Τι θα γίνει μετά τις 15/2/2016 με τα “κόκκινα” στεγαστικά δάνεια

Αν για τα “κόκκινα” επι­χει­ρη­μα­τικά δάνεια η λύση των πωλή­σεων σε funds απο­τε­λεί κατά κύριο λόγο το μοντέλο δια­χεί­ρι­σής τους λόγω της ανάγκης για εισροή νέων κεφα­λαίων με τελικό προ­ο­ρι­σμό την πραγ­μα­τική οικο­νο­μία, για τα “κόκκινα” στε­γα­στικά η λύση θα ανα­ζη­τη­θεί πρω­τί­στως μέσω της δια­χεί­ρι­σής τους.

Το πρό­σφατο νομο­θε­τικό πλαίσιο για τη δια­χεί­ριση των “κόκ­κι­νων” δανείων προ­βλέ­πει παρά­ταση δύο μηνών στην πώληση σε τρίτους των μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων στε­γα­στι­κών δανείων πρώτης κατοι­κίας (όπως και των κατα­να­λω­τι­κών δανείων και των μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δανείων προς μικρο­με­σαίες επι­χει­ρή­σεις). Ωστόσο, η προ­θε­σμία της 15ης Φεβρουα­ρίου, συγκε­κρι­μένα, δεν σημαί­νει ότι θα απε­λευ­θε­ρώ­σει “πλημ­μύρα” πλει­στη­ρια­σμών από τα ξένα funds που θα απο­κτή­σουν “κόκκινα” στε­γα­στικά δάνεια.

Γιατί μπαίνει ως ορόσημο η 15η Φεβρουα­ρίου

Μία ημέρα πριν, στις 14 Φεβρουα­ρίου του 2016, εκπνέει η εξάμηνη περί­ο­δος κατά τη διάρ­κεια της οποίας οι δανειο­λή­πτες που έχουν προ­σφύ­γει στον Νόμο Κατσέλη και των οποίων η υπόθεση εκκρε­μεί θα πρέπει να υπο­βά­λουν εκ νέου τα δικαιο­λο­γη­τικά τους, όπως προ­βλέ­πει ο νόμος που ψηφί­στηκε στα μέσα Αυγού­στου. Επο­μέ­νως, πριν από τις 15/2/2016 είναι ανέ­φι­κτη η πώληση στε­γα­στι­κών δανείων πρώτης κατοι­κίας για όσους έχουν υπο­βά­λει ήδη αίτηση υπα­γω­γής στον Νόμο Κατσέλη (υπο­λο­γί­ζο­νται στις 170.000 περι­πτώ­σεις), αλλά και για όσους θα σπεύ­σουν να υπο­βά­λουν αίτηση μέχρι 31/12/2015.

Στο διά­στημα που μεσο­λα­βεί μέχρι τις 15 Φεβρουα­ρίου, οι τρά­πε­ζες εκτι­μούν ότι όσοι έχουν τη δυνα­τό­τητα να απο­πλη­ρώ­σουν το δάνειό τους και μέχρι τώρα δεν το έκαναν θα ανα­γκα­στούν να προ­χω­ρή­σουν στη διευ­θέ­τησή του προ­κει­μέ­νου να μη χάσουν το ακίνητό τους. Όπως υπο­λο­γί­ζουν, από το σύνολο των περίπου 70 δισ. ευρώ στε­γα­στι­κών δανείων, σε καθυ­στέ­ρηση άνω των 90 ημερών βρί­σκο­νται δάνεια περίπου 20 δισ. ευρώ και, από αυτά, το 30% θα μπο­ρούσε να επα­νέλ­θει σε ομαλή απο­πλη­ρωμή.

Τελικές από­πει­ρες ρυθ­μί­σεων μεταξύ τρα­πε­ζών – δανειο­λη­πτών

Προς αυτή την κατεύ­θυνση θα κινη­θούν αρχικά βάσει του Κώδικα Δεο­ντο­λο­γίας, προ­χω­ρώ­ντας σε τελικές ρυθ­μί­σεις δανείων βάσει των εύλογων δαπανών δια­βί­ω­σης του οφει­λέτη και της επί­δει­ξης πνεύ­μα­τος συνερ­γα­σίας εκ μέρους του. Στόχος θα είναι να δια­μορ­φω­θεί μια μηνιαία δόση στην οποία ο δανειο­λή­πτης θα μπορεί να αντα­πο­κρι­θεί με συνέ­πεια.

Για τη δια­μόρ­φωση της κατάλ­λη­λης μηνιαίας δόσης, οι τρά­πε­ζες θα εφαρ­μό­σουν σε ευρεία κλίμακα τη μέθοδο split balance. Δηλαδή, θα χωρί­ζουν το δάνειο σε δύο μέρη, εκ των οποίων το ένα θα δια­μορ­φώ­νει τη μηνιαία δόση που μπορεί να κατα­βάλ­λει ο δανειο­λή­πτης και το άλλο θα “παγώνει”. Για το “παγω­μένο” μέρος του δανείου ο δανειο­λή­πτης θα κατα­βάλ­λει μόνο την εισφορά του νόμου 128 (0,12% για στε­γα­στικό δάνειο, 0,60% για κατα­να­λω­τικό με εξα­σφά­λιση). Το “πάγωμα” μέρους του δανείου θα μπορεί να ισχύσει για 4 χρόνια και μετά η τράπεζα θα εξε­τά­ζει αν μπορεί να “ξεπα­γώ­σει” όλο ή μέρος του, ώστε να δια­μορ­φώ­σει τη νέα δόση για τον πελάτη.

