Έρχεται στην Ελλάδα η συνιδιοκτησία ακινήτων

Το αυξη­μένο κόστος χρη­μα­το­δό­τη­σης, η σταθερή άνοδος των τιμών και η υψηλή ζήτηση για πολυ­τε­λείς κατοι­κίες στρέ­φουν την ελλη­νική αγορά ακι­νή­των στο μοντέλο της συνι­διο­κτη­σίας (fractional ownership). Ο συγκε­κρι­μέ­νος θεσμός, ευρέως δια­δε­δο­μέ­νος σε ώριμες αγορές του εξω­τε­ρι­κού, εισέρ­χε­ται πλέον δυνα­μικά και στην Ελλάδα, εστιά­ζο­ντας κυρίως στις πολυ­τε­λείς και εξο­χι­κές κατοι­κίες.

Σε αντί­θεση με την παρα­δο­σιακή από­κτηση ενός ακι­νή­του, μέσω του fractional ownership ο επεν­δυ­τής αποκτά ποσοστό της ιδιο­κτη­σίας. Έτσι, συμ­με­τέ­χει σε ακίνητο υψηλής αξίας με μικρό­τερο αρχικό κεφά­λαιο, αποκτά δικαί­ωμα χρήσης για συγκε­κρι­μένο χρονικό διά­στημα και, ανάλογα με το μοντέλο δια­χεί­ρι­σης, απο­κο­μί­ζει οικο­νο­μικά οφέλη από την αξιο­ποί­ησή του. Στοι­χεία της εται­ρείας Owners δεί­χνουν ότι η Ελλάδα παρου­σιά­ζει σημα­ντι­κές προ­ο­πτι­κές ανά­πτυ­ξης του συγκε­κρι­μέ­νου μοντέ­λου. Η ισχυρή διεθνής του­ρι­στική ζήτηση, το ενδια­φέ­ρον για πολυ­τελή εξοχικά, η παρου­σία ξένων επεν­δυ­τών και η ανά­πτυξη περιο­χών όπως η Αθη­ναϊκή Ριβιέρα και οι νησιω­τι­κοί προ­ο­ρι­σμοί ευνοούν την περαι­τέρω διείσ­δυση της συνι­διο­κτη­σίας.

Σύμφωνα με στοι­χεία που παρου­σιά­ζει η Owners, που δρα­στη­ριο­ποιεί­ται στην χώρα μας στον κλάδο του fractional ownership, η Ελλάδα απο­τε­λεί μία από τις αγορές που εμφα­νί­ζουν σημα­ντι­κές προ­ο­πτι­κές για την ανά­πτυξη του συγκε­κρι­μέ­νου μοντέ­λου. Η ισχυρή διεθνής του­ρι­στική ζήτηση, το αυξα­νό­μενο ενδια­φέ­ρον για πολυ­τε­λείς εξο­χι­κές κατοι­κίες, η παρου­σία ξένων επεν­δυ­τών και η ανά­πτυξη περιο­χών όπως η Αθη­ναϊκή Ριβιέρα και δημο­φι­λείς νησιω­τι­κοί προ­ο­ρι­σμοί δημιουρ­γούν ένα περι­βάλ­λον που θα μπο­ρούσε να ευνο­ή­σει την περαι­τέρω ανά­πτυξη της συνι­διο­κτη­σίας τα επόμενα χρόνια.

Ο διευ­θύ­νων σύμ­βου­λος της Owners, Κώστας Παππάς, εκτιμά ότι καθώς το fractional ownership βρί­σκε­ται ακόμη σε πρώιμο στάδιο ανά­πτυ­ξης στην ελλη­νική αγορά, δημιουρ­γεί προ­ο­πτι­κές για όσους επι­λέ­ξουν να γνω­ρί­σουν έγκαιρα το συγκε­κρι­μένο μοντέλο. Όπως σημειώ­νει, αντί­στοιχα ερω­τή­ματα είχαν δια­τυ­πω­θεί και όταν εμφα­νί­στη­καν οι βρα­χυ­χρό­νιες μισθώ­σεις μέσω Airbnb, πριν εξε­λι­χθούν σε μία από τις σημα­ντι­κό­τε­ρες μορφές του­ρι­στι­κής αξιο­ποί­η­σης ακι­νή­των.

Σύμφωνα με τον ίδιο, η ανά­πτυξη της συνι­διο­κτη­σίας δεν απο­τε­λεί μια απλή δια­δι­κα­σία διά­θε­σης ενός ακι­νή­του σε περισ­σό­τε­ρους ιδιο­κτή­τες. Απαιτεί ολο­κλη­ρω­μένη νομική δομή, τεχνο­λο­γική υποδομή, σύστημα κρα­τή­σεων, λει­τουρ­γική δια­χεί­ριση και προ­σε­κτικά επι­λεγ­μένο χαρ­το­φυ­λά­κιο ακι­νή­των, στοι­χεία που, όπως επι­ση­μαί­νει, εξηγούν γιατί ο θεσμός βρί­σκε­ται ακόμη στα πρώτα στάδια ανά­πτυ­ξής του στην Ελλάδα.

