Μαγνήτης 5… αστέρων τα ελληνικά ξενοδοχεία

Η ελλη­νική αγορά πεντά­στε­ρων και τετρά­στε­ρων ξενο­δο­χείων εξα­κο­λου­θεί να συγκε­ντρώ­νει το ενδια­φέ­ρον τόσο Ελλήνων όσο και ξένων επεν­δυ­τών. Ωστόσο, για την ώρα, δεί­χνουν ότι προ­τι­μούν να τηρούν στάση ανα­μο­νής, έως ότου ξεκα­θα­ρί­σει ο τρόπος με τον οποίο οι τρά­πε­ζες θα χει­ρι­στούν τελικά το θέμα με τα μη εξυ­πη­ρε­τού­μενα δάνεια που βαραί­νουν τον κλάδο. Ξένα επεν­δυ­τικά κεφά­λαια έχουν αρχίσει να «χαρ­το­γρα­φούν» την αγορά και γνω­ρί­ζουν λεπτο­μέ­ρειες για τα πρώτης κατη­γο­ρίας ξενο­δο­χειακά ακίνητα που ελέγ­χουν οι συστη­μι­κές τρά­πε­ζες της χώρας.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αξία των μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων που αφορούν ξενο­δο­χεία φτάνει τα 2,5 δισ. ευρώ, ενώ άλλα 3 δισ. ευρώ δάνεια βρί­σκο­νται σε καθυ­στέ­ρηση 90 ημερών. Σύμφωνα με εκτι­μή­σεις της NAI Hellas, που ανήκει στο αμε­ρι­κα­νικό Private equity C-III Capital Partners LLC, η αγοραία αξία των ξενο­δο­χείων 5 αστέρων στην Ελλάδα ξεπερνά τα 10 δισ. ευρώ, ενώ των ξενο­δο­χείων 4 αστέρων υπο­λο­γί­ζε­ται στα 6,5 δισ. ευρώ. Οι δε αγο­ραίες αξίες των δωμα­τίων τους κυμαί­νο­νται από 35.000 έως 65.000 ευρώ για τα δεύ­τε­ρης κατη­γο­ρίας 4στερα ξενο­δο­χεία και από 65.000 έως 95.000 για τα πρώτης κατη­γο­ρίας 4στερα. Για τα ξενο­δο­χεία 5 αστέρων, σύμφωνα με τη NAI Hellas, οι αγο­ραίες αξίες των δωμα­τίων κυμαί­νο­νται πλέον από 100.000 έως και 160.000 ανάλογα με την τοπο­θε­σία, ενώ οι αντί­στοι­χες αξίες των δωμα­τίων 5στερων ξενο­δο­χείων πολυ­τε­λούς κατη­γο­ρίας είναι πολύ υψη­λό­τε­ρες και φτάνουν έως και 400.000.

Η σταθερά θετική απόδοση του του­ρι­σμού στην Ελλάδα έχει οδη­γή­σει στην αύξηση του κύκλου εργα­σιών, καθώς και των προ φόρων, τόκων, απο­σβέ­σεων και δικαιω­μά­των μειο­ψη­φίας κερδών (EBITDA) του κλάδου, κάτι που με τη σειρά του ανοίγει τον δρόμο για νέες επεν­δύ­σεις, αλλά και για την ανα­βάθ­μιση του υπάρ­χο­ντος απο­θέ­μα­τος ξενο­δο­χείων.

Ως απο­τέ­λε­σμα της συνε­χι­ζό­με­νης ανο­δι­κής πορείας του του­ρι­σμού από το 2013, η αγορά των ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των εμφα­νί­ζε­ται ως ένα από τα πιο ενδια­φέ­ρο­ντα θέματα στο ελλη­νικό real estate, τόσο το 2014 όσο και το 2015. Νέα ξενο­δο­χεία 5 και 4 αστέρων άνοιξαν στην ελλη­νική αγορά υπό τη διεύ­θυνση μεγάλων διεθνών εται­ρειών δια­χεί­ρι­σης ξενο­δο­χεια­κών μονάδων, ενώ μεγάλοι όμιλοι επέ­κτει­ναν την παρου­σία τους.

