Σε ποιους δίνουν στεγαστικά δάνεια οι τράπεζες – Ποιοι αποκλείονται και για ποιους λόγους

Τα μέσα (υψηλή ρευ­στό­τητα και χαμηλά “κόκκινα” δάνεια), αλλά και την πρόθεση να ανοί­ξουν την “κάνουλα” της χρη­μα­το­δό­τη­σης προς τους ιδιώτες για την αγορά κατοι­κίας έχουν οι τρά­πε­ζες, με τη ζήτηση στε­γα­στι­κών δανείων, ωστόσο, να βαίνει μειού­μενη, καθώς πολλοί ενδια­φε­ρό­με­νοι είτε φοβού­νται να ανοι­χτούν σε νέο χρέος είτε δεν δια­θέ­τουν – ή του­λά­χι­στον έτσι πιστεύ­ουν, λόγω ελλι­πούς ενη­μέ­ρω­σης – τα κρι­τή­ρια που απαι­τού­νται για να θεω­ρη­θούν αξιό­χρεοι.

“Οι τρά­πε­ζες θέλουν να δώσουν δάνεια και αυτό απο­δει­κνύ­ε­ται από το γεγονός ότι οκτώ στις 10 αιτή­σεις που υπο­βάλ­λο­νται σήμερα εγκρί­νο­νται”, σχο­λί­ασε ο κ. Παντε­λής Μαρα­βέας, Βοηθός Γενικός Διευ­θυ­ντής Retail Segments, Bank Analytics & Lending Products της Εθνικής Τρά­πε­ζας, στο πλαίσιο της 25ης Prodexpo, σημειώ­νο­ντας πως προς αυτή την κατεύ­θυνση σύσσωμο το εγχώριο χρη­μα­το­πι­στω­τικό σύστημα προ­σφέ­ρει πολύ αντα­γω­νι­στικά επι­τό­κια (σ.σ. ενδει­κτικά η ΕΤΕ δια­θέ­τει σταθερό τριε­τίας από 2,90%), υψηλά ποσοστά χρη­μα­το­δό­τη­σης που μπορούν να φθάσουν έως και το 90% και πολλά προ­γράμ­ματα στή­ρι­ξης για ανα­και­νί­σεις.

Κι, όμως, παρόλα αυτά η στε­γα­στική πίστη εξα­κο­λου­θεί να κινεί­ται με χαμηλές… ταχύ­τη­τες, με το ποσοστό των αγο­ρα­πω­λη­σιών ακι­νή­των που γίνεται σήμερα να είναι στη μειο­ψη­φία τους με χρήση δανει­σμού. “Πρέπει να δούμε τι πιστεύ­ουν οι υπο­ψή­φιοι αγο­ρα­στές. Αρκετοί νομί­ζουν ότι δεν μπορούν να πάρουν δάνειο. Στο ‘Σπίτι Μου 1’, για παρά­δειγμα, οι τρά­πε­ζες δέχθη­καν 40.000 αιτή­σεις. Αυτοί ήταν νέοι έως 40 ετών που δεν είχαν σκεφτεί να πάρουν δάνειο. Για επτά στους 10 υπήρξε έγκριση”, σχο­λί­ασε ο κ. Μαρα­βέας, προ­σθέ­το­ντας ακόμη δύο ζητή­ματα που φαί­νε­ται να προ­βλη­μα­τί­ζουν τους ενδια­φε­ρό­με­νους:

1ον) Οι τόκοι. “Πράγ­ματι, τα επι­τό­κια αυξή­θη­καν, ως απόρ­ροια της νομι­σμα­τι­κής πολι­τι­κής της Ευρω­παϊ­κής Κεντρι­κής Τρά­πε­ζας (ΕΚΤ). Ως αντι­στάθ­μι­σμα, ωστόσο, οι τρά­πε­ζες προ­σέ­φε­ραν πολύ αντα­γω­νι­στικά σταθερά επι­τό­κια, ενώ πλέον έχει ξεκι­νή­σει και η απο­κλι­μά­κωση του κόστους χρη­μα­το­δό­τη­σης”, εξήγησε.

