Διπλός κλοιός γύρω από τα Airbnb με δικαστικό φρένο στις πολυκατοικίες και σαρωτικές διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ

• Απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κρίνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση παραβιάζει κανονισμό πολυκατοικίας που προβλέπει αποκλειστική χρήση κατοικίας, την ώρα που η φορολογική αρχή ανοίγει 2 νέα ελεγκτικά μέτωπα για αγγελίες, ΑΜΑ και αδήλωτα εισοδήματα

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb δέχονται ταυτόχρονη πίεση από δύο διαφορετικές κατευθύνσεις, με εξελίξεις που αναμένεται να απασχολήσουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα. Από τη μία πλευρά, δικαστική απόφαση που χαρακτηρίζεται ήδη σταθμός βάζει φρένο στην εκμετάλλευση διαμερισμάτων ως τουριστικών καταλυμάτων όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας επιτάσσει αποκλειστικά χρήση κατοικίας. Από την άλλη, το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2026 προβλέπει δύο ξεχωριστές ελεγκτικές δράσεις, με μαζικές ηλεκτρονικές διασταυρώσεις που θα εξετάσουν τόσο τη νομιμότητα των καταχωρίσεων στις πλατφόρμες όσο και τα εισοδήματα που δηλώθηκαν ή δεν δηλώθηκαν τα προηγούμενα χρόνια. Το αποτέλεσμα είναι ένα νέο, αυστηρότερο πλαίσιο που διαμορφώνεται παράλληλα στα δικαστήρια και στη φορολογική διοίκηση.
Το δικαστικό προηγούμενο και η ισχύς του κανονισμού
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκανε δεκτή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε η διαχειρίστρια πολυκατοικίας, εκπροσωπώντας το σύνολο των συνιδιοκτητών, και έκρινε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος προσκρούει στις ρητές προβλέψεις του κανονισμού του κτηρίου, ο οποίος επιτάσσει τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών αποκλειστικά ως κατοικιών. Το σκεπτικό της απόφασης είναι σαφές ως προς τη δεσμευτικότητα του κανονισμού, καθώς αναφέρει ότι «στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου» που δεσμεύει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών.
Σύμφωνα με το δικόγραφο, η ιδιοκτήτρια εταιρεία του επίμαχου διαμερίσματος «κατά παράβαση του κανονισμού, προέβη, κατά το θέρος του 2025 σε καταχώριση του ακινήτου της σε ιστοσελίδα του διαδικτύου κι έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb)».
Οι καταγγελίες των ενοίκων για οχλαγωγία και ανασφάλεια
Η πλευρά των ενοίκων περιέγραψε στο δικαστήριο μια ιδιαίτερα επιβαρυμένη καθημερινότητα. Όπως υποστηρίζεται, «οι πελάτες σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή στο διαμέρισμα όπου διαμένουν, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ προβαίνουν και σε λοιπές ενέργειες που σχετίζονται με την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων και την ασυνήθη φθορά τους, ενώ παράλληλα εγείρονται και ζητήματα παραβίασης της ασφάλειας της οικοδομής με την άκριτη είσοδο τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την ομαλή διαμονή των ενοίκων στις ιδιόκτητες κατοικίες τους».
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο τρόπος με τον οποίο το δικαστήριο αντιμετώπισε το γεγονός ότι οι παλαιότεροι κανονισμοί δεν θα μπορούσαν να προβλέπουν μια σύγχρονη μορφή εκμετάλλευσης. Στο σκεπτικό αναφέρεται πως «είναι αλήθεια ότι στον ανωτέρω όρο δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψης των εν λόγω μισθώσεων κατά τον χρόνο κατάρτισης. Το κενό αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμενων μερών, εάν γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά τον χρόνο κατάρτισης του κανονισμού». Με άλλα λόγια, το κενό των παλαιών κανονισμών δεν λειτουργεί ως παράθυρο για τους ιδιοκτήτες αλλά συμπληρώνεται ερμηνευτικά υπέρ της προστασίας των ενοίκων.
Τα δύο ελεγκτικά μέτωπα της ΑΑΔΕ
Την ίδια στιγμή, η φορολογική διοίκηση ανοίγει νέο κύκλο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με δύο διακριτές δράσεις που περιλαμβάνονται στο επιχειρησιακό σχέδιο του 2026. Κοινός παρονομαστής και των δύο είναι η μαζική αξιοποίηση των στοιχείων που διαβιβάζουν οι ίδιες οι πλατφόρμες Airbnb, Booking και Vrbo, τα οποία θα συγκριθούν με το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, τις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.
