Συνεχίζεται το “αλαλούμ” στις μεταβιβάσεις κατοικιών

“Μάχη με την Λερ­ναία Ύδρα” που έχει “γεν­νη­θεί” τα τε­λευ­ταία χρό­νια και αφορά στην γρα­φειο­κρα­τία που συ­νο­δεύ­ει όλες τις με­τα­βι­βά­σεις ακι­νή­των, εξα­κο­λου­θούν να δί­νουν κα­θη­με­ρι­νά χι­λιά­δες πο­λί­τες. Η κα­θιέ­ρω­ση της έκ­δο­σης Ηλε­κτρο­νι­κής Ταυ­τό­τη­τας Κτι­ρί­ου, να έχει φέρει στην επι­φά­νεια, όλες τις πα­θο­γέ­νειες της κα­τα­σκευ­ής κτι­ρί­ων στην Ελ­λά­δα από την δε­κα­ε­τία του 1950 και μετά. Πρό­κει­ται για μια γρα­φειο­κρα­τία, η οποία έφτα­σε σε τέ­τοιο επί­πε­δο, ώστε απαι­τού­νται του­λά­χι­στον 6-8 μήνες για να ολο­κλη­ρω­θεί μια αγο­ρα­πω­λη­σία κα­τοι­κί­ας, ακόμα κι αν δεν υπάρ­χουν σο­βα­ρά εμπό­δια, που να απαι­τούν επί­λυ­ση.

Αυτό έχει ως απο­τέ­λε­σμα πολ­λοί ιδιο­κτή­τες να απο­γοη­τεύ­ο­νται και να φτά­νουν στο ση­μείο ακόμα και να στα­μα­τούν πλή­ρως την δια­δι­κα­σία έκ­δο­σης των απαι­τού­με­νων εγ­γρά­φων και πι­στο­ποι­η­τι­κών, αφή­νο­ντας τα ακί­νη­τά τους απού­λη­τα και κλει­στά. Πρό­κει­ται δη­λα­δή για έναν ακόμα πα­ρά­γο­ντα που συ­ντε­λεί στο μειω­μέ­νο από­θε­μα δια­θέ­σι­μων κα­τοι­κιών στην αγορά. Αντί­στοι­χα, όπως ση­μειώ­νει στο Capital.gr, ο πρό­ε­δρος του Συλ­λό­γου Με­σι­τών Αθη­νών-Ατ­τι­κής, κ. Λευ­τέ­ρης Πο­τα­μιά­νος, πολ­λές αγο­ρα­πω­λη­σί­ες έχουν ακυ­ρω­θεί τα τε­λευ­ταία χρό­νια, ακρι­βώς των πο­λύ­μη­νων κα­θυ­στε­ρή­σε­ων, ει­δι­κά όταν ο αγο­ρα­στής προ­έρ­χε­ται από το εξω­τε­ρι­κό. Ωστό­σο και σε άλλες πε­ρι­πτώ­σεις αγο­ρα­πω­λη­σιών με­τα­ξύ Ελ­λή­νων, είναι σύ­νη­θες το φαι­νό­με­νο υπα­να­χώ­ρη­σης του αγο­ρα­στή, καθώς έχουν υπάρ­ξει πολλά πε­ρι­στα­τι­κά, όπου τα προ­βλή­μα­τα των ακι­νή­των είναι τόσο δυ­σε­πί­λυ­τα, ώστε να κα­θί­στα­νται μη με­τα­βι­βά­σι­μα.

Ανά­λο­γα προ­βλή­μα­τα αντι­με­τω­πί­ζουν και οι τρά­πε­ζες, αλλά και οι εται­ρεί­ες δια­χεί­ρι­σης απαι­τή­σε­ων, που έχουν ανα­κτή­σει ακί­νη­τα μέσω των πλει­στη­ρια­σμών και χρειά­ζο­νται πο­λύ­μη­νες προ­σπά­θειες και ασφα­λώς ση­μα­ντι­κούς πό­ρους, αν­θρώ­πι­νους και οι­κο­νο­μι­κούς, μέχρι να μπο­ρέ­σουν να “ξε­μπλέ­ξουν” νο­μι­κά και πο­λε­ο­δο­μι­κά και να φτά­σουν στο ση­μείο να γί­νουν εμπο­ρι­κά δια­θέ­σι­μα. Ακόμα και οι αγο­ρα­πω­λη­σί­ες με­τα­ξύ με­γά­λων εται­ρειών, π.χ. ΑΕΕΑΠ (Εται­ρεί­ες Επεν­δύ­σε­ων σε Ακί­νη­τη Πε­ριου­σία), απαι­τούν πλέον αρ­κε­τούς μήνες, έως ότου ολο­κλη­ρω­θούν, ακρι­βώς για τον λόγο αυτό.

