• Η ταχύτατη εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb έχει μετατρέψει εκατοντάδες διαμερίσματα σε καταλύματα για ταξιδιώτες, αλλάζοντας την εικόνα πολυκατοικιών και γειτονιών • Κάτοικοι πολυκατοικιών καταγγέλλουν διαρκείς αφίξεις και αναχωρήσεις, χρήση των κοινόχρηστων χώρων από φιλοξενούμενους που δεν σέβονται τη «γειτονιά» και παραβίαση της «κοινής ησυχίας»
Με ένα νέο φαινόμενο, που συνεχώς εξελίσσεται, είναι πλέον αντιμέτωπες οι συνοικίες της πόλης της Ρόδου. Η ταχύτατη εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb έχει μετατρέψει εκατοντάδες διαμερίσματα σε καταλύματα για ταξιδιώτες, αλλάζοντας την εικόνα πολυκατοικιών και γειτονιών.
Σε γειτονιές και μεγάλες συνοικίες, ολοένα και περισσότερα ακίνητα αγοράζονται ή ανακαινίζονται αποκλειστικά για τουριστική εκμετάλλευση, με αποτέλεσμα τη μεγαλύτερη κινητικότητα στους κοινόχρηστους χώρους, τις συνεχείς αφίξεις και αποχωρήσεις, καθώς και περιστατικά όχλησης που πυκνώνουν και ξεφεύγουν πολύ από τα όρια της οικιακής καθημερινότητας. Πίσω από πόρτες διαμερισμάτων που μέχρι πριν λίγα χρόνια φιλοξενούσαν οικογένειες, βρίσκονται πλέον ταξιδιώτες που μένουν για λίγες ημέρες ή εβδομάδες.
Η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb έχει εξαπλωθεί σε τέτοιο βαθμό ώστε να αποτελεί σταθερό κομμάτι της τοπικής αγοράς ακινήτων, δημιουργώντας όμως και αυξανόμενους προβληματισμούς για την καθημερινή ζωή στις πολυκατοικίες.
Κάτοικοι πολυκατοικιών καταγγέλλουν διαρκείς αφίξεις και αναχωρήσεις, χρήση των κοινόχρηστων χώρων από φιλοξενούμενους που δεν σέβονται τη «γειτονιά» και θορύβους κατά τις βραδινές ώρες παραβιάζοντας τους κανόνες κοινής ησυχίας.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, το φαινόμενο εντείνεται. Το 2019 υπήρχαν λιγότερες από 2.500 καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στις σχετικές πλατφόρμες στη Ρόδο, το 2022 είχαν ξεπεράσει τις 3.000 και σήμερα καταγράφονται πάνω από 4.000!
Τι προβλέπει η νομοθεσία
Η ελληνική νομοθεσία θεωρεί τη βραχυχρόνια μίσθωση νόμιμη μορφή αξιοποίησης κατοικίας. Από το 2016 ισχύει υποχρέωση εγγραφής κάθε ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, με μοναδικό αριθμό καταχώρισης που πρέπει να αναρτάται σε κάθε αγγελία. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει ηλεκτρονικά τις διαμονές και να αποδίδει το σχετικό εισόδημα. Οι βασικοί κανόνες είναι σαφείς και αφορούν πρωτίστως τη φορολογική συμμόρφωση.
Το κρίσιμο σημείο, όμως, βρίσκεται στις πολυκατοικίες. Εδώ ο ρόλος του κανονισμού λειτουργίας είναι καθοριστικός. Αν στην αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας υπάρχει ρητή απαγόρευση για χρήση των διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων ή για μίσθωση μικρής διάρκειας, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να ζητήσουν την παύση της δραστηριότητας. Αυτό μπορεί να γίνει αρχικά με κοινοποίηση και, αν χρειαστεί, με αγωγή. Αντίθετα, όταν ο κανονισμός δεν περιλαμβάνει σχετική πρόβλεψη, η χρήση Airbnb δεν μπορεί να εμποδιστεί μόνο και μόνο επειδή δυσαρεστεί κάποιους συνιδιοκτήτες. Πολλές πολυκατοικίες στη Ρόδο όμως δεν διαθέτουν καν κανονισμό λειτουργίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις εφαρμόζονται οι γενικοί κανόνες του νόμου για την οροφοκτησία και του Αστικού Κώδικα, ότι δηλαδή κάθε ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το διαμέρισμά του ελεύθερα, αρκεί να μην προκαλεί υπέρμετρη όχληση στους άλλους. Αυτό δημιουργεί ένα πεδίο τριβής, καθώς οι έννοιες «υπέρμετρη όχληση» και «κανονική χρήση» κρίνονται από τα δικαστήρια με βάση τα πραγματικά περιστατικά.
Η νομολογία έχει ήδη δώσει παραδείγματα. Στη Ρόδο, το 2022, το Ειρηνοδικείο έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων κατοίκων που κατήγγειλαν διαρκή θόρυβο από μισθωτές διαμερίσματος Airbnb. Το δικαστήριο διέταξε τη λήψη μέτρων για να σταματήσει η διατάραξη, κρίνοντας ότι η χρήση προκαλούσε υπέρμετρη όχληση. Η υπόθεση αυτή ανέδειξε ότι ακόμη και χωρίς ρητό κανονισμό, η όχληση μπορεί να οδηγήσει σε νομική παρέμβαση.
