ΣτΕ για ΝΟΚ: Τι επιτρέπεται και τι όχι μετά τις αποφάσεις που τον έκριναν αντισυνταγματικό

Οι νομο­θε­τι­κές τρο­πο­ποι­ή­σεις που πρέπει να επέλ­θουν στον Νέο Οικο­δο­μικό Κανο­νι­σμού (ΝΟΚ) ως προς στις προ­σαυ­ξή­σεις στη δόμηση και στο ύψος των κτηρίων, κ.λπ., καθο­ρί­ζο­νται με τις τέσ­σε­ρις απο­φά­σεις που δημο­σί­ευσε σήμερα η Ολο­μέ­λεια του Συμ­βου­λίου της Επι­κρα­τείας και κρίθηκε αντι­συ­νταγ­μα­τικό το σύστημα κινή­τρων του ΝΟΚ, ενώ την ίδια στιγμή περι­χα­ρα­κώ­νε­ται το τι δεν μπορεί να κατα­σκευα­στεί πλέον στις οικο­δο­μές.

Παράλ­ληλα, οι δικα­στές του ΣτΕ ξεκα­θα­ρί­ζουν με τις απο­φά­σεις τους ποιες οικο­δο­μι­κές άδειες δεν κατα­λαμ­βά­νει η αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τητα του ΝΟΚ, σε ποιο ακριβές στάδιο και κάτω από ποιες προ­ϋ­πο­θέ­σεις «παγώνει» η ανέ­γερση των οικο­δο­μών (οικο­δο­μι­κές εργα­σίες), κ.λπ.

Η αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τητα δεν αφορά άδειες που έχουν αρχίσει να υλο­ποιού­νται έως τις 11.12.2024

Συγκε­κρι­μένα, σύμφωνα με τις απο­φά­σεις της Ολο­μέ­λειας του ΣτΕ (146, 147, 148, 149/2025) με πρόεδρο τον Μιχάλη Πικρα­μένο και ειση­γή­τριες τις συμ­βού­λους Επι­κρα­τείας Μαρία Σωτη­ρο­πού­λου και Χρι­στιάνα Μπολόφη, τα απο­τε­λέ­σματα της αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας πρέπει να μην κατα­λά­βουν τις οικο­δο­μι­κές άδειες, των οποίων η υλο­ποί­ηση (οικο­δο­μι­κές εργα­σίες) έχει απο­δε­δειγ­μένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημε­ρο­μη­νία κατά την οποία το Δικα­στή­ριο, δια του προ­έ­δρου, προέβη σε ανα­κοί­νωση του περιε­χο­μέ­νου της παρού­σας από­φα­σης.

Μάλιστα, οι σύμ­βου­λοι Επι­κρα­τείας, υπο­γραμ­μί­ζουν ότι «η έναρξη υλο­ποί­η­σης των οικο­δο­μι­κών αδειών νοού­νται οι εργα­σίες εκσκα­φής για την ανέ­γερση της οικο­δο­μής, ο χρόνος πραγ­μα­το­ποί­η­σης των οποίων πρέπει να απο­δει­κνύ­ε­ται με κάθε πρό­σφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων,

α) με τη γνω­στο­ποί­ηση, καθ΄ οιον­δή­ποτε τρόπο, της έναρξης των εργα­σιών εκσκα­φής σε οποια­δή­ποτε διοι­κη­τική αρχή και

β) με την ηλε­κτρο­νική υποβολή Ανα­λυ­τι­κής Περιο­δι­κής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργο­δότη στη βάση δεδο­μέ­νων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνω­στο­ποί­ηση ή η υποβολή των ως άνω στοι­χείων γίνει έως και την 11η Δεκεμ­βρίου 2024.

Δηλαδή, «δεν αρκούν, η ηλε­κτρο­νική αυτό­ματη έκδοση της οικο­δο­μι­κής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, ούτε η ηλε­κτρο­νική ενη­μέ­ρωση άλλων υπη­ρε­σιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν απο­δει­κνύ­ουν τον χρόνο έναρξης των οικο­δο­μι­κών εργα­σιών», ενώ «εκκρε­μείς κατά την 11.12.2024 δίκες δεν κατα­λαμ­βά­νο­νται από τον περιο­ρι­σμό των απο­τε­λε­σμά­των της αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας».