Σή­με­ρα, όπως επι­ση­μαί­νουν στε­λέ­χη της αγο­ράς ακι­νή­των, τα κύρια προ­βλή­μα­τα εντο­πί­ζο­νται σε πα­ρα­βά­σεις που ανα­κύ­πτουν ήδη από το στά­διο της κα­τα­σκευ­ής και δεν είναι εύ­κο­λο να λυ­θούν με τις ση­με­ρι­νές δια­τά­ξεις. Συ­γκε­κρι­μέ­να, η πλειο­νό­τη­τα των κα­τα­σκευα­στών κα­τοι­κιών, ει­δι­κά τις δε­κα­ε­τί­ες από το 1950 έως και το 1990, συχνά και αρ­γό­τε­ρα, σπά­νια τη­ρού­σαν κατά γράμ­μα, ή κα­λύ­τε­ρα “κατ’ εκα­το­στό” τις οι­κο­δο­μι­κές άδειες που είχαν εκ­δώ­σει. Ασφα­λώς, ελά­χι­στοι προ­χω­ρού­σαν και στις απαι­τού­με­νες ανα­θε­ω­ρή­σεις των αρ­χι­κών αδειών, αφού ολο­κλή­ρω­ναν την κάθε οι­κο­δο­μή, με απο­τέ­λε­σμα σή­με­ρα, να υπάρ­χει σω­ρεία λαθών και ανα­κρι­βειών, κά­ποιες εκ των οποί­ων δεν μπο­ρούν να “θε­ρα­πευ­θούν”. Για πα­ρά­δειγ­μα, μπο­ρεί κά­ποια ορι­ζό­ντια ιδιο­κτη­σία (δια­μέ­ρι­σμα), να έχει αφαι­ρέ­σει π.χ. 1-2 τ.μ. από τους κοι­νό­χρη­στους χώ­ρους της πο­λυ­κα­τοι­κί­ας, ή από το δι­πλα­νό δια­μέ­ρι­σμα, χωρίς φυ­σι­κά να υπάρ­χει ευ­θύ­νη του ιδιο­κτή­τη, καθώς ήταν έτσι από την ημε­ρο­μη­νία της κα­τα­σκευ­ής του ακι­νή­του.

Ένα ακόμα ση­μα­ντι­κό εμπό­διο είναι κι ένα από τα πρώτα που συ­να­ντά ένας εν­δια­φε­ρό­με­νος πω­λη­τής και αφορά στην προ­σκό­μι­ση αντι­γρά­φου της οι­κο­δο­μι­κής άδειας του κτι­ρί­ου. Πρό­κει­ται για έναν “εφιάλ­τη” για πολ­λούς, καθώς για πολλά κτί­ρια, ει­δι­κά στην Ατ­τι­κή, είναι δύ­σκο­λο να βρε­θούν τα απαι­τού­με­να έγ­γρα­φα και ταυ­τό­χρο­να να είναι ευα­νά­γνω­στα και πλήρη, δη­λα­δή να έχουν κι όλες τις κα­τό­ψεις του κτι­ρί­ου κτλ. Όπως ση­μειώ­νουν στε­λέ­χη του κλά­δου, ει­δι­κά για τις πο­λυ­κα­τοι­κί­ες του κέ­ντρου της Αθή­νας, που κα­τα­σκευά­στη­καν την πε­ρί­ο­δο από το 1955 και μέχρι το 1974, η απο­θή­κευ­ση των φα­κέ­λων των αδειών έχει γίνει με την μορφή “μι­κρο­φίλμ”, που ακόμα κι αν βρε­θούν, συχνά δεν μπο­ρούν να αντι­γρα­φούν, λόγω φθο­ράς. Άλλες φορές πάλι, ο εν­δια­φε­ρό­με­νος βρί­σκει μόνο το στέ­λε­χος της οι­κο­δο­μι­κής άδειας και όχι και τα υπό­λοι­πα έγ­γρα­φα, κάτι που ση­μαί­νει ότι θα πρέ­πει να επι­δο­θεί σε ένα “σα­φά­ρι” ανα­ζή­τη­σης τυχόν πρό­σθε­των εγ­γρά­φων, ιδίως κα­τό­ψε­ων, στα συμ­βό­λαια αγο­ρα­πω­λη­σί­ας, ή γο­νι­κές πα­ρο­χές που έχουν γίνει κατά και­ρούς για άλλες ορι­ζό­ντιες ιδιο­κτη­σί­ες του κτι­ρί­ου, ή ακόμα και του δικού του ακι­νή­του, εφό­σον δεν είναι ο αρ­χι­κός αγο­ρα­στής.

