Τι ζητούν οι επενδυτές από τα ξενοδοχειακά brands

Στο φε­τι­νό International Hospitality Investment Forum (IHIF) που πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­κε στο Βε­ρο­λί­νο, κο­ρυ­φαί­οι επεν­δυ­τές του ξε­νο­δο­χεια­κού τομέα συ­να­ντή­θη­καν σε μια κλει­στή συ­νε­δρί­α­ση του Investor Council, με αντι­κεί­με­νο τη δυ­να­μι­κά με­τα­βαλ­λό­με­νη ει­κό­να της ξε­νο­δο­χεια­κής επεν­δυ­τι­κής αγο­ράς. Οι συ­ζη­τή­σεις τους απο­κά­λυ­ψαν πέντε βα­σι­κά ση­μεία που απο­τυ­πώ­νουν τις εξε­λί­ξεις και τις τά­σεις που δια­μορ­φώ­νουν το μέλ­λον του τομέα.

1. Key Money και ευ­έ­λι­κτες δια­χει­ρι­στι­κές συμ­φω­νί­ες

Στο επί­κε­ντρο βρέ­θη­κε το key money, δη­λα­δή τα ποσά που προ­σφέ­ρουν οι ξε­νο­δο­χεια­κές αλυ­σί­δες στους ιδιο­κτή­τες και τους developers για να εξα­σφα­λί­σουν συμ­βά­σεις franchise ή δια­χεί­ρι­σης. Αν και πα­ρα­δο­σια­κά αυτό το ερ­γα­λείο θε­ω­ρού­νταν δε­δο­μέ­νο, σπα­νί­ως συ­ζη­τεί­το ανοι­χτά – μέχρι πρό­σφα­τα.

Η αύ­ξη­ση του αντα­γω­νι­σμού, ει­δι­κά για έργα με­τα­τρο­πής (conversions) αντί για νέες ανα­πτύ­ξεις, έχει ανα­δεί­ξει το key money σε στρα­τη­γι­κό μοχλό πί­ε­σης. Όλο και πε­ρισ­σό­τε­ρες αλυ­σί­δες ανα­φέ­ρο­νται σε αυτό κατά τις ανα­κοι­νώ­σεις των απο­τε­λε­σμά­των τους, ενώ οι επεν­δυ­τές ζη­τούν με­γα­λύ­τε­ρη ευ­ε­λι­ξία στις συμ­φω­νί­ες.

Στην Ευ­ρώ­πη, όπου οι ιδιο­κτη­σια­κές δομές είναι πε­ρισ­σό­τε­ρο κα­τα­κερ­μα­τι­σμέ­νες, οι επεν­δυ­τές συχνά έχουν με­γα­λύ­τε­ρη δια­πραγ­μα­τευ­τι­κή ισχύ. Στις ΗΠΑ, όπου κυ­ριαρ­χούν τα με­γά­λα brands, το key money πα­ρα­μέ­νει βα­σι­κό ερ­γα­λείο για την εξα­σφά­λι­ση στρα­τη­γι­κών συ­νερ­γα­σιών. Ένας επεν­δυ­τής σχο­λί­α­σε χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά:

«Εί­πα­με: ‘Κρα­τή­στε το key money. Θέ­λου­με εγ­γύ­η­ση ει­σο­δή­μα­τος για δέκα χρό­νια.’ Κι όταν απο­φα­σί­σου­με να που­λή­σου­με, αυτό θα μας βοη­θή­σει πολύ».

Άλλος επεν­δυ­τής επε­σή­μα­νε:

«Προ­τι­μά­με χα­μη­λό­τε­ρα τέλη δια­χεί­ρι­σης από το key money, γιατί το τε­λευ­ταίο φο­ρο­λο­γεί­ται. Οι χα­μη­λό­τε­ρες χρε­ώ­σεις μάς συμ­φέ­ρουν πε­ρισ­σό­τε­ρο».