Για το μπόνους και το ύψος δόμησης

Κατ΄ αρχάς, η Ολο­μέ­λεια απο­φάν­θηκε ότι «το σύστημα των δια­τά­ξεων του Ν.Ο.Κ. (άρθρα 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 παρ. 1), με τις οποίες παρέ­χο­νται προ­σαυ­ξή­σεις στον συντε­λε­στή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέ­γερση κτηρίων, δεν αντί­κει­ται, κατ’ αρχήν, από μόνο το περιε­χό­μενο των δια­τά­ξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγ­μα­τος.

Τούτο διότι α) η πραγ­μα­το­ποιού­μενη δόμηση, δυνάμει της προ­σαύ­ξη­σης του σ.δ., δεν παρί­στα­ται προ­δή­λως υπέρ­με­τρη, ώστε να οδηγεί οπωσ­δή­ποτε σε ανε­πί­τρε­πτη συνταγ­μα­τικά επι­δεί­νωση των όρων δια­βί­ω­σης και του περι­βάλ­λο­ντος, ο δε όρος δομή­σεως που ανα­φέ­ρε­ται στο ύψος δεν συνιστά, από μόνος του, δυσμενή μετα­βολή των συν­θη­κών και

β) τα κίνητρα συνο­δεύ­ο­νται από τα αντι­σταθ­μί­σματα της μείωσης της κάλυψης, της δημιουρ­γίας κτηρίων υψηλής ενερ­γεια­κής από­δο­σης και της αύξησης των κοι­νό­χρη­στων χώρων και των χώρων πρα­σί­νου, τα οποία συνι­στούν, κατά κοινή πείρα, ευνοϊκά για το περι­βάλ­λον στοι­χεία».

Εντού­τοις, σημειώ­νουν οι δικα­στές «τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προ­έ­χο­ντος πολε­ο­δο­μι­κού χαρα­κτήρα τους, δεν μπορούν να υλο­ποιού­νται απευ­θείας με την έκδοση οικο­δο­μι­κών αδειών που εκδί­δο­νται κατ’ εφαρ­μογή του Ν.Ο.Κ., αλλά ανήκει στον πολε­ο­δο­μικό νομο­θέτη να τα συμπε­ρι­λά­βει στον τοπικό σχε­δια­σμό.

Στον τοπικό σχε­δια­σμό σταθ­μί­ζο­νται οι συνέ­πειες στο οικι­στικό περι­βάλ­λον της περιο­χής, όπου τα κίνητρα εφαρ­μό­ζο­νται, με τεκ­μη­ρί­ωση της σχε­τι­κής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επι­στη­μο­νι­κής μελέτης, η οποία καταρ­τί­ζε­ται στο πλαίσιο της δια­δι­κα­σίας έγκρι­σης του σχε­δια­σμού και λαμ­βά­νει υπόψη τη φυσιο­γνω­μία του κάθε οικι­σμού.

Συνεπώς, το σύστημα των κινή­τρων του Ν.Ο.Κ. αντί­κει­ται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγ­μα­τος. Τούτο όχι, κατ’ αρχήν, εξαι­τίας του περιε­χο­μέ­νου των επί­μα­χων δια­τά­ξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντι­συ­νταγ­μα­τι­κές, αλλά για τον λόγο ότι παρέ­χε­ται με τις δια­τά­ξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπη­ρε­σίες δόμησης, η δυνα­τό­τητα να εκδί­δουν οικο­δο­μι­κές άδειες, κατ’ από­κλιση από τους ισχύ­ο­ντες με βάση το πολε­ο­δο­μικό καθε­στώς κάθε περιο­χής όρους δόμησης».

Τι προ­σμε­τρά­ται στον συντε­λε­στή δόμησης

Παράλ­ληλα, κρίθηκε ότι «οι ρυθ­μί­σεις του άρθρου 11 παρ. 6 του Ν.Ο.Κ. για την προ­σμέ­τρηση ή μη στον συντε­λε­στή δόμησης δια­φό­ρων χώρων των οικο­δο­μών θεμιτώς θεσπί­ζο­νται ορι­ζο­ντίως με τον Οικο­δο­μικό Κανο­νι­σμό, διότι δεν απο­τε­λούν ζήτημα που ανά­γε­ται στον τοπικό πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό.