Αν δεν εντο­πι­στεί η άδεια, θα πρέ­πει να αι­τη­θεί βε­βαί­ω­ση από την αρ­μό­δια πο­λε­ο­δο­μία ότι έχει απω­λε­σθεί, ή κα­τα­στρα­φεί ο φά­κε­λος, ώστε στη συ­νέ­χεια να μπο­ρέ­σει ο μη­χα­νι­κός του πω­λη­τή να φτιά­ξει νέα σχέ­δια και κα­τό­ψεις, με το αντί­στοι­χο κό­στος φυ­σι­κά. Υπάρ­χουν όμως κά­ποιες πο­λε­ο­δο­μί­ες που αρ­νού­νται να χο­ρη­γή­σουν την σχε­τι­κή βε­βαί­ω­ση, “μπλο­κά­ρο­ντας” ου­σια­στι­κά όλη την δια­δι­κα­σία, πα­ρό­τι ο νόμος ορί­ζει ότι αυτός θα πρέ­πει να γί­νε­ται όταν δεν βρί­σκε­ται ο φά­κε­λος της άδειας. Πε­ριτ­τό να ση­μειω­θεί ο χρό­νος που απαι­τεί­ται για να γί­νουν όλα τα πα­ρα­πά­νω…

Η Ηλε­κτρο­νι­κή Ταυ­τό­τη­τα Κτι­ρί­ου είναι ένας ψη­φια­κός φά­κε­λος, που θα πρέ­πει να κα­ταρ­τί­ζε­ται για κάθε ακί­νη­το που απο­τε­λεί αντι­κεί­με­νο αγο­ρα­πω­λη­σί­ας. Ξε­κί­νη­σε να εφαρ­μό­ζε­ται από τον Απρί­λιο του 2022 απο­κα­λύ­πτο­ντας σω­ρεία προ­βλη­μά­των, καθώς έγι­ναν εμ­φα­νείς όλες οι πα­θο­γέ­νειες της κα­τα­σκευ­ής κτι­ρί­ων στην χώρα. Κά­ποιες εξ αυτών έγινε προ­σπά­θεια να αντι­με­τω­πι­στούν, ει­δι­κά στο σκέ­λος της με­τα­γρα­φής των συμ­βο­λαί­ων και της διόρ­θω­σης των λαθών του Κτη­μα­το­λο­γί­ου, με τον υφυ­πουρ­γό, αρ­μό­διο για το Κτη­μα­το­λό­γιο, κ. Κων­στα­ντί­νο Κυ­ρα­νά­κη, να έχει προ­ω­θή­σει σειρά δια­τά­ξε­ων από το 2023 μέχρι σή­με­ρα. Ωστό­σο, δεν άπτο­νται όλα τα προ­βλή­μα­τα των δικών του αρ­μο­διο­τή­των.

