Νέα νομοθετική παράταση για τις κατεδαφίσεις αυθαιρέτων την ώρα που ο νόμος αξιώνει εκτέλεση μέσα σε ημέρες!

• Με το άρθρο 133 του ν. 5317/2026 που δη­μο­σιεύ­θη­κε στο ΦΕΚ στις 10 Ιου­λί­ου 2026, η προ­θε­σμία που εξέ­πνεε στις 30 Ιου­νί­ου 2026 με­τα­φέ­ρε­ται κατά 1 ολό­κλη­ρο έτος, ενώ στη Ρόδο η επι­και­ρο­ποί­η­ση των πρω­το­κόλ­λων δεν έχει γίνει και η ερ­γο­λα­βία εκτέ­λε­σης έχει ήδη λάβει πα­ρά­τα­ση έως τις 31 Αυ­γού­στου 2026

Υπάρ­χει ο νόμος όπως γρά­φε­ται και υπάρ­χει ο νόμος όπως εφαρ­μό­ζε­ται. Η από­στα­ση ανά­με­σα στα δύο σπα­νί­ως απο­τυ­πώ­νε­ται τόσο κα­θα­ρά όσο στην υπό­θε­ση των κα­τε­δα­φί­σε­ων αυ­θαι­ρέ­των στον αι­για­λό και στα δάση της Ρόδου. Και τώρα, η από­στα­ση αυτή απέ­κτη­σε και επί­ση­μη σφρα­γί­δα. Το ίδιο το κρά­τος, που με τον Κώ­δι­κα Χω­ρο­τα­ξί­ας και Πο­λε­ο­δο­μί­ας αξιώ­νει την κα­τε­δά­φι­ση ενός αυ­θαι­ρέ­του μέσα σε 1 μήνα από τον εντο­πι­σμό του, νο­μο­θέ­τη­σε στις 10 Ιου­λί­ου 2026 τη με­τά­θε­ση των εκ­κρε­μών κα­τε­δα­φί­σε­ων κατά 1 ακόμη έτος, έως τις 30 Ιου­νί­ου 2027.

Η εξέ­λι­ξη δεν απο­τε­λεί έκ­πλη­ξη για όσους πα­ρα­κο­λου­θούν την υπό­θε­ση. Απο­τε­λεί, ωστό­σο, την πλέον επί­ση­μη επι­βε­βαί­ω­ση ότι ο μη­χα­νι­σμός εκτέ­λε­σης των τε­λε­σί­δι­κων πρω­το­κόλ­λων έχει ου­σια­στι­κά πα­γώ­σει και ότι η πο­λι­τεία, αντί να λύσει το κου­βά­ρι των αντι­κρουό­με­νων αρ­μο­διο­τή­των που το κρατά δε­μέ­νο, επέ­λε­ξε για μία ακόμη φορά να με­τα­θέ­σει το πρό­βλη­μα στο μέλ­λον. Στη Ρόδο, όπου εκ­κρε­μούν 219 τε­λε­σί­δι­κα πρω­τό­κολ­λα κα­τε­δά­φι­σης, η νέα πα­ρά­τα­ση προ­στί­θε­ται σε μια αλυ­σί­δα ανα­βο­λών που ξε­κι­νά από το 2021 και δεν δεί­χνει να έχει τέλος.

Τι προ­βλέ­πει η νέα ρύθ­μι­ση

Με το άρθρο 133 του ν. 5317/2026, που δη­μο­σιεύ­θη­κε στο ΦΕΚ Α΄ 108 της 10ης Ιου­λί­ου 2026, τρο­πο­ποιεί­ται η παρ. 5 του άρ­θρου 438 του Κώ­δι­κα Χω­ρο­τα­ξί­ας και Πο­λε­ο­δο­μί­ας και η προ­θε­σμία της 30ής Ιου­νί­ου 2026 αντι­κα­θί­στα­ται από την 30ή Ιου­νί­ου 2027. Στην πράξη, οι υπη­ρε­σί­ες που ήταν αρ­μό­διες για την εκτέ­λε­ση των κα­τε­δα­φί­σε­ων πριν από την 1η Μαΐου 2024 θα συ­νε­χί­σουν να δια­χει­ρί­ζο­νται τις σχε­τι­κές υπο­θέ­σεις για 1 ακόμη χρόνο. Η ρύθ­μι­ση κα­τα­λαμ­βά­νει τις ορι­στι­κές εκ­θέ­σεις αυ­το­ψί­ας και τα πρω­τό­κολ­λα κα­τε­δά­φι­σης που θα έχουν εκ­δο­θεί έως την ημε­ρο­μη­νία αυτή, τα οποία εκτε­λού­νται κατά προ­τε­ραιό­τη­τα με κρι­τή­ριο τη χρο­νι­κή εγ­γύ­τη­τα της αυ­θαι­ρε­σί­ας.