2. Η πο­λυ­τέ­λεια στρέ­φε­ται προς franchise μο­ντέ­λα

Πα­ρα­δο­σια­κά, οι με­γά­λες ξε­νο­δο­χεια­κές αλυ­σί­δες ήλεγ­χαν άμεσα τα πο­λυ­τε­λή τους ξε­νο­δο­χεία για να δια­τη­ρούν συ­νέ­πεια στην ποιό­τη­τα και στην ει­κό­να του brand. Ωστό­σο, η δυ­σκο­λία προ­σέλ­κυ­σης και δια­τή­ρη­σης προ­σω­πι­κού, ει­δι­κά στα πο­λυ­τε­λή ακί­νη­τα, οδη­γεί όλο και πε­ρισ­σό­τε­ρες αλυ­σί­δες στην επι­λο­γή franchise agreements και συ­νερ­γα­σιών με white label operators.

Ένας από τους επεν­δυ­τές ανέ­φε­ρε χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά:

«Ήδη συμ­βαί­νει. Το W Hotels της Marriott λει­τουρ­γεί ως franchise, ενώ και το Conrad της Hilton ακο­λου­θεί τον ίδιο δρόμο. Είναι μια ανα­πό­φευ­κτη τάση για τις ει­σηγ­μέ­νες στο χρη­μα­τι­στή­ριο εται­ρεί­ες, που πρέ­πει να επι­δει­κνύ­ουν αύ­ξη­ση κα­θα­ρών εσό­δων και ανά­πτυ­ξη του χαρ­το­φυ­λα­κί­ου τους».

Ένας άλλος επεν­δυ­τής ανέ­φε­ρε ότι η δυ­σκο­λία εύ­ρε­σης προ­σω­πι­κού είναι πα­γκό­σμια:

«Αγο­ρά­σα­με πρό­σφα­τα ένα ξε­νο­δο­χείο στην Ια­πω­νία, αλλά δυ­σκο­λευό­μα­στε να βρού­με προ­σω­πι­κό. Σε λίγα χρό­νια, πι­θα­νώς θα στρα­φού­με στη λύση του franchise. Και μι­λά­με για ξε­νο­δο­χείο που κο­στί­ζει 1.200–1.400 δο­λά­ρια ανά δια­νυ­κτέ­ρευ­ση».

Οι white label operators προ­σφέ­ρουν με­γα­λύ­τε­ρο έλεγ­χο του κό­στους και εγ­γυώ­νται δια­χεί­ρι­ση του asset με επαγ­γελ­μα­τι­σμό. Πα­ράλ­λη­λα, οι ανε­ξάρ­τη­τες πο­λυ­τε­λείς φίρ­μες όπως τα Four Seasons και Aman Resorts, που δεν υπό­κει­νται σε πιέ­σεις με­τό­χων, δια­τη­ρούν αυ­στη­ρό έλεγ­χο της δια­χεί­ρι­σης των μο­νά­δων τους.

3. Συ­νερ­γα­σί­ες πο­λυ­τε­λών brands (Luxury brand mashups)

Η αυ­ξα­νό­με­νη ζή­τη­ση για απο­κλει­στι­κές και εξει­δι­κευ­μέ­νες εμπει­ρί­ες οδη­γεί τις πο­λυ­τε­λείς ξε­νο­δο­χεια­κές αλυ­σί­δες σε στρα­τη­γι­κές συ­νερ­γα­σί­ες με brands εκτός φι­λο­ξε­νί­ας. Ένα πα­ρά­δειγ­μα είναι η συ­νερ­γα­σία της Sensei, που προ­σφέ­ρει επι­στη­μο­νι­κά βα­σι­σμέ­να προ­ϊ­ό­ντα ευ­ε­ξί­ας, με τη Four Seasons για τη δη­μιουρ­γία πο­λυ­τε­λούς retreat στη Χαβάη.

