Ο Κτηματολογικός Δικαστής κρούει τον κώδωνα του κινδύνου! Νέα παρέμβαση από τον δικαστικό λειτουργό

Με κα­τε­πεί­γου­σα επι­στο­λή, που απέ­στει­λε χθες στον υπουρ­γό Πε­ρι­βάλ­λο­ντος και Ενέρ­γειας και κοι­νο­ποί­η­σε στο Υπουρ­γείο Δι­καιο­σύ­νης, στους προ­έ­δρους Εφε­τών και Πρω­το­δι­κών, στους ει­σαγ­γε­λείς Εφε­τών και Πρω­το­δι­κών, στον πρό­ε­δρο της «Ελ­λη­νι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο», στον πρό­ε­δρο του Δι­κη­γο­ρι­κού Συλ­λό­γου Ρόδου και ανήρ­τη­σε στο Κτη­μα­το­λό­γιο Ρόδου, ο κτη­μα­το­λο­γι­κός δι­κα­στής, Πρω­το­δί­κης κ. Ανα­στά­σιος Κα­τσα­φυλ­λού­δης, κρού­ει εκ νέου των κώ­δω­να του κιν­δύ­νου για τις επι­πτώ­σεις από την κα­τάρ­γη­ση των κτη­μα­το­λο­γι­κών γρα­φεί­ων Ρόδου και Κω-Λέρου (Ν. 4512/2018).

Αξί­ζει να ση­μειω­θεί, ότι παρά την σο­βα­ρό­τη­τα του θέ­μα­τος, ελά­χι­στοι είναι οι δι­κη­γό­ροι, που συμ­με­τεί­χαν στην δια­βού­λευ­ση του νο­μο­σχε­δί­ου, που ψη­φί­στη­κε χωρίς αντι­δρά­σεις, ενώ πα­ρέμ­βα­ση υπήρ­ξε και από το ΤΕΕ Δω­δε­κα­νή­σου.

Ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Δι­κα­στής, από την πρώτη στιγ­μή, ανέ­δει­ξε τους κιν­δύ­νους, που ελ­λο­χεύ­ουν πράγ­μα που κάνει και τώρα, αφού πλέον κα­τέ­στη απο­λύ­τως σαφές ότι οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των σε Ρόδο, Κω και Λέρο, θα βρε­θούν αντι­μέ­τω­ποι με μια νέα κτη­μα­το­γρά­φη­ση και θα υπο­στούν απί­στευ­τη τα­λαι­πω­ρία με την εφαρ­μο­γή ενός νόμου, που δεν έχει εξα­σφα­λί­σει ακόμη τα ελά­χι­στα εχέγ­γυα για την προ­στα­σία των πε­ριου­σιών τους, πολλώ δε μάλ­λον την δια­τή­ρη­ση του ει­δι­κού κτη­μα­το­λο­γι­κού κα­θε­στώ­τος της Δω­δε­κα­νή­σου.

Ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Δι­κα­στής επι­ση­μαί­νει στην πο­λυ­σέ­λι­δη επι­στο­λή του, ει­σα­γω­γι­κά, ότι «η λει­τουρ­γία του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου Ρόδου (ομοί­ως και Κω-Λέρου) στη­ρί­ζε­ται σε ει­δι­κό νο­μο­θέ­τη­μα από την εποχή της Ιτα­λι­κής Διοι­κή­σε­ως και δη στον Κτη­μα­το­λο­γι­κό Κα­νο­νι­σμό Δω­δε­κα­νή­σου (Κυ­βερ­νη­τι­κό Διά­ταγ­μα 132 της 1ης Σε­πτεμ­βρί­ου 1929 του Ιτα­λού Κυ­βερ­νή­τη της Δω­δε­κα­νή­σου, όπως ισχύ­ει), καθώς με την διά­τα­ξη της παρ. 2 του άρ­θρου 8 του Ν. 510/1947 «περί της εν Δω­δε­κα­νή­σω εφαρ­μο­στέ­ας Δι­κα­στι­κής Νο­μο­θε­σί­ας» (Φ.Ε.Κ. Α’ 298) δια­τη­ρή­θη­καν μετά την εν­σω­μά­τω­ση στην Ελ­λά­δα ως το­πι­κό και ει­δι­κό δί­καιο οι κατά την δη­μο­σί­ευ­ση του Νόμου ισχύ­ου­σες δια­τά­ξεις περί Κτη­μα­το­λο­γί­ου».