Η διά­τα­ξη προ­βλέ­πει επί­σης ότι εντός 10 ημε­ρών από τη λήξη της νέας προ­θε­σμί­ας οι αρ­μό­διες υπη­ρε­σί­ες οφεί­λουν να δια­βι­βά­σουν στο Υπουρ­γείο Υπο­δο­μών και Με­τα­φο­ρών το σύ­νο­λο των πρω­το­κόλ­λων που δεν θα έχουν εκτε­λε­στεί, μαζί με έκ­θε­ση για τις κα­τε­δα­φί­σεις που πραγ­μα­το­ποι­ή­θη­καν από την 1η Μαΐου 2024 και έπει­τα. Με δε­δο­μέ­νο ότι στη Ρόδο ούτε ένα από τα πρω­τό­κολ­λα που είχαν τεθεί σε προ­τε­ραιό­τη­τα λόγω πα­λαιό­τη­τας δεν έχει εκτε­λε­στεί, το πε­ριε­χό­με­νο μιας τέ­τοιας έκ­θε­σης για το νησί προ­δια­γρά­φε­ται ήδη εύ­γλωτ­το.

Ο νόμος που μετρά σε ημέ­ρες και η πράξη που μετρά σε έτη

Η αντί­φα­ση γί­νε­ται εντο­νό­τε­ρη αν ανα­λο­γι­στεί κα­νείς τι αξιώ­νει το ίδιο νο­μο­θέ­τη­μα για τα νέα αυ­θαί­ρε­τα. Με το άρθρο 424 του ν. 5306/2026, όταν κλι­μά­κιο ελέγ­χου εντο­πί­σει κτί­σμα ή κα­τα­σκευή την ώρα που ανε­γεί­ρε­ται, επ’ αυ­το­φώ­ρω, και δεν υπάρ­χει έγκυ­ρη πι­να­κί­δα του έργου, ο φε­ρό­με­νος ιδιο­κτή­της έχει απο­κλει­στι­κή προ­θε­σμία 10 ημε­ρών από την τοι­χο­κόλ­λη­ση της έκ­θε­σης αυ­το­ψί­ας για να προ­σκο­μί­σει στοι­χεία νο­μι­μό­τη­τας. Αν η προ­θε­σμία πε­ρά­σει άπρα­κτη ή τα στοι­χεία δεν επαρ­κούν, εκ­δί­δε­ται μέσα σε 3 ερ­γά­σι­μες ημέ­ρες πρω­τό­κολ­λο κα­τε­δά­φι­σης και το αυ­θαί­ρε­το κα­τε­δα­φί­ζε­ται το αρ­γό­τε­ρο εντός 1 μηνός.

Με δυο λόγια, ο νο­μο­θέ­της πε­ρι­γρά­φει έναν κύκλο που κλεί­νει σε λίγες εβδο­μά­δες. Ο ίδιος νο­μο­θέ­της, όμως, με το άρθρο 133 του επό­με­νου νόμου, ανα­γνω­ρί­ζει εμ­μέ­σως ότι για τα πα­λαιά πρω­τό­κολ­λα ο κύ­κλος αυτός δεν έκλει­σε ποτέ και χα­ρί­ζει στο σύ­στη­μα 1 ακόμη έτος ζωής. Η Ρόδος, με τα 219 ανε­κτέ­λε­στα πρω­τό­κολ­λά της, απο­τε­λεί ίσως το πιο χα­ρα­κτη­ρι­στι­κό πα­ρά­δειγ­μα αυτής της δι­πλής τα­χύ­τη­τας.

