Είναι φθηνά ή ακριβά τα ελληνικά ξενοδοχεία;

Στη διάρ­κεια των τε­λευ­ταί­ων ετών και παρά το πε­ρι­βάλ­λον κρί­σης και ύφε­σης στην Ελ­λά­δα, ο ξε­νο­δο­χεια­κός κλά­δος έχει έρθει εκ νέου στο επί­κε­ντρο σε επί­πε­δο πρά­ξε­ων εξα­γο­ρών και πω­λή­σε­ων ξε­νο­δο­χεια­κών μο­νά­δων δε­δο­μέ­νης της υψη­λής αν­θε­κτι­κό­τη­τας αλλά και της ανά­πτυ­ξης που γνώ­ρι­σε και εξα­κο­λου­θεί να γνω­ρί­ζει ο του­ρι­σμός στη χώρα.

Η Ταυ­τό­τη­τα του Ελ­λη­νι­κού Κλά­δου Ξε­νο­δο­χεί­ων

Πηγή: Δη­μο­σιο­ποι­η­μέ­νες Κλα­δι­κές Έρευ­νες & Με­λέ­τες.

Το βα­σι­κό ερώ­τη­μα σή­με­ρα το οποίο απα­σχο­λεί ένα ση­μα­ντι­κό τμήμα των εγ­χώ­ριων ξε­νο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σε­ων είναι το ακό­λου­θο: Ποια είναι μια “λο­γι­κή” ή “δί­καιη” τιμή πώ­λη­σης ενός ξε­νο­δο­χεί­ου στην Ελ­λά­δα; Από τις εται­ρι­κές πρά­ξεις που έχουν λάβει χώρα μέχρι πρό­σφα­τα, φαί­νε­ται ότι τα πε­ριου­σια­κά στοι­χεία του ξε­νο­δο­χεια­κού κλά­δου δύ­να­ται να εν­σω­μα­τώ­νουν ση­μα­ντι­κό “premium” ανά­λο­γα με τη γε­ω­γρα­φι­κή θέση τους, τις ιστο­ρι­κές χρη­μα­το­οι­κο­νο­μι­κές επι­δό­σεις τους και τη δυ­να­μι­κό­τη­τα ή ικα­νό­τη­τα του υπο­ψή­φιου αγο­ρα­στή να με­γι­στο­ποι­ή­σει τις μελ­λο­ντι­κές ωφέ­λειες μιας συ­γκε­κρι­μέ­νης εξα­γο­ράς.

Μά­λι­στα, δύ­να­ται να πα­ρα­τη­ρη­θεί το εξής φαι­νό­με­νο: Πε­ρι­πτώ­σεις εται­ριών με χρη­μα­το­οι­κο­νο­μι­κά χα­ρα­κτη­ρι­στι­κά που θα κα­θι­στού­σαν την πώ­λη­σή τους έως ιδιαί­τε­ρα δύ­σκο­λη σε έναν άλλο κλάδο δρα­στη­ριό­τη­τας, να “θε­ω­ρού­νται” στον ξε­νο­δο­χεια­κό κλάδο ως εν μέρει ελ­κυ­στι­κές προς εξα­γο­ρά εται­ρί­ες, λόγω των αν­θε­κτι­κών και εν γένει θε­τι­κών προ­ο­πτι­κών που δια­κρί­νουν το χώρο του του­ρι­σμού και επα­κό­λου­θα την αγορά των ξε­νο­δο­χεί­ων στην Ελ­λά­δα.

Ορι­σμέ­νες εν­δει­κτι­κές πε­ρι­πτώ­σεις εξα­γο­ρών ξε­νο­δο­χεί­ων κατά τη διάρ­κεια των τε­λευ­ταί­ων ετών στην Ελ­λη­νι­κή αγορά προ­σφέ­ρουν ένα πρώτο στίγ­μα ως προς τις αξίες και τις απο­τι­μή­σεις που “προ­κρί­νο­νται” κατά την υλο­ποί­η­ση των δια­φό­ρων εται­ρι­κών πρά­ξε­ων στον κλάδο.

