Airbnb έως 60 ημέρες τον χρόνο – Τι προβλέπεται για τα νησιά

Τέσ­σε­ρις βασικές αλλαγές για την ανά­πτυξη του του­ρι­σμού στην Ελλάδα προ­τεί­νο­νται στο νέο ειδικό χωρο­τα­ξικό πλαίσιο για τον του­ρι­σμό.

Πρώτη, η ενί­σχυση των μεγάλων οργα­νω­μέ­νων (πολε­ο­δο­μικά) του­ρι­στι­κών εγκα­τα­στά­σεων, που θα επι­τρέ­πο­νται σχεδόν παντού. Δεύτερη, ο συνυ­πο­λο­γι­σμός του Αirbnb στις ρυθ­μι­ζό­με­νες του­ρι­στι­κές δρα­στη­ριό­τη­τες και μάλιστα με συγκε­κρι­μέ­νους χρο­νι­κούς και ποσο­τι­κούς περιο­ρι­σμούς στις πιο ανε­πτυγ­μέ­νες του­ρι­στικά περιο­χές. Τρίτον, η δημιουρ­γία οργα­νω­μέ­νων του­ρι­στι­κών μονάδων σε ακα­τοί­κητα νησιά. Και τέταρ­τον, η απα­γό­ρευση δόμησης κοντά στις ακτές και ειδικά σε όσες είναι ευά­λω­τες στην άνοδο της στάθμης θάλασ­σας λόγω της κλι­μα­τι­κής αλλαγής.

Το τελικό κείμενο του νέου ειδικού χωρο­τα­ξι­κού για τον του­ρι­σμό βρί­σκε­ται πλέον στα χέρια του υπουρ­γείου Περι­βάλ­λο­ντος. Πρό­κει­ται για την πρόταση που κατάρ­τισε ομάδα μελε­τη­τών για λογα­ρια­σμό του υπουρ­γείου. Σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες, το σχέδιο θα τεθεί το επόμενο διά­στημα σε δημόσια δια­βού­λευση, μετά τις αλλαγές που θα απο­φα­σί­σει να κάνει η πολι­τική του ηγεσία.

Ας δούμε τα βασικά σημεία της πρό­τα­σης των μελε­τη­τών, όπως αυτή κατα­τέ­θηκε στο υπουρ­γείο.

1. Οι πέντε ζώνες

Το νέο πλαίσιο χωρίζει τον ελλα­δικό χώρο σε πέντε κατη­γο­ρίες, ανάλογα με το πόσο ανε­πτυγ­μέ­νες του­ρι­στικά είναι: από τις περιο­χές ελέγχου (δηλαδή, τις κορε­σμέ­νες του­ρι­στικά), τις ανε­πτυγ­μέ­νες και τις ανα­πτυσ­σό­με­νες έως τις περιο­χές ενί­σχυ­σης και τις περιο­χές επι­λε­κτι­κής υψηλής ενί­σχυ­σης. Ο χαρα­κτη­ρι­σμός των περιο­χών γίνεται για πρώτη φορά σε επίπεδο δημο­τι­κής ενό­τη­τας (και όχι δήμου) με βάση τον αριθμό των υφι­στά­με­νων κλινών του­ρι­στι­κών κατα­λυ­μά­των με δια­φο­ρε­τι­κές συνέ­πειες:

• Στις κορε­σμέ­νες περιο­χές (που ονο­μά­ζο­νται «περιο­χές ελέγχου»), όπως λ.χ. η Μύκονος, η Σαντο­ρίνη, η Σκιάθος και η Χαλ­κι­δική, προ­τεί­νε­ται να δοθούν κίνητρα για τον εκσυγ­χρο­νι­σμό και την ανα­βάθ­μιση υφι­στά­με­νων κατα­λυ­μά­των, χωρίς αύξηση του αριθμού των κλινών (ακόμη και η κατε­δά­φιση εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων κτιρίων που προ­σβάλ­λουν το τοπίο). Επίσης, για τη μετα­τροπή υφι­στά­με­νων μονάδων σε «οργα­νω­μέ­νους υπο­δο­χείς» (λ.χ. ξενο­δο­χείο με του­ρι­στι­κές κατοι­κίες). Στις περιο­χές αυτές, προ­τεί­νο­νται η εκπό­νηση μελετών εκτί­μη­σης της φέρου­σας ικα­νό­τη­τας και ο καθο­ρι­σμός «οροφής» στον αριθμό των «χώρων του­ρι­σμού δια­μοι­ρα­σμού» (βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις τύπου Αirbnb) και στα ενοι­κια­ζό­μενα δωμάτια, ως ποσοστό των κλινών των ξενο­δο­χείων. Μέχρι την ολο­κλή­ρωση του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού, στις περιο­χές αυτές προ­τεί­νε­ται η αύξηση της ελά­χι­στης αρτιό­τη­τας στα 16 στρέμ­ματα και η κατα­σκευή μόνο κατα­λυ­μά­των 4 και 5 αστέρων. Δεν προ­τεί­νε­ται κάποια άλλη απα­γό­ρευση στην ανέ­γερση νέων του­ρι­στι­κών μονάδων.

