Δυνατότητα παράτασης – μεταφοράς μισθώσεων δημοτικών καταστημάτων της Νέας Αγοράς

Την δυνα­τό­τητα παρά­τα­σης – μετα­φο­ράς μισθώ­σεων δημο­τι­κών κατα­στη­μά­των της Νέας Αγοράς εξε­τά­ζει η δημο­τική αρχή ενόψει υλο­ποι­ή­σεως του σχεδίου ανα­καί­νι­σης του ιστο­ρι­κού μνη­μείου.

Σχετικά γνω­μο­δό­τησε ο νομικός σύμ­βου­λος του Δήμου Ρόδου κ. Μανώλης Στάγκας:

«Με την υπ’ αρ. πρωτ. ΥΠΠΟΛ 284628/16-6-2022 απόφαση του Τμή­μα­τος Προ­στα­σίας Νεω­τέ­ρων Μνη­μείων της ίδιας υπη­ρε­σίας Δωδ/σου της Γ.Δ.Α.Μ.Τ.Ε. του Υπ.Πολι­τι­σμού εγκρί­θηκε η μελέτη «Κατε­δά­φι­σης ισο­γείων αυθαί­ρε­των κτι­σμά­των και Απο­κα­τά­στα­σης και ανα­βάθ­μι­σης λει­τουρ­γίας μνη­μεια­κού συγκρο­τή­μα­τος Νέας Αγοράς Ρόδου».

Επίσης με το υπ’ αρ. πρωτ. Σ.Α. 205/27-6-2022 πρα­κτικό της 12ης Συνε­δρί­α­σης του Συμ­βου­λίου Αρχι­τε­κτο­νι­κής Π.Ε. Ρόδου της Α.Δ. Αιγαίου εγκρί­θηκε η πλήρως απο­κα­θι­στούσα το μνημείο του κτη­ρια­κού συγκρο­τή­μα­τος της Νέας Αγοράς της πόλης της Ρόδου αρχι­τε­κτο­νική μελέτη εργα­σιών απο­κα­τά­στα­σης και ανα­βάθ­μι­σης λει­τουρ­γίας του, στο πλαίσιο της μορ­φο­λο­γι­κής και αισθη­τι­κής ένταξης του κτί­σμα­τος στο ευρύ­τερο περι­βάλ­λον σύμφωνα με τις δια­τά­ξεις του άρθρου 7 του Ν.4495/2017, όπως τρο­πο­ποι­ή­θηκε και ισχύει (ρητά μη αφο­ρούσα κατα­σκευές που τυχόν έχουν τακτο­ποι­η­θεί με τις δια­τά­ξεις των Ν.3843/2010, 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 και μη υπο­κα­θι­στούσα λοιπούς τυχόν απαι­τού­με­νους για την αδειο­δο­τική δια­δι­κα­σία ελέγ­χους και εγκρί­σεις.

Τα σύμφωνα με τις παρα­πάνω απο­φά­σεις κατε­δα­φι­ζό­μενα κτήρια στε­γά­ζουν μισθω­τές, των οποίων οι μισθώ­σεις, είτε είναι ενεργές, είτε έχουν λήξει και οι οποίοι εκδή­λω­σαν την πρόθεση παρά­τα­σης των μισθώ­σεών τους με επί­κληση των δια­τά­ξεων του ν. 4605/2019 (άρθρο 41).

Το άρθρο 41 του ν. 4605/2019 προ­βλέ­πει ότι :

«12. Μισθώ­σεις ακι­νή­των, που υπά­γο­νται στο π.δ. 34/1995 (Α` 30), οι οποίες αφορούν σε ακίνητα στα οποία στε­γά­ζο­νται επι­χει­ρή­σεις με εκμι­σθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύ­τε­ρου δημό­σιου τομέα πλην της ΕΤΑΔ, συμπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων αυτών που έχουν παρα­τα­θεί ή ανα­νε­ω­θεί, εφόσον δεν υπάρ­χουν ληξι­πρό­θε­σμες οφειλές μισθω­μά­των ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και υπο­βλη­θεί βιώσιμο επι­χει­ρη­μα­τικό πλάνο για εκσυγ­χρο­νι­σμό και ανα­καί­νιση του ακι­νή­του που εγκρί­νε­ται από την αρμόδια υπη­ρε­σία του εκμι­σθωτή, μπορούν να παρα­τεί­νο­νται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμό­διου οργάνου και με απευ­θείας σύναψη σύμ­βα­σης παρά­τα­σης της μίσθω­σης με τον εγκα­τε­στη­μένο στο μίσθιο μισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για μισθώ­σεις των παρα­πάνω ακι­νή­των που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει απο­δο­θεί και δεν υφί­στα­ται αντι­συμ­βα­τική δια­κρά­τηση.

