Airbnb: Τι προδιαγραφές πρέπει να έχουν τα ακίνητα – Η εγκύκλιος

Από την 1η Οκτω­βρίου 2025 τίθεται σε ισχύ το άρθρο 3 του Ν. 5170/2025, το οποίο εισάγει αυστη­ρό­τε­ρες προ­δια­γρα­φές και ελέγ­χους για τα ακίνητα που δια­τί­θε­νται μέσω βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης.

Τα νέα μέτρα αφορούν όλα τα ακίνητα που δια­θέ­τουν Αριθμό Μητρώου Ακι­νή­του (ΑΜΑ) στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και στο­χεύ­ουν στην ενί­σχυση της ασφά­λειας, υγιει­νής και ποιό­τη­τας φιλο­ξε­νίας. Οι νέες ρυθ­μί­σεις βάζουν τέλος στην «γκρίζα ζώνη» που επι­κρα­τούσε μέχρι σήμερα σε πολλά ακίνητα βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης.  Το Υπουρ­γείο Του­ρι­σμού ευελ­πι­στεί ότι η εφαρ­μογή των νέων κανόνων ανα­μέ­νε­ται να ανα­βαθ­μί­σει την ποιό­τητα της βρα­χυ­χρό­νιας δια­μο­νής στην Ελλάδα, αλλά και να μειώσει τα ατυ­χή­ματα ή τις αυθαί­ρε­τες μισθώ­σεις.

Δείτε την εγκύ­κλιο με τις προ­δια­γρα­φές για τα Airbnb

Ακο­λου­θεί όλη η εγκύ­κλιος

«ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ – ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 3 ΤΟΥ Ν. 5170/2025»

Ενόψει της έναρξης ισχύος του άρθρου 3 του ν. 5170/2025 (Α’ 6) την 1η Οκτω­βρίου 2025, σας γνω­ρί­ζουμε τα εξής:

Σύμφωνα με τα άρθρα 3 και 34 του ανωτέρω νόμου, από την 1η Οκτω­βρίου 2025 εφαρ­μό­ζο­νται συγκε­κρι­μέ­νες προ­δια­γρα­φές για τα ακίνητα που δια­τί­θε­νται με βρα­χυ­χρό­νια μίσθωση. Αντι­κεί­μενο ελέγχου θα απο­τε­λέ­σουν τα ακίνητα, τα οποία είναι ήδη εγγε­γραμ­μένα και θα εγγρα­φούν στο Μητρώο Ακι­νή­των Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής που τηρεί­ται στην Ανε­ξάρ­τητη Αρχή Δημο­σίων Εσόδων και δια­θέ­τουν Αριθμό Μητρώου Ακι­νή­του (ΑΜΑ).

Συγκε­κρι­μένα τα ακίνητα αυτά οφεί­λουν: α) να απο­τε­λούν χώρους κύριας χρήσης (παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79)) και να δια­θέ­τουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλι­μα­τι­σμό, β) να δια­θέ­τουν ασφά­λιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυ­χή­ματα που μπορεί να προ­κλη­θούν, γ) να δια­θέ­τουν υπεύ­θυνη δήλωση ηλε­κτρο­λό­γου εγκα­τα­στάτη, πυρο­σβε­στή­ρες και ανι­χνευ­τές καπνού, ρελέ διαρ­ροής ή ρελέ αντι­η­λε­κτρο­πλη­ξιακό και ενδεί­ξεις σήμαν­σης δια­φυ­γής, και δ) να δια­θέ­τουν πιστο­ποι­η­τικό μυο­κτο­νίας και απε­ντό­μω­σης, φαρ­μα­κείο με είδη πρώτων βοη­θειών, καθώς και οδηγό με τηλέ­φωνα πρώτης ανάγκης.