Επι­ση­μαί­νει ότι όπως πα­γί­ως έχει κρι­θεί από την νο­μο­λο­γία, ο χα­ρα­κτή­ρας των δια­τά­ξε­ων του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου είναι προ­δή­λως δη­μο­σί­ας τά­ξε­ως, στο πλαί­σιο δε του συ­στή­μα­τος δη­μο­σιό­τη­τος που κα­θιε­ρώ­νει τη­ρού­νται ιδιαί­τε­ρα βι­βλία εγ­γρα­φής των εμπραγ­μά­των δι­καιω­μά­των (μέρος των οποί­ων – και δη οι θε­με­λιώ­δεις εγ­γρα­φές – εξα­κο­λου­θεί να είναι δια­τυ­πω­μέ­νο στην πρω­το­γε­νή ιτα­λι­κή γλώσ­σα) διά της με­τα­γρα­φής πε­ρι­λή­ψε­ως της εγ­γρα­πτέ­ας κάθε φορά πρά­ξε­ως, αντί­στοι­χα του οποί­ου δεν συ­να­ντώ­νται, πλην Ρόδου και Κω-Λέρου, στην υπό­λοι­πη Ελ­λά­δα.

Το­νί­ζει με σα­φή­νεια ότι ο νέος νόμος (Ν. 4512/2018) «αγνο­εί πα­ντε­λώς και αδι­καιο­λο­γή­τως την ύπαρ­ξη του ιδιαι­τέ­ρου και δια­κρι­τού αυτού νο­μο­θε­τι­κού κα­θε­στώ­τος δη­μο­σιό­τη­τος των εμπραγ­μά­των δι­καιω­μά­των, με ό,τι τούτο συ­νε­πά­γε­ται για την ασφά­λεια των εμπραγ­μά­των συ­ναλ­λα­γών».

Εξει­δι­κεύ­ο­ντας την θέση του αυτή, ανα­φέ­ρει συ­γκε­κρι­μέ­να ότι «ενώ κα­ταρ­γού­νται μαζί με τα υπο­θη­κο­φυ­λα­κεία της Χώρας και τα (εντασ­σό­με­να με τον τρόπο αυτό στο νέο ν.π.δ,δ.) Κτη­μα­το­λο­γι­κά Γρα­φεία Ρόδου και Κω-Λέρου εντός εί­κο­σι τεσ­σά­ρων μηνών από την δη­μο­σί­ευ­ση του οι­κεί­ου νόμου στην Εφη­με­ρί­δα της Κυ­βερ­νή­σε­ως, το υπό ίδρυ­ση ν.π.δ.δ. του «Ελ­λη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου» θα είναι αρ­μό­διος (μόνο, κατά την δια­τύ­πω­ση του Ν. 4512/2018) για την τή­ρη­ση, ενη­μέ­ρω­ση και λει­τουρ­γία του συ­στή­μα­τος του κτη­μα­το­λο­γί­ου, το οποίο λει­τουρ­γεί στο πλαί­σιο του υπάρ­χο­ντος Εθνι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου, και για την τή­ρη­ση, ενη­μέ­ρω­ση και λει­τουρ­γία του συ­στή­μα­τος με­τα­γρα­φών και υπο­θη­κών σύμ­φω­να με το Κ.Δ. 19/1941 (όπως ισχύ­ει) στις πε­ριο­χές που δεν έχει επε­κτα­θεί η λει­τουρ­γία του Εθνι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου και έως την ολο­κλή­ρω­ση της κτη­μα­το­γρα­φή­σε­ως του συ­νό­λου της Χώρας, όχι δε (ρητώς, του­λά­χι­στον) και για την τή­ρη­ση του προ­πα­ρα­τε­θέ­ντος συ­στή­μα­τος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου, κα­τα­λεί­πο­ντας εν προ­κει­μέ­νω κενό δι­καί­ου ως προς την εφαρ­μο­στέα νο­μο­θε­σία και δη­μιουρ­γώ­ντας απροσ­διό­ρι­στους κιν­δύ­νους στον μελ­λο­ντι­κό ερ­μη­νευ­τή και εφαρ­μο­στή του εμπραγ­μά­του δι­καί­ου στις εν λόγω νή­σους»!!