Ανά­με­σα στα πα­ρα­δείγ­μα­τα συ­νερ­γα­σιών πο­λυ­τε­λών ξε­νο­δο­χεί­ων με fashion brands συ­γκα­τα­λέ­γο­νται:

The Beverly Hills Hotel με Dior

Belmond με Dior

One&Only Aesthesis, Ελ­λά­δα (φω­το­γρα­φία), με Balmain

Gurney’s Montauk Resort & Seawater Spa, Νέα Υόρκη, με Dolce & Gabbana

Hotel Du Cap-Eden Roc, Antibes, με Lacoste

Στον τομέα των branded residences, η αγορά ανα­πτύσ­σε­ται ρα­γδαία, με developers να αξιο­ποιούν τόσο την αίγλη των ξε­νο­δο­χεια­κών brands (Four Seasons, St. Regis) όσο και την πο­λυ­τέ­λεια από το χώρο της μόδας και της αυ­το­κι­νη­το­βιο­μη­χα­νί­ας (Missoni, Fendi, Armani, Bulgari, Bentley, Aston Martin, Porsche).

Όπως σχο­λί­α­σε ένας επεν­δυ­τής:

«Δεν που­λή­σα­με πιο γρή­γο­ρα ή νω­ρί­τε­ρα, αλλά τα πε­ρι­θώ­ρια κέρ­δους ήταν κατά 20-25% υψη­λό­τε­ρα για το ίδιο προ­ϊ­όν».

4. Η τε­χνο­λο­γία ως κα­τα­λύ­της συμ­φω­νιών

Η υιο­θέ­τη­ση σύγ­χρο­νων fully integrated τε­χνο­λο­γι­κών λύ­σε­ων με real-time δε­δο­μέ­να ανα­δει­κνύ­ε­ται κρί­σι­μη, όχι μόνο για τη λει­τουρ­γία των ξε­νο­δο­χεί­ων, αλλά και για τις στρα­τη­γι­κές αγο­ρα­πω­λη­σί­ες.

«Ένα ενιαίο cloud-based σύ­στη­μα προ­σφέ­ρει όλα τα απα­ραί­τη­τα δε­δο­μέ­να για εκτι­μή­σεις αξίας, εξα­γο­ρές και πω­λή­σεις, σε πραγ­μα­τι­κό χρόνο», ση­μεί­ω­σε ένας επεν­δυ­τής. Αντί­θε­τα, η ύπαρ­ξη πολ­λών, μη δια­συν­δε­δε­μέ­νων πλατ­φορ­μών απαι­τεί ση­μα­ντι­κό χρόνο, πό­ρους και αν­θρώ­πι­νη ερ­γα­σία για τη συλ­λο­γή στοι­χεί­ων.

5. Ευ­και­ρί­ες σε distressed πε­ριου­σια­κά στοι­χεία και ανα­χρη­μα­το­δο­τή­σεις

Η οι­κο­νο­μι­κή αβε­βαιό­τη­τα και οι πιέ­σεις στις αγο­ρές δη­μιουρ­γούν ένα πε­ρι­βάλ­λον που, σύμ­φω­να με τους επεν­δυ­τές, θα κο­ρυ­φω­θεί προς τα τέλη του 2025. Ένας επεν­δυ­τής πα­ρα­τή­ρη­σε:

«Η βιο­μη­χα­νία και η πα­γκό­σμια οι­κο­νο­μία οδεύ­ουν προς δύ­σκο­λα και αστα­θή νερά. Για όσους από εμάς δια­θέ­του­με ρευ­στό­τη­τα, αυτή θα είναι μια εξαι­ρε­τι­κή πε­ρί­ο­δος για επεν­δυ­τι­κές κι­νή­σεις».

Πολ­λές ξε­νο­δο­χεια­κές μο­νά­δες αντι­με­τω­πί­ζουν την ανά­γκη ανα­χρη­μα­το­δό­τη­σης μέσα στη χρο­νιά, γε­γο­νός που θα προ­κα­λέ­σει πιέ­σεις στους ιδιο­κτή­τες: «Πολ­λοί ιδιο­κτή­τες δεν είναι έτοι­μοι για αυτό. Άρα για όσους εν­δια­φέ­ρο­νται να κλεί­σουν συμ­φω­νί­ες, το πε­ρι­βάλ­λον είναι ιδα­νι­κό, παρά τον όγκο του ιδιω­τι­κού χρέ­ους».

Πηγή: tornosnews.gr