«Κουρεύθηκε» το μίσθωμα ξενοδοχειακής επιχείρησης

Σε σημα­ντικό «κούρεμα» του μισθώ­μα­τος που καλεί­ται να κατα­βά­λει ξενο­δο­χειακή εται­ρεία σε ίδρυμα της Ρόδου, προ­χώ­ρησε, με απόφαση που εξέδωσε, το Μονο­με­λές Εφετείο Δωδε­κα­νή­σου.

Η κρίση που πλήττει την αγορά έχει αρχίσει να γίνεται αντι­λη­πτή και από τα δικα­στή­ρια, τα οποία δεί­χνουν να ανα­γνω­ρί­ζουν πλέον τη δεινή οικο­νο­μική θέση στην οποίαν έχουν περιέλ­θει οι επι­χει­ρή­σεις και να εκδί­δουν αντί­στοι­χες απο­φά­σεις προς όφελός τους.

Το δικα­στή­ριο λαμ­βά­νει υπόψη του την έλλειψη υπαι­τιό­τη­τας του μισθωτή και πραγ­μα­τικά περι­στα­τικά, όπως η μείωση της εγχώ­ριας του­ρι­στι­κής κίνησης, η γενι­κό­τερη κάμψη που υφί­στα­ται στην αγορά, η μείωση της μισθω­τι­κής αξίας των ακι­νή­των και η κάθετη πτώση του τζίρου των επι­χει­ρή­σεων.

Κατά συνέ­πεια, εκτι­μά­ται ότι υπάρχει μία εξέλιξη στη μάχη που δίνουν πολλοί μισθω­τές για μείωση των ενοι­κίων τους απέ­να­ντι σε “απρό­θυ­μους” ιδιο­κτή­τες.

Η απόφαση αφορά ξενο­δο­χειακή επι­χεί­ρηση που μισθώ­νει τις εγκα­τα­στά­σεις της στο κέντρο της πόλης, από ίδρυμα.

Η μίσθωση υπε­γράφη τον Ιανουά­ριο του 2000 και αφορά ξενο­δο­χείο Α’ τάξεως, δυνα­μι­κό­τη­τας 188 δωμα­τίων και 346 κλινών.

Η διάρ­κεια της μισθώ­σεως συμ­φω­νή­θηκε να είναι 30ετής, αρχό­μενη από 1.2.2000 και λήγουσα την 31.1.2030, με αρχικό κατα­βαλ­λό­μενο ετήσιο μίσθωμα, ποσού 185.000.000 δραχμών, ανα­προ­σαρ­μο­ζό­μενο ετησίως, κατά ποσοστό ίσο του τιμα­ρίθ­μου της Τρά­πε­ζας της Ελλάδος για τις επαγ­γελ­μα­τι­κές μισθώ­σεις, συν ποσοστό 2% επί του κατα­βαλ­λο­μέ­νου κατά το αμέσως προη­γού­μενο μισθω­τικό έτος μισθώ­μα­τος, πλέον του νομίμου τέλους χαρ­το­σή­μου.

Περαι­τέρω, με το  από 7.4.2000 συμ­βό­λαιο μετα­βι­βά­στηκε στο ενα­γό­μενο συστα­θέν κοι­νω­φε­λές ίδρυμα η ψιλή κυριό­τητα του ως άνω μισθίου, παρα­κρα­τη­θεί­σας υπέρ της εκμι­σθώ­τριας της επι­καρ­πίας αυτού. Στη συνέ­χεια, κατόπιν της από 3.12.2004 απο­φά­σεως της έκτα­κτης γενικής συνέ­λευ­σης των μετόχων της εκμι­σθώ­τριας ανώ­νυ­μης εται­ρείας περί δια­λύ­σεως αυτής και δια­γρα­φής της από το Μητρώο Ανω­νύ­μων Εται­ρειών, ενσω­μα­τώ­θηκε η επι­καρ­πία στην ψιλή κυριό­τητα του μισθίου, με συνέ­πεια να απο­κτή­σει το ενα­γό­μενο ίδρυμα την πλήρη κυριό­τητα αυτού και να υπει­σέλ­θει στα δικαιώ­ματα και στις υπο­χρε­ώ­σεις της μισθώ­σεως.

Με βάση το παρα­πάνω συμ­φω­νη­τικό, το ετήσιο μίσθωμα ανα­προ­σαρ­μό­στηκε στα­διακά και το έτος 2010 δια­μορ­φώ­θηκε στο ποσό των 844.506,66 ευρώ. Πρέπει να σημειω­θεί ότι με βάση το ίδιο συμ­φω­νη­τικό η ενά­γουσα δεσμεύ­θηκε να προβεί σε δαπάνες, για την καλύ­τερη αξιο­ποί­ηση και εκμε­τάλ­λευση του ακι­νή­του ως ξενο­δο­χείου, ύψους όχι μικρό­τε­ρου των 1.500.000.000 δραχμών.

Παρά τις δαπάνες που πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­καν εκ μέρους της ενά­γου­σας για την ανα­καί­νιση του μισθίου, η εκμε­τάλ­λευση του ξενο­δο­χείου υπήρξε πάντοτε ζημιο­γόνα.

Όπως ανα­φέ­ρε­ται στην απόφαση του Εφε­τείου η οικο­νο­μική κρίση, που έπληξε τη χώρα από το έτος 2009 και εντεύ­θεν, επι­δει­νού­μενη συνεχώς, επη­ρέ­ασε δυσμε­νώς τις οικο­νο­μι­κές δυνά­μεις των πελατών του ξενο­δο­χείου, οι οποίοι μολο­νότι έχουν αυξηθεί αριθ­μη­τικά, όπως προ­κύ­πτει από τον ανοδικό κύκλο εργα­σιών του ξενο­δο­χείου, έχει μειωθεί σημα­ντικά η αγο­ρα­στική τους δύναμη.