Επι­ση­μαί­νει ακόμη ότι σκο­πός του υπό ίδρυ­ση ν.π.δ.δ. είναι και η γε­ω­δαι­τι­τι­κή και χαρ­το­γρα­φι­κή κά­λυ­ψη της Χώρας και η τή­ρη­ση ψη­φια­κών γε­ω­χω­ρι­κών δε­δο­μέ­νων στο πλαί­σιο της λει­τουρ­γί­ας του Ελ­λη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου και το­νί­ζει ότι «η πρό­βλε­ψη αυτή μπο­ρεί μεν να έχει κά­ποια ση­μα­σία για την υπό­λοι­πη Χώρα, όπου προ­βλέ­πε­ται εντός των προ­σε­χών ετών η κτη­μα­το­γρά­φη­ση των μη κτη­μα­το­γρα­φη­μέ­νων ήδη πε­ριο­χών, ωστό­σο πα­ρα­βλέ­πει το γε­γο­νός ότι οι νήσοι Ρόδος και Κως-Λέρος έχουν ήδη κτη­μα­το­γρα­φη­θεί και χαρ­το­γρα­φη­θεί, όχι επί τη βάσει ενός σύγ­χρο­νου γε­ω­δαι­τι­τι­κού συ­στή­μα­τος, αλλά επί τη βάσει ενός ανα­λο­γι­κού χαρ­το­γρα­φι­κού συ­στή­μα­τος που σχε­διά­σθη­κε την εποχή της Ιτα­λο­κρα­τί­ας (που εξα­κο­λου­θεί να τη­ρεί­ται στο πλαί­σιο λει­τουρ­γού­ντος Τε­χνι­κού Τμή­μα­τος εντός του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου). Τούτο το πρό­βλη­μα επι­τεί­νε­ται από τον κίν­δυ­νο αμ­φι­σβη­τή­σε­ως των ανα­λο­γι­κώς σχε­δια­σθέ­ντων ορίων των ακι­νή­των σε πε­ρί­πτω­ση εν­δε­χό­με­νης μελ­λο­ντι­κής χαρ­το­γρα­φή­σε­ως, καθώς ο Ν. 4512/2018 ουδέν δια­λαμ­βά­νει επί των σχε­τι­κών ζη­τη­μά­των και δη την με­τά­πτω­ση σε νέα κτη­μα­το­γρα­φη­ση χαρ­το­γρα­φη­ση. Εκ τού­του πα­ρέ­πε­ται ότι αμ­φί­βο­λη είναι η λει­τουρ­γία ή ή δυ­να­τό­τη­τα λει­τουρ­γί­ας του συ­στή­μα­τος του Εθνι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου σε εύ­λο­γο χρόνο στις εν λόγω νή­σους, δια­πί­στω­ση, ωστό­σο, που κα­θι­στά αλυ­σι­τε­λή την επέ­κτα­ση του σε αυτές».

