Αυξάνονται οι αντιδράσεις για τα Airbnb στις πολυκατοικίες της Ρόδου

• Η τα­χύ­τα­τη εξά­πλω­ση της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης τύπου Airbnb έχει με­τα­τρέ­ψει εκα­το­ντά­δες δια­με­ρί­σμα­τα σε κα­τα­λύ­μα­τα για τα­ξι­διώ­τες, αλ­λά­ζο­ντας την ει­κό­να πο­λυ­κα­τοι­κιών και γει­το­νιών • Κά­τοι­κοι πο­λυ­κα­τοι­κιών κα­ταγ­γέλ­λουν διαρ­κείς αφί­ξεις και ανα­χω­ρή­σεις, χρήση των κοι­νό­χρη­στων χώρων από φι­λο­ξε­νού­με­νους που δεν σέ­βο­νται τη «γει­το­νιά» και πα­ρα­βί­α­ση της «κοι­νής ησυ­χί­ας»

Με ένα νέο φαι­νό­με­νο, που συ­νε­χώς εξε­λίσ­σε­ται, είναι πλέον αντι­μέ­τω­πες οι συ­νοι­κί­ες της πόλης της Ρόδου. Η τα­χύ­τα­τη εξά­πλω­ση της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης τύπου Airbnb έχει με­τα­τρέ­ψει εκα­το­ντά­δες δια­με­ρί­σμα­τα σε κα­τα­λύ­μα­τα για τα­ξι­διώ­τες, αλ­λά­ζο­ντας την ει­κό­να πο­λυ­κα­τοι­κιών και γει­το­νιών.

Σε γει­το­νιές και με­γά­λες συ­νοι­κί­ες, ολο­έ­να και πε­ρισ­σό­τε­ρα ακί­νη­τα αγο­ρά­ζο­νται ή ανα­και­νί­ζο­νται απο­κλει­στι­κά για του­ρι­στι­κή εκ­με­τάλ­λευ­ση, με απο­τέ­λε­σμα τη με­γα­λύ­τε­ρη κι­νη­τι­κό­τη­τα στους κοι­νό­χρη­στους χώ­ρους, τις συ­νε­χείς αφί­ξεις και απο­χω­ρή­σεις, καθώς και πε­ρι­στα­τι­κά όχλη­σης που πυ­κνώ­νουν και ξε­φεύ­γουν πολύ από τα όρια της οι­κια­κής κα­θη­με­ρι­νό­τη­τας. Πίσω από πόρ­τες δια­με­ρι­σμά­των που μέχρι πριν λίγα χρό­νια φι­λο­ξε­νού­σαν οι­κο­γέ­νειες, βρί­σκο­νται πλέον τα­ξι­διώ­τες που μέ­νουν για λίγες ημέ­ρες ή εβδο­μά­δες.

Η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση τύπου Airbnb έχει εξα­πλω­θεί σε τέ­τοιο βαθμό ώστε να απο­τε­λεί στα­θε­ρό κομ­μά­τι της το­πι­κής αγο­ράς ακι­νή­των, δη­μιουρ­γώ­ντας όμως και αυ­ξα­νό­με­νους προ­βλη­μα­τι­σμούς για την κα­θη­με­ρι­νή ζωή στις πο­λυ­κα­τοι­κί­ες.

Κά­τοι­κοι πο­λυ­κα­τοι­κιών κα­ταγ­γέλ­λουν διαρ­κείς αφί­ξεις και ανα­χω­ρή­σεις, χρήση των κοι­νό­χρη­στων χώρων από φι­λο­ξε­νού­με­νους που δεν σέ­βο­νται τη «γει­το­νιά» και θο­ρύ­βους κατά τις βρα­δι­νές ώρες πα­ρα­βιά­ζο­ντας τους κα­νό­νες κοι­νής ησυ­χί­ας.

Όπως προ­κύ­πτει από τα στοι­χεία, το φαι­νό­με­νο εντεί­νε­ται. Το 2019 υπήρ­χαν λι­γό­τε­ρες από 2.500 κα­τα­χω­ρί­σεις βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης στις σχε­τι­κές πλατ­φόρ­μες στη Ρόδο, το 2022 είχαν ξε­πε­ρά­σει τις 3.000 και σή­με­ρα κα­τα­γρά­φο­νται πάνω από 4.000!

