Πωλούνται νησιά σε τιμές ευκαιρίας

Μείωση που μπορεί να ανέλθει ακόμα και σε έως 60%, συγκρι­τικά με τις τιμές που ίσχυαν πριν από την οικο­νο­μική κρίση, μπορεί να εξα­σφα­λί­σει σήμερα ένας ενδια­φε­ρό­με­νος αγο­ρα­στής ιδιω­τι­κού νησιού. Αυτό ανα­φέ­ρουν στην «Κ» μεσίτες που παρα­κο­λου­θούν στενά τη συγκε­κρι­μένη αγορά, τονί­ζο­ντας ότι η οικο­νο­μική κρίση και η αύξηση της φορο­λο­γίας έχουν οδη­γή­σει αρκε­τούς πωλητές-ιδιοκτήτες στη σημα­ντική μείωση των απαι­τή­σεών τους, κατά του­λά­χι­στον 30%. Το ποσοστό αυτό μπορεί ακόμα και να διπλα­σια­στεί έπειτα από τις σχε­τι­κές δια­πραγ­μα­τεύ­σεις, προ­κει­μέ­νου να εξα­σφα­λι­στεί η επι­τυ­χής ολο­κλή­ρωση μιας συναλ­λα­γής. Αλλωστε, οι πωλητές είναι κατά κανόνα κλη­ρο­νό­μοι των εν λόγω ιδιο­κτη­σιών, χωρίς την οικο­νο­μική επι­φά­νεια που ίσως θα περί­μενε κανείς.

Οπως ανα­φέ­ρει στην «Κ» ο κ. Νίκος Φρε­ζά­δος, επι­κε­φα­λής του μεσι­τι­κού γρα­φείου Athens Property Real Estate, που δια­θέ­τει τρία ιδιω­τικά νησιά προς πώληση στην ευρύ­τερη περιοχή του Αργο­σα­ρω­νι­κού (πλησίον Πόρου και Σπετσών), «προτού ξεσπά­σει η οικο­νο­μική κρίση το 2010, τα περισ­σό­τερα ιδιω­τικά νησιά πωλού­νταν σε τιμές πλησίον της αντι­κει­με­νι­κής τους τιμής. Σήμερα, αυτό έχει δια­φο­ρο­ποι­η­θεί άρδην, καθώς νησιά που στο παρελ­θόν μπορεί να κόστι­ζαν και 70 εκατ. ευρώ, σήμερα δύσκολα θα βρουν αγο­ρα­στή σε τιμή μεγα­λύ­τερη των 10-15 εκατ. ευρώ». Κατά τον κ. Φρεζάδο, η εξέλιξη αυτή έχει διττή ανά­γνωση. Η θετική πλευρά κάνει λόγο για εξαι­ρε­τικά αντα­γω­νι­στι­κές απο­τι­μή­σεις έναντι των άλλων νησιών που πωλού­νται διεθνώς. Η αρνη­τική αφορά τα πραγ­μα­τικά αίτια της μείωσης των τιμών, που δεν είναι άλλα από τα σοβαρά προ­βλή­ματα δόμησης που παρου­σιά­ζει η πλειο­νό­τητα των νησιών που δια­τί­θε­νται προς πώληση σήμερα.

Ωστόσο, παρά τη σημα­ντική αυτή πτώση, οι συναλ­λα­γές τέτοιων ακι­νή­των παρα­μέ­νουν μετρη­μέ­νες στα δάχτυλα του ενός χεριού. Είναι χαρα­κτη­ρι­στικό ότι από το 2013 μέχρι σήμερα και παρά τα όσα ακού­γο­νται κατά καιρούς, δεν έχει επι­βε­βαιω­θεί κάποια νέα αγο­ρα­πω­λη­σία ιδιω­τι­κού νησιού. Ακόμα και οι συναλ­λα­γές του 2013, με πιο προ­βε­βλη­μέ­νες την πώληση της Οξειάς στον τέως εμίρη του Κατάρ ή του Σκορ­πιού στην Εκα­τε­ρίνα Ριμπο­λό­βλεβα, κόρη του ομώ­νυ­μου Ρώσου μεγι­στάνα, έγιναν με σημα­ντική έκπτωση. Σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες, το τελικό τίμημα για το άλλοτε νησί του Αρι­στο­τέλη Ωνάση (περι­λαμ­βά­νει και το γει­το­νικό νησάκι Σπάρτη, το οποίο χρη­σι­μο­ποιεί­ται για την τρο­φο­δό­τηση του Σκορ­πιού με ρεύμα) ανήλθε σε 117 εκατ. ευρώ, όταν μόλις το 2008 φημο­λο­γεί­ται ότι είχε κατα­τε­θεί προ­σφορά που ξεπερ­νούσε τα 200 εκατ. ευρώ, η οποία και είχε απορ­ρι­φθεί από την Αθηνά Ωνάση. Αντί­στοιχα, η ζητού­μενη τιμή για την Οξειά, που βρί­σκε­ται στο σύμπλεγμα των Εχι­νά­δων Νήσων, δεν είχε ξεπε­ρά­σει τα 5 εκατ. ευρώ, από 7 εκατ. ευρώ αρχικά.