Επί­σης, όπως το­νί­ζει, «δεν προ­βλέ­πε­ται η ενη­μέ­ρω­ση και ο συ­σχε­τι­σμός του νέου συ­στή­μα­τος επί τη βάσει των ήδη γε­νο­μέ­νων με­τα­γρα­φών στους Κτη­μα­τι­κούς Τό­μους, πα­ρά­λει­ψη η οποία επι­τεί­νει το εν λόγω πρό­βλη­μα για τα εμπράγ­μα­τα δι­καιώ­μα­τα και την δη­μο­σιό­τη­τά τους».

Μνεία κάνει και στον θεσμό του Δι­κα­στού επί του Κτη­μα­το­λο­γί­ου, ο οποί­ος συ­να­ντά­ται στα λει­τουρ­γού­ντα στο πλαί­σιο του Κα­νο­νι­σμού Κτη­μα­το­λο­γι­κά Γρα­φεία Ρόδου και Κω-Λέρου, ο οποί­ος, στο πλαί­σιο των προ­δή­λως δη­μο­σί­ας τά­ξε­ως δια­τά­ξε­ων του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού, δεν είναι απλώς όρ­γα­νο τα­κτο­πόι­ή­σε­ως των κα­τα­τι­θε­μέ­νων εγ­γρά­φων, αλλά δι­καιο­δο­τι­κό όρ­γα­νο με ευ­ρύ­τα­τη εξου­σία ελέγ­χου, όχι μόνο του τύπου, αλλά και της ου­σί­ας των κα­τα­χω­ρι­στέ­ων πρά­ξε­ων, τί­τλων και εγ­γρά­φων, ερευ­νώ­ντας το υπο­στα­τό της αι­τή­σε­ως με βάση την απει­κο­νι­ζό­με­νη στα κτη­μα­το­λο­γι­κά βι­βλία πραγ­μα­τι­κή κα­τά­στα­ση και την εναρ­μό­νι­ση με εκεί­νη των αναμ­φι­σβή­τη­της γνη­σιό­τη­τος και από­λυ­της απο­δει­κτι­κής δυ­νά­με­ως εγ­γρά­φων.

Ο Ν. 4512/2018, όπως το­νί­ζει, στο προ­πε­ρι­γρα­φέν πλαί­σιο της αγνο­ή­σε­ως του ιδιαι­τέ­ρου νο­μο­θε­τι­κού κα­θε­στώ­τος, δεν ανα­φέ­ρε­ται στην δια­τή­ρη­ση ή μη του συ­γκε­κρι­μέ­νου θε­σμού, ο οποί­ος, ωστό­σο, είναι σύμ­φυ­τος με την λει­τουρ­γία του όλου συ­στή­μα­τος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου και την έν­νοια της «δη­μο­σί­ας πί­στε­ως των κτη­μα­τι­κών βι­βλί­ων». Αντί αυτού, προ­βλέ­πε­ται η σύ­στα­ση θέ­σε­ως (Υπαλ­λή­λου) Προϊ­στα­μέ­νου Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου, ο οποί­ος θα ασκεί την σχε­τι­κή αρ­μο­διό­τη­τα, υπο­στη­ρι­ζό­με­νος από ιδιαί­τε­ρο εντός του Γρα­φεί­ου Νο­μι­κό Τμήμα αλλά και από το Τμήμα Νο­μι­κής Υπο­στη­ρί­ξε­ως του Ορ­γα­νι­σμού, οι απορ­ρι­πτι­κές πρά­ξεις του οποί­ου προ­σβάλ­λο­νται με εν­δι­κο­φα­νή προ­σφυ­γή ενώ­πιον τρι­με­λούς «Επι­τρο­πής Επι­λύ­σε­ως Αμ­φι­σβη­τή­σε­ων».