Έτσι, η επι­χεί­ρηση, που δεν είναι υπερ­πο­λυ­τε­λής και απευ­θύ­νε­ται σε μεσαίου οικο­νο­μι­κού επι­πέ­δου του­ρί­στες προ­κει­μέ­νου να προ­σελ­κύ­σει περισ­σό­τερη πελα­τεία, ανα­γκά­στηκε να μειώσει τις τιμές των παρε­χο­μέ­νων υπη­ρε­σιών της και να περι­λαμ­βά­νει στην παρε­χό­μενη ήδη μειω­μένη τιμή της δια­μο­νής και όλα τα γεύματα («all inclusive») -όπως άλλωστε έπραξαν και οι περισ­σό­τε­ρες ξενο­δο­χεια­κές επι­χει­ρή­σεις στη Ρόδο- με ανα­γκαίο επα­κό­λουθο τη σημα­ντική μείωση των εσόδων της.

Αξιο­ση­μεί­ωτο είναι ότι, λόγω και της οικο­νο­μι­κής κρίσης, με το από 21.7.2010 πρα­κτικό συνε­δρί­α­σης του ενα­γο­μέ­νου απο­φα­σί­στηκε ομόφωνα να μειωθεί το ετήσιο μίσθωμα από 1.5.2010 έως 30.4.2012 κατά ποσοστό 10% επί του δια­μορ­φω­μέ­νου μισθώ­μα­τος την 30.4.2010, ήτοι στο ποσό των 760.056 ευρώ, κατα­βλη­τέο σε δύο ισό­πο­σες δόσεις, με δυνα­τό­τητα προ­ο­πτι­κής για περαι­τέρω μείωση του μισθώ­μα­τος έως και 20%, υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι η ενά­γουσα θα κατέ­βαλε οφει­λό­μενα μισθώ­ματα προη­γου­μέ­νων ετών και επίσης υπό την προ­ϋ­πό­θεση ότι θα υπήρχε η σχετική έγκριση της προϊ­στα­μέ­νης αρχής, η οποία, όμως, τελικώς δεν ενέ­κρινε τις απο­φά­σεις αυτές του ενα­γο­μέ­νου ιδρύ­μα­τος για μείωση του μισθώ­μα­τος.

Η γενι­κευ­μένη αυτή κατά­σταση της οικο­νο­μι­κής ύφεσης αντα­να­κλά­ται και στη μισθω­τική αξία των προ­σφε­ρο­μέ­νων προς μίσθωση ξενο­δο­χείων που βρί­σκο­νται στην ίδια περιοχή με το επίδικο, η οποία εμφα­νί­ζει πτωτική πορεία εξαι­τίας της χαμηλής απο­δο­τι­κό­τη­τας των επι­χει­ρή­σεων που στε­γά­ζο­νται σ’ αυτά.

Τα ανωτέρω, όπως τονί­ζε­ται στην απόφαση, συνι­στούν μετα­βολή των συν­θη­κών, στις οποίες τα συμ­βαλ­λό­μενα μέρη στή­ρι­ξαν τη σύναψη της σύμ­βα­σης, καθώς η παρα­τε­τα­μένη ύφεση από την οικο­νο­μική κρίση επέφερε σημα­ντι­κές επι­πτώ­σεις στα έσοδα της επι­χεί­ρη­σης της ενά­γου­σας.

Επι­πλέον, από τη σύναψη της ένδικης μίσθω­σης επήλθε ουσιώ­δης μετα­βολή της μισθω­τι­κής αξίας των μισθίων, οφει­λό­μενη κυρίως στην οικο­νο­μική συγκυ­ρία και στη μείωση της αγο­ρα­στι­κής δύναμης των πελατών των ξενο­δο­χεια­κών επι­χει­ρή­σεων, όπως προ­ε­κτέ­θηκε.

Με τα δεδο­μένα αυτά, το Δικα­στή­ριο έκρινε ότι η κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής πραγ­μα­τική μισθω­τική αξία του επι­δί­κου μισθίου, η οποία μπορεί να επι­τευ­χθεί, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλ­λα­κτι­κών ηθών, δεν υπερ­βαί­νει το ετήσιο ποσό των 600.000 ευρώ.

Η διαφορά μεταξύ του μισθώ­μα­τος που συμ­φω­νή­θηκε και αυτού που προ­κύ­πτει από την άνω πραγ­μα­τική αξία του μισθίου, υπερ­βαί­νει κατα­φα­νώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενά­γουσα μισθώ­τρια, η εμμονή δε του ενα­γο­μέ­νου στην πληρωμή του μισθώ­μα­τος, που προ­κύ­πτει από τη συμ­φω­νία, αντι­στρα­τεύ­ε­ται την απαι­τού­μενη στις συναλ­λα­γές ευθύ­τητα και εντι­μό­τητα, με συνέ­πεια να παρί­στα­ται ανα­γκαία η περι­στολή του συμ­φω­νη­μέ­νου και κατα­βαλ­λο­μέ­νου μισθώ­μα­τος, προ­κει­μέ­νου η παροχή της ενά­γου­σας να αντα­πο­κρί­νε­ται στις απα­τή­σεις της συναλ­λα­κτι­κής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλή­ρω­σης.

Την υπόθεση χει­ρί­στηκε ο δικη­γό­ρος κ. Κ. Σαρρής.