• Στις ανε­πτυγ­μέ­νες περιο­χές, προ­τεί­νο­νται όλα τα προ­α­να­φερ­θέ­ντα και, ειδικά για την Αττική και τη μητρο­πο­λι­τική Θεσ­σα­λο­νίκη, η παροχή κινή­τρων για τη μετα­τροπή παλαιών βιο­μη­χα­νι­κών μονάδων σε του­ρι­στι­κές. Μέχρι την ολο­κλή­ρωση του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού, στις περιο­χές αυτές προ­τεί­νο­νται η αύξηση της ελά­χι­στης αρτιό­τη­τας στα 12 στρέμ­ματα και η κατα­σκευή μόνο κατα­λυ­μά­των 4 και 5 αστέρων.

• Στις ανα­πτυσ­σό­με­νες περιο­χές, προ­τεί­νο­νται όλα τα προ­α­να­φερ­θέ­ντα εκτός από τον ποσο­στιαίο περιο­ρι­σμό των Αirbnb και των ενοι­κια­ζό­με­νων δωμα­τίων. Επι­πλέον, να εξε­τα­στεί η αξιο­ποί­ηση εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων οικι­σμών και να παρα­σχε­θούν κίνητρα για τη μετα­τροπή παρα­δο­σια­κών ή δια­τη­ρη­τέων κτιρίων σε ξενο­δο­χεία. Μέχρι την ολο­κλή­ρωση του πολε­ο­δο­μι­κού σχε­δια­σμού, στις περιο­χές αυτές προ­τεί­νε­ται η κατα­σκευή μόνο κατα­λυ­μά­των 3, 4 και 5 αστέρων.

• Στις περιο­χές ενί­σχυ­σης, προ­τεί­νε­ται η παροχή κινή­τρων τόσο για εκσυγ­χρο­νι­σμό υφι­στά­με­νων του­ρι­στι­κών κατα­λυ­μά­των με ανα­βάθ­μιση σε υψη­λό­τερη κατη­γο­ρία, όσο και για την ανά­πτυξη ειδικών μορφών του­ρι­σμού και για τη μετα­τροπή αξιό­λο­γων κτιρίων σε ξενο­δο­χεία και για την αξιο­ποί­ηση εγκα­τα­λε­λειμ­μέ­νων οικι­σμών.

• Τέλος, στις περιο­χές με επι­λε­κτική ειδική ενί­σχυση προ­τεί­νε­ται να δίνο­νται κίνητρα από τον πολε­ο­δο­μικό σχε­δια­σμό, όπως μειω­μένη αρτιό­τητα, αυξη­μέ­νος συντε­λε­στής δόμησης κ.λπ., ώστε να δημιουρ­γού­νται επι­λεγ­μένα νέες μονάδες.

Οπως και τα προη­γού­μενα, έτσι και αυτό το πλαίσιο δια­φο­ρο­ποιεί τον νησιω­τικό χώρο (πλην Κρήτης και Εύβοιας), χωρίς ωστόσο να προ­βλέ­πει μεγά­λους περιο­ρι­σμούς για τον έλεγχο της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας (όπως είχαν τα προη­γού­μενα πλαίσια). Στο πλαίσιο αυτό, τα νησιά χωρί­ζο­νται σε τρεις μεγάλες ομάδες. Η πρώτη περι­λαμ­βά­νει σχεδόν όλα (46) τα μεσαία και μεγάλα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου. Η δεύτερη περι­λαμ­βά­νει τα μικρό­τερα κατοι­κη­μένα νησιά (λ.χ. Μικρές Κυκλά­δες, Δια­πό­ντια) και η τρίτη τα ακα­τοί­κητα και τις βρα­χο­νη­σί­δες.

