Νέα νομοθετική παράταση για τις κατεδαφίσεις αυθαιρέτων την ώρα που ο νόμος αξιώνει εκτέλεση μέσα σε ημέρες!

• Με το άρθρο 133 του ν. 5317/2026 που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ στις 10 Ιουλίου 2026, η προθεσμία που εξέπνεε στις 30 Ιουνίου 2026 μεταφέρεται κατά 1 ολόκληρο έτος, ενώ στη Ρόδο η επικαιροποίηση των πρωτοκόλλων δεν έχει γίνει και η εργολαβία εκτέλεσης έχει ήδη λάβει παράταση έως τις 31 Αυγούστου 2026

Υπάρχει ο νόμος όπως γράφεται και υπάρχει ο νόμος όπως εφαρμόζεται. Η απόσταση ανάμεσα στα δύο σπανίως αποτυπώνεται τόσο καθαρά όσο στην υπόθεση των κατεδαφίσεων αυθαιρέτων στον αιγιαλό και στα δάση της Ρόδου. Και τώρα, η απόσταση αυτή απέκτησε και επίσημη σφραγίδα. Το ίδιο το κράτος, που με τον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας αξιώνει την κατεδάφιση ενός αυθαιρέτου μέσα σε 1 μήνα από τον εντοπισμό του, νομοθέτησε στις 10 Ιουλίου 2026 τη μετάθεση των εκκρεμών κατεδαφίσεων κατά 1 ακόμη έτος, έως τις 30 Ιουνίου 2027.
Η εξέλιξη δεν αποτελεί έκπληξη για όσους παρακολουθούν την υπόθεση. Αποτελεί, ωστόσο, την πλέον επίσημη επιβεβαίωση ότι ο μηχανισμός εκτέλεσης των τελεσίδικων πρωτοκόλλων έχει ουσιαστικά παγώσει και ότι η πολιτεία, αντί να λύσει το κουβάρι των αντικρουόμενων αρμοδιοτήτων που το κρατά δεμένο, επέλεξε για μία ακόμη φορά να μεταθέσει το πρόβλημα στο μέλλον. Στη Ρόδο, όπου εκκρεμούν 219 τελεσίδικα πρωτόκολλα κατεδάφισης, η νέα παράταση προστίθεται σε μια αλυσίδα αναβολών που ξεκινά από το 2021 και δεν δείχνει να έχει τέλος.
Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση
Με το άρθρο 133 του ν. 5317/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α΄ 108 της 10ης Ιουλίου 2026, τροποποιείται η παρ. 5 του άρθρου 438 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας και η προθεσμία της 30ής Ιουνίου 2026 αντικαθίσταται από την 30ή Ιουνίου 2027. Στην πράξη, οι υπηρεσίες που ήταν αρμόδιες για την εκτέλεση των κατεδαφίσεων πριν από την 1η Μαΐου 2024 θα συνεχίσουν να διαχειρίζονται τις σχετικές υποθέσεις για 1 ακόμη χρόνο. Η ρύθμιση καταλαμβάνει τις οριστικές εκθέσεις αυτοψίας και τα πρωτόκολλα κατεδάφισης που θα έχουν εκδοθεί έως την ημερομηνία αυτή, τα οποία εκτελούνται κατά προτεραιότητα με κριτήριο τη χρονική εγγύτητα της αυθαιρεσίας.
Η διάταξη προβλέπει επίσης ότι εντός 10 ημερών από τη λήξη της νέας προθεσμίας οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να διαβιβάσουν στο Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών το σύνολο των πρωτοκόλλων που δεν θα έχουν εκτελεστεί, μαζί με έκθεση για τις κατεδαφίσεις που πραγματοποιήθηκαν από την 1η Μαΐου 2024 και έπειτα. Με δεδομένο ότι στη Ρόδο ούτε ένα από τα πρωτόκολλα που είχαν τεθεί σε προτεραιότητα λόγω παλαιότητας δεν έχει εκτελεστεί, το περιεχόμενο μιας τέτοιας έκθεσης για το νησί προδιαγράφεται ήδη εύγλωττο.
Ο νόμος που μετρά σε ημέρες και η πράξη που μετρά σε έτη
Η αντίφαση γίνεται εντονότερη αν αναλογιστεί κανείς τι αξιώνει το ίδιο νομοθέτημα για τα νέα αυθαίρετα. Με το άρθρο 424 του ν. 5306/2026, όταν κλιμάκιο ελέγχου εντοπίσει κτίσμα ή κατασκευή την ώρα που ανεγείρεται, επ’ αυτοφώρω, και δεν υπάρχει έγκυρη πινακίδα του έργου, ο φερόμενος ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική προθεσμία 10 ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας για να προσκομίσει στοιχεία νομιμότητας. Αν η προθεσμία περάσει άπρακτη ή τα στοιχεία δεν επαρκούν, εκδίδεται μέσα σε 3 εργάσιμες ημέρες πρωτόκολλο κατεδάφισης και το αυθαίρετο κατεδαφίζεται το αργότερο εντός 1 μηνός.