Ξε­νο­δο­χεια­κή Αγορά Αθή­νας

Εξα­γο­ρά του Αστέ­ρα Βου­λιαγ­μέ­νης: Τον Οκτώ­βριο του 2016 πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­κε η πώ­λη­ση του ξε­νο­δο­χεί­ου “Astir Palace Vouliagmeni Athens” (ει­σηγ­μέ­νη Εται­ρία στο Χρη­μα­τι­στή­ριο Αθη­νών) στην Apollo Investment Holdco SARL με την υπο­γρα­φή της σχε­τι­κής εται­ρι­κής πρά­ξης από τις διοι­κή­σεις του ΤΑΙ­ΠΕΔ, της Εθνι­κής Τρά­πε­ζας και της αγο­ρά­στριας εται­ρί­ας. Το τί­μη­μα ανήλ­θε σε 393,15 εκατ. ευρώ για ένα πο­σο­στό της τά­ξε­ως του 90%. Βάσει αυτής της απο­τί­μη­σης, το 100% της ει­σηγ­μέ­νης εται­ρί­ας ανήλ­θε σε 436,83 εκατ. ευρώ και δε­δο­μέ­νης της δυ­να­μι­κό­τη­τας των 506 δω­μα­τί­ων του ξε­νο­δο­χεί­ου (εκτει­νό­με­νο σε 4 συ­γκρο­τή­μα­τα) η απο­τί­μη­ση δια­μορ­φώ­θη­κε κατά προ­σέγ­γι­ση σε 863.000 ευρώ ανά δω­μά­τιο. Σε σύ­γκρι­ση με τον Ευ­ρω­παϊ­κό μέσο όρο (πα­ρου­σιά­ζε­ται σε επό­με­νο πί­να­κα) απο­τί­μη­σης δω­μα­τί­ου (326.689 ευρώ) η από­κλι­ση ανήλ­θε σε +164%.

Επί­σης βάσει της πα­ρα­πά­νω απο­τί­μη­σης των 436,83 εκατ. ευρώ, του δα­νει­σμού και των δια­θε­σί­μων της εται­ρί­ας στις 30/06/2016 (33,429 + 5,784 = ) 39,213 εκατ. ευρώ και 8,5 εκατ. ευρώ αντί­στοι­χα), αλλά και βάσει του απο­τε­λε­σμά­των EBITDA του έτους 2015 (0,469 + 4,766 = ) 5,235 εκατ. ευρώ), ο δεί­κτης EV/EBITDA της συ­γκε­κρι­μέ­νης εξα­γο­ράς δια­μορ­φώ­θη­κε σε πε­ρί­που 89,3 φορές.

Εξα­γο­ρά του Athens Hilton: Η πώ­λη­ση της ει­σηγ­μέ­νης εται­ρί­ας Ιο­νι­κής Ξε­νο­δο­χεια­κής και ιδιο­κτή­τριας του ξε­νο­δο­χεί­ου Athens Hilton από την Alpha Bank ΑΛΦΑ +3,37% στις εται­ρί­ες (1) Home Holdings S.A., εται­ρία της «Του­ρι­στι­κές Επι­χει­ρή­σεις Μεσ­ση­νί­ας Α.Ε.» (Όμι­λος Κων­στα­ντα­κό­που­λου) και (2) “D Marine Investments Holding B.V.” (μέλος της Dogus Holding A.S.) υλο­ποι­ή­θη­κε στα μέσα Δε­κεμ­βρί­ου 2016 ένα­ντι τι­μή­μα­τος 76,1 εκατ. ευρώ ή 5,83 ευρώ ανά με­το­χή για το 97,3% της ει­σηγ­μέ­νης. Βάσει αυτής της απο­τί­μη­σης, το 100% της ει­σηγ­μέ­νης ανήλ­θε σε 78,2 εκατ. ευρώ και δε­δο­μέ­νης της δυ­να­μι­κό­τη­τας των 506 δω­μα­τί­ων του ξε­νο­δο­χεί­ου (το οποίο ανα­και­νί­σθη­κε κατά το έτος 2003) η απο­τί­μη­ση δια­μορ­φώ­θη­κε σε 154.545 ευρώ ανά δω­μά­τιο.

Σε σύ­γκρι­ση με τον Ευ­ρω­παϊ­κό μέσο όρο απο­τί­μη­σης δω­μα­τί­ου (326.689 ευρώ) η από­κλι­ση δια­μορ­φώ­θη­κε σε -53%. Βάσει της ανα­κοί­νω­σης της Alpha (16/12/2017), το συ­νο­λι­κό έσοδο από τη συ­ναλ­λα­γή δια­μορ­φώ­θη­κε σε 143,3 εκατ. ευρώ, συ­μπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νης της ανα­χρη­μα­το­δο­τή­σε­ως του υφι­στά­με­νου δα­νει­σμού της ει­σηγ­μέ­νης ξε­νο­δο­χεια­κής επι­χεί­ρη­σης (67,2 εκατ. ευρώ).

Επί­σης βάσει της πα­ρα­πά­νω απο­τί­μη­σης των 78,2 εκατ. eυρώ, του δα­νει­σμού και των δια­θε­σί­μων της εται­ρί­ας στις 31/12/2016 (61,8 εκατ. ευρώ και 2,9 εκατ. ευρώ αντί­στοι­χα), αλλά και βάσει του απο­τε­λε­σμά­των EBITDA του 2016 (6,2 εκατ. ευρώ), ο δεί­κτης EV/EBITDA της συ­γκε­κρι­μέ­νης εξα­γο­ράς δια­μορ­φώ­θη­κε σε πε­ρί­που 22,1 φορές.