Είναι, όμως, αντι­συ­νταγ­μα­τι­κός ο μη συνυ­πο­λο­γι­σμός στον σ.δ. των πατα­ριών και του κτί­σμα­τος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξο­μοί­ωση της πισίνας με φυτε­μένη επι­φά­νεια, σύμφωνα με το protothema.

Αυτά, επο­μέ­νως, πρέπει να προ­σμε­τρώ­νται στον σ.δ. Αντι­θέ­τως, είναι συνταγ­μα­τι­κός ο μη συνυ­πο­λο­γι­σμός στον σ.δ. των έρκερ, δηλαδή αρχι­τε­κτο­νι­κών στοι­χείων περιο­ρι­σμέ­νων δια­στά­σεων, και των κλι­μα­κο­στα­σίων που δεν συνι­στούν χώρους κατοί­κη­σης».

Σε άλλο σημείο, επι­ση­μαί­νε­ται ότι το ΣτΕ προέβη σε στάθ­μιση αφενός του δημο­σίου συμ­φέ­ρο­ντος, και, αφε­τέ­ρου των αρχών της ασφά­λειας δικαίου, της προ­βλε­ψι­μό­τη­τας και της εμπι­στο­σύ­νης των διοι­κου­μέ­νων που οικο­δό­μη­σαν, εμπι­στευ­θέ­ντες το νομο­θε­τικό καθε­στώς και τα θεσπι­σθέ­ντα κίνητρα του ν. 4067/2012, και που απέ­κτη­σαν καλο­πί­στως εμπράγ­ματα δικαιώ­ματα επί των εν λόγω ακι­νή­των. Το Δικα­στή­ριο επι­σή­μανε ότι ο λόγος για τον οποίον οι οικείες δια­τά­ξεις κρί­νο­νται αντι­συ­νταγ­μα­τι­κές στοιχεί προς παγία νομο­λο­γία του δικα­στη­ρίου, την οποία ο νομο­θέ­της δεν έλαβε υπόψη κατά τη θέσπιση του Ν.Ο.Κ. (ν. 4067/2012), προ­κει­μέ­νου να δια­φυ­λά­ξει την αρχή της ασφά­λειας δικαίου. Η αρχή αυτή υπη­ρε­τεί­ται όταν η νομο­λο­γία των ανω­τά­των Δικα­στη­ρίων λαμ­βά­νε­ται υπόψη κατά τη νομο­θέ­τηση.

Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι οι τέσ­σε­ρεις υπο­θέ­σεις συζη­τή­θη­καν στην Ολο­μέ­λεια του ΣτΕ, την 11η Οκτω­βρίου 2024, κατόπιν παρα­πο­μπής από το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ, και αφορούν στην έκδοση οικο­δο­μι­κών αδειών στον Δήμο Αλίμου με βάση τις δια­τά­ξεις του ΝΟΚ.

Ερω­τή­σεις – απα­ντή­σεις

Το ΣτΕ απαντά σε ερω­τή­ματα τα οποία ανα­κύ­πτουν από το περιε­χό­μενο των απο­φά­σεων που δημο­σιεύ­θη­καν σήμερα, που έχουν ως εξής:

Τι ακριβώς κρίθηκε με τις απο­φά­σεις 146-9/2025 της Ολο­μέ­λειας του ΣτΕ;

Κρίθηκε ότι το σύστημα των δια­τά­ξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπί­ζο­νται κίνητρα προ­σαύ­ξη­σης των όρων δόμησης (συντε­λε­στή δόμησης, ύψους) για την ανέ­γερση των κτηρίων, θα μπο­ρούσε να εισα­χθεί στον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό συγκε­κρι­μέ­νων περιο­χών ανάλογα με τα ειδι­κό­τερα χαρα­κτη­ρι­στικά τους αλλά δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπι­στεί με διάταξη γενικής εφαρ­μο­γής, όπως στην προ­κει­μένη περί­πτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανα­τροπή του ισχύ­ο­ντος πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού κάθε περιο­χής.