Ετσι η Marriott International επέ­στρεψε στην ελλη­νική αγορά, ανα­λαμ­βά­νο­ντας τη δια­χεί­ριση του ξενο­δο­χείου Domes of Elounda. Τα ξενο­δο­χεία Four Season σχε­διά­ζουν τη λει­τουρ­γία ενός νέου ξενο­δο­χείου στη Μύκονο, ο όμιλος Carlson Rezidor θα ανα­λά­βει τη δια­χεί­ριση του Radisson Blue Beach Resort & Spa στο Λασίθι, το 2016 και η Intercontinental συμ­φώ­νησε να ανα­λά­βει τη δια­χεί­ριση ενός νέου ξενο­δο­χείου στη Σαντο­ρίνη. Περαι­τέρω επέ­κταση στην ελλη­νική αγορά ανα­μέ­νε­ται και από τον όμιλο Grecotel με το άνοιγμα 5 νέων ξενο­δο­χείων και την ανα­καί­νιση υπαρ­χό­ντων. Μέσα στο 2015, δύο από τα πολυ­τελή ξενο­δο­χεία του ομίλου στο Ρέθυμνο, το Caramel Grecotel Boutique Resort και το White Palace Grecotel Luxury Resort, επα­να­λει­τούρ­γη­σαν, ενώ μέσα στο 2014, ο όμιλος εγκαι­νί­ασε το ανα­κα­τα­σκευα­σμένο Pallas Athena Grecotel Boutique Hotel που βρί­σκε­ται στο κέντρο της Αθήνας και συμπε­ρι­λή­φθη στο διεθνές δίκτυο των Small Luxury Hotels of the World. Τέλος, στα βόρεια προ­ά­στια της Αθήνας, η Domotel Hotels & Resorts άνοιξε στη Νέα Ερυ­θραία τον περα­σμένο Οκτώ­βριο το νέο Domotel Kastri Hotel, ξενο­δο­χείο 5 αστέρων με 86 δωμάτια.

Η επε­κτα­τική διάθεση των ξενο­δο­χεια­κών ομίλων και των διεθνών εται­ρειών δια­χεί­ρι­σης ξενο­δο­χεια­κών μονάδων δια­μορ­φώ­νει μια ενδια­φέ­ρουσα τάση για το 2016, οπότε και ανα­μέ­νε­ται το άνοιγμα σημα­ντι­κού αριθμού νέων ξενο­δο­χείων μεταξύ των οποίων και στην Αθήνα. Συγκε­κρι­μένα, τα ξενο­δο­χεία Electra μίσθω­σαν το πρώην κτίριο του υπουρ­γείου Παι­δείας επί της Μητρο­πό­λεως και έχουν ήδη ξεκι­νή­σει την κατα­σκευή ξενο­δο­χείου 5 αστέρων, 220 δωμα­τίων. Λίγο πιο κάτω στην οδό Μητρο­πό­λεως, μεγάλος όμιλος ξενο­δο­χείων σχε­διά­ζει την ανα­κα­τα­σκευή του δια­τη­ρη­τέου κτιρίου που στέγαζε το κατά­στημα του Χυτή­ρο­γλου σε boutique hotel.

Η αγορά 4στερων

Η αγορά των ακι­νή­των τετρά­στε­ρων και πεντά­στε­ρων ξενο­δο­χείων, σε αντί­θεση με το ευρύ­τερο ελλη­νικό real estate, έχει ήδη περάσει εδώ και μια διετία σε θετικό πρόσημο, γεγονός που οφεί­λε­ται στις ιδιαί­τερα υψηλές επι­δό­σεις του ελλη­νι­κού του­ρι­σμού καθώς και στις προσ­δο­κίες για συνέ­χιση της ανά­πτυ­ξης του κλάδου για τα ερχό­μενα δύο με τρία έτη.

Σωρευ­τικά οι τιμές των ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των υψηλής ποιό­τη­τας, δηλαδή τεσ­σά­ρων και πέντε αστέρων, έχουν αυξηθεί από 7% έως και 15%, ανάλογα με την τοπο­θε­σία, στη διετία 2014-2015, σύμφωνα με τις εκτι­μή­σεις της NAI Hellas. Αυτό επι­ση­μαί­νει ο Θωμάς Ζιώγας, επι­κε­φα­λής του ελλη­νι­κού γρα­φείου της NAI Global, ο οποίος είναι και ο εκτι­μη­τής που υπο­γρά­φει το κεφά­λαιο της μελέτης της ελλη­νι­κής αγοράς ακι­νή­των στους δια­γνω­στι­κούς ελέγ­χους που είχε πραγ­μα­το­ποι­ή­σει η BlackRock για τις ελλη­νι­κές τρά­πε­ζες αλλά και η Pimco για τις κυπρια­κές.