Η απο­τί­μη­ση της Ιο­νι­κής Ξε­νο­δο­χεια­κής στο Χρη­μα­τι­στή­ριο Αθη­νών στα μέσα Ιου­νί­ου 2017 ανερ­χό­ταν σε 134 εκατ. ευρώ, αλλά ασφα­λώς δεν υπήρ­χε εμπο­ρευ­σι­μό­τη­τα της με­το­χής. Την εποχή της ανα­κοί­νω­σης της συμ­φω­νί­ας η τιμή της με­το­χής κυ­μαι­νό­ταν με­τα­ξύ 9-10 ευρώ. Στις 23 Ιου­νί­ου 2017 η εται­ρία εξήλ­θε του Χρη­μα­τι­στη­ρί­ου.

Εξα­γο­ρά του Athens Ledra: Η εν λόγω εται­ρι­κή πράξη υλο­ποι­ή­θη­κε τον Ιού­νιο του 2017 μέσω σχε­τι­κής δια­δι­κα­σί­ας πλει­στη­ρια­σμού (από μέ­ρους της Alpha Bank ΑΛΦΑ +3,37%), στην οποία πλειο­δό­της ανα­δεί­χθη­κε ο Αμε­ρι­κα­νι­κός Όμι­λος ακί­νη­της πε­ριου­σί­ας Hines (με έδρα το Houston των Η.Π.Α. και στοι­χεία ενερ­γη­τι­κού υπό δια­χεί­ρι­ση της τά­ξε­ως των 96,5 δι­σε­κα­τομ­μυ­ρί­ων δο­λα­ρί­ων). Σύμ­φω­να με την ανα­κοί­νω­ση του Αμε­ρι­κα­νι­κού ομί­λου, το οι­κο­νο­μι­κό τί­μη­μα για την εξα­γο­ρά του ξε­νο­δο­χεια­κού κτι­ρί­ου του Athens Ledra δια­μορ­φώ­θη­κε στο ύψος των 33 εκατ. ευρώ και δε­δο­μέ­νης της δυ­να­μι­κό­τη­τας των 315 δω­μα­τί­ων, η απο­τί­μη­ση δια­μορ­φώ­θη­κε σε 104.762 ευρώ ανά δω­μά­τιο.

Σε σύ­γκρι­ση με τον Ευ­ρω­παϊ­κό μέσο όρο απο­τί­μη­σης δω­μα­τί­ου (326.689 Ευρώ) η από­κλι­ση ανήλ­θε σε -68%. Προη­γου­μέ­νως το ξε­νο­δο­χείο ήταν υπό την ιδιο­κτη­σία του Ομί­λου Πα­ρα­σκευαϊ­δη και της Εται­ρί­ας ΑΣΤΥ ΑΞΤΕ, ενώ η λει­τουρ­γία του δια­κό­πη­κε το Μάιο του 2016. Οι λόγοι για την εξα­γο­ρά του ξε­νο­δο­χεί­ου από τον Όμιλο Hines (που έλαβε χώρα σε συ­νερ­γα­σία με τη Henderson Park) και οι οποί­οι κα­θό­ρι­σαν την τε­λι­κή προ­σφε­ρό­με­νη απο­τί­μη­ση ήταν κυ­ρί­ως οι ακό­λου­θοι:

1) Το κτί­ριο συ­γκα­τα­λε­γό­ταν ιστο­ρι­κά με­τα­ξύ των πιο ανα­γνω­ρι­σμέ­νων 5άστε­ρων ξε­νο­δο­χεια­κών μο­νά­δων της Αθή­νας,

2) Η Αθήνα απο­τε­λού­σε και απο­τε­λεί έναν από τους πιο δη­μο­φι­λείς του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς της Ευ­ρώ­πης,

3) Το γε­γο­νός ότι η Ελ­λά­δα ως συ­νο­λι­κός του­ρι­στι­κός προ­ο­ρι­σμός θα απο­τε­λού­σε στόχο του εν λόγω ομί­λου και του κοι­νο­πρα­κτι­κού σχή­μα­τος για νέες εξα­γο­ρές στο μέλ­λον.

Ση­μειώ­νε­ται ότι το τί­μη­μα της εξα­γο­ράς των 33 εκατ. ευρώ θα πρέ­πει να επαυ­ξη­θεί με ένα κό­στος ανα­καί­νι­σης και επα­να­λει­τουρ­γί­ας του ξε­νο­δο­χεί­ου το οποίο δεν δύ­να­ται να είναι χα­μη­λό­τε­ρο των 10 εκατ. ευρώ σύμ­φω­να με εκτι­μή­σεις εμπει­ρο­γνω­μό­νων. Επί­σης είχαν με­σο­λα­βή­σει (τρεις) προη­γού­με­νες δια­δι­κα­σί­ες πλει­στη­ρια­σμού του ξε­νο­δο­χεια­κού κτι­ρί­ου με τιμή εκ­κί­νη­σης πε­ρί­που το επί­πε­δο των 48 εκατ. ευρώ (ή των 152.380 ευρώ ανά δω­μά­τιο).