Τι προ­βλέ­πει η νο­μο­θε­σία

Η ελ­λη­νι­κή νο­μο­θε­σία θε­ω­ρεί τη βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση νό­μι­μη μορφή αξιο­ποί­η­σης κα­τοι­κί­ας. Από το 2016 ισχύ­ει υπο­χρέ­ω­ση εγ­γρα­φής κάθε ακι­νή­του στο Μη­τρώο Ακι­νή­των Βρα­χυ­χρό­νιας Δια­μο­νής της ΑΑΔΕ, με μο­να­δι­κό αριθ­μό κα­τα­χώ­ρι­σης που πρέ­πει να αναρ­τά­ται σε κάθε αγ­γε­λία. Ο ιδιο­κτή­της οφεί­λει να δη­λώ­νει ηλε­κτρο­νι­κά τις δια­μο­νές και να απο­δί­δει το σχε­τι­κό ει­σό­δη­μα. Οι βα­σι­κοί κα­νό­νες είναι σα­φείς και αφο­ρούν πρω­τί­στως τη φο­ρο­λο­γι­κή συμ­μόρ­φω­ση.

Το κρί­σι­μο ση­μείο, όμως, βρί­σκε­ται στις πο­λυ­κα­τοι­κί­ες. Εδώ ο ρόλος του κα­νο­νι­σμού λει­τουρ­γί­ας είναι κα­θο­ρι­στι­κός. Αν στην αρ­χι­κή σύ­στα­ση ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σί­ας υπάρ­χει ρητή απα­γό­ρευ­ση για χρήση των δια­με­ρι­σμά­των ως του­ρι­στι­κών κα­τα­λυ­μά­των ή για μί­σθω­ση μι­κρής διάρ­κειας, οι υπό­λοι­ποι ιδιο­κτή­τες έχουν δι­καί­ω­μα να ζη­τή­σουν την παύση της δρα­στη­ριό­τη­τας. Αυτό μπο­ρεί να γίνει αρ­χι­κά με κοι­νο­ποί­η­ση και, αν χρεια­στεί, με αγωγή. Αντί­θε­τα, όταν ο κα­νο­νι­σμός δεν πε­ρι­λαμ­βά­νει σχε­τι­κή πρό­βλε­ψη, η χρήση Airbnb δεν μπο­ρεί να εμπο­δι­στεί μόνο και μόνο επει­δή δυ­σα­ρε­στεί κά­ποιους συ­νι­διο­κτή­τες. Πολ­λές πο­λυ­κα­τοι­κί­ες στη Ρόδο όμως δεν δια­θέ­τουν καν κα­νο­νι­σμό λει­τουρ­γί­ας. Σε αυτές τις πε­ρι­πτώ­σεις εφαρ­μό­ζο­νται οι γε­νι­κοί κα­νό­νες του νόμου για την ορο­φο­κτη­σία και του Αστι­κού Κώ­δι­κα, ότι δη­λα­δή κάθε ιδιο­κτή­της χρη­σι­μο­ποιεί το δια­μέ­ρι­σμά του ελεύ­θε­ρα, αρκεί να μην προ­κα­λεί υπέρ­με­τρη όχλη­ση στους άλ­λους. Αυτό δη­μιουρ­γεί ένα πεδίο τρι­βής, καθώς οι έν­νοιες «υπέρ­με­τρη όχλη­ση» και «κα­νο­νι­κή χρήση» κρί­νο­νται από τα δι­κα­στή­ρια με βάση τα πραγ­μα­τι­κά πε­ρι­στα­τι­κά.