Ο κ. Παππάς εκτιμά επίσης ότι στα­διακά αλλάζει και η αντί­ληψη γύρω από την ιδιο­κτη­σία. Για δεκα­ε­τίες, όπως ανα­φέ­ρει, κυριαρ­χούσε η λογική της απο­κλει­στι­κής κατοχής ενός ακι­νή­του. Ωστόσο, οι αυξη­μέ­νες αξίες των ακι­νή­των και το κόστος χρη­μα­το­δό­τη­σης οδηγούν ολοένα και περισ­σό­τε­ρους επεν­δυ­τές να εξε­τά­ζουν μοντέλα που επι­τρέ­πουν την πρό­σβαση σε περιου­σιακά στοι­χεία υψηλής αξίας χωρίς να απαι­τεί­ται η δέσμευση ολό­κλη­ρου του επεν­δυ­τι­κού κεφα­λαίου.

Η διαφορά από την αγορά ενός εξο­χι­κού

Ο επι­κε­φα­λής της Owners υπο­στη­ρί­ζει ότι η επιλογή μεταξύ της αγοράς ενός εξο­χι­κού και της συνι­διο­κτη­σίας δεν αφορά απο­κλει­στικά την απόδοση της επέν­δυ­σης, αλλά συνο­λικά τον τρόπο αξιο­ποί­η­σης του κεφα­λαίου.

Όπως εξηγεί, η αγορά ενός premium εξο­χι­κού απαιτεί σημα­ντικό αρχικό κεφά­λαιο, ενώ συνο­δεύ­ε­ται από σταθερά λει­τουρ­γικά έξοδα, όπως ΕΝΦΙΑ, ασφά­λιση, συντή­ρηση, καθα­ρι­σμούς και επι­σκευές, ανε­ξάρ­τητα από το πόσο χρη­σι­μο­ποιεί­ται το ακίνητο μέσα στη χρονιά.

Παράλ­ληλα, εφόσον ο ιδιο­κτή­της επι­λέ­ξει να το αξιο­ποι­ή­σει μέσω βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, θα πρέπει να δια­χει­ρι­στεί ή να ανα­θέ­σει σε τρίτους την προβολή στις πλατ­φόρ­μες, τις κρα­τή­σεις, την επι­κοι­νω­νία με τους επι­σκέ­πτες, τα check-in και check-out, τους καθα­ρι­σμούς, τη συντή­ρηση και τη συνο­λική λει­τουρ­γία του ακι­νή­του.

H συνι­διο­κτη­σία επι­χει­ρεί να μετα­φέ­ρει όλες αυτές τις λει­τουρ­γίες σε επαγ­γελ­μα­τική δια­χεί­ριση. Ο επεν­δυ­τής χρη­σι­μο­ποιεί το ακίνητο στις περιό­δους που του ανα­λο­γούν, ενώ η καθη­με­ρινή λει­τουρ­γία, η συντή­ρηση και η αξιο­ποί­ησή του οργα­νώ­νο­νται από εξει­δι­κευ­μένο φορέα.

Κεφά­λαιο, δια­σπορά και ευε­λι­ξία

Ο κ. Παππάς εκτιμά ακόμη ότι βασικό πλε­ο­νέ­κτημα του μοντέ­λου είναι η απο­τε­λε­σμα­τι­κό­τερη αξιο­ποί­ηση του επεν­δυ­τι­κού κεφα­λαίου. Αντί ο ενδια­φε­ρό­με­νος να δεσμεύ­σει ολό­κληρο το ποσό για την αγορά ενός μόνο ακι­νή­του, μπορεί να απο­κτή­σει συμ­με­τοχή σε κατοι­κία υψη­λό­τε­ρης αξίας, δια­τη­ρώ­ντας ταυ­τό­χρονα σημα­ντική ρευ­στό­τητα για άλλες επεν­δύ­σεις ή μεγα­λύ­τερη δια­σπορά κιν­δύ­νου.

Η αξιο­λό­γηση μιας τέτοιας επέν­δυ­σης δεν πρέπει να γίνεται απο­κλει­στικά με βάση την ανα­με­νό­μενη απόδοση, αλλά και με κρι­τή­ρια όπως το ύψος του κεφα­λαίου που δεσμεύ­ε­ται, η δυνα­τό­τητα δια­φο­ρο­ποί­η­σης του χαρ­το­φυ­λα­κίου και η ευε­λι­ξία που δια­τη­ρεί ο επεν­δυ­τής.