Στις κορε­σμέ­νες περιο­χές προ­τεί­νε­ται να δοθούν κίνητρα για την ανα­βάθ­μιση υφι­στά­με­νων κατα­λυ­μά­των, χωρίς αύξηση του αριθμού των κλινών.

Στα κατοι­κη­μένα νησιά (με την εξαί­ρεση Ρόδου και Κέρ­κυ­ρας) ο μόνος περιο­ρι­σμός που προ­βλέ­πε­ται είναι ότι οι μεγάλες, οργα­νω­μέ­νες του­ρι­στι­κές επεν­δύ­σεις θα πρέπει να έχουν τον μισό συντε­λε­στή δόμησης (δηλαδή, να χτίσουν το μισό) απ’ ό,τι θα προ­βλε­πό­ταν κανο­νικά. Δεν τίθε­νται άλλοι περιο­ρι­σμοί για την ανά­σχεση της δια­σπο­ράς της του­ρι­στι­κής δρα­στη­ριό­τη­τας (με οργα­νω­μένη ή μη μορφή) σε αυτά. Στα μικρό­τερα κατοι­κη­μένα νησιά (της δεύ­τε­ρης κατη­γο­ρίας του πλαι­σίου) τίθεται περιο­ρι­σμός δυνα­μι­κό­τη­τας (100 κλίνες) στις νέες εγκα­τα­στά­σεις.

2. Ακα­τοί­κητα νησιά

Για πρώτη φορά προ­τεί­νε­ται να επι­τρα­πούν μεγάλες του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις (πάλι με τον μισό συντε­λε­στή από το επι­τρε­πό­μενο) σε ακα­τοί­κητα νησιά. Από τη δυνα­τό­τητα αυτή εξαι­ρού­νται οι βρα­χο­νη­σί­δες, τα νησιά κάτω των 300 στρεμ­μά­των, όσα βρί­σκο­νται λιγό­τερο από 10 ναυτικά μίλια από τα θαλάσ­σια σύνορα και όσα βρί­σκο­νται σε από­σταση μεγα­λύ­τερη των 10 ναυ­τι­κών μιλίων από την ηπει­ρω­τική Ελλάδα. Ετσι, ουσια­στικά «φωτο­γρα­φί­ζει» ακα­τοί­κη­τες νησίδες που βρί­σκο­νται σε κοντινή από­σταση από την ξηρά.

3. Αλλαγές στην ακτο­γραμμή

Το πλαίσιο περιέ­χει για πρώτη φορά μια ουσια­στική πρό­βλεψη για την προ­στα­σία της ακτο­γραμ­μής από την κλι­μα­τική αλλαγή. Για την παρά­κτια ζώνη στην ηπει­ρω­τική Ελλάδα, στην Εύβοια και στην Κρήτη, προ­τεί­νει την κύρωση του έβδομου πρω­το­κόλ­λου της σύμ­βα­σης της Βαρ­κε­λώ­νης, το οποίο προ­βλέ­πει αύξηση της ελά­χι­στης από­στα­σης της δόμησης από τον αιγιαλό στα 150 μέτρα. Παράλ­ληλα, προ­τεί­νει να απα­γο­ρεύ­ε­ται η δόμηση μόνιμων κατα­σκευών σε υψό­με­τρο μικρό­τερο των 60 εκα­το­στών πάνω από τη γραμμή αιγια­λού, για να προ­στα­τευ­θούν οι πιο επί­πε­δες περιο­χές (για τις οποίες ήδη υπάρ­χουν προ­βο­λές μέσω επι­στη­μο­νι­κών μοντέ­λων ότι θα αντι­με­τω­πί­σουν έντονα φαι­νό­μενα διά­βρω­σης τις επό­με­νες δεκα­ε­τίες). Σήμερα, η ελά­χι­στη από­σταση της δόμησης από τον αιγιαλό είναι τα 30 μέτρα για κατοι­κίες (του­ρι­στι­κές ή μη) και 50 μέτρα για τα ξενο­δο­χεία, ενώ για τις βοη­θη­τι­κές του­ρι­στι­κές εγκα­τα­στά­σεις μόλις τα 10 μέτρα από τη γραμμή αιγια­λού. Θα ήταν, ωστόσο, πιο απο­τε­λε­σμα­τικό αν η αύξηση της ελά­χι­στης από­στα­σης της δόμησης ετίθετο απευ­θείας και όχι εμμέσως (μέσω της κύρωσης πρω­το­κόλ­λου), κάτι που μπορεί να καθυ­στε­ρή­σει.