Είναι η πρώτη φορά που δημο­σιεύ­ε­ται απόφαση του ΣτΕ με τέτοιο περιε­χό­μενο;

Οι σημε­ρι­νές απο­φά­σεις ανα­φέ­ρο­νται στο ζήτημα της σχέσης των γενικών οικο­δο­μι­κών κανο­νι­σμών και των ειδι­κό­τε­ρων όρων δόμησης της κάθε περιο­χής. Παρό­μοια ζητή­ματα έχουν τεθεί πολλές φορές κατά το παρελ­θόν και το Δικα­στή­ριο δεχόταν πάντοτε ότι υπε­ρι­σχύ­ουν και εφαρ­μό­ζο­νται οι ειδι­κό­τε­ροι όροι δόμησης κάθε περιο­χής, εφόσον είναι περι­βαλ­λο­ντικά ευμε­νέ­στε­ροι. Το ζήτημα αυτό έχει κριθεί και για δια­τά­ξεις του ισχύ­ο­ντος ΝΟΚ με την 705/2020 απόφαση της Ολο­μέ­λειας.

Γιατί πήρε τόσο καιρό να κριθεί η συνταγ­μα­τι­κό­τητα; Ο ΝΟΚ υπάρχει από το 2012.

Κατ’ αρχάς, λόγω της οικο­νο­μι­κής κρίσης υπήρξε καθί­ζηση στην οικο­δο­μική δρα­στη­ριό­τητα και περιο­ρι­σμός στην έκδοση οικο­δο­μι­κών αδειών, με απο­τέ­λε­σμα να μην έχουν ανοίξει σχε­τι­κές δίκες. Οι οικο­δο­μι­κές άδειες που οδή­γη­σαν στις σημε­ρι­νές απο­φά­σεις της Ολο­μέ­λειας εκδό­θη­καν το 2022, δηλαδή 10 χρόνια μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ, οι παρα­πεμ­πτι­κές απο­φά­σεις του Ε΄ τμή­μα­τος δημο­σιεύ­θη­καν το 2024, οι υπο­θέ­σεις συζη­τή­θη­καν στην Ολο­μέ­λεια τον Οκτώ­βριο του 2024 και το δια­τα­κτικό δημο­σιεύ­θηκε δυο μήνες μετά, τον Δεκέμ­βριο του ιδίου έτους.

Εκκρε­μούν στο ΣτΕ υπο­θέ­σεις για τη συνταγ­μα­τι­κό­τητα άλλων οικο­δο­μι­κών κινή­τρων του ΝΟΚ;

Ναι. Εκκρε­μούν και άλλες υπο­θέ­σεις με οικο­δο­μι­κές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας άλλων δια­τά­ξεων του ΝΟΚ (πχ υπό­σκαφα, διεύ­ρυνση υπο­γείων γκαράζ κλπ).

Ποιον δεσμεύ­ουν οι απο­φά­σεις τις Ολο­μέ­λειας;

Τυπικά μόνο τους δια­δί­κους των συγκε­κρι­μέ­νων υπο­θέ­σεων. Επειδή, όμως, η παρα­νο­μία των οικο­δο­μι­κών αδειών οφεί­λε­ται σε αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τητα του νόμου, οι απο­φά­σεις αυτές μπορούν να έχουν συνέ­πειες στη νομι­μό­τητα όλων των αδειών που εκδό­θη­καν με βάση τις δια­τά­ξεις που κρί­θη­καν αντι­συ­νταγ­μα­τι­κές. Για τον λόγο αυτό, οι σημε­ρι­νές απο­φά­σεις, με ρητή σκέψη τους, περιό­ρι­σαν τα απο­τε­λέ­σματα της αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας. Έτσι, οι άδειες για τις οποίες οι οικο­δο­μι­κές εργα­σίες έχουν ξεκι­νή­σει και, πολύ περισ­σό­τερο, έχουν ολο­κλη­ρω­θεί, δεν μπορούν να ακυ­ρω­θούν ή να ανα­κλη­θούν εξαι­τίας της αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας αυτής. Εντού­τοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προ­σβλη­θεί στα δικα­στή­ρια έως και τις 11.12.2024, μπορούν να ακυ­ρω­θούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικο­δο­μι­κές εργα­σίες, διότι το αντί­θετο θα παρα­βί­αζε το δικαί­ωμα δικα­στι­κής προ­στα­σίας.