Α. Χώροι κύριας χρήσης – Φυσικός φωτι­σμός – Αερι­σμός – Κλι­μα­τι­σμός

Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προ­ο­ρί­ζο­νται για την εξυ­πη­ρέ­τηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παρα­μονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοι­κίας τα υπνο­δω­μά­τια, οι χώροι διη­μέ­ρευ­σης, οι κου­ζί­νες, τα γραφεία και έχουν ελεύ­θερο ύψος του­λά­χι­στον 2,50 μ.1 (παρ. 95 άρθ. 2 Ν. 4067/2012 (Α΄79) «Νέος Οικο­δο­μι­κός Κανο­νι­σμός»). Χώροι βοη­θη­τι­κής χρήσης είναι χώροι, που δεν προ­ο­ρί­ζο­νται για την εξυ­πη­ρέ­τηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παρα­μονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλο­φο­ρίας, διά­δρο­μοι, προ­θά­λα­μοι, κλι­μα­κο­στά­σια, χώροι υγιει­νής, μηχα­νο­στά­σια, απο­θή­κες, χώροι στάθ­μευ­σης αυτο­κι­νή­των, κτίρια παρα­μο­νής ζώων (παρ. 96 άρθ. 2 Ν. 4067/2012 (Α΄79) «Νέος Οικο­δο­μι­κός Κανο­νι­σμός»). Η νομι­μό­τητα του χώρου απο­δει­κνύ­ε­ται από την άδεια δόμησής του (οικο­δο­μική άδεια) ή/και από την ύπαρξη τακτο­ποί­η­σής του, βάσει πολε­ο­δο­μι­κής νομο­θε­σίας. Φυσικό φωτισμό από εξω­τε­ρι­κούς τοίχους ή οροφή θα πρέπει να έχουν κατ’ ελά­χι­στον τα υπνο­δω­μά­τια, ο οποίος θα προ­έρ­χε­ται από κου­φώ­ματα μεγέ­θους μεγα­λύ­τε­ρου ή ίσου του 10% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών. Φυσικό αερισμό από εξω­τε­ρι­κούς τοίχους ή οροφή θα πρέπει να έχουν κατ’ ελά­χι­στον τα υπνο­δω­μά­τια, ο οποίος θα προ­έρ­χε­ται από ανοίγ­ματα στα κου­φώ­ματα μεγέ­θους μεγα­λύ­τε­ρου ή ίσου του 5% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών. Τα κου­φώ­ματα πρέπει να βλέπουν είτε σε κοι­νό­χρη­στο χώρο, είτε σε ακά­λυ­πτο χώρο του οικο­πέ­δου ή του κτιρίου, είτε σε πλευρά ανοι­κτού ημι­ϋ­παί­θριου χώρου, που είναι ανοιχτή σ’ έναν από τους χώρους αυτούς. Κλι­μα­τι­σμός απαι­τεί­ται κατ’ ελά­χι­στον στα υπνο­δω­μά­τια του ακι­νή­του από κλι­μα­τι­στικό ψύξης – θέρ­μαν­σης (τύπου split ή φορητό), το οποίο θα πρέπει να δια­θέ­τει αθόρυβη και αυτο­μα­το­ποι­η­μένη λει­τουρ­γία και να εξα­σφα­λί­ζει τις επι­θυ­μη­τές συν­θή­κες άνεσης και ευεξίας στους χώρους αυτούς. Στις περι­πτώ­σεις ακι­νή­των που δεν επι­τρέ­πε­ται στις όψεις του κτιρίου η τοπο­θέ­τηση των εξω­τε­ρι­κών μονάδων κλι­μα­τι­στι­κών συστή­νε­ται η χρήση φορητών κλι­μα­τι­στι­κών ψύξης – θέρ­μαν­σης. Το κλι­μα­τι­στικό ψύξης – θέρ­μαν­σης δεν είναι υπο­χρε­ω­τικό για ακίνητα που βρί­σκο­νται σε ορεινές περιο­χές με υψό­με­τρο 600μ. και άνω.

Η εγκυ­κλιος σημειώ­νει ότι το επι­τρε­πό­μενο ελά­χι­στο ελεύ­θερο ύψος των χώρων κύριας χρήσης προ της εφαρ­μο­γής του ΝΟΚ ορι­ζό­ταν σε 2,40 μ. (παρ. 1.1.1. του άρθρου 7 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 υ.α. (Κτι­ριο­δο­μι­κός Κανο­νι­σμός) (Β’ 3985/22.06.2023).