Παρεμ­φε­ρής μέθοδος είναι το balloon, με την οποία το δάνειο χωρί­ζε­ται σε δύο μέρη και η μηνιαία δόση υπο­λο­γί­ζε­ται μόνο για το ένα. Το υπό­λοιπο είτε χρε­ώ­νε­ται με ένα πολύ μικρό ποσό είτε μετα­τί­θε­ται στη λήξη της δανεια­κής σύμ­βα­σης για δια­κα­νο­νι­σμό τότε.

Με τις εξα­το­μι­κευ­μέ­νες ρυθ­μί­σεις στε­γα­στι­κών δανείων από τις ίδιες, οι τρά­πε­ζες εκτι­μούν ότι οι δανειο­λή­πτες θα μπο­ρέ­σουν να δια­τη­ρή­σουν το ακίνητό τους έναντι ενός μικρού τιμή­μα­τος, αντί­στοι­χου με αυτό που θα πλή­ρω­ναν για ένα ενοίκιο.

Πώς θα ανα­λά­βουν ρόλο στη συνέ­χεια τα funds

Αν οι συμ­φω­νίες αυτές μεταξύ τρα­πε­ζών και δανειο­λη­πτών απο­τύ­χουν, τα “κόκκινα” δάνεια θα μετα­βι­βά­ζο­νται αυτο­μά­τως σε εται­ρείες δια­χεί­ρι­σης, οι οποίες θα είναι και ο νέος αντι­συμ­βαλ­λό­με­νος του δανειο­λή­πτη. Οι εται­ρείες αυτές προ­φα­νώς θα έχουν τους μηχα­νι­σμούς για ρευ­στο­ποί­ηση των εμπράγ­μα­των εξα­σφα­λί­σεων του δανείου με μικρό­τερο κόστος και μεγα­λύ­τερη ταχύ­τητα από τις τρά­πε­ζες. Όμως επι­δί­ωξή τους δεν είναι οι πλει­στη­ρια­σμοί.

Οι εται­ρείες δια­χεί­ρι­σης θα δια­πραγ­μα­τευ­θούν εκ νέου την οφειλή με τον δανειο­λή­πτη. Δεδο­μέ­νου ότι θα έχουν πάρει το ακίνητο στην κυριό­τητά τους, θα προ­τεί­νουν στον οφει­λέτη να του νοι­κιά­σουν για μια περίοδο, π.χ., 3 ετών το ακίνητο. Στο διά­στημα αυτό, ο οφει­λέ­της θα παρα­μέ­νει στο ακίνητο, κατα­βάλ­λο­ντας, εν είδει ενοι­κίου, μια δόση δανείου που θα έχει συμ­φω­νη­θεί με την εται­ρεία. Στην πράξη, θα έχει προη­γη­θεί συνεν­νό­ηση της εται­ρείας με την τράπεζα, προ­κει­μέ­νου, κατά τη μετα­βί­βαση της σύμ­βα­σης του δανειο­λή­πτη από την τράπεζα στην εξει­δι­κευ­μένη εται­ρεία, να καταρ­τι­στεί μια νέα σύμβαση, που θα προ­βλέ­πει επι­μή­κυνση, π.χ., για 20 χρόνια της οφειλής που απο­μέ­νει για να απο­πλη­ρω­θεί το δάνειο. Αυτήν τη δόση θα κατα­βάλ­λει ως ενοίκιο στην εται­ρεία ο δανειο­λή­πτης προ­κει­μέ­νου να συνε­χί­σει να μένει στο σπίτι του. Μεταξύ εται­ρείας και δανειο­λή­πτη θα μπορεί να συμ­φω­νη­θεί στη διάρ­κεια της σύμ­βα­σης νέα επι­μή­κυνση, π.χ. για άλλα 15 χρόνια, εφόσον εγγυ­η­τής για την οφειλή μπει, π.χ., το παιδί του οφει­λέτη.

Η άλλη επιλογή για τον δανειο­λή­πτη θα είναι να συμ­φω­νή­σει με την εται­ρεία τη μετε­γκα­τά­στασή του σε ακίνητο χαμη­λό­τε­ρης αξίας, που να αντα­πο­κρί­νε­ται σε μια χαμη­λό­τερη δόση για την απο­πλη­ρωμή της οφειλής του.

Μια τρίτη επιλογή θα είναι να του προ­τα­θεί να παρα­μεί­νει στο ακίνητο μέχρι η εται­ρεία να βρει αγο­ρα­στή. Με την πώληση του ακι­νή­του, θα λύεται η σύμβαση του δανείου με τον δανειο­λή­πτη. Ωστόσο, το κρίσιμο σε αυτήν τη συμ­φω­νία θα είναι ο καθο­ρι­σμός μιας δίκαιης τιμής για την πώληση του ακι­νή­του, που μάλλον θα καθο­ρί­ζε­ται με βάση την αντι­κει­με­νική του αξία.

Οι συμ­φω­νίες με τους δανειο­λή­πτες δεν απο­κλεί­ε­ται αργό­τερα να επε­κτα­θούν και στο reverse mortgage. Με τη συγκε­κρι­μένη μέθοδο, ο οφει­λέ­της συμ­φω­νεί με ασφα­λι­στική εται­ρεία την εκχώ­ρηση της κυριό­τη­τας του ακι­νή­του του. Σε αντάλ­λαγμα, η ασφα­λι­στική τού κατα­βάλ­λει μηνιαίο εισό­δημα, με το οποίο αυτός μπορεί να δια­βιώ­νει, αλλά και να απο­πλη­ρώ­νει το στε­γα­στικό του δάνειο στην τράπεζα. Η εται­ρεία αποκτά το ακίνητο με τον θάνατο του οφει­λέτη και εφόσον έχει απο­πλη­ρω­θεί το δάνειο στην τράπεζα.

capital.gr