Ξε­νο­δο­χεια­κή Αγορά Νη­σιω­τι­κής Ελ­λά­δας

Στις αρχές του έτους 2017 (Φε­βρουά­ριος – Απρί­λιος), υλο­ποι­ή­θη­κε η πώ­λη­ση του ξε­νο­δο­χεια­κού συ­γκρο­τή­μα­τος του πρώην “Kapsis Hotel Rhodes” από τη Eurobank ένα­ντι τι­μή­μα­τος 25-30 εκατ. ευρώ (ανα­λό­γως του τρό­που υπο­λο­γι­σμού της αξίας της συμ­φω­νί­ας) στον επι­χει­ρη­μα­τι­κό όμιλο Κού­τρα σε συ­νερ­γα­σία με Κα­να­δούς επι­χει­ρη­μα­τί­ες. Πρό­κει­ται για ένα πλή­ρες συ­γκρό­τη­μα 5 κτι­ρί­ων (με συ­νο­λι­κή επι­φά­νεια 48.500 τε­τρα­γω­νι­κών μέ­τρων), 691 δω­μα­τί­ων και συ­νο­λι­κών 1.820 κλι­νών, το οποίο κτί­σθη­κε το έτος 1970, ανήκε στον Όμιλο Καψή, πω­λή­θη­κε στο πα­ρελ­θόν στη Eurobank και μετά λει­τούρ­γη­σε έως το έτος 2011 στη βάση του “sale & lease back”.

Σύμ­φω­να με πηγές της αγο­ράς, στην αρ­χι­κή φάση του σχε­τι­κού δια­γω­νι­σμού που έλαβε χώρα συμ­με­τεί­χαν 26 εν­δια­φε­ρό­με­νοι ενώ στην αμέ­σως επό­με­νη φάση προ­κρί­θη­καν 7 επεν­δυ­τι­κές προ­τά­σεις. Δε­δο­μέ­νης της δυ­να­μι­κό­τη­τας των 691 δω­μα­τί­ων, η απο­τί­μη­ση της ανω­τέ­ρω συμ­φω­νί­ας δια­μορ­φώ­θη­κε σε 36.179 – 43.415 ευρώ ανά δω­μά­τιο. Το κό­στος επα­να­λει­τουρ­γί­ας του ξε­νο­δο­χεί­ου εκτι­μή­θη­κε βάσει των πρώ­των στοι­χεί­ων έως και μέχρι το ύψος των 20 εκατ. ευρώ.

Στα τέλη του έτους 2016 (Νο­έμ­βριο), γνω­στο­ποι­ή­θη­καν τρεις εται­ρι­κές πρά­ξεις στις οποί­ες προ­χώ­ρη­σε ο Όμι­λος Sani/Ikos στην Ελ­λη­νι­κή αγορά με την εξα­γο­ρά των ξε­νο­δο­χεια­κών μο­νά­δων Corfu Chandris και Dassia Chandris στην Κέρ­κυ­ρα, καθώς και του Club Med Kefalos στην Κω, ένα­ντι συ­νο­λι­κού τι­μή­μα­τος 200 εκατ. ευρώ πε­ρί­που. Βάσει του επεν­δυ­τι­κού προ­γράμ­μα­τος, τα δύο ξε­νο­δο­χεία της Κέρ­κυ­ρας θα ανα­και­νί­ζο­νταν πλή­ρως με σκοπό να λει­τουρ­γή­σουν ως ενιαία μο­νά­δα 410 δω­μα­τί­ων (συ­μπε­ρι­λαμ­βα­νο­μέ­νων των σουι­τών και bungalows) το Μάιο του 2018 με τη συ­νο­λι­κή επέν­δυ­ση να ανέρ­χε­ται σε 110 εκατ. ευρώ ή σε συ­νο­λι­κό κό­στος 268.292 ευρώ ανά δω­μά­τιο.

Αντί­στοι­χο επεν­δυ­τι­κό πρό­γραμ­μα προ­βλε­πό­ταν και για το ξε­νο­δο­χείο στην Κω με την πλήρη ανα­καί­νι­σή του να αφορά στη δη­μιουρ­γία 410 δω­μα­τί­ων ένα­ντι συ­νο­λι­κού κό­στους 90 εκατ. ευρώ ή 219.512 ευρώ ανά δω­μά­τιο. Βα­σι­κοί μέ­το­χοι του Ομί­λου Sani/Ikos είναι η οι­κο­γέ­νεια Αν­δρε­ά­δη, καθώς και εκ­πρό­σω­ποι / κά­το­χοι επεν­δυ­τι­κών κε­φα­λαί­ων υπό την Oaktree Capital Management και άλ­λους ξέ­νους επεν­δυ­τι­κούς φο­ρείς.