Η ερ­γο­λα­βία που πε­ρι­μέ­νει και η επι­και­ρο­ποί­η­ση που δεν έγινε

Στο νησί, η εκτέ­λε­ση των κα­τε­δα­φί­σε­ων προ­σκρού­ει σε ένα προ­α­παι­τού­με­νο που πα­ρα­μέ­νει ανεκ­πλή­ρω­το. Για να προ­χω­ρή­σει η ερ­γο­λα­βία, τα πρω­τό­κολ­λα πρέ­πει πρώτα να επι­και­ρο­ποι­η­θούν, ώστε να εναρ­μο­νι­στούν με τα νέα δε­δο­μέ­να που ει­σή­γα­γε ο ν. 5092/2024 για τον κα­θο­ρι­σμό του αι­για­λού και της πα­ρα­λί­ας. Η επι­και­ρο­ποί­η­ση αυτή δεν έχει γίνει μέχρι σή­με­ρα.

Το αδιέ­ξο­δο τρο­φο­δο­τεί­ται από μια διά­στα­ση από­ψε­ων που δεν έχει κλεί­σει. Από την πλευ­ρά της Απο­κε­ντρω­μέ­νης Διοί­κη­σης Αι­γαί­ου, η θέση που έχει δια­τυ­πω­θεί είναι ότι στις πε­ριο­χές της Δω­δε­κα­νή­σου όπου έχουν εκ­δο­θεί ΦΕΚ κα­θο­ρι­σμού του αι­για­λού δεν απαι­τεί­ται επα­να­κα­θο­ρι­σμός και επι­και­ρο­ποί­η­ση των πρω­το­κόλ­λων, και επο­μέ­νως οι κα­τε­δα­φί­σεις θα έπρε­πε να ξε­κι­νή­σουν. Η ανά­γνω­ση αυτή στη­ρί­ζε­ται και στο υπ’ αρ. 6/2024 Πρα­κτι­κό της Επι­τρο­πής Κα­θο­ρι­σμού των ορίων Αι­για­λού, Πα­ρα­λί­ας και Πα­λαιού Αι­για­λού, που κοι­νο­ποι­ή­θη­κε στις 4 Νο­εμ­βρί­ου 2024 και από το οποίο, κατά την Απο­κε­ντρω­μέ­νη Διοί­κη­ση, συ­νά­γε­ται εμ­μέ­σως ότι δεν χρειά­ζε­ται νέος κα­θο­ρι­σμός σε πε­ριο­χές εντός ορίων οι­κι­σμού και σχε­δί­ου πόλης.

Η Κτη­μα­τι­κή Υπη­ρε­σία Δω­δε­κα­νή­σου, που δια­χει­ρί­ζε­ται περί τα 180 ΦΕΚ κα­θο­ρι­σμού αι­για­λού μόνο στη Ρόδο, αντι­τεί­νει ότι η θέση αυτή δεν ισχύ­ει, καθώς υφί­στα­νται σφάλ­μα­τα σε πολ­λές πε­ρι­πτώ­σεις προσ­διο­ρι­σμού του ση­μεί­ου του χει­μέ­ριου κύ­μα­τος, ενώ επι­κα­λεί­ται και το γε­γο­νός ότι η σχε­τι­κή γνω­μο­δό­τη­ση δεν έχει γίνει δεκτή από τον υπουρ­γό Οι­κο­νο­μι­κών, στον οποίο ανή­κει ο κύ­ριος λόγος, αφού η αρ­μο­διό­τη­τα ελέγ­χου ανή­κει κατά βάση στην ίδια την Κτη­μα­τι­κή Υπη­ρε­σία. Σε έγ­γρα­φό της, μά­λι­στα, η υπη­ρε­σία είχε δη­λώ­σει ευ­θέ­ως αδυ­να­μία να προ­βεί αυ­το­τε­λώς στις προ­α­παι­τού­με­νες επα­να­χα­ρά­ξεις των οριο­γραμ­μών αι­για­λού και πα­ρα­λί­ας και, κατά συ­νέ­πεια, στις ζη­τού­με­νες αυ­το­ψί­ες και στη σύ­ντα­ξη των το­πο­γρα­φι­κών για πρω­τό­κολ­λα που έχουν εκ­δο­θεί δια­χρο­νι­κά τα τε­λευ­ταία 40 χρό­νια.