13. Για τον καθο­ρι­σμό του μισθώ­μα­τος του χρόνου της παρά­τα­σης της μίσθω­σης σύμφωνα με την παρά­γραφο 12, προη­γεί­ται εκτί­μηση της μισθω­τι­κής αξίας του μισθίου από πιστο­ποι­η­μένο εκτι­μητή που έχει εγγρα­φεί στο μητρώο της παρ. Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 (Α` 107). Το μίσθωμα δεν μπορεί να συμ­φω­νη­θεί κατώ­τερο από την ανωτέρω εκτι­μώ­μενη μισθω­τική αξία. Αν το ήδη κατα­βαλ­λό­μενο μίσθωμα υπερ­βαί­νει την εκτι­μώ­μενη μισθω­τική αξία, το μίσθωμα δεν μπορεί να συμ­φω­νη­θεί κατώ­τερο από το ήδη κατα­βαλ­λό­μενο».

Στην προ­κεί­μενη περί­πτωση όμως δεν είναι δυνατή η παρά­ταση αυτή, λόγω των επι­κεί­με­νων κατε­δα­φί­σεων των μισθίων, κατά τα παρα­πάνω και επι­πλέον δεν πρό­κει­ται να επα­νοι­κο­δο­μη­θούν οι χώροι αυτοί.

Είναι όμως, κατά την άποψή μας, δυνατή με ανα­λο­γική εφαρ­μογή και δια­σταλ­τική ερμη­νεία των δια­τά­ξεων περι ανοι­κο­δό­μη­σης μισθίου και επα­νε­γκα­τά­στα­σης μισθωτή (άρθρ. 23 επ. ΠΔ 34/1995, ως ισχύει) η υλο­ποί­ηση της παρά­τα­σης με συναι­νε­τική μετα­φορά τους σε μίσθιο κατά­στημα του ίδιου κτη­ρια­κού συγκρο­τή­μα­τος της Νέας Αγοράς.

Δηλαδή για τους μισθω­τές των εσω­τε­ρι­κών και κατε­δα­φι­στέων Δημο­τι­κών Κατα­στη­μά­των του συγκροτήματος-κτηρίου της Νέας Αγοράς στο Μαντράκι της πόλης της Ρόδου, των οποίων οι μισθώ­σεις, είτε είναι ισχυρές, είτε έληξαν αλλά δεν απο­δό­θηκε η χρήση τους στον Δήμο και δεν υπάρχει αντι­συμ­βα­τική δια­κρά­τηση και επι­πλέον και απα­ραί­τητα είναι συνε­πείς στις οικο­νο­μι­κές υπο­χρε­ώ­σεις τους, είτε πρό­κει­ται για μισθώ­ματα είτε για απο­ζη­μί­ωση χρήσης, είναι δυνατή η εφαρ­μογή της παρα­πάνω διά­τα­ξης περί παρά­τα­σης, καθώς ακόμα και παρά την λήξη της κάθε μίσθω­σης το μίσθιο δεν έχει απο­δο­θεί στον Δήμο και η παρά­ταση ενεργεί ανα­δρο­μικά από την λήξη της, με την σύμφωνη γνώμη της αρμό­διας Τοπικής Κοι­νό­τη­τας Ρόδου (κατ’ άρθρ. 83 παρ. 2 β! του Ν. 3852/2010).

Η υλο­ποί­ηση της δυνα­τό­τη­τας αυτής αφενός μεν απαιτεί τις πρό­σθε­τες προ­ϋ­πο­θέ­σεις της υπο­βο­λής του προ­βλε­πό­με­νου επι­χει­ρη­μα­τι­κού πλάνου, εν προ­κει­μένω προ­φα­νώς για το κατά­στημα στο οποίο μετα­φέ­ρε­ται, και της δια­μόρ­φω­σης του μισθώ­μα­τος κατά τα προ­βλε­πό­μενα στον νόμο, δηλαδή στην παρ. 13 του άρθρου 41 του ν. 4605/2019 και αφε­τέ­ρου τελεί υπό την έγκριση του μόνου αρμό­διου Δημο­τι­κού Συμ­βου­λίου.

Ετσι, μετά τα παρα­πάνω, θεω­ρούμε ότι εφόσον υπάρξει συναί­νεση των μισθω­τών των κατε­δα­φι­στέων κατα­στη­μά­των, υπο­βλη­θεί αίτημα παρά­τα­σης και επι­χει­ρη­μα­τικό πλάνο για το νέο κατά­στημα και νόμιμος ορισμός του μισθώ­μα­τός του, είναι δυνατή η εισα­γωγή του θέματος στο ΔΣ με θετική εισή­γηση, συνο­δευό­μενη από την παρούσα.

Σε αντί­θετη περί­πτωση, θα πρέπει για μεν τους μισθω­τές των οποίων οι συμ­βά­σεις έχουν λήξει, να εκδοθεί ΠΔΑ για την αποβολή τους ή αγωγή έξωσης, λόγω λήξης της μίσθω­σης, για δε τους μισθω­τές με ενεργές συμ­βά­σεις, να γίνει καταγ­γε­λία και αγωγή από­δο­σης του μισθίου».