Το Μάιο του 2016, το ΤΑΙ­ΠΕΔ ανα­κοί­νω­σε την ολο­κλή­ρω­ση ηλε­κτρο­νι­κού δια­γω­νι­σμού (e-Auction) για την πώ­λη­ση του δη­μό­σιου ακι­νή­του “Ξε­νο­δο­χείο ΛΗΤΩ” στην πε­ριο­χή της Μυ­κό­νου, μέσω δια­δι­κτυα­κής πλατ­φόρ­μας. Πλειο­δό­της ανα­δεί­χθη­κε η εται­ρία “ΑΣΤΕ­ΡΑΣ 2020” ένα­ντι ποσού ύψους 16,9 εκατ. ευρώ, το οποίο όπως ανα­κοι­νώ­θη­κε ήταν κατά 69% υψη­λό­τε­ρο από την τιμή εκ­κί­νη­σης του δια­γω­νι­σμού και επί­σης ση­μα­ντι­κά υψη­λό­τε­ρο από την απο­τί­μη­ση του εν λόγω πε­ριου­σια­κού στοι­χεί­ου. Το εν λόγω ξε­νο­δο­χείο διέ­θε­τε δυ­να­μι­κό­τη­τα 25 δω­μα­τί­ων με απο­τέ­λε­σμα η απο­τί­μη­ση να δια­μορ­φω­θεί σε 676.000 ευρώ ανά δω­μά­τιο.

Το έτος 2015 στην αγορά της Ρόδου πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­κε εξα­γο­ρά ξε­νο­δο­χεί­ου 4 αστέ­ρων από Ισ­ραη­λι­νό όμιλο επι­χει­ρή­σε­ων με πω­λη­τές Έλ­λη­νες επι­χει­ρη­μα­τί­ες. Το εν λόγω ξε­νο­δο­χείο διέ­θε­τε 205 δω­μά­τια με συ­νο­λι­κή δυ­να­μι­κό­τη­τα 383 κλι­νών και η αξία της εται­ρι­κής πρά­ξης δια­μορ­φώ­θη­κε στο ύψος των 16 εκατ. ευρώ ή σε 78.049 ευρώ ανά δω­μά­τιο (ή 41.775 ευρώ ανά κλίνη).

Οι ανω­τέ­ρω συ­ναλ­λα­γές απο­τε­λούν εν­δει­κτι­κές εται­ρι­κές πρά­ξεις στη διάρ­κεια των τε­λευ­ταί­ων ετών από την Ελ­λη­νι­κή ξε­νο­δο­χεια­κή αγορά οι οποί­ες κα­τα­δει­κνύ­ουν το είδος της ζή­τη­σης και της αξίας βάσει της οποί­ας απο­τι­μού­νται τα υπο­ψή­φια προς εξα­γο­ρά ή προς ρευ­στο­ποί­η­ση πε­ριου­σια­κά στοι­χεία.

Μία πρώτη προ­σέγ­γι­ση για τη ζη­τού­με­νη αξία – απο­τί­μη­ση ενός ξε­νο­δο­χεί­ου είναι η τιμή ανά δω­μά­τιο ή ανά κλίνη όπου μετά πολ­λα­πλα­σιά­ζε­ται με το συ­νο­λι­κό αριθ­μό των δω­μα­τί­ων ή κλι­νών του υπό πώ­λη­ση / εξα­γο­ρά ξε­νο­δο­χεί­ου. Σύμ­φω­να με πα­λαιό­τε­ρη δη­μο­σιο­ποι­η­μέ­νη με­λέ­τη για τον ξε­νο­δο­χεια­κό κλάδο στην Ελ­λά­δα της PWC (Φε­βρουά­ριος 2016), ο μέσος όρος της ζη­τού­με­νης τιμής ανά κλίνη στην εγ­χώ­ρια αγορά ανερ­χό­ταν σε 47.100 ευρώ (ή εναλ­λα­κτι­κά σε 94.200 ευρώ ανά δί­κλι­νο δω­μά­τιο), πα­ρου­σιά­ζο­ντας ση­μα­ντι­κή από­κλι­ση από τον ση­μα­ντι­κά υψη­λό­τε­ρο Ευ­ρω­παϊ­κό μέσο όρο (ο οποί­ος ωστό­σο αντι­προ­σω­πεύ­ει “ακρι­βό­τε­ρα” και με­γα­λύ­τε­ρων αστέ­ρων ξε­νο­δο­χεία).