Δυσβά­στα­κτο κόστος

Το βέβαιο είναι ότι η προ­σφορά είναι σημα­ντική, καθώς τα τελευ­ταία χρόνια έχει πολ­λα­πλα­σια­στεί η διάθεση προς πώληση ιδιω­τι­κών νησιών. Υπο­λο­γί­ζε­ται ότι σήμερα πωλού­νται πάνω από 40 ιδιω­τικά νησιά στην ελλη­νική επι­κρά­τεια. Ο λόγος είναι η επιβολή του ΕΝΦΙΑ, που έχει πολ­λα­πλα­σιά­σει το κόστος κατοχής τέτοιων ακι­νή­των, δεδο­μέ­νου ότι η πλειο­νό­τητα των εν λόγω ακι­νή­των αφορά σε εκα­το­ντά­δες ή ακόμα και χιλιά­δες στρέμ­ματα.

Το μεγα­λύ­τερο ιδιω­τικό νησί προς πώληση είναι ο Πεταλάς, που βρί­σκε­ται στο σύμπλεγμα των Εχι­νά­δων Νήσων στο Ιόνιο Πέλαγος. Πρό­κει­ται για νησί 5.400 στρεμ­μά­των, με τιμή πώλησης περίπου 40 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με το μεσι­τικό γραφείο που προωθεί την πώλησή του, ο Πεταλάς θεω­ρεί­ται ιδανικό νησί για την ανά­πτυξη ενός πολυ­τε­λούς του­ρι­στι­κού θερέ­τρου. Προς πώληση είναι και η νήσος Σοφία, επίσης στις Εχι­νά­δες, αντί ποσού της τάξεως των 5 εκατ. ευρώ. Στις Κυκλά­δες, σε από­σταση δύο χιλιο­μέ­τρων από την Πάρο, πωλεί­ται το Παντε­ρο­νήσι, έκτασης πλησίον των 500 στρεμ­μά­των, με το κόστος να ανέρ­χε­ται σε 6 εκατ. ευρώ.

Ενδια­φέ­ρον για του­ρι­στική αξιο­ποί­ηση με πολυ­τε­λείς μονάδες

Σημα­ντική εξέλιξη στην αγορά των ιδιω­τι­κών νησιών θεω­ρεί­ται πλέον η δια­φο­ρο­ποί­ηση του αγο­ρα­στι­κού κοινού τους. «Μέχρι πρό­σφατα, το μεγα­λύ­τερο μέρος των ενδια­φε­ρό­με­νων αγο­ρα­στών ήταν ιδιώτες που επι­θυ­μού­σαν να δημιουρ­γή­σουν τον δικό τους ιδιω­τικό παρά­δεισο. Αυτό πλέον έχει αλλάξει, καθώς δια­πι­στώ­νουμε ότι οι περισ­σό­τε­ροι υπο­ψή­φιοι αγο­ρα­στές είναι επεν­δυ­τι­κοί/του­ρι­στι­κοί όμιλοι που ενδια­φέ­ρο­νται να ανα­πτύ­ξουν παρα­θε­ρι­στικά θέρετρα υψηλής πολυ­τέ­λειας και απο­κλει­στι­κό­τη­τας», τονίζει στην «Κ» ο κ. Μάικ Βασι­λείου, επι­κε­φα­λής του μεσι­τι­κού γρα­φείου Ktimatiki Corfac International Real Estate. Σύμφωνα με τον ίδιο, το μεγάλο επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον για την ανά­πτυξη του­ρι­στι­κών/ξενο­δο­χεια­κών υπο­δο­μών στην Ελλάδα έχει στραφεί και προς την κατεύ­θυνση των ιδιω­τι­κών νησιών, που δύνα­νται να προ­σφέ­ρουν ένα πολυ­τε­λέ­στερο προϊόν, λόγω της απο­μό­νω­σης που εξα­σφα­λί­ζουν στους πιθα­νούς επι­σκέ­πτες τους.

