Ακυρώθηκε ο πλειστηριασμός ακινήτου επειδή η τρίτη ιδιοκτήτρια δεν κλήθηκε να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος

• Το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου έκρινε άκυρη την επιταγή προς εκτέλεση και τη συνακόλουθη έκθεση κατάσχεσης, καθώς στην ψιλή κυρία του ακινήτου δεν δόθηκε η δυνατότητα εκούσιας συμμόρφωσης προτού η περιουσία της εκτεθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό

Μια τυπική, εκ πρώτης όψεως, παράλειψη στο κείμενο μιας επιταγής προς εκτέλεση στάθηκε αρκετή για να ανατραπεί ολόκληρη η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης σε βάρος ακινήτου στη Ρόδο. Το Μονομελές Πρωτοδικείο, δικάζοντας ανακοπή ημεδαπής που κατείχε κατά ψιλή κυριότητα το επίμαχο διαμέρισμα, έκρινε ότι η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων που επέσπευδε την εκτέλεση δεν την είχε καλέσει, όπως όφειλε, να εξοφλήσει το χρέος που ασφάλιζε η προσημείωση υποθήκης. Η παράλειψη αυτή, σύμφωνα με την κρίση του δικαστηρίου, της στέρησε τη δυνατότητα να αποτρέψει την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό, προκαλώντας της περιουσιακή βλάβη.

Η αφετηρία βρίσκεται σε στεγαστικό δάνειο που είχε συναφθεί στις 22 Δεκεμβρίου 2004 με τραπεζικό ίδρυμα, η απαίτηση του οποίου πέρασε διαδοχικά, μέσω συγχωνεύσεων και μεταβιβάσεων χαρτοφυλακίων, στη σημερινή δικαιούχο, ενώ τη διαχείριση ανέλαβε ανώνυμη εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις. Για την οφειλή εκδόθηκε διαταγή πληρωμής, με την οποία οι αρχικοί οφειλέτες υποχρεώθηκαν να καταβάλουν, αλληλέγγυα και εις ολόκληρον, συνολικά 34.477,76 ευρώ, πλέον δικαστικής δαπάνης 550 ευρώ.
Προς εξασφάλιση της ίδιας απαίτησης είχε εγγραφεί προσημείωση υποθήκης για ποσό 59.400 ευρώ, η οποία βάρυνε διαμέρισμα πρώτου ορόφου. Το ακίνητο αυτό μεταβιβάστηκε αργότερα κατά ψιλή κυριότητα, σε ποσοστό 100%, στην ανακόπτουσα, η οποία απέκτησε έτσι την ιδιότητα της τρίτης διακατόχου του ενυπόθηκου ακινήτου, χωρίς να είναι η ίδια προσωπική οφειλέτρια.
Στις 26 Σεπτεμβρίου 2025 κοινοποιήθηκε εκτελεστό απόγραφο της διαταγής πληρωμής μαζί με επιταγή προς πληρωμή, η οποία επιδόθηκε την ίδια ημέρα και στην ιδιοκτήτρια, υπό την ιδιότητά της ως τρίτης κυρίας. Με την επιταγή ζητήθηκε από τους οφειλέτες η καταβολή συνολικού ποσού 64.566,06 ευρώ, στο οποίο περιλαμβάνονταν, εκτός από το επιδικασθέν κεφάλαιο, τόκοι 29.306,10 ευρώ μέχρι την ημέρα της επίδοσης, καθώς και έξοδα.
Ένα περίπου μήνα αργότερα, στις 31 Οκτωβρίου 2025, επιδόθηκε στην ιδιοκτήτρια η έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας, με την οποία επιβλήθηκε κατάσχεση στο διαμέρισμα και ορίστηκε ηλεκτρονικός πλειστηριασμός για τις 10 Ιουνίου 2026. Όπως προέκυψε, η τιμή πρώτης προσφοράς είχε καθοριστεί στα 28.600 ευρώ για το δικαίωμα της επικαρπίας, στα 114.200 ευρώ για το δικαίωμα της ψιλής κυριότητας και στα 142.800 ευρώ σε περίπτωση ενιαίας εκπλειστηρίασης της πλήρους κυριότητας.
Η ανακόπτουσα, διά του πληρεξουσίου δικηγόρου της, κ. Εμμανουήλ Ζέζιου, προέβαλε έναν και μόνο λόγο ανακοπής. Υποστήριξε ότι η προσβαλλόμενη επιταγή προς εκτέλεση ήταν άκυρη και, μαζί με αυτήν, άκυρη και η στηριζόμενη σε αυτήν έκθεση κατάσχεσης, διότι δεν περιλαμβανόταν η απευθυνόμενη προς το πρόσωπό της πρόσκληση για εκούσια συμμόρφωση. Με άλλα λόγια, δεν της είχε δοθεί η δυνατότητα να εξοφλήσει το χρέος μέχρι το ποσό της προσημείωσης που βάρυνε το ακίνητό της και, σε διαφορετική περίπτωση, δεν είχε κληθεί να ανεχθεί την αναγκαστική εκτέλεση επ’ αυτού.
Το δικαστήριο, εξετάζοντας το περιεχόμενο της επίμαχης επιταγής, διαπίστωσε ότι σε αυτήν περιγράφονταν μεν το ενυπόθηκο ακίνητο και η επ’ αυτού προσημείωση, χωρίς όμως να καθίσταται σαφές ότι η εκτέλεση θα στρεφόταν εναντίον του. Η μόνη αναφορά προς την ιδιοκτήτρια ήταν ότι η επιταγή της κοινοποιείται «προς γνώση της και για τις νόμιμες συνέπειες», διατύπωση από την οποία, κατά την κρίση του δικαστηρίου, δεν μπορούσε να συναχθεί ούτε η δυνατότητα εκούσιας εξόφλησης ούτε οι συνέπειες της παράλειψής της.