Ο επό­με­νος πί­να­κας απο­τυ­πώ­νει εν­δει­κτι­κές απο­τι­μή­σεις ξε­νο­δο­χεί­ων από αντί­στοι­χες συ­ναλ­λα­γές και εται­ρι­κές πρά­ξεις στην Ευ­ρω­παϊ­κή αγορά κατά τη διάρ­κεια των τε­λευ­ταί­ων ετών, εξά­γο­ντας πα­ράλ­λη­λα τον εν λόγω μέσο όρο απο­τί­μη­σης ανά δω­μά­τιο:

Ευ­ρω­παϊ­κή Αγορά: Εν­δει­κτι­κές Απο­τι­μή­σεις Ξε­νο­δο­χεί­ων βάσει Συ­ναλ­λα­γών (Deals)

Οι ακό­λου­θοι 3 πί­να­κες πα­ρου­σιά­ζουν το εύρος των απο­τι­μή­σε­ων επι­λεγ­μέ­νων διε­θνών ξε­νο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σε­ων και μιας Ελ­λη­νι­κής εται­ρί­ας (όλων ει­σηγ­μέ­νων σε χρη­μα­τι­στη­ρια­κές αγο­ρές), βάσει των πολ­λα­πλα­σια­στών P/E (αξία προς κέρδη), EV/EBITDA (αξία επι­χεί­ρη­σης προς λει­τουρ­γι­κά κέρδη) και P/BV (αξία προς ίδια κε­φά­λαια):

Πηγή: Επί­ση­μες Λο­γι­στι­κές Κα­τα­στά­σεις, Thomson Reuters. Εν­δει­κτι­κό Οι­κο­νο­μι­κό Έτος: 2015.

Επε­ξερ­γα­σία Στοι­χεί­ων: VRS (Valuation & Research Specialists).

Οι εν λόγω πί­να­κες επι­βε­βαιώ­νουν το γε­γο­νός ότι δια­χρο­νι­κά “προ­σφέ­ρε­ται” ένα “premium” στον κλάδο σε σύ­γκρι­ση με τους μέ­σους όρους απο­τί­μη­σης της χρη­μα­τι­στη­ρια­κής αγο­ράς. Για πα­ρά­δειγ­μα, λίγοι κλά­δοι δια­πραγ­μα­τεύ­ο­νται σε επί­πε­δο εξα­γο­ρών με αυτόν τον υψηλό, βάσει του ανω­τέ­ρω πί­να­κα, πολ­λα­πλα­σια­στή P/BV, δη­λα­δή άνω των 10 φορών. Ο επό­με­νος πί­να­κας απο­τυ­πώ­νει τους δια­θέ­σι­μους πολ­λα­πλα­σια­στές απο­τί­μη­σης δια­φό­ρων εται­ρι­κών πρά­ξε­ων του διε­θνούς ξε­νο­δο­χεια­κού κλά­δου που έλα­βαν χώρα στο πα­ρελ­θόν:

Διε­θνής Αγορά: Εν­δει­κτι­κοί Πολ­λα­πλα­σια­στές Απο­τί­μη­σης Ξε­νο­δο­χεί­ων βάσει Συ­ναλ­λα­γών (“Deals”)

Πηγή: Thomson Reuters. Επε­ξερ­γα­σία Στοι­χεί­ων: VRS (Valuation & Research Specialists).

Επί­σης, μια εναλ­λα­κτι­κή και αρ­κε­τά συ­νή­θης προ­σέγ­γι­ση απο­τί­μη­σης ενός ξε­νο­δο­χεί­ου είναι η λε­γό­με­νη “Single Cap Rate Approach”, βάσει της οποί­ας χρη­σι­μο­ποιεί­ται ένας συ­ντε­λε­στής κε­φα­λαιο­ποί­η­σης των αθροι­στι­κών ετή­σιων εσό­δων των δω­μα­τί­ων του υπό εξα­γο­ρά ξε­νο­δο­χεί­ου. Για πα­ρά­δειγ­μα, εάν ένα ξε­νο­δο­χείο δια­θέ­τει 50 δω­μά­τια, κα­θέ­να εκ των οποί­ων απο­φέ­ρει ετή­σιο έσοδο 10.000 ευρώ, τότε τα αθροι­στι­κά ετή­σια έσοδα του ξε­νο­δο­χεί­ου δια­μορ­φώ­νο­νται σε 500.000 ευρώ και αν υπο­τε­θεί ένας συ­ντε­λε­στής από­δο­σης της τά­ξε­ως του 5% τότε η αξία του ξε­νο­δο­χεί­ου δια­μορ­φώ­νε­ται σε 10.000.000 Ευρώ ( = 500.000 / 0,05 ).