Η νο­μο­λο­γία έχει ήδη δώσει πα­ρα­δείγ­μα­τα. Στη Ρόδο, το 2022, το Ει­ρη­νο­δι­κείο έκανε δεκτή αί­τη­ση ασφα­λι­στι­κών μέ­τρων κα­τοί­κων που κα­τήγ­γει­λαν διαρ­κή θό­ρυ­βο από μι­σθω­τές δια­με­ρί­σμα­τος Airbnb. Το δι­κα­στή­ριο διέ­τα­ξε τη λήψη μέ­τρων για να στα­μα­τή­σει η δια­τά­ρα­ξη, κρί­νο­ντας ότι η χρήση προ­κα­λού­σε υπέρ­με­τρη όχλη­ση. Η υπό­θε­ση αυτή ανέ­δει­ξε ότι ακόμη και χωρίς ρητό κα­νο­νι­σμό, η όχλη­ση μπο­ρεί να οδη­γή­σει σε νο­μι­κή πα­ρέμ­βα­ση.

Σε άλλες πό­λεις, έχουν εκ­δο­θεί απο­φά­σεις με αντί­θε­το απο­τέ­λε­σμα. Στην Αθήνα, αγω­γές που ζη­τού­σαν να απα­γο­ρευ­τεί η βρα­χυ­χρό­νια μί­σθω­ση απορ­ρί­φθη­καν, καθώς δεν απο­δεί­χθη­κε επαρ­κώς η όχλη­ση και η χρήση θε­ω­ρή­θη­κε νό­μι­μη. Αντί­θε­τα, σε πο­λυ­κα­τοι­κί­ες με κα­νο­νι­σμό που απα­γό­ρευε ρητά την του­ρι­στι­κή χρήση, τα δι­κα­στή­ρια επέ­βα­λαν τη συμ­μόρ­φω­ση. Το τοπίο δεί­χνει έτσι πόσο ση­μα­ντι­κός είναι ο έλεγ­χος του κα­νο­νι­σμού και η τεκ­μη­ρί­ω­ση κάθε κα­ταγ­γε­λί­ας.

Τι οφεί­λει να κάνει ο ιδιο­κτή­της

Για έναν ιδιο­κτή­τη που σκέ­φτε­ται να με­τα­τρέ­ψει το δια­μέ­ρι­σμά του σε Airbnb, το πρώτο βήμα είναι να ανα­ζη­τή­σει τον κα­νο­νι­σμό της πο­λυ­κα­τοι­κί­ας. Αν υπάρ­χει απα­γό­ρευ­ση, η δρα­στη­ριό­τη­τα δεν μπο­ρεί να ξε­κι­νή­σει νό­μι­μα. Αν δεν υπάρ­χει κα­νο­νι­σμός, η εκ­με­τάλ­λευ­ση είναι επι­τρε­πτή, υπό την προ­ϋ­πό­θε­ση ότι δεν δη­μιουρ­γού­νται προ­βλή­μα­τα στους υπό­λοι­πους.

Ο ίδιος έχει υπο­χρε­ώ­σεις πέρα από τη φο­ρο­λο­γι­κή συμ­μόρ­φω­ση. Η ασφά­λεια του ακι­νή­του, η κα­θα­ριό­τη­τα και η ενη­μέ­ρω­ση των φι­λο­ξε­νού­με­νων για βα­σι­κούς κα­νό­νες (όπως οι ώρες κοι­νής ησυ­χί­ας) είναι κρί­σι­μα στοι­χεία για την πρό­λη­ψη προ­στρι­βών. Ει­δι­κά σε πυ­κνο­κα­τοι­κη­μέ­νες πε­ριο­χές, η δια­χεί­ρι­ση επι­σκε­πτών με τρόπο που δεν ενο­χλεί τους μό­νι­μους κα­τοί­κους είναι βα­σι­κό μέτρο αυ­το­προ­στα­σί­ας.

Για τους υπό­λοι­πους συ­νι­διο­κτή­τες, τα πε­ρι­θώ­ρια αντί­δρα­σης δια­φέ­ρουν. Όταν υπάρ­χει ρητή απα­γό­ρευ­ση, μπο­ρούν να επι­βά­λουν την τή­ρη­σή της. Όταν δεν υπάρ­χει, η μόνη διέ­ξο­δος είναι η προ­σφυ­γή στη δι­καιο­σύ­νη με βάση την όχλη­ση. Αυτό απαι­τεί όμως απο­δεί­ξεις όπως ημε­ρο­λό­γιο πε­ρι­στα­τι­κών, μάρ­τυ­ρες, ακόμα και κλή­σεις στην αστυ­νο­μία. Το πα­ρά­δειγ­μα της Ρόδου δεί­χνει ότι τα δι­κα­στή­ρια αντα­πο­κρί­νο­νται όταν η όχλη­ση είναι συ­νε­χής και τεκ­μη­ριω­μέ­νη.

