Κτηματολόγιο: Τι λειτουργεί πραγματικά ψηφιακά και πώς διορθώνονται τα λάθη

Με το Κτη­μα­το­λό­γιο να περνά στην ψηφιακή εποχή, το βασικό πλέον ερώτημα που απα­σχο­λεί χιλιά­δες ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των και επαγ­γελ­μα­τίες είναι το εξής: τι λει­τουρ­γεί πραγ­μα­τικά ψηφιακά;

Eπιπλέον, ποιες δια­δι­κα­σίες απαι­τούν ακόμη έλεγχο από τα Κτη­μα­το­λο­γικά Γραφεία, αλλά και με ποιον τρόπο διορ­θώ­νο­νται λάθη στα ιδιο­κτη­σιακά δικαιώ­ματα, στα όρια και στην απει­κό­νιση ενός ακι­νή­του; Και επειδή αρκετές ψηφια­κές υπη­ρε­σίες – που κατά καιρούς ανα­κοι­νώ­θη­καν – δεν έχουν τεθεί ακόμη σε πλήρη παρα­γω­γική δια­δι­κα­σία,  «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπο­γρά­φου -πολεοδόμου μηχα­νι­κού Γραμ­μα­τής Μπα­κλα­τσή, παρου­σιά­ζουν μέσα από 10+5 ερω­τή­σεις – απα­ντή­σεις, όλες τις πλη­ρο­φο­ρίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιο­κτή­τες ακι­νή­των, προ­κει­μέ­νου να ξέρουν πώς θα κινη­θούν στο νέο υπό δια­μόρ­φωση ψηφιακό περι­βάλ­λον που δια­μορ­φώ­νε­ται.

Εχουν συγκε­ντρω­θεί όλες οι υπη­ρε­σίες του Κτη­μα­το­λο­γίου σε μία ενιαία πλατ­φόρμα;

Οχι ακόμη. Σήμερα οι υπη­ρε­σίες του Κτη­μα­το­λο­γίου εξα­κο­λου­θούν να είναι κατα­νε­μη­μέ­νες σε δια­φο­ρε­τι­κές ιστο­σε­λί­δες και εφαρ­μο­γές, οι οποίες δημιουρ­γή­θη­καν σε δια­φο­ρε­τι­κές χρο­νι­κές περιό­δους.

Τι προ­βλέ­πει ο νέος σχε­δια­σμός;

Ο νέος σχε­δια­σμός προ­βλέ­πει τη στα­διακή συγκέ­ντρωσή τους στο ktimatologio.gov.gr, ώστε ο κάθε ενδια­φε­ρό­με­νος ιδιο­κτή­της ή επαγ­γελ­μα­τίας να μην ανα­ζη­τάει κάθε δια­δι­κα­σία σε δια­φο­ρε­τική ηλε­κτρο­νική πύλη. Μέχρι όμως να ολο­κλη­ρω­θεί η ενο­ποί­ηση, ο χρήστης θα πρέπει να μετα­φέ­ρε­ται από τη μία εφαρ­μογή στην άλλη, ανάλογα με το τι αναζητά: πιστο­ποι­η­τικά, στοι­χεία κτη­μα­το­γρά­φη­σης, γεω­χω­ρι­κές πλη­ρο­φο­ρίες.

Ποιες ηλε­κτρο­νι­κές υπη­ρε­σίες λει­τουρ­γούν σήμερα για ιδιο­κτή­τες και επαγ­γελ­μα­τίες;

Οι ενδια­φε­ρό­με­νοι μπορούν πλέον, ανάλογα με την περιοχή και το στάδιο λει­τουρ­γίας του Κτη­μα­το­λο­γίου, να βλέπουν τα κατα­χω­ρι­σμένα δικαιώ­ματά τους, να συμ­με­τέ­χουν ηλε­κτρο­νικά στην ανάρ­τηση, να ζητούν συγκε­κρι­μένα πιστο­ποι­η­τικά, αντί­γραφα κτη­μα­το­λο­γι­κών φύλλων και απο­σπά­σματα δια­γραμ­μά­των και να παρα­κο­λου­θούν αιτή­ματα. Αρκετές από αυτές τις πράξεις υπο­βάλ­λο­νται ηλε­κτρο­νικά από συμ­βο­λαιο­γρά­φους, δικη­γό­ρους και επαγ­γελ­μα­τίες.