Διευ­κρι­νί­ζει παράλ­ληλα ότι η κρίση στην αγορά ξενο­δο­χεια­κών ακι­νή­των είχε ξεκι­νή­σει πριν από την οικο­νο­μική κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών σε αυτά τα ακίνητα μεσο­σταθ­μικά για την περίοδο 2005-2012 ξεπέ­ρασε το 35%. Υπο­λεί­πο­νται δηλαδή σημα­ντικά ακόμα οι αξίες από τα υψηλά τους στα μέσα της προη­γού­μενη δεκα­ε­τίας.

Το γεγονός αυτό άλλωστε είναι και ένα από τα στοι­χεία που προ­σελ­κύει επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον από το εξω­τε­ρικό.

Σύγ­χρο­νες μονάδες υψηλών προ­δια­γρα­φών

Μεγα­λύ­τερα, καλύ­τερα και περισ­σό­τερα ξενο­δο­χεία είναι το απο­τέ­λε­σμα 15 ετών ανά­πτυ­ξης του κλάδου στην Ελλάδα. Το σύνολο του ελλη­νι­κού ξενο­δο­χεια­κού ενερ­γη­τι­κού ακι­νή­των, σύμφωνα με τα δια­θέ­σιμα στοι­χεία, έως και τον Ιούνιο του 2015 ανερ­χό­ταν σε 9.706 μονάδες με 403.792 δωμάτια, συνο­λι­κής χωρη­τι­κό­τη­τας 779.118 κλινών. Αυτό, πρα­κτικά, σημαί­νει πως από το 2000 η χωρη­τι­κό­τητα των ξενο­δο­χείων στην Ελλάδα αυξή­θηκε κατά 23,5%.

Παράλ­ληλα, λαμ­βά­νο­ντας υπόψη την αύξηση των ξενο­δο­χεια­κών μονάδων στην Ελλάδα από το 2000, αλλά και την κατη­γο­ρία αστέρων στην οποία αυτές κατα­τάσ­σο­νται, γίνεται ξεκά­θαρο πως το ξενο­δο­χειακό δυνα­μικό της χώρας έχει ανα­βαθ­μι­στεί σημα­ντικά. Ειδι­κό­τερα έχουν τετρα­πλα­σια­στεί τα πεντά­στερα ξενο­δο­χεία, γεγονός το οποίο ανα­δει­κνύει την κατη­γο­ρία αυτή ως εκείνη με τη μεγα­λύ­τερη ανά­πτυξη τα τελευ­ταία χρόνια, σε αρμονία και με τις τάσεις της διε­θνούς αγοράς φιλο­ξε­νίας και ανα­ψυ­χής.

Ομως και τα ξενο­δο­χεία τεσ­σά­ρων αστέρων αυξή­θη­καν κατά την ίδια περίοδο στην Ελλάδα και συγκε­κρι­μένα κατά 66%, και αντι­προ­σω­πεύ­ουν πλέον το 13% του συνο­λι­κού απο­θέ­μα­τος έναντι 9,8% το 2000, με την τάση να είναι σταθερά ανοδική. Τα τριών αστέρων ξενο­δο­χεία αυξή­θη­καν επίσης κατά 62%, αλλά το μερίδιό τους στην αγορά παρα­μέ­νει σταθερό στο σύνολο με την πάροδο των ετών.

Αντι­θέ­τως, το μερίδιο του συνόλου των μονάδων καθε­μιάς από τις δύο χαμη­λό­τε­ρες κατη­γο­ρίες υπο­χώ­ρησε από το 2000. Τα ξενο­δο­χεία δύο αστέρων αυξή­θη­καν οριακά κατά 3% μεταξύ του 2000 και του πρώτου εξα­μή­νου του 2015, ενώ τα ξενο­δο­χεία ενός αστέρα μειώ­θη­καν κατά 13%.

«Μονο­πώ­λιο»

Το πρώτο εξάμηνο του 2015, οι κορυ­φαίες τρεις κατη­γο­ρίες απο­τε­λού­σαν πλέον περίπου το 60% του ελλη­νι­κού ξενο­δο­χεια­κού απο­θέ­μα­τος. Το μέσο μέγεθος των ελλη­νι­κών ξενο­δο­χείων σε σχέση με τα δια­θέ­σιμα δωμάτια έφθασε στα 41,6 δωμάτια ανά ξενο­δο­χείο, που συνε­πά­γε­ται αύξηση της τάξης του 5,9% από 39,3 δωμάτια το 2000. Ως εκ τούτου, αν και το ποσοστό των ξενο­δο­χεια­κών εγκα­τα­στά­σεων αυξή­θηκε την τελευ­ταία δεκα­πε­ντα­ε­τία κατά 23,5%, η αύξηση του αριθμού των δωμα­τίων ήταν πολύ υψη­λό­τερη και άγγιξε το 30,4%.