2ον) Οι τιμές των ακι­νή­των: Αυτές, όπως ανέφερε ο κ. Δημή­τρης Μελα­χροι­νός, Co-Founder & CEO του Spitogatos Group, αυξή­θη­καν το γ’ τρίμηνο του 2024 κατά 7% σε ετήσια βάση, χωρίς ορατά σημάδια στα­θε­ρο­ποί­η­σης στο άμεσο μέλλον, γεγονός που καθιστά δύσκολη, τόσο την αγορά, όσο και την ενοι­κί­αση ενός ακι­νή­του.

Όσον αφορά σε όσους αγο­ρά­ζουν ακίνητα με μετρητά που, όπως φαί­νε­ται, απο­τε­λούν την πλειο­νό­τητα, αυτοί, σύμφωνα με τον κ. Μαραβέα θα έπρεπε να σκε­φτούν να κάνουν χρήση του δανει­σμού. “Η ρευ­στό­τητα είναι πολύ­τιμη. Δεν πρέπει κάποιος να δίνει όλα του τα χρήματα για την αγορά ενός ακι­νή­του, αλλά να κρατάει κάποια για μία δύσκολη στιγμή ή για επεν­δύ­σεις”, ανέφερε, εκτι­μώ­ντας πως μέσω δανει­σμού οι ενδια­φε­ρό­με­νοι θα μπο­ρού­σαν να αγο­ρά­σουν ένα καλύ­τερο ακίνητο που θα “κου­μπώ­νει” καλύ­τερα στις ανάγκες τους ή θα είναι υψη­λό­τε­ρης ενερ­γεια­κής κλάσης.

Το προφίλ

Ποιο είναι, όμως, το προφίλ εκείνων που μπορούν να πάρουν στε­γα­στικό δάνειο από την τράπεζα; Όπως επι­ση­μαί­νει ο Βοηθός Γενικός Διευ­θυ­ντής Retail Segments, Bank Analytics & Lending Products της ΕΤΕ, οι αιτού­ντες θα πρέπει:

Να έχουν σταθερή εργασία, μιας και το στε­γα­στικό δάνειο είναι μία δέσμευση για πολλά χρόνια, 30 ή 40 και άρα, συνι­στά­ται να υπάρχει μία κάποια ασφά­λεια.

Το δηλωθέν εισό­δημα να μπορεί να καλύψει, τόσο τις ανάγκες της οικο­γέ­νειάς τους, όσο και τις δόσεις του δανείου. Μία γενική αρχή θέλει η δόση να κυμαί­νε­ται στο 40% με 50% των συνο­λι­κών εισο­δη­μά­των.

Να είναι συνε­πείς σε άλλες χρη­μα­το­δο­τή­σεις. “Πίστη είναι η χρη­μα­το­δό­τηση, επο­μέ­νως, χρειά­ζε­ται να υπάρχει μία συνέ­πεια, του­λά­χι­στον τα τελευ­ταία χρόνια”, σχο­λί­ασε χαρα­κτη­ρι­στικά.

Να δια­θέ­τουν 10% με 20% συμ­με­τοχή ίδια κεφά­λαια.

Από τα παρα­πάνω συνά­γε­ται πως όσοι δεν δια­θέ­τουν κάποιο από τα επίμαχα κρι­τή­ρια τότε μάλλον θα δυσκο­λευ­τούν να απο­κτή­σουν πρό­σβαση σε τρα­πε­ζικό δανει­σμό. Σε κάθε περί­πτωση, θα μπο­ρού­σαν κάλ­λι­στα να βολι­δο­σκο­πή­σουν το έδαφος, με τη βοήθεια μεσιτών πιστώ­σεων. O Spitogatos, για παρά­δειγμα, έχει λάβει τη σχετική άδεια από την Τράπεζα της Ελλάδος και έτσι, μπορεί, μέσα από την πλατ­φόρμα να ενη­με­ρώ­σει τον επι­σκέ­πτη για το ενδε­χό­μενο λήψης ενός δανείου, κινού­με­νοι πιο στο­χευ­μένα και γλυ­τώ­νο­ντας χρόνο και ενέρ­γεια. “Ανή­κουμε σε ένα διεθνή Όμιλο που έχει βασική παρου­σία στην Ιταλία. Εκεί έχει ‘κουμπώσει’ το δάνειο με την πλατ­φόρμα, όπως είναι ο Spitogatos, εδώ και πάρα πολλά χρόνια. Βέβαια, η Ιταλία είναι μία αγορά, όπου το 55% των αγο­ρα­πω­λη­σιών κατοι­κιών γίνεται με στε­γα­στικό δάνειο έναντι 20% στην Ελλάδα, άρα έχει περισ­σό­τερο ανε­πτυγ­μένη την κουλ­τούρα της στε­γα­στι­κής πίστης, ενώ δια­θέ­τει και 300 μεσίτες πιστώ­σεων”, τόνισε ο κ. Μελα­χροι­νός. Όπως είχε γράψει το Capital.gr, το ενδια­φέ­ρον για τη συγκε­κρι­μένη δρα­στη­ριό­τητα είναι τέτοιο που ενώ η πρώτη σχετική άδεια δόθηκε μόλις το 2022 (σ.σ. στην IMS), σήμερα στο μητρώο που τηρεί η κεντρική τράπεζα φιγου­ρά­ρουν συνο­λικά 13 φυσικά και νομικά πρόσωπα.