Η πρώτη δράση αφορά στο φορολογικό έτος 2025 και περιγράφεται στο επιχειρησιακό σχέδιο ως «Έλεγχος συμμόρφωσης του προβλεπόμενου αριθμού μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) στη βάση του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης». Στην πράξη, οι ελεγκτές θα διαπιστώσουν αν κάθε αγγελία διαθέτει έγκυρο ΑΜΑ, αν ο αριθμός αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο, αν υπάρχουν καταχωρίσεις χωρίς εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και αν τα στοιχεία των πλατφορμών συμφωνούν με όσα έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Εφόσον διαπιστωθούν παραβάσεις, προβλέπονται διοικητικά πρόστιμα που ξεκινούν από το 50% του ακαθάριστου εισοδήματος του φορολογικού έτους, με ελάχιστο ποσό τα 5.000 ευρώ ανά ακίνητο, ενώ σε περίπτωση υποτροπής τα πρόστιμα διπλασιάζονται και στη συνέχεια τετραπλασιάζονται.
Η δεύτερη δράση είναι καθαρά φορολογική και στοχεύει στον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων φυσικών προσώπων για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, στο πλαίσιο του άρθρου 15 παρ. 4 του ν. 5104/2024. Όπου προκύπτουν αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία των πλατφορμών και στα δηλωθέντα εισοδήματα, οι υποθέσεις θα μπορούν να οδηγηθούν σε φορολογικό έλεγχο, με καταλογισμό φόρων, προσαυξήσεων και των προβλεπόμενων κυρώσεων.
Στο μικροσκόπιο το κόλπο με τις κρατήσεις εκτός πλατφόρμας
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην πλέον γνωστή πρακτική καταστρατήγησης. Η αγγελία παραμένει κανονικά αναρτημένη στο Airbnb ή στο Booking για να προσελκύει πελάτες, όμως στη συνέχεια ο ιδιοκτήτης προτείνει η κράτηση να ολοκληρωθεί απευθείας, εκτός πλατφόρμας και χωρίς τις σχετικές προμήθειες. Η πρακτική αυτή μπορεί να οδηγήσει σε απόκρυψη μέρους ή και του συνόλου του εισοδήματος. Για τον λόγο αυτό, οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, σε συνδυασμό με τα νέα εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης που αξιοποιεί η ΑΑΔΕ για την ανάλυση κινδύνου, αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στον εντοπισμό ύποπτων περιπτώσεων.
Το παρασκήνιο των προηγούμενων ελέγχων και τα ευρήματα
Η εμπειρία των προηγούμενων ετών εξηγεί γιατί η φορολογική αρχή επιμένει στις διασταυρώσεις. Αντίστοιχοι έλεγχοι για τα φορολογικά έτη 2020 έως 2022 εντόπισαν 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ με αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ μεταξύ των στοιχείων που διαβίβασαν οι πλατφόρμες και των εισοδημάτων που είχαν δηλωθεί στην Εφορία. Το 2020 εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ με αποκλίσεις, το 2021 ο αριθμός αυξήθηκε σε 10.724, ενώ το 2022 εκτινάχθηκε στους 17.525. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις και να δηλώσουν τα πραγματικά τους εισοδήματα, διαφορετικά βρέθηκαν αντιμέτωποι με καταλογισμό φόρων και προστίμων. Παράλληλα, αποκαλύφθηκαν περιπτώσεις φορολογουμένων που εμφανίζονταν ως ιδιώτες, χωρίς έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, παρότι η έκταση της εκμετάλλευσης των ακινήτων τους παρέπεμπε σε οργανωμένη επαγγελματική δραστηριότητα.
Ενδεικτική είναι και η πιλοτική εφαρμογή για τα φορολογικά έτη 2018 και 2019, όπου το 56% των φορολογουμένων συμμορφώθηκε οικειοθελώς, δηλώνοντας εισοδήματα άνω των 7,2 εκατ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχούσε στο 81% της εκτιμηθείσας φορολογητέας ύλης. Από τις δηλώσεις αυτές βεβαιώθηκαν φόροι άνω των 2,7 εκατ. ευρώ, ενώ μέχρι τα μέσα του 2025 είχαν ήδη εισπραχθεί περίπου 950.000 ευρώ.
Το συμπέρασμα που προκύπτει από τον συνδυασμό των δύο εξελίξεων είναι ότι το περιθώριο ανεξέλεγκτης εκμετάλλευσης ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων στενεύει αισθητά. Η Δικαιοσύνη αναγνωρίζει στους κανονισμούς των πολυκατοικιών ισχύ νόμου και εργαλείο προστασίας των μόνιμων ενοίκων, ενώ η φορολογική διοίκηση διαθέτει πλέον τα δεδομένα και τα τεχνολογικά μέσα για να εντοπίζει τόσο τις παράτυπες καταχωρίσεις όσο και τα αδήλωτα εισοδήματα των προηγούμενων χρήσεων.