Στο πλαίσιο αυτό, μεγάλο ενδια­φέ­ρον παρου­σιά­ζουν παρα­θα­λάσ­σιες εκτά­σεις της ενδο­χώ­ρας, κατάλ­λη­λες για την ανά­πτυξη θερέ­τρων, που όμως πρέπει να βρί­σκο­νται και σε κοντινή από­σταση με κάποιο πωλού­μενο ιδιω­τικό νησί, στο οποίο να μπορούν να κατα­σκευα­στούν π.χ. πολυ­τε­λείς βίλες. Εναλ­λα­κτικά, ζητού­νται μεγάλης επι­φά­νειας νησιά, όπου θα είναι εφικτή η ανέ­γερση του­ρι­στι­κών υπο­δο­μών.

Υπεν­θυ­μί­ζε­ται ότι με βάση το τελευ­ταίο χωρο­τα­ξικό σχέδιο για τον του­ρι­σμό, εισά­γε­ται μια σειρά περιο­ρι­σμών και κανόνων, που διέπει την ανά­πτυξη επί των ακα­τοί­κη­των νησιών. Ειδι­κό­τερα, σε τέτοια ακίνητα, η κάλυψη των του­ρι­στι­κών εγκα­τα­στά­σεων δεν μπορεί να ξεπερνά το 3% της συνο­λι­κής έκτασης του νησιού. Ταυ­τό­χρονα, απα­γο­ρεύ­ε­ται η του­ρι­στική αξιο­ποί­ηση σε νησιά επι­φά­νειας μικρό­τε­ρης των 500 στρεμ­μά­των. Συγκε­κρι­μένα, για έκταση από 500 έως 2.000 στρέμ­ματα επι­τρέ­πε­ται συντε­λε­στής δόμησης 0,05 και για έκταση από 2.000 έως 4.000 στρέμ­ματα ο συντε­λε­στής δια­μορ­φώ­νε­ται σε 0,03. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακι­νή­των, οι παρα­πάνω ρυθ­μί­σεις είναι και ο βασικός λόγος που έχει τονωθεί σημα­ντικά το επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον για ιδιω­τικά νησιά.

Εθνική ασφά­λεια

Από την άλλη πλευρά, έχουν δια­τη­ρη­θεί τα δεκάδες έγγραφα και πιστο­ποι­η­τικά που θα πρέπει να συνο­δεύ­ουν κάθε σχετική επέν­δυση. Μεταξύ άλλων, για την πώληση κάθε νησιού, πρέπει να υπάρχει γνω­μά­τευση της Αρχαιο­λο­γι­κής Υπη­ρε­σίας ότι δεν δια­θέ­τει αρχαία, όπως επίσης και της Δασικής Υπη­ρε­σίας ότι δεν έχει δασικό χαρα­κτήρα. Αντί­στοιχα, χρειά­ζε­ται βεβαί­ωση από το υπ. Εθνικής Αμυνας και το υπ. Ναυ­τι­λίας (μέσω του Πολε­μι­κού Ναυ­τι­κού) ότι το υπό αγορά νησί δεν υπό­κει­ται σε δεσμεύ­σεις για λόγους εθνικής ασφά­λειας. Εκ των πραγ­μά­των, δυσκο­λίες μετα­βί­βα­σης αντι­με­τω­πί­ζουν τα ιδιω­τικά νησιά που βρί­σκο­νται κοντά στην Τουρκία. Σημα­ντι­κές είναι και οι δυσκο­λίες αρκετών νησιών στο σύμπλεγμα των Εχι­νά­δων Νήσων στο Ιόνιο. Η περιοχή έχει εντα­χθεί στο πρό­γραμμα της Ευρω­παϊ­κής Ενωσης Νatura 2000, βάσει του οποίου αρκετά σημεία τους προ­στα­τεύ­ο­νται και δεν επι­τρέ­πε­ται καμία παρέμ­βαση. Σημειω­τέον ότι όλα τα εν λόγω πιστο­ποι­η­τικά μπορεί να απαι­τή­σουν έως και 12 μήνες προ­κει­μέ­νου να εκδο­θούν.