Πώς άλ­λα­ξε ο νόμος για τον αι­για­λό

Η ρίζα της σύγ­χυ­σης βρί­σκε­ται στη δρα­στι­κή με­τα­βο­λή που επέ­φε­ρε ο ν. 5092/2024 στον ίδιο τον ορι­σμό του αι­για­λού και της πα­ρα­λί­ας. Υπό το προ­γε­νέ­στε­ρο κα­θε­στώς του Κτη­μα­το­λο­γι­κού Κα­νο­νι­σμού Δω­δε­κα­νή­σου, ο αι­για­λός εκτός αστι­κών κέ­ντρων εκτει­νό­ταν 12 μέτρα πέραν της οριο­γραμ­μής του μέ­γι­στου συ­νή­θους χει­με­ρί­ου κύ­μα­τος, ενώ η πα­ρα­λία έφτα­νε από τα όρια του αι­για­λού μέχρι τα όρια κάθε άλλης ιδιω­τι­κής ή δη­μό­σιας ιδιο­κτη­σί­ας. Με τον νέο νόμο, ο αι­για­λός πε­ριο­ρί­ζε­ται στη ζώνη της ξηράς που βρέ­χε­ται από τις με­γα­λύ­τε­ρες συ­νή­θεις ανα­βά­σεις του χει­μέ­ριου κύ­μα­τος, ενώ η πα­ρα­λία δεν μπο­ρεί να εκτεί­νε­ται πέραν των 50 μέ­τρων από την οριο­γραμ­μή του αι­για­λού.

Η αλ­λα­γή δεν είναι θε­ω­ρη­τι­κή. Ο χώρος ανά­με­σα στη γραμ­μή του αι­για­λού και στην πο­λυ­γω­νι­κή γραμ­μή της πα­ρα­λί­ας παύει πλέον να θε­ω­ρεί­ται αυ­το­νό­η­τα κοι­νό­χρη­στος, καθώς, κα­τό­πιν αι­τή­μα­τος επα­να­κα­θο­ρι­σμού, δύ­να­ται να λάβει κτη­μα­το­λο­γι­κή με­ρί­δα. Με τις με­τα­βα­τι­κές και κα­ταρ­γού­με­νες δια­τά­ξεις του ίδιου νόμου, μά­λι­στα, η ενιαία κοι­νό­χρη­στη ζώνη αι­για­λού και πα­ρα­λί­ας που είχε κα­τα­γρα­φεί από το ιτα­λι­κό κτη­μα­το­λό­γιο με­τα­κι­νεί­ται από τη δη­μό­σια κτήση στην ιδιω­τι­κή πε­ριου­σία του Ελ­λη­νι­κού Δη­μο­σί­ου, με ό,τι αυτό συ­νε­πά­γε­ται για τα μέτρα προ­στα­σί­ας της. Σε αυτό ακρι­βώς το νέο τοπίο κα­λού­νται να εφαρ­μο­στούν πρω­τό­κολ­λα που είχαν συ­ντα­χθεί με βάση το παλιό.

Το πα­ρα­σκή­νιο μιας υπό­θε­σης που σέρ­νε­ται

Όπως έχει ανα­δεί­ξει κατ’ επα­νά­λη­ψη η «δη­μο­κρα­τι­κή», στη Ρόδο προ­βλέ­πε­ται η κα­τε­δά­φι­ση 219 τε­λε­σί­δι­κων πρω­το­κόλ­λων αυ­θαι­ρέ­των, εκ των οποί­ων 135 σε αι­για­λό, 54 σε δάση και 30 πο­λε­ο­δο­μι­κά. Η δια­σπο­ρά τους κα­λύ­πτει ση­μεία υψη­λής του­ρι­στι­κής και οι­κο­νο­μι­κής αξίας, από τη λι­με­νι­κή ζώνη της Ακα­ντιάς, το Φα­λη­ρά­κι, την Καλ­λι­θέα και το ερ­γο­στά­σιο της ΔΕΗ στη Σο­ρω­νή έως τ’ Αφά­ντου, την πα­ρα­λια­κή ζώνη της πό­λε­ως Ρόδου και κυ­ρί­ως τις πα­ρα­λί­ες του Ελλη και του Κα­ζί­νο, καθώς και τα Λο­θιά­ρι­κα της Λάρ­δου, την Κρε­μα­στή, τον Αρ­χάγ­γε­λο, το νέο Καρ­νά­γιο, τη Λίνδο, την Τσα­μπί­κα, το Γεν­νά­δι, τα Κο­λύ­μπια, την Ια­λυ­σό, το Πα­ρα­δεί­σι, τα Βληχά, την Κρη­τη­νία, την Αγία Αγάθη, το Κιο­τά­ρι και τα Κα­βου­ρά­κια.