Με στα­θε­ρό το συ­ντε­λε­στή από­δο­σης, όσο αυ­ξά­νε­ται το αθροι­στι­κό ετή­σιο έσοδο, τόσο αυ­ξά­νε­ται η τε­λι­κή αξία του πε­ριου­σια­κού στοι­χεί­ου δη­λα­δή του ξε­νο­δο­χεί­ου – και αντι­στρό­φως.

Πρό­σθε­τοι Πα­ρά­γο­ντες που Επη­ρε­ά­ζουν τις Απο­τι­μή­σεις των Ξε­νο­δο­χεί­ων

Στην πε­ρί­πτω­ση της Ελ­λά­δας, θα πρέ­πει να ανα­φερ­θεί ότι επι­πρό­σθε­τος προσ­διο­ρι­στι­κός πα­ρά­γο­ντας της αξίας και τε­λι­κής απο­τί­μη­σης ενός ξε­νο­δο­χεί­ου σε μία συ­ναλ­λα­γή είναι η γε­ω­γρα­φι­κή του θέση. Είναι πλέον ανα­με­νό­με­νο το γε­γο­νός ότι οι με­γα­λύ­τε­ρες αξίες στην Ελ­λη­νι­κή αγορά τεί­νουν να δη­μιουρ­γη­θούν στις 5 πε­ρι­φέ­ρειες οι οποί­ες συ­γκε­ντρώ­νουν άνω του 85% των ει­σπρά­ξε­ων από την του­ρι­στι­κή οι­κο­νο­μία, δη­λα­δή τις πε­ρι­φέ­ρειες Ατ­τι­κής, Κε­ντρι­κής Μα­κε­δο­νί­ας, Ιο­νί­ου, Νο­τί­ου Αι­γαί­ου και Κρή­της.

Από τις προ­α­να­φερ­θεί­σες εται­ρι­κές πρά­ξεις και εξα­γο­ρές ξε­νο­δο­χεί­ων στην Ελ­λη­νι­κή επι­κρά­τεια κα­τέ­στη φα­νε­ρό το εν­δια­φέ­ρον ση­μα­ντι­κών ξένων θε­σμι­κών επεν­δυ­τών για τα πε­ριου­σια­κά στοι­χεία των κλα­δι­κών επι­χει­ρή­σε­ων. Ει­δι­κό­τε­ρα για αυτήν την κα­τη­γο­ρία των ξένων επεν­δυ­τών με έμπρα­κτο εν­δια­φέ­ρον στην Ελ­λη­νι­κή αγορά ση­μα­ντι­κοί πα­ρά­γο­ντες οι οποί­οι παί­ζουν ρόλο στη δια­μόρ­φω­ση της τε­λι­κής συ­ναλ­λα­γής και της απο­τί­μη­σης ενός ξε­νο­δο­χεί­ου είναι με­τα­ξύ των άλλων:

1) ο χρο­νι­κός ορί­ζο­ντας της επέν­δυ­σης (όσο μι­κρό­τε­ρος σε διάρ­κεια, τόσο πι­θα­νό­τε­ρο είναι να “χα­μη­λώ­σει” η αξία της συ­ναλ­λα­γής ώστε να επι­τευ­χθεί η επι­θυ­μη­τή από­δο­ση – IRR),

2) το εύρος της απο­τί­μη­σης την οποία ο κάθε επεν­δυ­τής θε­ω­ρεί ότι “ται­ριά­ζει” με τη στρα­τη­γι­κή και φι­λο­σο­φία του,

3) Ο τρό­πος με τον οποίο θα εμπλα­κούν στην επέν­δυ­ση οι διά­φο­ροι επεν­δυ­τές (ως ιδιο­κτή­τες, ως δια­χει­ρι­στές, ή ως και τα δύο),

4) η πι­θα­νή ύπαρ­ξη “τα­βα­νιού” στο κε­φά­λαιο που πρό­κει­ται να επεν­δυ­θεί,

5) Αν πε­ρι­λαμ­βά­νε­ται ή όχι το μο­ντέ­λο “earn-out” στην εται­ρι­κή πράξη,

6) Αν υπάρ­χει προη­γού­με­νη εμπει­ρία από επέν­δυ­ση σε ξε­νο­δο­χεία,

7) Αν υπάρ­χει πρό­γραμ­μα για έξοδο από την επέν­δυ­ση και με ποιο τρόπο (π.χ. μέσω ει­σα­γω­γής στο Χρη­μα­τι­στή­ριο),

8) αν ο υπο­ψή­φιος επεν­δυ­τής αγο­ρά­ζει πλειο­ψη­φι­κό ή μειο­ψη­φι­κό πα­κέ­το με­το­χών, κλπ.

