Συζητήσεις γίνονται, ωστόσο συμφωνίες δεν κλείνονται στον ξενοδοχειακό κλάδο

Δε­κά­δες ρα­ντε­βού με­τα­ξύ ξένων επεν­δυ­τών, Ελ­λή­νων κτη­μα­το­με­σι­τών και τρα­πε­ζι­τών πραγ­μα­το­ποιού­νται πλέον κάθε εβδο­μά­δα με αντι­κεί­με­νο, ως επί το πλεί­στον, ξε­νο­δο­χεια­κά ακί­νη­τα. Τους τε­λευ­ταί­ους μήνες μά­λι­στα τις τά­ξεις των εν­δια­φε­ρο­μέ­νων έχουν πυ­κνώ­σει και νέα κι­νε­ζι­κά επεν­δυ­τι­κά κε­φά­λαια τα οποία, όπως είναι σε θέση να γνω­ρί­ζει η «Κ», εξε­τά­ζουν τον κλάδο στο πλαί­σιο των ανά­λο­γων επεν­δύ­σε­ων που πραγ­μα­το­ποιούν κατά μήκος όλου του «Νέου Δρό­μου του Με­τα­ξιού».

Οι λόγοι

Ενώ όμως το εν­δια­φέ­ρον είναι με­γά­λο, οι συμ­φω­νί­ες δεν «περ­πα­τούν» για τέσ­σε­ρις λό­γους: Οι υψη­λές απο­δό­σεις του επι­ζη­τούν οι επεν­δυ­τές, το αυ­ξη­μέ­νο ελ­λη­νι­κό ρίσκο, η απου­σία «κα­θα­ρών» από πλευ­ράς υπο­χρε­ώ­σε­ων και τί­τλων ακι­νή­των και οι υψη­λές ακόμα απαι­τή­σεις των πω­λη­τών. Επι­προ­σθέ­τως τρο­χο­πέ­δη απο­τε­λεί και η μικρή πρό­ο­δος που έχει ση­μειω­θεί στο θέμα της δια­χεί­ρι­σης των «κόκ­κι­νων» δα­νεί­ων, αλλά και οι υψη­λές φο­ρο­λο­γι­κές επι­βα­ρύν­σεις.

Η ελά­χι­στη από­δο­ση που επι­ζη­τούν οι με­γά­λοι ξένοι επεν­δυ­τές για να το­πο­θε­τη­θούν στην ελ­λη­νι­κή αγορά ακι­νή­των δια­μορ­φώ­νε­ται, σύμ­φω­να με πα­ρά­γο­ντες της αγο­ράς, στο 15% με 17%. Το πο­σο­στό αυτό είναι κατά πέντε ολό­κλη­ρες πο­σο­στιαί­ες μο­νά­δες υψη­λό­τε­ρο από την από­δο­ση που ζη­τού­σαν στα τέλη του 2014 και αντι­κα­το­πτρί­ζει τα αυ­ξη­μέ­νο ρίσκο το οποίο εν­σω­μα­τώ­νουν πλέον στην Ελ­λά­δα. Αυτά όταν στη Δυ­τι­κή Ευ­ρώ­πη στό­χος είναι απο­δό­σεις 5% έως 7% και στην Κε­ντρι­κή Ευ­ρώ­πη 9% με 11%.

Ομως για να επι­τευ­χθούν τέ­τοια νού­με­ρα απαι­τεί­ται κατ’ αρχάς χα­μη­λό­τε­ρο κό­στος κτή­σης. Αλλά οι πω­λη­τές πολ­λές φορές «βγά­ζουν» στην αγορά ξε­νο­δο­χεία που είναι επι­βα­ρυ­μέ­να με δα­νεια­κές, ασφα­λι­στι­κές, φο­ρο­λο­γι­κές και άλλες υπο­χρε­ώ­σεις, κυ­ρί­ως προς

προ­μη­θευ­τές, ενώ εμ­φα­νί­ζο­νται απρό­θυ­μοι να ρί­ξουν και την τιμή. Την ίδια στιγ­μή στις τρά­πε­ζες επι­κρα­τεί έντο­νη επι­φυ­λα­κτι­κό­τη­τα για την ανά­λη­ψη οποιασ­δή­πο­τε ευ­θύ­νης. Υπεν­θυ­μί­ζε­ται πως η Τρά­πε­ζα της Ελ­λά­δος είχε προσ­διο­ρί­σει προ οκτα­μή­νου την αξία των μη εξυ­πη­ρε­τού­με­νων δα­νεί­ων που αφο­ρούν ξε­νο­δο­χεία στα 2,5 δισ. ευρώ και σε επι­πλέ­ον 3 δισ. ευρώ τα δά­νεια που βρί­σκο­νται σε κα­θυ­στέ­ρη­ση 90 ημε­ρών. Από το στοκ αυτό πολύ μικρό μόνον μέρος έχει βγει στην αγορά.