Η πιο ση­μα­ντι­κή πα­ρέμ­βα­ση έγινε πριν από με­ρι­κές ημέ­ρες και αφορά στην ψή­φι­ση ρύθ­μι­σης με την οποία πα­ρέ­χε­ται πλέον η δυ­να­τό­τη­τα από τον πω­λη­τή της μο­νο­με­ρούς τρο­πο­ποί­η­σης της σύ­στα­σης ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σί­ας σε πο­λυ­κα­τοι­κί­ες, ώστε να “ξε­κλει­δώ­σουν” δε­κά­δες χι­λιά­δες πρά­ξεις αγο­ρα­πω­λη­σί­ας, ή γο­νι­κές πα­ρο­χές, που σή­με­ρα είναι “κολ­λη­μέ­νες”. Αυτό συμ­βαί­νει επει­δή σχε­δόν 1 στις 2 κα­τοι­κί­ες της χώρας εμ­φα­νί­ζει κά­ποια από­κλι­ση της επι­φά­νειας ανά­με­σα στο πώς είναι απο­τυ­πω­μέ­νο το κάθε ακί­νη­το στα διά­φο­ρα έγ­γρα­φα (π.χ. κτη­μα­το­λο­γι­κή εγ­γρα­φή, αρ­χι­κή σύ­στα­ση ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σί­ας, ΤΑΠ, οι­κο­δο­μι­κή άδεια, Ε9 κτλ.) και το ποια είναι η πραγ­μα­τι­κή επι­φά­νεια. Αυτό δη­μιουρ­γού­σε την ανά­γκη τρο­πο­ποί­η­σης των ορι­ζό­ντιων ιδιο­κτη­σιών για όλα τα ακί­νη­τα της κάθε οι­κο­δο­μής, κάτι που είχε ως απο­τέ­λε­σμα να “πα­γώ­νει” κάθε δυ­να­τό­τη­τα με­τα­βί­βα­σης, καθώς πολύ δύ­σκο­λα μπο­ρού­σαν να συ­ναι­νέ­σουν όλοι οι ιδιο­κτή­τες.

Αυτό επι­χει­ρή­θη­κε να διορ­θω­θεί με διά­τα­ξη στο τέλος του 2023, όπου ορι­ζό­ταν ότι ο εν­δια­φε­ρό­με­νος ιδιο­κτή­της αρ­κού­σε να έρθει σε συ­νεν­νό­η­ση μόνο με τον γεί­το­νά του, ώστε να προ­χω­ρή­σουν σε από κοι­νού τρο­πο­ποί­η­ση της σύ­στα­σης ορι­ζό­ντιας ιδιο­κτη­σί­ας, κα­τα­θέ­το­ντας διορ­θω­μέ­νη κά­το­ψη μόνο για τον όροφο των δια­με­ρι­σμά­των τους. Στην πράξη όμως πα­ρα­τη­ρή­θη­καν και πάλι δυ­σλει­τουρ­γί­ες, λόγω της συ­χνής απρο­θυ­μί­ας πολ­λών γει­τό­νων να συ­νερ­γα­στούν, ή της αδυ­να­μί­ας των εν­δια­φε­ρό­με­νων να εντο­πί­σουν τους ιδιο­κτή­τες των ακι­νή­των. Επί­σης, έχουν ανα­φερ­θεί πε­ρι­πτώ­σεις επι­θε­τι­κών συ­μπε­ρι­φο­ρών, ακόμα κι εκ­βια­σμών ώστε να εξα­σφα­λι­στεί η απαι­τού­με­νη συ­ναί­νε­ση, ένα­ντι οι­κο­νο­μι­κών ανταλ­λαγ­μά­των. Για τον λόγο αυτό, με την νέα ρύθ­μι­ση, μπο­ρούν οι διορ­θώ­σεις να γί­νο­νται και μο­νο­με­ρώς, αρκεί η από­κλι­ση των επι­φα­νειών του δια­με­ρί­σμα­τος με τα ανα­γρα­φό­με­να στην αρ­χι­κή σύ­στα­ση, να μην επη­ρε­ά­ζει τα δι­καιώ­μα­τα των υπο­λοί­πων ιδιο­κτη­τών του ορό­φου επί των χι­λιο­στών της οι­κο­δο­μής και ασφα­λώς να μην υπάρ­χει και πρό­βλη­μα με τους κοι­νό­χρη­στους χώ­ρους του ακι­νή­του.

Πηγή: capital.gr