Τι έκρινε το δικαστήριο
Στο σκεπτικό της απόφασης σημειώνεται ότι, όταν η αναγκαστική εκτέλεση στρέφεται κατά τρίτου κυρίου ακινήτου, η επιταγή προς πληρωμή πρέπει να περιέχει αρχικά πρόσκληση προς ουσιαστική συμμόρφωση, δηλαδή προς εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους μέχρι το ποσό της υποθήκης, ώστε ο τρίτος να μπορεί να αποφύγει την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό της περιουσίας του, και, σε διαφορετική περίπτωση, επιταγή να ανεχθεί την εκτέλεση.
Σύμφωνα με πληροφορίες της «Δημοκρατικής», το δικαστήριο αναγνώρισε ότι ο νόμος δεν απαιτεί ρητά να περιλαμβάνεται η πρόσκληση αυτή με ποινή ακυρότητας. Έκρινε όμως ότι, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η ανακόπτουσα είχε επικαλεστεί βασίμως την πρόκληση περιουσιακής βλάβης σε βάρος της, η οποία συνίστατο ακριβώς στην κατάσχεση και τον πλειστηριασμό του δικαιώματος της ψιλής κυριότητάς της. Καθώς η βλάβη αυτή δεν μπορούσε να αποκατασταθεί διαφορετικά, το δικαστήριο οδηγήθηκε στην κήρυξη της ακυρότητας.
Παράλληλα, απορρίφθηκε ως αόριστο το αίτημα της ανακόπτουσας για ακύρωση «κάθε άλλης συναφούς διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης», με την επισήμανση ότι με την ανακοπή προσβάλλονται συγκεκριμένες πράξεις της διαδικασίας και όχι αόριστα το σύνολο των μελλοντικών ενεργειών.
Με βάση τα παραπάνω, το Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου δέχθηκε την ανακοπή ως ουσιαστικά βάσιμη και ακύρωσε τόσο την επιταγή προς πληρωμή που είχε εκδοθεί κάτω από τη διαταγή πληρωμής όσο και την έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας. Η εξέλιξη αυτή ανατρέπει τη βάση πάνω στην οποία είχε προγραμματιστεί ο πλειστηριασμός της 10ης Ιουνίου 2026.
Τέλος, λόγω της ήττας της, η καθ’ ης η ανακοπή καταδικάστηκε στην καταβολή των δικαστικών εξόδων της ανακόπτουσας, τα οποία ορίστηκαν στο ποσό των 1.000 ευρώ.