Με δυο λόγια, ο νομοθέτης περιγράφει έναν κύκλο που κλείνει σε λίγες εβδομάδες. Ο ίδιος νομοθέτης, όμως, με το άρθρο 133 του επόμενου νόμου, αναγνωρίζει εμμέσως ότι για τα παλαιά πρωτόκολλα ο κύκλος αυτός δεν έκλεισε ποτέ και χαρίζει στο σύστημα 1 ακόμη έτος ζωής. Η Ρόδος, με τα 219 ανεκτέλεστα πρωτόκολλά της, αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της διπλής ταχύτητας.

Η εργολαβία που περιμένει και η επικαιροποίηση που δεν έγινε
Στο νησί, η εκτέλεση των κατεδαφίσεων προσκρούει σε ένα προαπαιτούμενο που παραμένει ανεκπλήρωτο. Για να προχωρήσει η εργολαβία, τα πρωτόκολλα πρέπει πρώτα να επικαιροποιηθούν, ώστε να εναρμονιστούν με τα νέα δεδομένα που εισήγαγε ο ν. 5092/2024 για τον καθορισμό του αιγιαλού και της παραλίας. Η επικαιροποίηση αυτή δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα.
Το αδιέξοδο τροφοδοτείται από μια διάσταση απόψεων που δεν έχει κλείσει. Από την πλευρά της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου, η θέση που έχει διατυπωθεί είναι ότι στις περιοχές της Δωδεκανήσου όπου έχουν εκδοθεί ΦΕΚ καθορισμού του αιγιαλού δεν απαιτείται επανακαθορισμός και επικαιροποίηση των πρωτοκόλλων, και επομένως οι κατεδαφίσεις θα έπρεπε να ξεκινήσουν. Η ανάγνωση αυτή στηρίζεται και στο υπ’ αρ. 6/2024 Πρακτικό της Επιτροπής Καθορισμού των ορίων Αιγιαλού, Παραλίας και Παλαιού Αιγιαλού, που κοινοποιήθηκε στις 4 Νοεμβρίου 2024 και από το οποίο, κατά την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, συνάγεται εμμέσως ότι δεν χρειάζεται νέος καθορισμός σε περιοχές εντός ορίων οικισμού και σχεδίου πόλης.
Η Κτηματική Υπηρεσία Δωδεκανήσου, που διαχειρίζεται περί τα 180 ΦΕΚ καθορισμού αιγιαλού μόνο στη Ρόδο, αντιτείνει ότι η θέση αυτή δεν ισχύει, καθώς υφίστανται σφάλματα σε πολλές περιπτώσεις προσδιορισμού του σημείου του χειμέριου κύματος, ενώ επικαλείται και το γεγονός ότι η σχετική γνωμοδότηση δεν έχει γίνει δεκτή από τον υπουργό Οικονομικών, στον οποίο ανήκει ο κύριος λόγος, αφού η αρμοδιότητα ελέγχου ανήκει κατά βάση στην ίδια την Κτηματική Υπηρεσία. Σε έγγραφό της, μάλιστα, η υπηρεσία είχε δηλώσει ευθέως αδυναμία να προβεί αυτοτελώς στις προαπαιτούμενες επαναχαράξεις των οριογραμμών αιγιαλού και παραλίας και, κατά συνέπεια, στις ζητούμενες αυτοψίες και στη σύνταξη των τοπογραφικών για πρωτόκολλα που έχουν εκδοθεί διαχρονικά τα τελευταία 40 χρόνια.
Πώς άλλαξε ο νόμος για τον αιγιαλό
Η ρίζα της σύγχυσης βρίσκεται στη δραστική μεταβολή που επέφερε ο ν. 5092/2024 στον ίδιο τον ορισμό του αιγιαλού και της παραλίας. Υπό το προγενέστερο καθεστώς του Κτηματολογικού Κανονισμού Δωδεκανήσου, ο αιγιαλός εκτός αστικών κέντρων εκτεινόταν 12 μέτρα πέραν της οριογραμμής του μέγιστου συνήθους χειμερίου κύματος, ενώ η παραλία έφτανε από τα όρια του αιγιαλού μέχρι τα όρια κάθε άλλης ιδιωτικής ή δημόσιας ιδιοκτησίας. Με τον νέο νόμο, ο αιγιαλός περιορίζεται στη ζώνη της ξηράς που βρέχεται από τις μεγαλύτερες συνήθεις αναβάσεις του χειμέριου κύματος, ενώ η παραλία δεν μπορεί να εκτείνεται πέραν των 50 μέτρων από την οριογραμμή του αιγιαλού.