Οι άδειες που έχουν εκδοθεί και για τις οποίες υπάρχει ακόμη προ­θε­σμία για δικα­στική προ­σβολή τους κιν­δυ­νεύ­ουν;

Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκι­νή­σει ακόμη οι οικο­δο­μι­κές εργα­σίες μπορούν να ακυ­ρω­θούν για τους λόγους που ανα­φέ­ρο­νται στις απο­φά­σεις. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκι­νή­σει οι οικο­δο­μι­κές εργα­σίες δεν κιν­δυ­νεύ­ουν εξαι­τίας της εφαρ­μο­γής των αντι­συ­νταγ­μα­τι­κών κινή­τρων του ΝΟΚ, αλλά κιν­δυ­νεύ­ουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημ­μέ­λειες.

Τι εννο­ούμε με τον όρο έναρξη οικο­δο­μι­κών εργα­σιών; Πώς απο­δει­κνύ­ε­ται αυτή;

Ως έναρξη υλο­ποί­η­σης των οικο­δο­μι­κών αδειών νοού­νται οι εργα­σίες εκσκα­φής για την ανέ­γερση της οικο­δο­μής, ο χρόνος πραγ­μα­το­ποί­η­σης των οποίων πρέπει να απο­δει­κνύ­ε­ται με κάθε πρό­σφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνω­στο­ποί­ηση, καθ΄ οιον­δή­ποτε τρόπο, της έναρξης των εργα­σιών εκσκα­φής σε οποια­δή­ποτε διοι­κη­τική αρχή, β) με την ηλε­κτρο­νική υποβολή Ανα­λυ­τι­κής Περιο­δι­κής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργο­δότη στη βάση δεδο­μέ­νων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνω­στο­ποί­ηση ή η υποβολή των ως άνω στοι­χείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμ­βρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλε­κτρο­νική αυτό­ματη έκδοση της οικο­δο­μι­κής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλε­κτρο­νική ενη­μέ­ρωση άλλων Υπη­ρε­σιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν απο­δει­κνύ­ουν τον χρόνο έναρξης των οικο­δο­μι­κών εργα­σιών.

Η άδειά μου κρίθηκε αντι­συ­νταγ­μα­τική από τα δικα­στή­ρια. Έχω δικαί­ωμα απο­ζη­μί­ω­σης;

Όταν προ­κα­λεί­ται ζημία από αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαί­ωμα απο­ζη­μί­ω­σης, εφόσον συντρέ­χουν και οι λοιπές προ­ϋ­πο­θέ­σεις για την αστική ευθύνη του Κράτους. Το δικαί­ωμα για απο­ζη­μί­ωση κρί­νε­ται ανάλογα με τις ειδι­κό­τε­ρες περι­στά­σεις της κάθε υπό­θε­σης από τα αρμόδια διοι­κη­τικά δικα­στή­ρια.

Το ΣτΕ έλαβε υπόψη του τον αντί­κτυπο των απο­φά­σεων αυτών στις επεν­δύ­σεις και στην ασφά­λεια των συναλ­λα­γών;

Ναι. Το Δικα­στή­ριο εφάρ­μοσε τη νομο­θε­σία που δίνει τη δυνα­τό­τητα συνε­κτί­μη­σης των συνε­πειών της κρίσης περί αντι­συ­νταγ­μα­τι­κό­τη­τας και, στη συγκε­κρι­μένη περί­πτωση, εξά­ντλησε τα περι­θώ­ρια της νομο­θε­σίας αυτής για τον περιο­ρι­σμό της βλάβης που μπορεί να επέλθει από τις απο­φά­σεις στην οικο­νο­μική δρα­στη­ριό­τητα και την ασφά­λεια των συναλ­λα­γών.

Πηγή: newmoney.gr