεσα τη μαζική αγορά ενοι­κίων, συμ­βάλ­λει στη γενι­κό­τερη αύξηση των αξιών και στη μετα­τό­πιση των προσ­δο­κιών των πωλητών. Επι­πλέον, η συγκέ­ντρωση επεν­δύ­σεων σε συγκε­κρι­μέ­νες ζώνες (νότια προ­ά­στια, κέντρο Αθήνας, Σαντο­ρίνη, Χανιά) ενι­σχύει τη χωρική ανι­σορ­ρο­πία της αγοράς, αφή­νο­ντας άλλες περιο­χές χωρίς επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον.

Απέ­να­ντι στη Golden Visa, το Airbnb εξε­λί­χθηκε σε φαι­νό­μενο με πολύ πιο άμεση κοι­νω­νική επί­δραση. Οι βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις έφεραν ρευ­στό­τητα, ενί­σχυ­σαν τον του­ρι­σμό και έδωσαν διέξοδο σε χιλιά­δες μικροϊ­διο­κτή­τες. Το 2024 τα δηλω­μένα έσοδα ξεπέ­ρα­σαν τα 900 εκατ. ευρώ, όμως η πραγ­μα­τική δρα­στη­ριό­τητα εκτι­μά­ται πάνω από 1,5 δισ., καθώς ένα σημα­ντικό ποσοστό λει­τουρ­γεί εκτός πλατ­φόρ­μας. Πολλοί ιδιο­κτή­τες βρήκαν στο Airbnb έναν τρόπο να αυξή­σουν το εισό­δημά τους, αξιο­ποιώ­ντας ακίνητα που παρέ­με­ναν κενά ή υπο­τι­μη­μένα.

Η επι­τυ­χία αυτή, όμως, είχε και συνέ­πειες. Η μαζική μετα­τροπή μικρών και μεσαίων δια­με­ρι­σμά­των σε του­ρι­στικά κατα­λύ­ματα περιό­ρισε τη δια­θε­σι­μό­τητα στέγης για μόνιμη μίσθωση. Σε πόλεις όπως η Αθήνα, η Θεσ­σα­λο­νίκη, τα Χανιά και το Ηρά­κλειο, χιλιά­δες δια­με­ρί­σματα έχουν απο­συρ­θεί από τη μακρο­χρό­νια αγορά, οδη­γώ­ντας σε ραγδαία άνοδο των ενοι­κίων. Σύμφωνα με τα στοι­χεία της Geoaxis, τα ενοίκια αυξή­θη­καν έως και 40% την τελευ­ταία πεντα­ε­τία, με τη μεγα­λύ­τερη πίεση να ασκεί­ται σε φοι­τη­του­πό­λεις και περιο­χές κοντά στο κέντρο. Η μέση ζητού­μενη τιμή ενοι­κί­α­σης αυξή­θηκε κατά 7,2% μόνο το 2025 σε σχέση με πέρσι, ενώ η δια­θε­σι­μό­τητα έχει μειωθεί κατά περίπου 30% στην Αθήνα και 40% στη Θεσ­σα­λο­νίκη.

Τα θετικά του Airbnb είναι η διάχυση εισο­δή­μα­τος στους ιδιο­κτή­τες και η του­ρι­στική τόνωση τοπικών κοι­νω­νιών. Όμως η απουσία κανόνων και ελέγχων έχει προ­κα­λέ­σει προ­βλή­ματα φορο­δια­φυ­γής και αλλοί­ω­σης του αστικού ιστού. Ολό­κλη­ρες πολυ­κα­τοι­κίες λει­τουρ­γούν σαν μικρά ξενο­δο­χεία, προ­κα­λώ­ντας εντά­σεις μεταξύ ιδιο­κτη­τών και μόνιμων κατοί­κων, αλλά και ζητή­ματα ασφά­λειας και καθα­ριό­τη­τας. Σύμφωνα με τα στοι­χεία της ΑΑΔΕ, αυξά­νο­νται οι περι­πτώ­σεις κρα­τή­σεων «εκτός πλατ­φόρ­μας», με απώ­λειες εσόδων για το Δημόσιο που φτάνουν τα 150–200 εκατ. ευρώ ετησίως.

Η εικόνα στην αγορά ακι­νή­των δείχνει δύο παράλ­λη­λες πραγ­μα­τι­κό­τη­τες. Στο τρίτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές πώλησης κατοι­κιών αυξή­θη­καν κατά 10%, ενώ τα ενοίκια κατά 7%. Οι μεγα­λύ­τε­ρες αυξή­σεις σε πωλή­σεις κατα­γρά­φο­νται στο κέντρο της Αθήνας (27,4%), στη Δρα­πε­τσώνα (26,3%) και στο Περι­στέρι (22%). Αντί­θετα, στα Νότια Προ­ά­στια όπου δρα κυρίως η Golden Visa, η αύξηση αφορά την ανώτερη κατη­γο­ρία ακι­νή­των. Με άλλα λόγια, η Golden Visa πιέζει προς τα πάνω τις τιμές πώλησης, ενώ το Airbnb πιέζει τα ενοίκια και τη δια­θε­σι­μό­τητα.

Πηγή: newmoney.gr