4. Οριο στο Airbnb

Το πλαίσιο περι­λαμ­βά­νει ρυθ­μί­σεις για τον έλεγχο των βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, τις οποίες σε κάποιο βαθμό εξι­σώ­νει με την «κοινή» του­ρι­στική δρα­στη­ριό­τητα. Προ­βλέ­πει κατ’ αρχάς ότι όλες οι μορφές παροχής δια­νυ­κτέ­ρευ­σης πρέπει να εγγρά­φο­νται σε ειδικό μητρώο και να δια­θέ­τουν σήμα του υπουρ­γείου Του­ρι­σμού. Περαι­τέρω, προ­τεί­νει να μην επι­τρέ­πο­νται άνω των 30 ημερών/έτος στις περιο­χές ελέγχου (τις κορε­σμέ­νες) και τις 60 περιο­χές στις ανε­πτυγ­μέ­νες περιο­χές και σε όλα τα νησιά πλην Εύβοιας και Κρήτης. Τέλος, όπως προ­α­να­φέρ­θηκε, στις κορε­σμέ­νες και στις ανε­πτυγ­μέ­νες περιο­χές προ­τεί­νε­ται και έλεγχος στον αριθμό των αδειών βρα­χυ­χρό­νιων μισθώ­σεων, ως ποσοστό των κλινών που υπάρ­χουν ήδη στα ξενο­δο­χεία κάθε δημο­τι­κής ενό­τη­τας.

Τέλος, στο νέο πλαίσιο προ­τεί­νε­ται ξεκά­θαρα «η ενί­σχυση της ελκυ­στι­κό­τη­τας των οργα­νω­μέ­νων μορφών χωρο­θέ­τη­σης έναντι της κοινής εκτός σχεδίου δόμησης» (εννο­ώ­ντας όλα τα πολε­ο­δο­μικά μοντέλα που πρι­μο­δο­τούν τις μεγάλες του­ρι­στι­κές μονάδες, τα του­ρι­στικά χωριά κ.λπ.). Ετσι ορίζει ότι επι­τρέ­πε­ται κατ’ αρχήν η δημιουρ­γία τέτοιων οργα­νω­μέ­νων μονάδων σε όλη την επι­κρά­τεια (πλην κάποιων λίγων εξαι­ρέ­σεων). Και παρέ­χε­ται η δυνα­τό­τητα δημιουρ­γίας συν­δε­τη­ρίων οδών με αυτές, οι οποίες όμως δεν θα παρέ­χουν δικαί­ωμα δόμησης στα οικό­πεδα που θα έχουν πρόσωπο σε αυτές.

Το σχέδιο στο­χεύει στην κάλυψη του κανο­νι­στι­κού κενού, καθώς η του­ρι­στική ανά­πτυξη στην Ελλάδα πραγ­μα­το­ποιεί­ται τα τελευ­ταία χρόνια χωρίς κατευ­θυ­ντή­ριες γραμμές. Το πρώτο ειδικό χωρο­τα­ξικό για τον του­ρι­σμό εγκρί­θηκε το 2009 και προ­σε­βλήθη ενώπιον του ΣτΕ από έξι περι­βαλ­λο­ντι­κές οργα­νώ­σεις. Πριν εκδοθεί η απόφαση, το 2013 το υπουρ­γείο Περι­βάλ­λο­ντος θέσπισε νέο χωρο­τα­ξικό. Ομως και αυτό αμφι­σβη­τή­θηκε δικα­στικά και ακυ­ρώ­θηκε το 2015 – με απο­τέ­λε­σμα να επα­νέλ­θει το παλαιό σε ισχύ. Μέχρι το 2017, οπότε ακυ­ρώ­θηκε και αυτό ύστερα από προ­σφυ­γές, ως πλέον παρω­χη­μένο. Να σημειω­θεί ότι η ανάθεση της μελέτης του νέου χωρο­τα­ξι­κού έγινε το 2018 και έχει ολο­κλη­ρω­θεί εδώ και δύο έτη, αλλά το υπουρ­γείο καθυ­στε­ρεί για άγνωστη αιτία να το θέσει σε δια­βού­λευση και να το εγκρί­νει. Το ίδιο έχει συμβεί και με το περι­φε­ρειακό χωρο­τα­ξικό πλαίσιο για το Νότιο Αιγαίο – το μόνο που δεν έχει κυρωθεί, παρότι έχει ολο­κλη­ρω­θεί εδώ και μία διετία.

Πηγή kathimerini.gr