Συ­μπε­ρά­σμα­τα

Η πλειο­ψη­φία των δε­δο­μέ­νων γύρω από τις εται­ρι­κές πρά­ξεις στην Ελ­λη­νι­κή ξε­νο­δο­χεια­κή αγορά υπο­δει­κνύ­ει ότι οι απο­τι­μή­σεις θα πα­ρα­μεί­νουν σε θε­τι­κή τρο­χιά ανε­ξαρ­τή­τως μα­κρο­οι­κο­νο­μι­κών εξε­λί­ξε­ων στο εγ­χώ­ριο πε­ρι­βάλ­λον. Οι επεν­δυ­τές φαί­νε­ται δια­τε­θει­μέ­νοι να προ­σφέ­ρουν ένα “premium” στο συ­γκε­κρι­μέ­νο κλάδο σε σύ­γκρι­ση με τους υπό­λοι­πους κλά­δους δρα­στη­ριό­τη­τας της Ελ­λη­νι­κής οι­κο­νο­μί­ας.

Αυτό είναι φυ­σι­κό ως φαι­νό­με­νο, καθώς ο ξε­νο­δο­χεια­κός κλά­δος ωφε­λεί­ται στα­θε­ρά από τις ικα­νο­ποι­η­τι­κές και αν­θε­κτι­κές τα­μεια­κές ροές του “συν­δε­δε­μέ­νου” του­ρι­στι­κού κλά­δου και της υψη­λής ανό­δου των του­ρι­στι­κών αφί­ξε­ων τα τε­λευ­ταία χρό­νια (27,5 εκατ. το 2016, ένα­ντι 25 εκατ. το 2015 και ένα­ντι 22 εκατ. το 2014).

Επί­σης φαί­νε­ται ότι το εν λόγω “premium” είναι πιο εφι­κτό να προ­σφερ­θεί στα ποιο­τι­κά ξε­νο­δο­χεία 4-5 αστέ­ρων, καθώς αυτός είναι ο το­μέ­ας που έχει ανα­πτυ­χθεί σε μι­κρό­τε­ρο συ­γκρι­τι­κά βαθμό στην Ελ­λη­νι­κή αγορά (αντι­προ­σω­πεύ­ει λι­γό­τε­ρο του 20% του συ­νο­λι­κού αριθ­μού ξε­νο­δο­χεί­ων στην Ελ­λά­δα) και επί­σης προ­σφέ­ρει υψη­λό­τε­ρα πε­ρι­θώ­ρια κέρ­δους και απο­δό­σεις για τους υπο­ψή­φιους αγο­ρα­στές – επεν­δυ­τές. Αυτό το γε­γο­νός με τη σειρά του ση­μαί­νει ότι η εγ­χώ­ρια αγορά θα κλη­θεί εκ των πραγ­μά­των να βελ­τιώ­σει την ποιό­τη­τα των ξε­νο­δο­χεια­κών υπη­ρε­σιών και αυτό μπο­ρεί να λάβει χώρα μόνο μέσω ξε­νο­δο­χεια­κών μο­νά­δων 4 ή 5 αστέ­ρων. Αυτή η τάση θα βοη­θή­σει να κα­λυ­φθεί και η από­στα­ση της ανά δω­μά­τιο απο­τί­μη­σης με­τα­ξύ των Ελ­λη­νι­κών εται­ρι­κών πρά­ξε­ων (“deals”) και των αντί­στοι­χων Ευ­ρω­παϊ­κών ή διε­θνών πρά­ξε­ων.

Τέλος, οι εξα­γό­με­νες απο­τι­μή­σεις θα εξαρ­τη­θούν και από το βαθμό της προ­σφο­ράς ξε­νο­δο­χεί­ων προς πώ­λη­ση ή προς πλει­στη­ρια­σμό μέσα από τα χαρ­το­φυ­λά­κια των προ­βλη­μα­τι­κών δα­νεί­ων των Ελ­λη­νι­κών συ­στη­μι­κών τρα­πε­ζών (Alpha Bank ΑΛΦΑ +3,37%, Εθνι­κή Τρά­πε­ζα, Τρά­πε­ζα Πει­ραιώς και Eurobank), καθώς φαί­νε­ται να ανοί­γουν νέοι κύ­κλοι διά­θε­σης τέ­τοιου τύπου πε­ριου­σια­κών στοι­χεί­ων.

*Ο Νι­κό­λα­ος Ηρ. Γε­ωρ­γιά­δης, PhD ([email protected]) είναι στέ­λε­χος της VRS (Valuation & Research Specialists). Ο οίκος έρευ­νας & ανά­λυ­σης VRS εξει­δι­κεύ­ε­ται στην απο­τί­μη­ση ξε­νο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σε­ων με συμ­βου­λευ­τι­κή συ­νει­σφο­ρά στην υλο­ποί­η­ση εται­ρι­κών πρά­ξε­ων και συ­ναλ­λα­γών στην Ελ­λά­δα και το εξω­τε­ρι­κό, και με έμ­φα­ση στην ανά­δει­ξη εται­ρι­κής αξίας.