Γιατί τώρα

Κατά τον διευ­θύ­νο­ντα σύμ­βουλο της Owners, η χρονική συγκυ­ρία ευνοεί την ανά­πτυξη της συνι­διο­κτη­σίας στην Ελλάδα. Ο θεσμός βρί­σκε­ται ακόμη σε πρώιμο στάδιο ανά­πτυ­ξης και δεν έχει απο­κτή­σει ευρεία διείσ­δυση στην αγορά. Εκτιμά ότι, όπως συμ­βαί­νει συχνά με νέες μορφές επέν­δυ­σης, όσοι γνω­ρί­σουν και αξιο­λο­γή­σουν το μοντέλο στα πρώτα του βήματα ενδέ­χε­ται να επω­φε­λη­θούν από την ωρί­μανση της αγοράς τα επόμενα χρόνια.

Η συνι­διο­κτη­σία βασί­ζε­ται στη διαί­ρεση ενός ακι­νή­του σε μερίδια ιδιο­κτη­σίας. Το ακίνητο ανήκει σε μία εται­ρεία ειδικού σκοπού (SPV – Special Purpose Vehicle) και οι ενδια­φε­ρό­με­νοι απο­κτούν μερίδια της εται­ρείας, συμ­με­τέ­χο­ντας έτσι στην ιδιο­κτη­σία του συγκε­κρι­μέ­νου ακι­νή­του.

Με βάση το μοντέλο που εφαρ­μό­ζει η εται­ρεία:

κάθε ακίνητο μπορεί να έχει έως έξι συνι­διο­κτή­τες,

τα μερίδια δια­τί­θε­νται σε κλά­σματα του ενός έκτου,

κάθε επεν­δυ­τής μπορεί να απο­κτή­σει έως το 50% της ιδιο­κτη­σίας,

κάθε μερίδιο αντι­στοι­χεί σε δικαί­ωμα χρήσης έως 56 δια­νυ­κτε­ρεύ­σεων ετησίως.

Οι ιδιο­κτή­τες οργα­νώ­νουν τη χρήση του ακι­νή­του μέσω ειδικής ψηφια­κής εφαρ­μο­γής, ενώ όταν το ακίνητο δεν χρη­σι­μο­ποιεί­ται υπάρχει δυνα­τό­τητα να αξιο­ποιεί­ται μέσω οργα­νω­μέ­νης βρα­χυ­χρό­νιας μίσθω­σης, ανάλογα με το μοντέλο δια­χεί­ρι­σης.

Η συνι­διο­κτη­σία δια­φέ­ρει από τα παρα­δο­σιακά μοντέλα timeshare, καθώς δεν παρέχει απλώς δικαί­ωμα χρήσης για συγκε­κρι­μέ­νες εβδο­μά­δες, αλλά αφορά πραγ­μα­τική συμ­με­τοχή στην ιδιο­κτη­σία ενός περιου­σια­κού στοι­χείου μέσω της εται­ρι­κής δομής που κατέχει το ακίνητο.

Στις διε­θνείς αγορές, και ιδιαί­τερα στις ΗΠΑ το fractional ownership κατοι­κιών έχει απο­κτή­σει οργα­νω­μένη παρου­σία. Στην Ευρώπη το μοντέλο επε­κτεί­νε­ται κυρίως σε πολυ­τε­λείς δεύ­τε­ρες κατοι­κίες στη Γαλλία, την Ισπανία, την Ιταλία, την Πορ­το­γα­λία, τις ‘Αλπεις και άλλους του­ρι­στι­κούς προ­ο­ρι­σμούς. Εται­ρείες όπως η MYNE Homes, η August και η 21-5 έχουν ανα­πτύ­ξει δια­φο­ρε­τικά σχήματα οργα­νω­μέ­νης συνι­διο­κτη­σίας, στα οποία οι αγο­ρα­στές απο­κτούν πραγ­μα­τικό μερίδιο σε μία ή περισ­σό­τε­ρες κατοι­κίες και η εται­ρεία ανα­λαμ­βά­νει τη συντή­ρηση, τη λει­τουρ­γία και την κατα­νομή των περιό­δων χρήσης.

Η παρου­σία αυτών των εται­ρειών, μαζί με την ανά­πτυξη της Pacaso στις Ηνω­μέ­νες Πολι­τείες και σε επι­λεγ­μέ­νες ευρω­παϊ­κές αγορές, δείχνει ότι η συνι­διο­κτη­σία μετα­τρέ­πε­ται σε οργα­νω­μένη υπη­ρε­σία real estate.

Πηγή: powergame.gr