Αντί­στρο­φη πο­ρεία

Οσον αφορά το χάσμα στο τί­μη­μα, πρέ­πει να ση­μειω­θεί πως συμ­βάλ­λει και το ότι οι τιμές των ακι­νή­των τε­τρά­στε­ρων και πε­ντά­στε­ρων ξε­νο­δο­χεί­ων έχουν ήδη –εδώ και μία τριε­τία– μπει σε ανο­δι­κή τρο­χιά. Γε­γο­νός που οφεί­λε­ται στις ιδιαί­τε­ρα θε­τι­κές επι­δό­σεις του του­ρι­σμού, καθώς και στις προσ­δο­κί­ες για δια­τή­ρη­ση της ανα­πτυ­ξια­κής του δυ­να­μι­κής. Σω­ρευ­τι­κά οι τιμές των ξε­νο­δο­χεια­κών ακι­νή­των υψη­λής ποιό­τη­τας έχουν αυ­ξη­θεί από 7% έως και 15%, ανά­λο­γα με την το­πο­θε­σία, κατά την προη­γού­με­νη τριε­τία, σύμ­φω­να με τις εκτι­μή­σεις της κτη­μα­το­με­σι­τι­κής εται­ρεί­ας NAI Hellas.

Οι ζη­τού­με­νες απο­δό­σεις (το IRR δη­λα­δή) ανα­μέ­νε­ται να μειω­θούν εφό­σον υπο­χω­ρή­σει ο κίν­δυ­νος που εν­σω­μα­τώ­νε­ται στην πα­ρού­σα φάση στην Ελ­λά­δα και στα­θε­ρο­ποι­η­θεί η οι­κο­νο­μι­κή και πο­λι­τι­κή ζωή του τόπου. Η κρίση στην αγορά ξε­νο­δο­χεια­κών ακι­νή­των είχε ξε­κι­νή­σει πριν από την οι­κο­νο­μι­κή κρίση της χώρας και η πτώση των αξιών σε αυτά τα ακί­νη­τα με­σο­σταθ­μι­κά για την πε­ρί­ο­δο 2005 – 2012 ξε­πέ­ρα­σε το 35%. Ετσι ακόμα και μετά την ανά­καμ­ψη της πε­ριό­δου 2013 – 2016 υπο­λεί­πο­νται, δη­λα­δή, ση­μα­ντι­κά ακόμα οι αξίες από τα υψηλά τους στα μέσα της προη­γού­με­νη δε­κα­ε­τί­ας.

Το who is who των δυ­νη­τι­κών επεν­δυ­τών πε­ρι­λαμ­βά­νει τόσο private equity funds, κυ­ρί­ως από τις ΗΠΑ αλλά και την Ευ­ρώ­πη, ξε­νο­δο­χεια­κές αλυ­σί­δες, με­μο­νω­μέ­νους Ελ­λη­νες και ξέ­νους ιδιώ­τες επι­χει­ρη­μα­τί­ες, ενί­ο­τε ομο­γε­νείς, όσο και κρα­τι­κά κε­φά­λαια από τον αρα­βι­κό κόσμο που έχουν ήδη κλεί­σει συ­ναλ­λα­γές κυ­ρί­ως κοι­νο­πρα­κτι­κά όπως στο Hilton αλλά και τον Αστέ­ρα Βου­λιαγ­μέ­νης.

Η με­γά­λη πλειο­νό­τη­τα των επεν­δυ­τών εκτι­μά πως οι προ­ο­πτι­κές της συ­γκε­κρι­μέ­νης αγο­ράς είναι πολύ καλές όπως και αυτή για τις ορ­γα­νω­μέ­νες ανα­πτύ­ξεις πα­ρα­θε­ρι­στι­κών κα­τοι­κιών, ανα­φέ­ρουν πηγές της αγο­ράς. Ο δε τυ­πι­κός χρο­νι­κός επεν­δυ­τι­κός ορί­ζο­ντας των funds, έως τη ρευ­στο­ποί­η­ση της επέν­δυ­σης δη­λα­δή, είναι πέντε έως δέκα χρό­νια.

Κα­θη­με­ρι­νή