Για το ίδιο ζή­τη­μα, επι­ση­μαί­νε­ται από τον Κτη­μα­το­λο­γι­κό Δι­κα­στή, πως «κρί­νε­ται ότι δυ­σχε­ρώς νο­εί­ται η καθ’ οιον­δή­πο­τε τρόπο λει­τουρ­γι­κή και προ­σω­πι­κή υπα­γω­γή οποιου­δή­πο­τε Δι­κα­στή, λει­τουρ­γι­κώς και προ­σω­πι­κώς ανε­ξαρ­τή­του κατά το Σύ­νταγ­μα, σε νο­μι­κό πρό­σω­πο δη­μο­σί­ου δι­καί­ου. Το πρό­βλη­μα επι­τεί­νε­ται από την χρό­νια (επί πολ­λές δε­κα­ε­τί­ες) εκ­κρε­μό­τη­τα χι­λιά­δων αι­τή­σε­ων με­τα­γρα­φής στο Κτη­μα­το­λο­γι­κό Γρα­φείο Ρόδου (απροσ­διο­ρί­στου ει­σέ­τι αριθ­μού, προ­σπά­θεια κα­τα­γρα­φής των οποί­ων λαμ­βά­νει χώρα στο πλαί­σιο αρ­ξα­μέ­νης ήδη απο­γρα­φής του συ­νό­λου του ανε­κτί­μη­της νο­μι­κής και ιστο­ρι­κής αξίας Αρ­χεί­ου, πε­ρι­λαμ­βά­νο­ντος έγ­γρα­φα και από την οθω­μα­νι­κή πε­ρί­ο­δο) σε συν­δυα­σμό με τον ιδιαι­τέ­ρως με­γά­λο αριθ­μό υπό διόρ­θω­ση γε­νο­μέ­νων εγ­γρα­φών κατ’ άρθρο 57 του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου (αρ­μο­διό­τη­τος ομοί­ως του Δι­κα­στού του Κτη­μα­το­λο­γί­ου), για την διεκ­πε­ραί­ω­ση της οποί­ας δεν υπάρ­χει, με­τα­βα­τι­κή έστω, πρό­βλε­ψη στον Ν. 4512/2018».

Σε ό,τι αφορά το εν­δε­χό­με­νο πα­ράλ­λη­λης εφαρ­μο­γής του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου, ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Δι­κα­στής, το­νί­ζει πως στην πραγ­μα­τι­κό­τη­τα το απο­τέ­λε­σμα θα είναι η διοι­κη­τι­κή συγ­χώ­νευ­ση όλων των Υπο­θη­κο­φυ­λα­κεί­ων και των Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φεί­ων της Δω­δε­κα­νή­σου στο (νέο, υπό ίδρυ­ση) Κτη­μα­το­λο­γι­κό Γρα­φείο Δω­δε­κα­νή­σου, το οποίο θα κα­λύ­πτει το σύ­νο­λο της Δω­δε­κα­νή­σου.