Τα έξι στα δέκα πεντά­στερα ξενο­δο­χεία στην Ελλάδα έχουν πάνω από 101 δωμάτια. Το μεγα­λύ­τερο ποσοστό των τετρά­στε­ρων ξενο­δο­χείων ανήκει στις κατη­γο­ρίες «οικο­γε­νειακά» και «μικρά» ξενο­δο­χεία και μόνο το 25% ανήκει στην κατη­γο­ρία των «μεγάλων».

Μεταξύ 2013 και 2014, η κατα­νομή των κατη­γο­ριών για κάθε τύπο ξενο­δο­χείου δεν έδειξε σημα­ντι­κές μετα­βο­λές εκτός από μία αύξηση κατά 7% σε ξενο­δο­χεία 5 αστέρων της κατη­γο­ρίας «οικο­γε­νειακά». Αυτό σημαί­νει ότι υπήρξε μια αύξηση της προ­σφο­ράς των μονάδων boutique luxury.

Τα ελλη­νικά ξενο­δο­χεία είχαν εξαι­ρε­τικά καλές επι­δό­σεις κατά το 2014 και 2015, εάν ανα­λο­γι­στεί κανείς την ευρύ­τερη κατά­σταση της οικο­νο­μίας, με τις μονάδες resort να παρου­σιά­ζουν σταθερή ανά­πτυξη σε βασι­κούς δείκτες από­δο­σης.

Ωστόσο, ηγέτις σε απο­δό­σεις το 2015 της χώρας ήταν η αγορά της Αθήνας. Ειδι­κό­τερα, κατά τη διάρ­κεια του καλο­και­ριού και του φθι­νο­πώ­ρου του 2015 τα ξενο­δο­χεία της πόλης κατέ­γρα­ψαν εντυ­πω­σιακά υψηλή πλη­ρό­τητα και μέσα ημε­ρή­σια έσοδα ανά δωμάτιο. Η Αθήνα γίνεται ξανά ταξι­διω­τι­κός προ­ο­ρι­σμός και ως τέτοιος συνο­δεύ­ε­ται και από αυξη­μένο επεν­δυ­τικό ενδια­φέ­ρον και έμπρα­κτη δρα­στη­ριό­τητα για τον ξενο­δο­χειακό τομέα.

Παρά τη δυνα­μική και τη δια­φαι­νό­μενη ανθε­κτι­κό­τητα του του­ρι­σμού στην Ελλάδα, υπάρ­χουν σημα­ντι­κές προ­ο­πτι­κές περαι­τέρω ανά­πτυ­ξης αν ο κλάδος κατα­φέ­ρει να ξεκλει­δώ­σει πολύ­τι­μες ευκαι­ρίες, επι­ση­μαί­νει μιλώ­ντας στην «Κ» ο Θωμάς Ζιώγας MRICS, Business Development Manager του ελλη­νι­κού γρα­φείου της NAI Global. Κάτι τέτοιο μπορεί να γίνει εάν, μεταξύ άλλων, αυξηθεί το μερίδιο αφίξεων από ανα­δυό­με­νες αγορές και εδραιω­θεί ένα σταθερό νομικό, πολε­ο­δο­μικό και φορο­λο­γικό πλαίσιο.

Διεύ­ρυνση

Παράλ­ληλα πρέπει να προ­ω­θη­θεί η διεύ­ρυνση του ελλη­νι­κού του­ρι­στι­κού προ­ϊ­ό­ντος και ο απε­γκλω­βι­σμός του από την παρα­δο­σιακή προ­σφορά «ήλιος και θάλασσα». Η εξάρ­τηση του ελλη­νι­κού του­ρι­σμού από αυτό το μοντέλο γίνεται καλύ­τερα αντι­λη­πτή από το γεγονός ότι καλύ­πτει το 81% των διεθνών αφίξεων. Αλλωστε, το 83% του συνόλου των εισπρά­ξεων από τον του­ρι­σμό στη χώρα πραγ­μα­το­ποιεί­ται το πεντά­μηνο μεταξύ Μαΐου και Σεπτεμ­βρίου.

Καθη­με­ρινή