Ενοίκιο VS Δόση 

Απά­ντηση στο ερώτημα “ενοίκιο ή δόση” που απα­σχο­λεί πολλούς Έλληνες ειδικά σήμερα, με τις τιμές των ακι­νή­των να έχουν εκτο­ξευ­τεί, έδωσε από την πλευρά του, ο κ. Κυριά­κος Καμπού­ρης, ιδρυτής και διευ­θύ­νων σύμ­βου­λος της IMS. “Η αγορά πρώτης κατοι­κίας σχε­τί­ζε­ται με τα ίδια κεφά­λαια που μπορεί να δια­θέ­σει κάποιος και τη δόση που μπορεί να καλύψει. Αυτά είναι τα πιο σημα­ντικά κρι­τή­ρια”., σημεί­ωσε, παρου­σιά­ζο­ντας το εξής παρά­δειγμα:

Έστω ακίνητο 100 τ.μ. στο Μαρούσι, 10ετίας, δηλαδή κατα­σκευής 1980 – 1990. Η μέση τιμή μισθώ­μα­τος προσ­διο­ρί­ζε­ται στα 10,5 ευρώ/τ.μ., ήτοι ενοίκιο 1.150 ευρώ. Αντί­στοιχα, η ζητού­μενη τιμή διά­θε­σης είναι περίπου 2.780 ευρώ/τ.μ., οπότε εάν επι­θυ­μούσε κάποιος να το αγο­ρά­σει θα στοί­χιζε 278.000 ευρώ. Δεδο­μέ­νου ότι η ίδια συμ­με­τοχή υπο­λο­γί­ζε­ται σε περίπου 20% (56.000 ευρώ), συν τα έξοδα που προ­κύ­πτουν από την αγορά (14.000 ευρώ), απαι­τεί­ται κεφά­λαιο γύρω στα 70.000 ευρώ. Με ένα δάνειο σταθερό 10ετίας περίπου στο 4% η δόση βγαίνει στα 1.062 ευρώ. “Στην τρα­πε­ζική αγορά, βέβαια, υπάρ­χουν πιο ελκυ­στικά επι­τό­κια, ακόμη και 2,8%. Σε κάθε περί­πτωση, η τιμή εξαρ­τά­ται από την περιοχή, την παλαιό­τητα του ακι­νή­του κ.ο.κ.. Εάν πάμε πιο Νότια θα δια­πι­στώ­σουμε πως η ίδια συμ­με­τοχή θα πρέπει να αυξηθεί στο 33% ώστε η δόση δανείου να είναι ανάλογη με τα μισθώ­ματα Εκεί οι τιμές των ενοι­κίων δεν έχουν αυξηθεί όσο οι τιμές πώλησης”, πρό­σθεσε ο κ. Καμπού­ρης, υπεν­θυ­μί­ζο­ντας πως η ζήτηση για νέα δάνεια φθίνει, καθώς από τα 6,5 δισ. ευρώ πέρυσι, εφέτος οι αιτή­σεις δεν ξεπέ­ρα­σαν τα τέσσερα δισ. ευρώ, με την τρα­πε­ζική αγορά να εκτα­μιεύει περισ­σό­τερο, καθώς πάνω από το 50% προ­έρ­χε­ται από αιτή­σεις προη­γού­με­νων ετών.

Πηγή: capital.gr