«Τούτο, ωστό­σο, θα οδη­γή­σει στο φαι­νό­με­νο το νέο Κτη­μα­το­λο­γι­κό Γρα­φείο Δω­δε­κα­νή­σου να τηρεί ταυ­το­χρό­νως, σε μία απροσ­διό­ρι­στη χρο­νι­κώς με­τα­βα­τι­κή φάση, τρία δια­φο­ρε­τι­κά νο­μι­κά συ­στή­μα­τα δη­μο­σιό­τη­τας των εμπραγ­μά­των δι­καιω­μά­των επί των ακι­νή­των με αντί­στοι­χη τή­ρη­ση δια­φο­ρε­τι­κών βι­βλί­ων και αντί­στοι­χη υπέρ­με­τρη διοι­κη­τι­κή επι­βά­ρυν­ση της Υπη­ρε­σί­ας, λαμ­βα­νο­μέ­νης υπ’ όψιν και της προ­α­να­φερ­θεί­σας ιδιαι­τε­ρό­τη­τος του θε­σμού του Δι­κα­στού επί του Κτη­μα­το­λο­γί­ου (Ρόδου και Κω-Λέρου). Συ­γκε­κρι­μέ­να, στο πλαί­σιο λει­τουρ­γί­ας της ιδίας Υπη­ρε­σί­ας, στα ακί­νη­τα που κεί­νται στις νή­σους Ρόδου και Κω-Λέρου θα εφαρ­μό­ζε­ται ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Κα­νο­νι­σμός Δω­δε­κα­νή­σου, στα ακί­νη­τα των νήσων Σύμης και Πά­τμου θα εφαρ­μό­ζε­ται η νο­μο­θε­σία του Εθνι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου, ενώ στα ακί­νη­τα των υπο­λοί­πων νήσων θα εφαρ­μό­ζε­ται το εξα­κο­λου­θούν σύ­στη­μα με­τα­γρα­φών και υπο­θη­κών (μέχρι την με­τά­βα­ση στο σύ­στη­μα του Εθνι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου). Ήτοι, στο πλαί­σιο λει­τουρ­γί­ας της μίας Υπη­ρε­σί­ας του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φεί­ου Δω­δε­κα­νή­σου θα ισχύ­ουν συγ­χρό­νως α) το σύ­στη­μα με­τα­γρα­φών και υπο­θη­κών, το οποίο λει­τουρ­γεί στο πλαί­σιο των νυν λει­τουρ­γού­ντων Υπο­θη­κο­φυ­λα­κεί­ων, β) το σύ­στη­μα του κτη­μα­το­λο­γί­ου, το οποίο λει­τουρ­γεί στο πλαί­σιο του Εθνι­κού Κτη­μα­το­λο­γί­ου, και γ) το σύ­στη­μα του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου, γε­γο­νός, όμως, που θα κα­τα­στή­σει το προ­κεί­με­νο Γρα­φείο προ­δή­λως δυ­σλει­τουρ­γι­κό και «υδρο­κέ­φα­λο»».

Ο Κτη­μα­το­λο­γι­κός Δι­κα­στής, κα­θι­στά σαφές ότι ο Ν. 4512/2018 κρί­νε­ται ότι δεν θα δια­σφα­λί­σει τις εμπράγ­μα­τες συ­ναλ­λα­γές στα ακί­νη­τα χω­ρι­κής αρ­μο­διό­τη­τος των λει­τουρ­γού­ντων Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φεί­ων Ρόδου και Κω-Λέρου, αλλά, αντι­θέ­τως, δη­μιουρ­γεί ασά­φειες και απροσ­διό­ρι­στους ει­σέ­τι κιν­δύ­νους στις συ­ναλ­λα­γές, που δι­καιο­λο­γούν την μη εφαρ­μο­γή του και, συ­νε­πώς, την εξαί­ρε­ση (του­λά­χι­στον) των νήσων Ρόδου και Κω-Λέρου από την αρ­μο­διό­τη­τα του υπό ίδρυ­ση Ορ­γα­νι­σμού.

Προ­σθέ­τει εξάλ­λου ότι «παρά την προ­α­να­φερ­θεί­σα ήδη πρό­βλε­ψη του άρ­θρου 14 παρ. 7α του Ν. 2308/1995, όπως ισχύ­ει μετά την αντι­κα­τά­στα­ση της εν λόγω δια­τά­ξε­ως με το άρθρο 3 παρ. 26 του Ν. 4164/2013, περί εντά­ξε­ως στο Εθνι­κό Κτη­μα­το­λό­γιο των πε­ριο­χών που υπά­γο­νται στον Κτη­μα­το­λο­γι­κό Κα­νο­νι­σμό Δω­δε­κα­νή­σου με την έκ­δο­ση προ­ε­δρι­κού δια­τάγ­μα­τος, αυτή δεν υλο­ποι­ή­θη­κε, λόγω των σχε­τι­κών προ­βλη­μά­των, πα­ρα­δό­ξως δε κα­ταρ­γή­θη­κε ήδη διά του άρ­θρου 41 παρ. 2 του Ν. 4512/2018. Αντί­στοι­χη δε προ­σπά­θεια είχε λάβει χώρα και το έτος 1998, η οποία, ωστό­σο, δεν ολο­κλη­ρώ­θη­κε».