Από αυτά, ούτε ένα από τα πρω­τό­κολ­λα που είχαν τεθεί σε προ­τε­ραιό­τη­τα λόγω πα­λαιό­τη­τας δεν εκτε­λέ­στη­κε, πα­ρό­τι μέρος των κα­τε­δα­φί­σε­ων είχε προ­χω­ρή­σει νω­ρί­τε­ρα σε πρό­χει­ρες κα­τα­σκευ­ές και κα­τοι­κί­ες οι­κο­νο­μι­κά αδύ­να­μων οι­κο­γε­νειών με παι­διά. Οι κα­τε­δα­φί­σεις είχαν ανα­στα­λεί ύστε­ρα από δια­δο­χι­κές τρο­πο­λο­γί­ες, ενώ κατά τους θε­ρι­νούς μήνες δεν εκτε­λού­νται, με επί­κλη­ση της προ­στα­σί­ας του του­ρι­σμού.

Ση­μείο κα­μπής υπήρ­ξε η γνω­μο­δό­τη­ση 60/2024 του Νο­μι­κού Συμ­βου­λί­ου του Κρά­τους, του Απρι­λί­ου 2024, σύμ­φω­να με την οποία τα πρω­τό­κολ­λα στα Δω­δε­κά­νη­σα πρέ­πει να επα­νε­ξε­τα­στούν με νέες αυ­το­ψί­ες πριν εκτε­λε­στούν, εξέ­λι­ξη που στην πράξη χά­ρι­σε χρόνο σε όσους έχτι­σαν ή κα­τέ­λα­βαν εκτά­σεις στις ακτές. Η γνω­μο­δό­τη­ση έγινε απο­δε­κτή από την Απο­κε­ντρω­μέ­νη Διοί­κη­ση Αι­γαί­ου, αλλά όχι από τον υπουρ­γό Οι­κο­νο­μι­κών, και αυτή η εκ­κρε­μό­τη­τα πα­ρα­μέ­νει ανοι­χτή. Σε όλα τα πα­ρα­πά­νω προ­στί­θε­ται και η αμ­φι­βο­λία αν τα αυ­θαί­ρε­τα υφί­στα­νται σή­με­ρα στις συ­ντε­ταγ­μέ­νες που είχαν αρ­χι­κώς κα­τα­γρα­φεί, καθώς πολλά πρω­τό­κολ­λα έχουν εκ­δο­θεί προ 30ετίας και πλέον.

Στο τέλος, η αντί­φα­ση συ­μπυ­κνώ­νε­ται σε μία ει­κό­να. Ο νόμος αξιώ­νει την κα­τε­δά­φι­ση ενός αυ­θαι­ρέ­του μέσα σε 1 μήνα, όμως στη Ρόδο η μόνη δια­δι­κα­σία που ολο­κλη­ρώ­νε­ται πά­ντο­τε εμπρό­θε­σμα δεν είναι η κα­τε­δά­φι­ση. Είναι η υπο­γρα­φή της επό­με­νης πα­ρά­τα­σης. Και αυτή τη φορά, η πα­ρά­τα­ση δεν ήρθε από μια υπη­ρε­σια­κή από­φα­ση. Ήρθε από την ίδια τη Βουλή, με ημε­ρο­μη­νία λήξης την 30ή Ιου­νί­ου 2027 και με κα­νέ­ναν να εγ­γυά­ται ότι θα είναι η τε­λευ­ταία.