Είναι σήμερα όλες οι υπη­ρε­σίες δια­θέ­σι­μες με τον ίδιο τρόπο σε κάθε περιοχή;

Οχι. Παλαιά αρχεία, ελλι­πείς εγγρα­φές, γεω­με­τρι­κές δια­φο­ρές και σύν­θε­τες ιδιο­κτη­σια­κές υπο­θέ­σεις εξα­κο­λου­θούν να απαι­τούν έλεγχο από το αρμόδιο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο και συχνά πρό­σθετα δικαιο­λο­γη­τικά.

Τι ισχύει για την ηλε­κτρο­νική εφαρ­μογή «metavoles.ktimatologio.gr»;

Ακόμη δεν λει­τουρ­γεί  ως ολο­κλη­ρω­μένη υπη­ρε­σία, μέσω της οποίας ο ενδια­φε­ρό­με­νος ιδιο­κτή­της ή επαγ­γελ­μα­τίας να μπορεί να υπο­βά­λει και να ολο­κλη­ρώ­σει χωρικές ή γεω­με­τρι­κές μετα­βο­λές. Δεν μπορεί, δηλαδή, να εισέλ­θει και να διορ­θώ­σει ηλε­κτρο­νικά τα όρια, το σχήμα ή το εμβαδόν του ακι­νή­του του. Ετσι, μέχρι να ανα­κοι­νω­θεί επίσημα η παρα­γω­γική λει­τουρ­γία του νέου ψηφια­κού περι­βάλ­λο­ντος, με σαφείς οδηγίες και ενεργές δια­δι­κα­σίες, οι ενδια­φε­ρό­με­νοι πρέπει να ακο­λου­θούν τις ισχύ­ου­σες δια­δι­κα­σίες των Κτη­μα­το­λο­γι­κών Γρα­φείων.

Πώς διορ­θώ­νο­νται τώρα τα λαν­θα­σμένα όρια ενός ακι­νή­του;

Η διόρ­θωση γεω­με­τρι­κών στοι­χείων εξα­κο­λου­θεί να γίνεται με αίτηση στο αρμόδιο Κτη­μα­το­λο­γικό Γραφείο. Προη­γεί­ται, η έκδοση κτη­μα­το­γρα­φι­κού δια­γράμ­μα­τος και ο τεχνι­κός έλεγχος από μηχα­νικό, ο οποίος συγκρί­νει τον τίτλο, τα παλαιά τοπο­γρα­φικά, την πραγ­μα­τική κατά­σταση και την κτη­μα­το­λο­γική απει­κό­νιση.

Διευ­κρι­νί­ζε­ται πως η αίτηση συνο­δεύ­ε­ται από ενη­με­ρω­μένο κτη­μα­το­γρα­φικό διά­γραμμα, τοπο­γρα­φικό διά­γραμμα και τα έγγραφα που τεκ­μη­ριώ­νουν τη διόρ­θωση. Οταν επη­ρε­ά­ζο­νται όμορα ακίνητα, οι δικαιού­χοι τους πρέπει να ενη­με­ρω­θούν και να έχουν δυνα­τό­τητα να εκφρά­σουν τις απόψεις τους. Αν υπάρχει ουσια­στική δια­φω­νία για την κυριό­τητα ή το κοινό όριο, μπορεί να απαι­τη­θεί δικα­στική απόφαση.

Τι είναι οι χωρικές μετα­βο­λές που ανα­φέ­ρο­νται στο νέο σύστημα;

Χωρική ή γεω­με­τρική μετα­βολή είναι κάθε πράξη που αλλάζει την απει­κό­νιση ενός ακι­νή­του στο κτη­μα­το­λο­γικό διά­γραμμα. Τέτοιες πράξεις είναι η συνέ­νωση γεω­τε­μα­χίων, η κατά­τμηση, η σύσταση ή κατάρ­γηση χώρων απο­κλει­στι­κής χρήσης καθέτων ιδιο­κτη­σιών, η σύσταση ή κατάρ­γηση δου­λείας διόδου και η διόρ­θωση της θέσης, του σχή­μα­τος, των ορίων ή του εμβαδού ενός ακι­νή­του. Οι μετα­βο­λές αυτές δεν απο­τε­λούν απλές διορ­θώ­σεις προ­σω­πι­κών στοι­χείων. Συν­δέ­ο­νται με την έκταση που κατα­λαμ­βά­νει κάθε ιδιο­κτη­σία και μπορεί να επη­ρε­ά­ζουν δικαιώ­ματα τρίτων. Για αυτό, απαι­τούν τεχνική απο­τύ­πωση, έλεγχο τίτλων, συμ­βα­τό­τητα με τις νόμιμες πράξεις και, ανάλογα με την περί­πτωση, συμ­βο­λαιο­γρα­φική ή διοι­κη­τική δια­δι­κα­σία.