Δαι­δα­λώ­δεις γρα­φειο­κρα­τι­κές δια­δι­κα­σίες για να ολο­κλη­ρω­θούν οι συμ­φω­νίες

Η απουσία κάποιας επέν­δυ­σης στα ιδιω­τικά νησιά που άλλαξαν χέρια τα τελευ­ταία χρόνια είναι ένας από τους λόγους που εξηγούν την «ανομ­βρία» συναλ­λα­γών από το 2013 και μετά. Οπως τονί­ζουν φορείς της αγοράς ακι­νή­των, η ασάφεια σχετικά με το τι επι­τρέ­πε­ται να ανοι­κο­δο­μη­θεί και τι όχι σε κάθε νησί, αλλά και τα περίπου 30 έγγραφα και πιστο­ποι­η­τικά που απαι­τού­νται λει­τουρ­γούν ως ισχυρός ανα­σταλ­τι­κός παρά­γο­ντας στην ολο­κλή­ρωση νέων συμ­φω­νιών.

Η Οξειά

Σε πολλές περι­πτώ­σεις, δυσε­πί­λυτα είναι και τα πολε­ο­δο­μικά εμπόδια. Χαρα­κτη­ρι­στικό παρά­δειγμα είναι η περί­πτωση της Οξειάς, που πωλή­θηκε στη βασι­λική οικο­γέ­νεια του Κατάρ ως ιδανική για επεν­δύ­σεις του­ρι­στι­κών και πολι­τι­στι­κών υπο­δο­μών ευρείας κλί­μα­κας (γινόταν λόγος για επεν­δυ­τικό πρό­γραμμα της τάξεως των 300 εκατ. ευρώ). Το νησί, όπως και όλο το σύμπλεγμα των Εχι­νά­δων (βρί­σκε­ται έναντι του Αστακού της Αιτω­λο­α­καρ­να­νίας), έχει εντα­χθεί στο καθε­στώς προ­στα­σίας Natura 2000, κάτι που σημαί­νει ότι το μόνο που επι­τρέ­πε­ται να οικο­δο­μη­θεί είναι κατοι­κίες αγρο­τι­κού χαρα­κτήρα έως 80 τ.μ. Ωστόσο, στην περί­πτωση της Οξειάς, των 4.220 στρεμ­μά­των και μετά την ψήφιση του νέου χωρο­τα­ξι­κού σχεδίου για τον του­ρι­σμό, υπάρχει η αισιο­δο­ξία ότι είναι εφικτή η ανέ­γερση κτι­σμά­των της τάξεως των 80.000 τ.μ., εφόσον επι­τευ­χθούν η ένταξη του έργου στο καθε­στώς αδειο­δό­τη­σης των στρα­τη­γι­κών επεν­δύ­σεων, η εκπό­νηση Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανά­πτυ­ξης Στρα­τη­γι­κών Επεν­δύ­σεων (ΕΣΧΑΣΕ) και εν συνε­χεία η έκδοση Προ­ε­δρι­κού Δια­τάγ­μα­τος. Βάσει της μέχρι σήμερα εμπει­ρίας, τα παρα­πάνω είναι πιθανό να απαι­τή­σουν ακόμα και 10 χρόνια έως ότου υλο­ποι­η­θούν.

Ο Σκορ­πιός

Πιο εύκολη φαντά­ζει η περί­πτωση της ανά­πλα­σης και ανά­πτυ­ξης του Σκορ­πιού, απέ­να­ντι από τη Λευκάδα. Εκεί δρο­μο­λο­γεί­ται η ανά­πτυξη πάνω από 20 πολυ­τε­λών κατοι­κιών επι­φά­νειας από 500 τ.μ. έως 1.200 τ.μ., σε συν­δυα­σμό και με τις σχε­τι­κές συμπλη­ρω­μα­τι­κές χρήσεις, όπως εστια­τό­ρια, σπα και αθλη­τι­κές εγκα­τα­στά­σεις. Πρό­κει­ται για επέν­δυση της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, η οποία σύντομα ανα­μέ­νε­ται να περάσει το «κατώφλι» της διυ­πουρ­γι­κής επι­τρο­πής στρα­τη­γι­κών επεν­δύ­σεων, που εξε­τά­ζει την ένταξη επεν­δυ­τι­κών σχεδίων στον νόμο περί «fast track». Επέν­δυση 80 εκατ. ευρώ επι­χει­ρούν να πραγ­μα­το­ποι­ή­σουν ήδη από τα τέλη της δεκα­ε­τίας του ’90 στο νησάκι του Αλατά στη Μαγνη­σία (νότιο Πήλιο) οι επεν­δυ­τές της United Five Development. Το πρό­βλημα έγκει­ται στο ότι το νησί είναι οριακά κάτω από τα 500 στρέμ­ματα (493 στρέμ­ματα), που είναι το ελά­χι­στο απαι­τού­μενο όριο για την ανά­πτυξη του­ρι­στι­κών υπο­δο­μών. Πρό­σφατα, δημο­τι­κοί φορείς της περιο­χής ζήτησαν τη συν­δρομή της κυβέρ­νη­σης, προ­κει­μέ­νου να γίνει επα­να­χά­ραξη του νησιού και να ξεπε­ρα­στεί το πρό­βλημα.