Σε άλλες πόλεις, έχουν εκδοθεί αποφάσεις με αντίθετο αποτέλεσμα. Στην Αθήνα, αγωγές που ζητούσαν να απαγορευτεί η βραχυχρόνια μίσθωση απορρίφθηκαν, καθώς δεν αποδείχθηκε επαρκώς η όχληση και η χρήση θεωρήθηκε νόμιμη. Αντίθετα, σε πολυκατοικίες με κανονισμό που απαγόρευε ρητά την τουριστική χρήση, τα δικαστήρια επέβαλαν τη συμμόρφωση. Το τοπίο δείχνει έτσι πόσο σημαντικός είναι ο έλεγχος του κανονισμού και η τεκμηρίωση κάθε καταγγελίας.
Τι οφείλει να κάνει ο ιδιοκτήτης
Για έναν ιδιοκτήτη που σκέφτεται να μετατρέψει το διαμέρισμά του σε Airbnb, το πρώτο βήμα είναι να αναζητήσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν υπάρχει απαγόρευση, η δραστηριότητα δεν μπορεί να ξεκινήσει νόμιμα. Αν δεν υπάρχει κανονισμός, η εκμετάλλευση είναι επιτρεπτή, υπό την προϋπόθεση ότι δεν δημιουργούνται προβλήματα στους υπόλοιπους.
Ο ίδιος έχει υποχρεώσεις πέρα από τη φορολογική συμμόρφωση. Η ασφάλεια του ακινήτου, η καθαριότητα και η ενημέρωση των φιλοξενούμενων για βασικούς κανόνες (όπως οι ώρες κοινής ησυχίας) είναι κρίσιμα στοιχεία για την πρόληψη προστριβών. Ειδικά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές, η διαχείριση επισκεπτών με τρόπο που δεν ενοχλεί τους μόνιμους κατοίκους είναι βασικό μέτρο αυτοπροστασίας.
Για τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, τα περιθώρια αντίδρασης διαφέρουν. Όταν υπάρχει ρητή απαγόρευση, μπορούν να επιβάλουν την τήρησή της. Όταν δεν υπάρχει, η μόνη διέξοδος είναι η προσφυγή στη δικαιοσύνη με βάση την όχληση. Αυτό απαιτεί όμως αποδείξεις όπως ημερολόγιο περιστατικών, μάρτυρες, ακόμα και κλήσεις στην αστυνομία. Το παράδειγμα της Ρόδου δείχνει ότι τα δικαστήρια ανταποκρίνονται όταν η όχληση είναι συνεχής και τεκμηριωμένη.
Το νέο πλαίσιο από τον Οκτώβριο 2025
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθεται σε ισχύ νέο εθνικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να συμμορφωθούν με συγκεκριμένες προδιαγραφές ασφάλειας και ποιότητας. Προβλέπεται ενίσχυση των ελέγχων, αυστηρότερα πρόστιμα για μη δηλωμένα ακίνητα και πιθανές υποχρεώσεις ασφάλισης. Η δραστηριότητα περνά σε πιο ρυθμισμένο περιβάλλον, με σκοπό να διασφαλιστεί η ασφάλεια των φιλοξενούμενων και η ισορροπία στις γειτονιές.
Το νέο πλαίσιο δεν αλλάζει τους κανόνες για τις πολυκατοικίες, εκεί εξακολουθεί να ισχύει ο κανονισμός και η έννοια της όχλησης. Όμως ενισχύει την υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη να λειτουργεί με επαγγελματικά κριτήρια, γεγονός που μπορεί να μειώσει φαινόμενα παραμέλησης ή αδιαφορίας για τους γύρω.
Η επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Ρόδο αποτελεί πια καθημερινό δεδομένο. Ο αριθμός των καταχωρίσεων συνεχίζει να αυξάνεται και οι γειτονιές προσαρμόζονται σε μια νέα πραγματικότητα, με μεγαλύτερη κινητικότητα και εναλλαγή κατοίκων. Η ανάγκη για σαφείς κανόνες και για διαχείριση των συνεπειών είναι πιο επίκαιρη από ποτέ.
Η ισορροπία ανάμεσα στο δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη να αξιοποιεί το ακίνητό του και στο δικαίωμα των συνιδιοκτητών να ζουν χωρίς υπέρμετρη όχληση είναι λεπτή. Οι δικαστικές αποφάσεις, ειδικά στην περίπτωση της Ρόδου, δείχνουν ότι αυτή η ισορροπία δεν είναι δεδομένη και ότι η συμμόρφωση, η πρόληψη και η τεκμηρίωση θα καθορίσουν τις επόμενες κινήσεις.
Με το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο να έρχεται σε μερικές ημέρες, οι αποφάσεις που θα ληφθούν τώρα θα διαμορφώσουν τις συνθήκες διαβίωσης στις πολυκατοικίες της Ρόδου και άλλων τουριστικών νησιών τα επόμενα χρόνια.