Το νέο πλαί­σιο από τον Οκτώ­βριο 2025

Από την 1η Οκτω­βρί­ου 2025 τί­θε­ται σε ισχύ νέο εθνι­κό πλαί­σιο για τις βρα­χυ­χρό­νιες μι­σθώ­σεις. Οι ιδιο­κτή­τες θα κλη­θούν να συμ­μορ­φω­θούν με συ­γκε­κρι­μέ­νες προ­δια­γρα­φές ασφά­λειας και ποιό­τη­τας. Προ­βλέ­πε­ται ενί­σχυ­ση των ελέγ­χων, αυ­στη­ρό­τε­ρα πρό­στι­μα για μη δη­λω­μέ­να ακί­νη­τα και πι­θα­νές υπο­χρε­ώ­σεις ασφά­λι­σης. Η δρα­στη­ριό­τη­τα περνά σε πιο ρυθ­μι­σμέ­νο πε­ρι­βάλ­λον, με σκοπό να δια­σφα­λι­στεί η ασφά­λεια των φι­λο­ξε­νού­με­νων και η ισορ­ρο­πία στις γει­το­νιές.

Το νέο πλαί­σιο δεν αλ­λά­ζει τους κα­νό­νες για τις πο­λυ­κα­τοι­κί­ες, εκεί εξα­κο­λου­θεί να ισχύ­ει ο κα­νο­νι­σμός και η έν­νοια της όχλη­σης. Όμως ενι­σχύ­ει την υπο­χρέ­ω­ση κάθε ιδιο­κτή­τη να λει­τουρ­γεί με επαγ­γελ­μα­τι­κά κρι­τή­ρια, γε­γο­νός που μπο­ρεί να μειώ­σει φαι­νό­με­να πα­ρα­μέ­λη­σης ή αδια­φο­ρί­ας για τους γύρω.

Η επέ­κτα­ση της βρα­χυ­χρό­νιας μί­σθω­σης στη Ρόδο απο­τε­λεί πια κα­θη­με­ρι­νό δε­δο­μέ­νο. Ο αριθ­μός των κα­τα­χω­ρί­σε­ων συ­νε­χί­ζει να αυ­ξά­νε­ται και οι γει­το­νιές προ­σαρ­μό­ζο­νται σε μια νέα πραγ­μα­τι­κό­τη­τα, με με­γα­λύ­τε­ρη κι­νη­τι­κό­τη­τα και εναλ­λα­γή κα­τοί­κων. Η ανά­γκη για σα­φείς κα­νό­νες και για δια­χεί­ρι­ση των συ­νε­πειών είναι πιο επί­και­ρη από ποτέ.

Η ισορ­ρο­πία ανά­με­σα στο δι­καί­ω­μα κάθε ιδιο­κτή­τη να αξιο­ποιεί το ακί­νη­τό του και στο δι­καί­ω­μα των συ­νι­διο­κτη­τών να ζουν χωρίς υπέρ­με­τρη όχλη­ση είναι λεπτή. Οι δι­κα­στι­κές απο­φά­σεις, ει­δι­κά στην πε­ρί­πτω­ση της Ρόδου, δεί­χνουν ότι αυτή η ισορ­ρο­πία δεν είναι δε­δο­μέ­νη και ότι η συμ­μόρ­φω­ση, η πρό­λη­ψη και η τεκ­μη­ρί­ω­ση θα κα­θο­ρί­σουν τις επό­με­νες κι­νή­σεις.

Με το νέο ρυθ­μι­στι­κό πλαί­σιο να έρ­χε­ται σε με­ρι­κές ημέ­ρες, οι απο­φά­σεις που θα λη­φθούν τώρα θα δια­μορ­φώ­σουν τις συν­θή­κες δια­βί­ω­σης στις πο­λυ­κα­τοι­κί­ες της Ρόδου και άλλων του­ρι­στι­κών νη­σιών τα επό­με­να χρό­νια.