Υπάρ­χουν σήμερα πιστο­ποι­η­μέ­νοι μηχα­νι­κοί Κτη­μα­το­λο­γίου;

Το Μητρώο Πιστο­ποι­η­μέ­νων Μηχα­νι­κών Κτη­μα­το­λο­γίου έχει θεσμο­θε­τη­θεί, αλλά δεν λει­τουρ­γεί ακόμη ως ολο­κλη­ρω­μένο μητρώο ιδιωτών μηχα­νι­κών που ανα­λαμ­βά­νουν τις νέες αρμο­διό­τη­τες. Σημειώ­νε­ται, πως τον Οκτώ­βριο του 2025, υπο­γρά­φηκε προ­γραμ­μα­τική σύμβαση δεκα­ο­κτώ μηνών μεταξύ του Ελλη­νι­κού Κτη­μα­το­λο­γίου και του ΤΕΕ για την οργά­νωση της δια­δι­κα­σίας. Ωστόσο, εκκρε­μεί η δημιουρ­γία του πλη­ρο­φο­ρια­κού συστή­μα­τος αιτή­σεων, το εκπαι­δευ­τικό υλικό, η κατάρ­τιση, οι εξε­τά­σεις και η δια­δι­κα­σία εγγρα­φής μηχα­νι­κών προ­κει­μέ­νου να γίνει δια­θέ­σιμη η εφαρ­μογή.

Ποιος θα είναι ο ρόλος του πιστο­ποι­η­μέ­νου μηχα­νι­κού;

Οταν το Μητρώο λει­τουρ­γή­σει, ο πιστο­ποι­η­μέ­νος μηχα­νι­κός θα μπορεί, υπό τις προ­ϋ­πο­θέ­σεις που θέτει η νομο­θε­σία, να εξε­τά­ζει συγκε­κρι­μένα αιτή­ματα που σχε­τί­ζο­νται με γεω­με­τρι­κές διορ­θώ­σεις και να συμ­βάλ­λει στην ταχύ­τερη διεκ­πε­ραί­ωσή τους.

Τι δεν θα μπορεί να κάνει;

Δεν θα μπορεί να μετα­κι­νεί αυθαί­ρετα όρια, να παρα­κά­μπει τίτλους ή να επιλύει ιδιο­κτη­σια­κές δια­φο­ρές. Η πιστο­ποί­ηση αφορά εξει­δι­κευ­μένο τεχνικό έλεγχο και προ­ϋ­πο­θέ­τει επαγ­γελ­μα­τικά δικαιώ­ματα, κατάρ­τιση και επιτυχή ολο­κλή­ρωση της δια­δι­κα­σίας πιστο­ποί­η­σης. Οι δια­φο­ρές κυριό­τη­τας θα εξα­κο­λου­θούν να επι­λύ­ο­νται με τις προ­βλε­πό­με­νες διοι­κη­τι­κές ή δικα­στι­κές δια­δι­κα­σίες, ενώ ο ρόλος του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Γρα­φείου δεν καταρ­γεί­ται.

Τι πλη­ρο­φο­ρίες δίνει σήμερα ο Ψηφια­κός Χάρτης;

Ο Ψηφια­κός Χάρτης του Κτη­μα­το­λο­γίου εμφα­νί­ζει γεω­χω­ρικά δεδο­μένα και, μέσω δια­σύν­δε­σης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ, μπορεί να προ­βάλ­λει βασικές πλη­ρο­φο­ρίες για χρήσεις γης και όρους δόμησης. Οπου υπάρ­χουν δια­θέ­σιμα στοι­χεία, εμφα­νί­ζο­νται ενδει­κτικά ο συντε­λε­στής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος, ο αριθμός ορόφων και προ­ϋ­πο­θέ­σεις αρτιό­τη­τας.

Σε ποιες περι­πτώ­σεις δεν εμφα­νί­ζο­νται στοι­χεία;

Δεν εμφα­νί­ζο­νται σε εκτός σχεδίου περιο­χές, μη οριο­θε­τη­μέ­νους οικι­σμούς και επε­κτά­σεις χωρίς εγκε­κρι­μένο ρυμο­το­μικό σχέδιο. Επίσης, η πλη­ρο­φο­ρία εξαρ­τά­ται από όσα δεδο­μένα έχουν ήδη κατα­χω­ρι­στεί στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη. Ο χάρτης είναι χρή­σι­μος για μια πρώτη ενη­μέ­ρωση, αλλά δεν απο­τε­λεί επίσημη βεβαί­ωση αρτιό­τη­τας, οικο­δο­μη­σι­μό­τη­τας ή επι­τρε­πό­με­νης χρήσης για αυτό τον λόγο και απαι­τεί­ται πάντοτε έλεγχος των ισχυό­ντων ΦΕΚ, δια­γραμ­μά­των και διοι­κη­τι­κών πράξεων από μηχα­νικό.

Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιο­κτή­της πριν αγο­ρά­σει ή μετα­βι­βά­σει ένα ακίνητο;

Ο ενδια­φε­ρό­με­νος πρέπει να συγκρί­νει τον τίτλο ιδιο­κτη­σίας, το κτη­μα­το­λο­γικό φύλλο, το κτη­μα­το­λο­γικό διά­γραμμα, το τοπο­γρα­φικό και την πραγ­μα­τική κατά­σταση του ακι­νή­του. Χρειά­ζε­ται να ελεγ­χθούν το ΚΑΕΚ, το είδος και το ποσοστό του δικαιώ­μα­τος, η θέση, το εμβαδόν και το περί­γραμμα. Για οικό­πεδα και αγρο­τε­μά­χια, πρέπει να εξε­τά­ζο­νται επι­πλέον, η αρτιό­τητα, η πρό­σβαση σε ανα­γνω­ρι­σμένη οδό, οι χρήσεις γης, οι ζώνες προ­στα­σίας και οι ειδικοί όροι δόμησης. Ο Ψηφια­κός Χάρτης μπορεί να βοη­θή­σει στον αρχικό εντο­πι­σμό, αλλά δεν αντι­κα­θι­στά τον πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο πριν από τη συναλ­λαγή.

Τι γίνεται στην περί­πτωση που δια­πι­στώ­σει πως υπάρχει λάθος;

Στην περί­πτωση αυτή δεν πρέπει να περι­μέ­νει μέχρι την πώληση, τη γονική παροχή, την αποδοχή κλη­ρο­νο­μιάς ή την έκδοση οικο­δο­μι­κής άδειας. Πρώτα είναι απα­ραί­τητο να εξα­κρι­βώ­σει αν πρό­κει­ται για απλό περι­γρα­φικό σφάλμα, λαν­θα­σμένη αρχική εγγραφή, γεω­με­τρική ασυμ­φω­νία ή ιδιο­κτη­σιακή διαφορά. Κάθε κατη­γο­ρία ακο­λου­θεί δια­φο­ρε­τική δια­δι­κα­σία και μπορεί να έχει συγκε­κρι­μέ­νες προ­θε­σμίες. Για λάθη σε ονόματα, τίτλους ή ποσοστά μπορεί να εξε­τα­στεί η δια­δι­κα­σία προ­δή­λου σφάλ­μα­τος. Για λάθη στα όρια και στο εμβαδόν απαι­τεί­ται μηχα­νι­κός, ενώ για αμφι­σβή­τηση κυριό­τη­τας χρειά­ζε­ται νομικός έλεγχος. Η έγκαιρη αντι­με­τώ­πιση μειώνει τον κίνδυνο καθυ­στε­ρή­σεων και πρό­σθε­του κόστους.

Τελικά θα καταρ­γη­θούν οι επι­σκέ­ψεις και οι καθυ­στε­ρή­σεις στα Κτη­μα­το­λο­γικά Γραφεία;

Η ψηφιο­ποί­ηση μπορεί να μειώσει σημα­ντικά τις μετα­κι­νή­σεις, την ανα­ζή­τηση έντυπων φακέλων και τον χρόνο έκδοσης τυπο­ποι­η­μέ­νων εγγρά­φων. Δεν μπορεί, όμως, να εξα­λεί­ψει από μόνη της τις καθυ­στε­ρή­σεις που οφεί­λο­νται σε ελλιπή στοι­χεία, αντι­φα­τι­κούς τίτλους, λάθη στα δια­γράμ­ματα, δικαιώ­ματα τρίτων ή έλλειψη προ­σω­πι­κού. Ακόμη και μία πλήρως ηλε­κτρο­νική αίτηση χρειά­ζε­ται ουσια­στικό έλεγχο όταν επη­ρε­ά­ζει ιδιο­κτη­σιακά ή γεω­με­τρικά δεδο­μένα. Η βελ­τί­ωση θα κριθεί από το αν οι εφαρ­μο­γές λει­τουρ­γούν σταθερά, αν τα δεδο­μένα είναι σωστά, αν υπάρ­χουν σαφείς οδηγίες και αν οι υπη­ρε­σίες απα­ντούν μέσα σε προ­βλέ­ψι­μους χρόνους. Μέχρι τότε, ο πολίτης πρέπει να ελέγχει ποια δια­δι­κα­σία είναι δια­θέ­σιμη πριν ξεκι­νή­σει την υπόθεση.

Πηγή: in.gr