Η αλλαγή δεν είναι θεωρητική. Ο χώρος ανάμεσα στη γραμμή του αιγιαλού και στην πολυγωνική γραμμή της παραλίας παύει πλέον να θεωρείται αυτονόητα κοινόχρηστος, καθώς, κατόπιν αιτήματος επανακαθορισμού, δύναται να λάβει κτηματολογική μερίδα. Με τις μεταβατικές και καταργούμενες διατάξεις του ίδιου νόμου, μάλιστα, η ενιαία κοινόχρηστη ζώνη αιγιαλού και παραλίας που είχε καταγραφεί από το ιταλικό κτηματολόγιο μετακινείται από τη δημόσια κτήση στην ιδιωτική περιουσία του Ελληνικού Δημοσίου, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τα μέτρα προστασίας της. Σε αυτό ακριβώς το νέο τοπίο καλούνται να εφαρμοστούν πρωτόκολλα που είχαν συνταχθεί με βάση το παλιό.
Το παρασκήνιο μιας υπόθεσης που σέρνεται
Όπως έχει αναδείξει κατ’ επανάληψη η «δημοκρατική», στη Ρόδο προβλέπεται η κατεδάφιση 219 τελεσίδικων πρωτοκόλλων αυθαιρέτων, εκ των οποίων 135 σε αιγιαλό, 54 σε δάση και 30 πολεοδομικά. Η διασπορά τους καλύπτει σημεία υψηλής τουριστικής και οικονομικής αξίας, από τη λιμενική ζώνη της Ακαντιάς, το Φαληράκι, την Καλλιθέα και το εργοστάσιο της ΔΕΗ στη Σορωνή έως τ’ Αφάντου, την παραλιακή ζώνη της πόλεως Ρόδου και κυρίως τις παραλίες του Ελλη και του Καζίνο, καθώς και τα Λοθιάρικα της Λάρδου, την Κρεμαστή, τον Αρχάγγελο, το νέο Καρνάγιο, τη Λίνδο, την Τσαμπίκα, το Γεννάδι, τα Κολύμπια, την Ιαλυσό, το Παραδείσι, τα Βληχά, την Κρητηνία, την Αγία Αγάθη, το Κιοτάρι και τα Καβουράκια.
Από αυτά, ούτε ένα από τα πρωτόκολλα που είχαν τεθεί σε προτεραιότητα λόγω παλαιότητας δεν εκτελέστηκε, παρότι μέρος των κατεδαφίσεων είχε προχωρήσει νωρίτερα σε πρόχειρες κατασκευές και κατοικίες οικονομικά αδύναμων οικογενειών με παιδιά. Οι κατεδαφίσεις είχαν ανασταλεί ύστερα από διαδοχικές τροπολογίες, ενώ κατά τους θερινούς μήνες δεν εκτελούνται, με επίκληση της προστασίας του τουρισμού.
Σημείο καμπής υπήρξε η γνωμοδότηση 60/2024 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, του Απριλίου 2024, σύμφωνα με την οποία τα πρωτόκολλα στα Δωδεκάνησα πρέπει να επανεξεταστούν με νέες αυτοψίες πριν εκτελεστούν, εξέλιξη που στην πράξη χάρισε χρόνο σε όσους έχτισαν ή κατέλαβαν εκτάσεις στις ακτές. Η γνωμοδότηση έγινε αποδεκτή από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αιγαίου, αλλά όχι από τον υπουργό Οικονομικών, και αυτή η εκκρεμότητα παραμένει ανοιχτή. Σε όλα τα παραπάνω προστίθεται και η αμφιβολία αν τα αυθαίρετα υφίστανται σήμερα στις συντεταγμένες που είχαν αρχικώς καταγραφεί, καθώς πολλά πρωτόκολλα έχουν εκδοθεί προ 30ετίας και πλέον.
Στο τέλος, η αντίφαση συμπυκνώνεται σε μία εικόνα. Ο νόμος αξιώνει την κατεδάφιση ενός αυθαιρέτου μέσα σε 1 μήνα, όμως στη Ρόδο η μόνη διαδικασία που ολοκληρώνεται πάντοτε εμπρόθεσμα δεν είναι η κατεδάφιση. Είναι η υπογραφή της επόμενης παράτασης. Και αυτή τη φορά, η παράταση δεν ήρθε από μια υπηρεσιακή απόφαση. Ήρθε από την ίδια τη Βουλή, με ημερομηνία λήξης την 30ή Ιουνίου 2027 και με κανέναν να εγγυάται ότι θα είναι η τελευταία.