Κέντρο γιόγκα

Πάντως, το τελευ­ταίο διά­στημα και λόγω των δυσκο­λιών πολε­ο­δό­μη­σης των ιδιω­τι­κών νησιών, ορι­σμέ­νοι από τους ιδιο­κτή­τες τέτοιων ακι­νή­των, τα οποία έχουν ήδη κάποια έτοιμα κτί­σματα, συνήθως μικρής επι­φά­νειας, σπεύ­δουν να τα ανα­κα­τα­σκευά­σουν και να τα αξιο­ποι­ή­σουν του­ρι­στικά, μέσω της ενοι­κί­α­σής τους ως κατα­λυ­μά­των, ασφαλώς για ανθρώ­πους υψηλών εισο­δη­μά­των. Χαρα­κτη­ρι­στικό παρά­δειγμα είναι η Αργυ­ρό­νη­σος, που βρί­σκε­ται στον νομό Μαγνη­σίας (απέ­να­ντι από την Εύβοια) και η οποία δια­θέ­τει δυνα­τό­τητα φιλο­ξε­νίας μέχρι 10 ατόμων. Το νησί ανήκει πάνω από μισό αιώνα στην οικο­γέ­νεια Κρίστι (Christie), που κατά­γε­ται από τη Νότια Αφρική. Τα τελευ­ταία χρόνια έχει αξιο­ποι­η­θεί του­ρι­στικά ως προ­ο­ρι­σμός των απα­ντα­χού οπαδών της γιόγκα, ενώ για την κάλυψη των αναγκών ρευ­μα­το­δό­τη­σης και υδρο­δό­τη­σης χρη­σι­μο­ποιού­νται, μεταξύ άλλων, ηλιακή ενέρ­γεια και συλ­λέ­κτες βρό­χι­νου νερού.

Οι Φλέβες

Νησιά που δύνα­νται να αξιο­ποι­η­θούν του­ρι­στικά δια­θέ­τει (και μάλιστα εκα­το­ντά­δες) και το Δημόσιο. Οι Φλέβες είναι ένα από αυτά και σύμφωνα με πλη­ρο­φο­ρίες, ο σχε­τι­κός σχε­δια­σμός έχει προ­χω­ρή­σει ώστε σύντομα να ξεκι­νή­σει δια­γω­νι­σμός για τη μακρο­χρό­νια εκμί­σθωση του νησιού, που βρί­σκε­ται απέ­να­ντι από τον Αστέρα Βου­λιαγ­μέ­νης, με παρα­χώ­ρηση εκμε­τάλ­λευ­σης.

Ο Πάτρο­κλος

Επίσης στον Σαρω­νικό, απέ­να­ντι από το Σούνιο, το ιδιω­τικό νησί Πάτρο­κλος θα μπο­ρούσε να απο­τε­λέ­σει σημα­ντική επιλογή για του­ρι­στι­κές επεν­δύ­σεις. Ωστόσο, με σχε­τι­κές υπουρ­γι­κές απο­φά­σεις και λόγω του αρχαιο­λο­γι­κού του χαρα­κτήρα, έχει απα­γο­ρευ­τεί κάθε είδους συναλ­λαγή. Ετσι, οι ιδιο­κτή­τες του έχουν προ­σφύ­γει στη Δικαιο­σύνη και διεκ­δι­κούν απο­ζη­μί­ωση.

Η Δοκός

Επεν­δυ­τικό στόχο είχε απο­τε­λέ­σει στο παρελ­θόν και η νήσος Δοκός, απέ­να­ντι από την Υδρα. Μάλιστα, είχε εξε­τα­στεί σοβαρά η από­κτηση του νησιού από έναν μεγάλο κυπριακό του­ρι­στικό όμιλο. Το σχέδιο όμως ναυά­γησε εξαι­τίας των σημα­ντι­κών προ­βλη­μά­των δόμησης της Δοκού, κυρίως λόγω των σημα­ντι­κών αρχαιο­λο­γι­κών της ευρη­μά­των.

Καθη­με­ρινή