Β. Ασφά­λιση αστικής ευθύνης

Για κάθε ακίνητο που μισθώ­νε­ται βρα­χυ­χρό­νια θα πρέπει να έχει συνα­φθεί από τον ιδιο­κτήτη του και να βρί­σκε­ται σε ισχύ ασφα­λι­στή­ριο συμ­βό­λαιο αστικής ευθύνης, για ζημιές ή ατυ­χή­ματα, με νομίμως αδειο­δο­τη­μένη Ασφα­λι­στική Εται­ρεία. Το μητρώο των νομίμως αδειο­δο­τη­μέ­νων (Αντ)Ασφα­λι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων είναι δια­θέ­σιμο στην ιστο­σε­λίδα της Τρά­πε­ζας της Ελλάδος (Μητρώο (Αντ)Ασφα­λι­στι­κών Επι­χει­ρή­σεων).

Γ. Υπεύ­θυνη δήλωση ηλε­κτρο­λό­γου εγκα­τα­στάτη – Πυρο­προ­στα­σία – Ενδεί­ξεις σήμαν­σης δια­φυ­γής

Κάθε ακίνητο που μισθώ­νε­ται βρα­χυ­χρό­νια θα πρέπει να δια­θέ­τει σε ισχύ Υπεύ­θυνη Δήλωση Εγκα­τα­στάτη (ΥΔΕ), στην οποία θα βεβαιώ­νε­ται η ύπαρξη ρελέ διαρ­ροής ή ρελέ αντι­η­λε­κτρο­πλη­ξια­κού. Σχε­τι­κές πλη­ρο­φο­ρίες δια­τί­θε­νται στον ακό­λουθο σύν­δε­σμο: (ΥΔΕ και συνο­δευ­τικά έντυπα | ΔΕΔΔΗΕ). Σε ό,τι αφορά τους πυρο­σβε­στή­ρες προ­βλέ­πε­ται η ύπαρξη ενός (1) φορητού πυρο­σβε­στήρα ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, του­λά­χι­στον έξι (6) κιλών2 , ανά 100 τ.μ. μικτής επι­φά­νειας, κατ’ εφαρ­μογή της παρ. 2.5.1. του άρθρου 2 του κεφα­λαίου Β του π.δ. 41/2018 «Κανο­νι­σμός Πυρο­προ­στα­σίας Κτιρίων» (Α’ 80) για προ­σω­ρινή διαμονή. Επίσης, σε κάθε ακίνητο θα πρέπει να τοπο­θε­τη­θούν αυτό­νο­μοι ανι­χνευ­τές καπνού, οι οποίοι θα τοπο­θε­τη­θούν στην οροφή και θα καλύ­πτουν κατ’ ελά­χι­στον τα τ.μ. της επι­φά­νειας των υπνο­δω­μα­τίων και της κου­ζί­νας. Τέλος, το ακίνητο βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης θα πρέπει να δια­θέ­τει φωτι­στικό ασφα­λείας σε όλες τις εξόδους του καθώς και σήμανση δια­φυ­γής.

Δ. Πιστο­ποι­η­τικό μυο­κτο­νίας και απε­ντό­μω­σης – Φαρ­μα­κείο Πρώτων Βοη­θειών – Οδηγός με τηλέ­φωνα πρώτης ανάγκης

Κάθε ακίνητο που μισθώ­νε­ται βρα­χυ­χρό­νια θα πρέπει να δια­θέ­τει σε ισχύ Πιστο­ποι­η­τικό Μυο­κτο­νίας και Απε­ντό­μω­σης από αδειο­δο­τη­μέ­νες προς τούτο εται­ρείες. Το φαρ­μα­κείο πρώτων βοη­θειών θα πρέπει να φέρει επι­γραφή στα ελλη­νικά και αγγλικά «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και το περιε­χό­μενό του θα περι­λαμ­βά­νει κατ’ ελά­χι­στο τα κάτωθι:

Πηγή: ot.gr